李俊杰

【摘要】房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素產(chǎn)生的區(qū)域性特征（楊建軍，2016）。區(qū)域位置的優(yōu)劣，幾乎成為具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是住宅項(xiàng)目價(jià)格高低和走勢(shì)的關(guān)鍵影響因素。在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要集中在宏觀層面，很少涉及具體住宅樓盤的微觀區(qū)域環(huán)境。本研究從區(qū)位理論和特征價(jià)格模型出發(fā)，以鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目為樣本，嘗試構(gòu)建影響板塊住宅項(xiàng)目價(jià)格的區(qū)位因素的綜合分析框架，為板塊層面的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供價(jià)格因素指導(dǎo)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】區(qū)位理論;價(jià)格特征;房價(jià)

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.24.002

一、理論基礎(chǔ)及分析框架

房地產(chǎn)區(qū)位分析是以房地產(chǎn)坐落的位置為基點(diǎn)進(jìn)行工作、娛樂、醫(yī)療等分析，針對(duì)該區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購房者身心各方面的影響進(jìn)行綜合分析。本文的區(qū)位概念屬于微觀層面的范疇，即“片區(qū)”和“板塊”層面。由于“片區(qū)”還經(jīng)常被用于指代較大的地理區(qū)域概念，如華北片區(qū)，不同于本研究聚焦于具體樓盤區(qū)域的視角，所以本研究采用“板塊”的說法，用以對(duì)房地產(chǎn)住宅微觀區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行研究。

區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，其產(chǎn)生可以追溯到19世紀(jì)初，按照發(fā)展時(shí)期可劃分為古典、近代和現(xiàn)代三個(gè)階段。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的區(qū)位理論研究已經(jīng)很成熟和深入了。但是在我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)用區(qū)位理論進(jìn)行的研究才剛剛開始，尚未出現(xiàn)針對(duì)片區(qū)范圍，尤其是針對(duì)具體片區(qū)的具體住宅樓盤進(jìn)行的微觀研究。這樣的局面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，缺乏實(shí)際的借鑒和指導(dǎo)意義。

在我國的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估實(shí)踐中，除了最常采用的三種傳統(tǒng)價(jià)格評(píng)估方法，即成本法、收益法和市場比較法，特征價(jià)格研究模型（hedonic pricingmodel，以下簡稱HPM）也是一種比較好的方法。20世紀(jì)60年代到70年代，學(xué)者開始把HPM引入房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，注重房地產(chǎn)的某一特征屬性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，如空氣質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、交通狀況、教育資源、建筑年齡、周邊環(huán)境等。我國著名房地產(chǎn)研究學(xué)者賈生華教授認(rèn)為，可以從特征價(jià)格模型的角度研究環(huán)境、交通等具體特征因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

本研究在賈生華教授的研究基礎(chǔ)上，綜合其他學(xué)者的相關(guān)研究，提出了分析影響板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目價(jià)格的因素分析指標(biāo)體系，其包括環(huán)境、規(guī)劃、建設(shè)和成熟度四個(gè)指標(biāo)，以及自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、基礎(chǔ)配套、開發(fā)投資、物業(yè)管理、鄰里關(guān)系、居住體驗(yàn)等十個(gè)二級(jí)因子。本研究將據(jù)此分析框架，選取鄭州市金水區(qū)北部板塊的普羅旺世住宅項(xiàng)目和鄭東新區(qū)起步板塊的綠城百合住宅項(xiàng)目作為研究對(duì)象，對(duì)比其長期價(jià)格走勢(shì)，分析影響其房價(jià)的區(qū)位因素，探索其影響機(jī)制和規(guī)律。

二、項(xiàng)目選取

鄭州市的綠城百合住宅項(xiàng)目（以下簡稱A項(xiàng)目）、普羅旺世住宅項(xiàng)目（以下簡稱B項(xiàng)目）在住宅商品的市場同一性、商品異質(zhì)性和市場均衡性方面均有較好表現(xiàn)，兩個(gè)項(xiàng)目和所屬板塊的主要不同之處就是區(qū)位因素，適合研究區(qū)位因素對(duì)其房價(jià)走勢(shì)的影響，符合HPM模型分析的條件，故將其作為板塊住宅項(xiàng)目的研究對(duì)象。

本研究比較了兩個(gè)項(xiàng)目2008—2019年的價(jià)格走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目在2008年的起價(jià)差別不大，此后兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格均呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，從2015年開始均快速上漲，并在2018年達(dá)到峰值。但是A項(xiàng)目的價(jià)格始終高于B項(xiàng)目，并且差值缺口呈逐漸增大狀態(tài)。

