白文正

【摘要】目前，我國現(xiàn)行的工程項(xiàng)目建設(shè)，主要包括以下四個(gè)階段：立項(xiàng)決策階段編制勘察設(shè)計(jì)文件階段、建筑施工安裝階段、竣工驗(yàn)收交付使用階段，本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的幾個(gè)階段進(jìn)行更好的細(xì)分，將分為投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段的等方面，并且分析了如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目中造價(jià)管理這一方面的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目;工程造價(jià);管理;研究;建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。工程造價(jià)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中管理項(xiàng)目的重要組成部分，主要包括決策階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段以及竣工結(jié)算階段，它貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過程中，是一個(gè)非常復(fù)雜而又特別關(guān)鍵的過程。

一、投資決策階段在項(xiàng)目中的應(yīng)用

1.創(chuàng)建一支德才兼?zhèn)涞脑靸r(jià)管理隊(duì)伍

該過程的造價(jià)管理隊(duì)伍主要由一些高素質(zhì)的人才，比如：項(xiàng)目決策專家、項(xiàng)目工程師、工程造價(jià)師、會(huì)計(jì)師、市場(chǎng)營(yíng)銷者等人員組成。高素質(zhì)的人員能夠及時(shí)感應(yīng)市場(chǎng)的變化，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，通過熟悉國家和地方的政策新規(guī)的出臺(tái)，更好的規(guī)避一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

2.可行性研究報(bào)告的編制

可行性研究報(bào)告對(duì)社會(huì)中政治法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等項(xiàng)目影響因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的不確定因素，分析該工程造價(jià)管理項(xiàng)目的必要性、判斷是否可行。我們?cè)诰幹瓶尚行匝芯繄?bào)告時(shí)，應(yīng)該著重以下幾點(diǎn)討論：

（1）工程師通過運(yùn)用造價(jià)管理的技術(shù)，對(duì)工程建設(shè)方案的調(diào)查研究、選擇可行的方案。根據(jù)造價(jià)最優(yōu)原則，項(xiàng)目工程師來確定房地產(chǎn)建設(shè)的基礎(chǔ)方案和結(jié)構(gòu)方案。

（2）會(huì)計(jì)人員分析是在投資的基礎(chǔ)上，分析擬建房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的融資類型和融資結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及融資風(fēng)險(xiǎn)等方面，比較、選擇并確定出價(jià)值最優(yōu)的融資方案;

（3）市場(chǎng)營(yíng)銷人員通過市場(chǎng)各方面調(diào)查研究、分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，總結(jié)歸納.著手?jǐn)M定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究推薦最佳方案、明確給出項(xiàng)目是否可行的結(jié)論。

通過以上幾點(diǎn)的歸納，制定出合理的可行性研究報(bào)告，將造價(jià)掌控在一定范圍內(nèi)，并應(yīng)用于擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的建設(shè)。

二、設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目中的應(yīng)用

工程造價(jià)、進(jìn)度與質(zhì)量和設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣性有直接的關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研設(shè)計(jì)階段影響著投資總額的75%—95%，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該是在工程項(xiàng)目建設(shè)中最重要的部分。我們應(yīng)該考慮以下方面：

1、如何選擇最優(yōu)方案

從初步方案到最終方案的設(shè)計(jì)，都應(yīng)進(jìn)行多種方案的比較。可以通過招標(biāo)和競(jìng)賽，答辯的方式從多種的方案中，技術(shù)較為先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)比選合理的方案勝出。

2、限額設(shè)計(jì)和管理成效的因素

（1）開發(fā)商應(yīng)通過自身的知識(shí)儲(chǔ)備，將項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)逐層分解為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、建筑平面、機(jī)電設(shè)備、材料選用等部分，并要求設(shè)計(jì)人員在這幾個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì);每部分的設(shè)計(jì)方案應(yīng)通過造價(jià)工程最優(yōu)比等方法進(jìn)行對(duì)比、論證，使其保證基本功能，并能夠最大限度的節(jié)約工程造價(jià)。

