張博華

摘 ?要：為解決國有大型集團公司加強土地房屋資產全生命周期的信息化管理，提高對土地房屋的經營效率，實現土地房屋資產的保值和增值，摸清某集團范圍內土地、房屋資產狀況。該項目對土地權屬、房屋狀況調查的技術路線、不動產調查目標和調查方案，以及調查后的成果制作進行了研究，并且對國有大型集團的土地房屋管理提出了合理性建議，為不動產信息化管理做好數據準備。

關鍵詞：規(guī)劃 ?土地 ?權屬調查 ?不動產調查

中圖分類號： F270.7 ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?文章編號：1672-3791（2021）02（a）-0104-04

Investigation and Research on the Property of Enterprise Land and House

ZHANG Bohua

（Shanghai Nankang Technology Co.， Ltd.， Shanghai， 200063 China）

Abstract： In order to solve the problem of large state-owned group companies strengthening the information management of the whole life cycle of land and housing assets， improving the operating efficiency of land and housing， and realizing the preservation and appreciation of the value of land and housing assets， to find out the property status of land and house within the scope of a group. The project has studied the technical route of land tenure， housing status survey， the objectives and programme of real estate survey and the production of the results of the survey， and put forward the reasonable suggestion to the land housing management of the state-owned large-scale group， make the data preparation for the real estate information management.

Key Words： Planning; Land; Land ownership survey; ?Real estate survey

該土地房屋資產專項調查研究的主要目標是摸清大型國有集團范圍內土地、房屋資產狀況，調查土地權屬、范圍、面積、用途，掌握房屋建設使用情況，標識尚未取得規(guī)劃執(zhí)照的建筑物，同時，梳理產證，撰寫分析和建議報告，對需要完成產證辦理的土地和房屋制定辦證指南[1]。此次土地房屋資產專項調查的結果需要對違規(guī)違建房屋的處置，以及土地房屋資產全生命周期的管理提供支撐，并在此基礎上，需要按照集團土地管理的要求及土地開發(fā)前期工作實際情況，結合信息化管理的需要，制定土地房屋資產管理的業(yè)務規(guī)則，提供對建立土地開發(fā)建設手續(xù)辦理、產證辦理與檔案管理、土地房屋資產信息化管理的工作機制的相關建議。

1 ?工作內容與調查準備

1.1 調查任務

此次土地房屋資產專項調查的主要任務包括以下方面。

（1）土地權屬更新調查：對集團土地權屬數據進行更新補充調查。

（2）房屋狀況摸底調查：對集團房屋狀況信息進行首次摸底調查。

（3）不動產權證梳理：對集團不動產權證的情況進行梳理，并對后續(xù)不動產權證的辦理提供建議。

（4）調查成果制作：制作調查成果，包括數據成果、報告成果、圖件成果和管理建議。

（5）此次土地房屋資產專項調查的主要工作流程包括調查準備、土地權屬更新調查、房屋狀況摸底調查、房地產權證梳理、調查成果制作。

1.2 調查準備

調查準備流程示意圖見圖1。

1.2.1 資料準備

（1）基礎地理資料收集。

根據調查底圖[2]的制作需要完成調查區(qū)域內的影像圖收集、地形圖收集、相關圖片收集等。

（2）土地權屬相關資料的收集。

收集相關資料以及權屬發(fā)生變化的各類有關資料。

（3）房屋狀況資料收集。

集團現有土地房屋臺賬的收集整理以及建設許可批文的收集等。

1.2.2 技術路線

（1）以集團現有資料以及影像為主要信息來源。

集團土地房屋資產調查將充分應用航空、航天遙感技術手段，通過獲取相對較為經濟且客觀現勢的地面影像作為調查的主要信息源。

（2）內外業(yè)相結合的調查方法。

充分利用現有的數據成果，依據各類權屬證明資料和審批文件，綜合運用航空航天遙感（國土資源部遙感衛(wèi)星）、全球衛(wèi)星定位、計算機等技術，采用內外業(yè)相結合的調查方法，開展土地房屋資產摸底調查的工作，實地對每一塊土地的權屬、范圍、面積、用途以及兩場范圍內的房屋的坐落、位置、面積等情況進行外業(yè)調查，獲取土地房屋資產信息，為建立土地房屋資產的管理提供數據支持。

土地房屋資產專項調查以正射影像圖作為調查基礎底圖，實地對每一塊土地的權屬、范圍、面積、用途以及兩場范圍內的房屋的坐落、位置、面積等情況進行外業(yè)調查，并詳細記錄，繪制相應圖件，填寫外業(yè)調查記錄表，確保每一地塊的用途、范圍、權屬等現狀信息以及房屋的相關現狀信息詳細、準確、可靠。