三、環(huán)境分析

（一）自然環(huán)境因素

自然環(huán)境因素主要包括區(qū)位信息、地理要素和生態(tài)環(huán)境三個(gè)因子。首先，在區(qū)位信息面方，A項(xiàng)目位于鄭州東區(qū)的新發(fā)展地帶的核心啟動(dòng)區(qū)，屬于整個(gè)鄭州市較新的發(fā)展板塊;B項(xiàng)目位于鄭州市成熟的老城區(qū)金水區(qū)北部，屬于金水區(qū)相對(duì)較新的發(fā)展板塊。兩者從區(qū)位上來講，一個(gè)屬于市級(jí)的（甚至是河南省的）發(fā)展板塊（A項(xiàng)目），另一個(gè)屬于區(qū)級(jí)的發(fā)展板塊（B項(xiàng)目）。其次，在地理要素方面，B板塊附近并沒有典型的地形地貌特征，而A板塊南有鄭東新區(qū)的CBD如意湖，北有金融島的龍湖，地理優(yōu)勢(shì)明顯。最后，在生態(tài)環(huán)境方面，兩個(gè)項(xiàng)目北面均是鄭州沿黃綠化環(huán)境帶，但A項(xiàng)目周邊的綠化面積明顯大于B項(xiàng)目。

綜上以上因素，A項(xiàng)目在區(qū)位屬性、地理要素和生態(tài)環(huán)境方面明顯強(qiáng)于B項(xiàng)目。

（二）社會(huì)文化環(huán)境因素

從社會(huì)文化環(huán)境因素來看，兩個(gè)項(xiàng)目所在的板塊都屬于新開發(fā)地區(qū)，沒有典型的歷史傳統(tǒng)傳承和文化積淀。不同的是，A項(xiàng)目所在板塊屬于凈地開發(fā)，受周邊影響較少;而B項(xiàng)目所在板塊屬于城中村地區(qū)，外來務(wù)工流動(dòng)人口較多，在社會(huì)治安方面弱于A項(xiàng)目。在人口因素方面，A項(xiàng)目所處的鄭東新區(qū)板塊承載著鄭州市乃至河南省的高凈值人群的流入，這對(duì)項(xiàng)目的新盤定價(jià)、梯次開發(fā)價(jià)格乃至二手房定價(jià)具有重要的提升作用;B項(xiàng)目主要承載金水區(qū)域內(nèi)的高凈值人群流入，相對(duì)而言，定價(jià)要低于A項(xiàng)目。

因此，從社會(huì)文化環(huán)境因素來看，A項(xiàng)目在治安和高凈值人口流入方面要優(yōu)于B項(xiàng)目。

（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素主要考察經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模、經(jīng)濟(jì)類型、經(jīng)濟(jì)密度及投資強(qiáng)度等方面的內(nèi)容。A項(xiàng)目所在的鄭東新區(qū)板塊在這幾個(gè)方面與B項(xiàng)目都有所不同。

A項(xiàng)目所在的鄭東新區(qū)核心板塊集中了鄭東新區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的絕大部分體量，每年規(guī)模為300～400億，而B項(xiàng)目所在的金水區(qū)北部板塊長期經(jīng)濟(jì)規(guī)模不足百億，二者體量相差巨大;從經(jīng)濟(jì)類型上來講，A項(xiàng)目所在板塊集中在銀行、保險(xiǎn)、證券、高新技術(shù)開發(fā)、物流、教育、醫(yī)療和會(huì)展行業(yè)，經(jīng)濟(jì)形態(tài)較新，政府持續(xù)投資較多;而對(duì)B項(xiàng)目來說，雖然鄭州市金水區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量高達(dá)千億，但是B項(xiàng)目所在的金水區(qū)北部板塊，長期經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，板塊內(nèi)忙于拆遷安置，經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品粗加工與批發(fā)、倉儲(chǔ)為主，近幾年又嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，政府投入較少。

因此，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素來看，A項(xiàng)目所在板塊強(qiáng)于B項(xiàng)目所在的板塊。

四、規(guī)劃分析

（一）城市規(guī)劃因素

城市規(guī)劃主要考慮政策關(guān)注度、規(guī)格定位及競品布局等因素。從這幾個(gè)方面來看，A項(xiàng)目無疑具有較大優(yōu)勢(shì)，其所在的鄭東新區(qū)核心板塊規(guī)劃控制面積達(dá)到370km2，現(xiàn)已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資超過5000億元，可以說是舉全省之力建設(shè)的新區(qū)項(xiàng)目。A項(xiàng)目所在的板塊是政策關(guān)注力度和建設(shè)規(guī)格定位全省最高的一個(gè)板塊。B項(xiàng)目所在的板塊在這方面無法與之相提并論。

如果再結(jié)合《鄭州市城市總體規(guī)劃》，就會(huì)更加清楚地看到，在鄭州“一心兩翼”發(fā)展格局下，向東、向西才是城市發(fā)展的方向。而金水區(qū)北部不具備城市發(fā)展的政策關(guān)注。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃因素