3、如何限制施工中的變更

相關(guān)人員必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程控制，及時(shí)和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，避免設(shè)計(jì)中經(jīng)常出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、等現(xiàn)象，才能從最大程度上的減少施工中的變更。

4、區(qū)域劃分最優(yōu)布置和劃分

區(qū)域的劃分研究整個(gè)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量、平面布置、智能布置、總體布置和住宅區(qū)的市政、綠化、交通、設(shè)施等各方面，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)合理布置。為防止重新設(shè)計(jì)，必須要注重征求各方的意見，以避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失誤而引起施工過程中的重大變動(dòng)。

三、招標(biāo)階段在項(xiàng)目中的應(yīng)用

1、進(jìn)行科學(xué)合理的編制標(biāo)底

標(biāo)底是指建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)，編制標(biāo)底要注重以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）須請(qǐng)有資格的咨詢單位代編;

（2）有條件的單位盡量自行編制標(biāo)底;

（3）編制標(biāo)底時(shí)要和市場(chǎng)的實(shí)際變化相吻合，做到要實(shí)事求是、切合實(shí)際;

（4）將工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限，以確保標(biāo)底編制質(zhì)量。

2、發(fā)包方式的選擇

（1）為使各施工單位能夠報(bào)出非常優(yōu)惠的價(jià)格并杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)，要確保不論采用哪種發(fā)包方法，均要進(jìn)行招標(biāo)和引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制;

（2）必須要在開工前談妥定價(jià)，以避免施工中不必要的麻煩。這就要求我們?cè)谡袠?biāo)階段確定出合理有效地發(fā)包方案。

3、施工隊(duì)伍的選擇

施工階段是工程項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，必須按照工程規(guī)模和技術(shù)要求，認(rèn)真地挑選適合的施工單位。

四、施工階段在項(xiàng)目中的應(yīng)用

施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造價(jià)過程中的中心環(huán)節(jié)，成本的把控，質(zhì)量的嚴(yán)選，工期的控制都起到很大的作用。在此階段中還應(yīng)該做到如下幾個(gè)方面;

1、對(duì)圖紙的嚴(yán)格審查

房地產(chǎn)單位在開工前需仔細(xì)審核設(shè)計(jì)圖紙，確保在圖紙會(huì)審階段就能解決施工中可能出現(xiàn)的問題，避免在施工過程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，影響工程進(jìn)度與質(zhì)量，浪費(fèi)不必要的人力、物力及財(cái)力。

2、確保簽證的質(zhì)量

（1）加強(qiáng)工程簽證辦理業(yè)務(wù)的及時(shí)性、合理性。

（2）隱蔽簽證要以圖紙為根據(jù)，標(biāo)明被隱蔽項(xiàng)目、部位、工藝以及完成情況。

3、索賠和反索賠的問題

索賠是由于對(duì)方未能履行合同而造成的損失，反索賠的主要內(nèi)容有：施工缺陷、工期延誤、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄施工等。

4、正確地進(jìn)行工程進(jìn)度款支付

工程進(jìn)度款支付方法有：分段支付、按月支付和竣工后一次支付等。結(jié)算的條件均要求是質(zhì)量合格、符合合同要求、變更單簽證齊全，實(shí)行質(zhì)量一票否決權(quán)制度時(shí)，拒絕為不合格的工程買單。

五、竣工結(jié)算階段在項(xiàng)目中的應(yīng)用

工程竣工結(jié)算階段是合理確定單位工程造價(jià)和竣工決策前提與保障。對(duì)此，我們應(yīng)該進(jìn)行相關(guān)分析比如;對(duì)圖紙認(rèn)真的比對(duì)、對(duì)竣工資料準(zhǔn)確的審核、正確解決結(jié)算中的糾紛。

六、結(jié)束語

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的管理和控制，提高總造價(jià)的質(zhì)量。減少不必要的損失，降低損耗。將房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理是決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施和竣工結(jié)算等五個(gè)階段的全面協(xié)調(diào)管理，只有綜合做好這五個(gè)階段的造價(jià)管理工作，才能使得的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益完美的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

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