①內業(yè)資料梳理。

逐證、逐塊、逐幢進行資料查閱、分析比對和數據采集，梳理形成初步成果，為下一步實地核查以及權證辦理提供指導和基礎，同時也為集團土地房屋信息化管理提供數據支撐。

②外業(yè)現場核查。

以單個地塊或單幢建筑物為基本單位，利用遙感影像圖作為外業(yè)調查工作底圖，首先在室內通過專業(yè)軟件進行初步判讀，同時將符合要求的土地利用數據圖件與遙感影像進行套合疊加，將未發(fā)生變化的各種界線和屬性等內容，轉制到土地房屋資產調查工作底圖上，通過外業(yè)現場核查，查清集團范圍內的房屋數量、分布和利用狀況。

③內業(yè)數據比對。

整理外業(yè)調查成果、匯總土地利用圖件和統(tǒng)計表。將外業(yè)調查成果與土地房屋利用現狀[3]數據進行比對，梳理出發(fā)生變化的地塊或房屋，針對存在疑問的部分可視情況開展二次核查。同時對外業(yè)調查的成果進行數據正確性檢查、數據的匯總整理、地塊及房屋基本信息的一致性判斷、成果分析等。根據國土資源部相關技術要求，按當前土地房屋清查、變更調查業(yè)務規(guī)范要求，形成現勢性較強的土地房屋利用更新數據，更新圖件并形成調查數據匯總表。

④成果數據制作。

基于外業(yè)調查成果和內業(yè)分析比對成果，完成項目建設的成果數據的制作與提交，包括調查數字成果、調查文字報告成果、調查圖件成果以及貼合集團實際管理需要的土地房屋資產管理建議等。

2 ?土地權屬更新調查

2.1 調查目標

對土地權屬發(fā)生變更部分并進行補充調查[4]，以獲得集團范圍內，集團及下屬公司的土地權屬、范圍、面積、用途，并結合控制性詳細規(guī)劃，核定開發(fā)地塊的面積和坐落位置。

2.2 調查實施方案

此次土地權屬更新調查工作[5]，采用內外業(yè)相結合的工作方法[6]，通過充分利用已有的各類地形、影像數據，對集團現有的材料進行收集并深入分析，對現有數據及調查成果采用GIS等各種信息技術[7]，在降低作業(yè)成本的同時確保高效高質量地完成工作任務。更新調查流程示意圖見圖2。

2.2.1 獲取原基礎數據

（1）調繪底圖及相關基礎資料。

（2）控詳規(guī)劃資料。

（3）土地利用資料。

包括土地的征用、劃撥、出讓、開發(fā)、復墾、整理、建設用地審批等方面的圖件、表格及有關文字報告 ?資料。

①行政區(qū)域境界、權屬界資料。

民政部門行政區(qū)域勘界的圖件、表格及文字報告;政府或法院最新裁定的變更權屬界圖件、表格及文字報告資料。

②土地權屬資料。

指權屬性質發(fā)生變化的有關資料，包括現有土地證;政府對土地權屬界線的最新劃定和調整資料;土地詳查時形成的有關土地權屬方面的權屬界線協(xié)議書、權屬爭議原由書;有關土地權屬爭議處理裁定書、司法裁定等資料[8]。

2.2.2 列出變更清單

將獲取的基礎數據資料進行整理分析匯總，與現勢性較強的影像圖進行比對核查。發(fā)現土地權屬存在變更的部分，統(tǒng)計變更地塊的范圍、位置、數量等信息作為后續(xù)外業(yè)調查的重點核查清單。

2.2.3 對變更部分進行資料收集和核查，包括土地批文、不動產登記簿等

結合集團內部的土地房屋資產清查核查工作，將兩場范圍內土地用地批文、不動產登記證等資料進行統(tǒng)一的收集整理，對發(fā)生變化的土地相關信息開展補充調查核對。

2.2.4 現場對變更部分進行核對

利用外業(yè)調查底圖，對照實地現狀，對遙感影像圖及地塊的屬性信息進行逐一核實、調整和補充調查，調繪實地建設范圍和用地情況以及地塊權屬信息等[9]。對實地已發(fā)生權屬變更的地塊，應結合實際情況，記錄相關信息，以便后續(xù)對土地信息變更提供依據。