項(xiàng)目規(guī)劃因素主要考慮項(xiàng)目的定位、戶型、容積率、套數(shù)、景觀與公共設(shè)施等內(nèi)容。在這些方面，兩個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)出基本相同的情況。經(jīng)過數(shù)據(jù)比較，兩個(gè)項(xiàng)目除了占地面積有所區(qū)別以外，其他基本情況都比較類似，定位都屬于改善型高端客群，都擁有自己獨(dú)特的建筑風(fēng)格，景觀建設(shè)較好，公共設(shè)施齊全，B項(xiàng)目還擁有別墅建筑群落。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃總體上B項(xiàng)目比A項(xiàng)目更加綜合和優(yōu)秀。

五、建設(shè)分析

（一）基礎(chǔ)配套因素

基礎(chǔ)配套設(shè)施一般包括交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療和娛樂等設(shè)施。綜合各種信息來源，本研究將兩個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套因素整理對(duì)比，總體看來，A項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)重點(diǎn)投資區(qū)域，各項(xiàng)配套雖然較新，但是投資力度較大，配套規(guī)格較高，推進(jìn)相對(duì)較好。B項(xiàng)目位于金水區(qū)北部，配套資源相對(duì)薄弱一些，但是自建配套設(shè)施較豐富，并且有一定的口碑和質(zhì)量。因此，整體看來，兩個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套設(shè)施都相對(duì)比較成熟，各有特點(diǎn)。

（二）開發(fā)投資

開發(fā)投資關(guān)系到發(fā)展?jié)摿Γ侵疙?xiàng)目所在板塊的投資規(guī)模與速度、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量與密度等。A項(xiàng)目所在板塊由于身處鄭東新區(qū)核心區(qū)域，所獲投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于B項(xiàng)目所在板塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭東新區(qū)核心區(qū)域累計(jì)獲得投資5000多億人民幣，而金水北區(qū)板塊近10年投資不足300億人民幣，兩者不在一個(gè)量級(jí)上。鄭東新區(qū)核心板塊聚集了全國知名房企，無論是開發(fā)商的數(shù)量，還是在建項(xiàng)目的數(shù)量和體量，都是B項(xiàng)目所在板塊無法比擬的。

因此，A項(xiàng)目所在板塊的開發(fā)投資力度和發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)遠(yuǎn)大于B項(xiàng)目所在板塊。

六、成熟度分析

（一）物業(yè)管理因素

物業(yè)管理因素的分析一般是從物業(yè)的等級(jí)、口碑、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量和體驗(yàn)幾個(gè)方面來進(jìn)行判斷的。綜合各方面信息來源，本研究對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平指標(biāo)進(jìn)行了分析，兩個(gè)住宅項(xiàng)目為了保證物業(yè)管理水平，都采用了自主物業(yè)品牌，長期運(yùn)營下來，口碑表現(xiàn)良好，物業(yè)整體管理水平較高，兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)表現(xiàn)基本相當(dāng)。

（二）鄰里關(guān)系

鄰里關(guān)系主要是從社區(qū)文化的角度來進(jìn)行判斷的。由于兩個(gè)小區(qū)都定位在受教育良好、家庭收入較高的客群階層，小區(qū)入住人口素質(zhì)較高，行為舉止文明有度，表現(xiàn)為融洽和睦的狀態(tài)，未發(fā)生過大型維權(quán)事件。因此，兩個(gè)住宅項(xiàng)目都有較為良好的鄰里關(guān)系。

（三）居住體驗(yàn)

居住體驗(yàn)一般考察生活便利性和二手房價(jià)格帶來的社區(qū)認(rèn)同感。兩個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，如交通、醫(yī)療、教育、購物、娛樂，以及項(xiàng)目內(nèi)外部的生態(tài)環(huán)境都比較便利及完善的狀態(tài)，因此項(xiàng)目居民的居住體驗(yàn)感普遍較好。兩個(gè)項(xiàng)目都是所在板塊的典型代表項(xiàng)目，二手房價(jià)格都是所在板塊的最高價(jià)格，使得項(xiàng)目居民的社區(qū)認(rèn)同感和自豪感較強(qiáng)。

七、結(jié)語

由于具有相同社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性的群體趨向于選擇相同的居住區(qū)位，住宅區(qū)位因素已成為居民進(jìn)行住宅項(xiàng)目選擇時(shí)考慮的重要因素。從以上結(jié)論出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視區(qū)位因素里的人口、產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、政策關(guān)注度、基礎(chǔ)配套設(shè)施等因素，而對(duì)自然環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃和物業(yè)管理等方面投入相對(duì)較少的關(guān)注，這樣可以抓住重點(diǎn)，使住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出最佳狀態(tài)。

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