3 ?房屋狀況摸底調查

摸底調查流程示意圖見圖3。

3.1 調查目標

調查每一宗土地上的房屋等建筑物、構筑物的基本情況。

3.2 調查實施方案

3.2.1 基礎房屋數據處理

系統(tǒng)地收集整理房屋基礎數據資料，包括權屬證明資料、集團房屋資產管理臺賬以及調查區(qū)域的基礎地形圖等。將符合要求的房屋現狀數據與地形圖進行套合疊加，將梳理后的臺賬與地形圖結合，完成房屋數據的落圖，再到實地調查房屋的類型、位置、范圍、面積等現狀，查清集團范圍內的房屋數量、分布和利用狀況。

3.2.2 制作調查底圖

選用大比例尺的地形圖、正射影像圖、已有地籍圖作為基礎，充分利用已有的土地權籍調查成果中的地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線和土地所有權界線，并標注重要地物的名稱。在工作底圖上劃分宗地，并預編宗地號，形成工作底圖。

3.2.3 現場核查房屋情況、建筑面積、樓層、權屬單位、管理單位、使用單位等基本房屋信息

（1）房屋產權狀況調查。

房屋產權調查是房屋調查的核心內容，包括對每個權屬單元的位置、權界、權屬、數量等基本情況調查。重點調查房屋的坐落、權利人、權屬來源情況、權屬單位、管理單位、產權糾紛和他項權利等基本情況，繪制房屋權界線示意圖等要素，形成房屋一體的調查成果。

依據房屋產權人提供的準建證、規(guī)劃選址意見書、建設規(guī)劃許可證，或房屋買賣、查封、抵押等其他房屋產權證明，記錄產權人，并將產權證明留復印件或拍照留存。其中，對已登記的房屋，要收集并記錄房屋登記的相關信息，對于建成投入使用的房屋還需要調查并記錄實際權屬單位和管理單位。

（2）房屋利用狀況調查。

調查房產建筑結構、層數、建成年份、幢號、建筑面積、規(guī)劃用途與實際用途等，核對房產面積是否與批建手續(xù)一致等。對調查區(qū)域內的房屋逐幢進行實地調查。

3.2.4 調查成果記錄

（1）把房屋權屬狀況信息和房屋利用現狀信息記錄在房屋調查表中。

（2）在宗地草圖中標識房屋，標注邊長，樓層、結構、爭議情況等。

（3）在地籍圖的測繪中將房屋要素納入。

（4）成果資料要將調查信息完整包含。

4 ?調查成果制作

通過開展集團土地房屋資產清查工作，全面獲取集團范圍內的土地利用現狀信息、土地權屬信息、土地所有權登記信息、房屋現狀信息等資產管理數據[10]，形成調查成果。具體成果主要包括數據成果、圖件成果、相關文字報告成果、土地房屋的管理建議等。

4.1 制作調查數字成果

（1）各級土地房屋分類面積數據。

（2）各級土地房屋權屬信息數據。

（3）不同權屬性質的土地房屋面積數據。

（4）集團土地房屋規(guī)劃和建設數據。

（5）集團土地房屋利用分類數據。

4.2 編寫調查文字報告

全面分析和評估兩場產證辦理的狀況后進行成因分析，對下一步產證辦理提出對策建議，并逐塊、逐幢提出辦證指南。文字包括土地房屋資產的總體情況、資料情況、數據的匯總分析、整體核驗意見等內容。

4.3 編制調查圖件成果

集團圖件成果編輯主要是基于土地房屋現狀數據輸出各類成果圖件，并根據成果圖件的不同需要在輸出過程中對各個圖層進行配置，形成符合不同圖件標準要求、所需的圖件成果[11]，主要圖件成果具體如下。

（1）土地房屋利用現狀圖件。

（2）土地房屋權屬界線圖件。

（3）標準分幅土地利用現狀圖。

（4）土地房屋規(guī)劃和建設等專項調查的專題圖、圖集。

4.4 提供土地房屋管理建議

土地與房屋是國家和企業(yè)單位寶貴的資源和最重要的資產，需要不斷深化完善土地房屋資產的管理制度，加強管理規(guī)范，從而實現資產的合理配置、高效利用，保障集團的合法經濟效益。按照集團土地管理的要求和兩場土地開發(fā)前期工作實際情況，結合信息化管理的需要，制定業(yè)務規(guī)則，建立土地開發(fā)建設手續(xù)辦理、產證辦理與檔案管理、土地房屋資產信息化管理的工作機制。從而提高集團土地房屋資產經營管理。

參考文獻

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