文/張瀠櫻 董曉倩

一、引言

住房是一種特殊商品，它既有一般商品的經(jīng)濟(jì)屬性，又有一定的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。一般商品的經(jīng)濟(jì)屬性決定了住房具有使用價(jià)值與價(jià)值，在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代可以滿足投資者的財(cái)富增值需求。然而，其準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性又決定了住房具有有限的非競爭性、有限的非排他性。因此，在公共物品理論的基礎(chǔ)上，住房的供給應(yīng)當(dāng)由政府與市場共同分擔(dān)。隨著我國改革開放后工業(yè)化不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，大量勞動(dòng)力涌入城市，城市住房供給出現(xiàn)短缺。住房商品化后，房價(jià)不斷上漲，居民生活負(fù)擔(dān)不斷加重，住房問題不斷突出。從宏觀環(huán)境來看，住房問題是維護(hù)社會穩(wěn)定的關(guān)鍵因素，穩(wěn)定又是改革與發(fā)展的大前提。因此，保障房的建設(shè)不僅對改善城市低收入居民的居住條件具有深刻的意義，對我國的進(jìn)一步改革發(fā)展也具有重要的影響。從微觀環(huán)境來看，北京市房價(jià)居高不下，住房租賃市場發(fā)展不成熟，市場信息不對稱，“黑心中介”等問題層出不窮，“新市民”群體無法負(fù)擔(dān)在北京的生活成本，導(dǎo)致北京市人才大量流失。

在此背景下，發(fā)展租購并舉，加快構(gòu)建規(guī)范、完善的住房租賃市場是調(diào)控北京市住房市場價(jià)格的長期有效手段，也是促進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)不斷健康發(fā)展的政策支持。租購并舉是在深化住房制度改革的過程中，用“兩條腿”走路，大力發(fā)展住房租賃市場，以滿足居民基本住房需求。這對穩(wěn)定北京市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義，對改善我國人民住房結(jié)構(gòu)、長期調(diào)控我國住房市場、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。

二、租購并舉：需求分析

（一）“新市民”住房需求不斷增加

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，北京市以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)展完善的城市功能、良好且集聚的公共資源以及大量的就業(yè)機(jī)會、發(fā)展平臺吸引了大量外來人口。截至2018年末，我國城鎮(zhèn)化率為59.58%，距發(fā)達(dá)國家80%的平均水平相差近20%。未來，還會有更多的農(nóng)村人口涌入以北京為代表的資源集聚的一線城市。同時(shí)，2018年末，北京市常住人口已達(dá)2154.2萬人，與2010年相比，增加了194.2萬人。大量的人口涌入導(dǎo)致北京市住房剛需急劇上升，房價(jià)大幅上漲。在人口快速膨脹、建設(shè)用地稀缺的背景下，北京市政府自1998年起先后頒布了許多保障性住房政策，建造了大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、政策性租賃房等。在連續(xù)的政策支持下，北京住房的價(jià)格浮動(dòng)趨勢呈現(xiàn)出“上漲——調(diào)控——平穩(wěn)調(diào)控——新一輪上漲——新一輪調(diào)控”的循環(huán)。然而，發(fā)展至今，北京城鎮(zhèn)住房缺口仍然較大，城市住房合住情況仍然較為普遍，北京市農(nóng)村住房卻嚴(yán)重過剩。城市住房供不應(yīng)求，房價(jià)高，“夾心層”人口不斷增加,是北京市現(xiàn)有住房市場面臨的主要難題。

（二）住房租賃市場發(fā)展滯后，租賃住房供不應(yīng)求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年北京市總租房人數(shù)為289萬人次，人均租房面積為20平方米，整體租售比達(dá)1∶806，遠(yuǎn)超國際合理租售比 1∶200-1∶300 的區(qū)間。此外，北京市統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年末，北京市常住外來人口已達(dá)764.6萬人，占常住人口總數(shù)的35.5%。外來人口解決住房問題通常依靠住房租賃。在龐大的住房租賃需求下，北京市租賃房總體上供不應(yīng)求，但從事住房租賃的規(guī)模化企業(yè)所經(jīng)營房源卻只占整個(gè)租賃市場的5%，與發(fā)達(dá)國家的規(guī)?；赓U企業(yè)20%-30%的占比相差甚遠(yuǎn)。這一情況導(dǎo)致北京市出現(xiàn)某一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)中介控制大量房源從而隨意漲房租的現(xiàn)象，房租甚至達(dá)到了北京市應(yīng)屆畢業(yè)生月收入的67%。“新市民”從正規(guī)渠道無法獲得合適的房源，在私人租賃渠道中又遇見“黑中介”、“二手房東”，此類現(xiàn)象屢見不鮮。

三、國際經(jīng)驗(yàn)

發(fā)達(dá)國家在住房市場發(fā)展過程中，都先后發(fā)展了共有產(chǎn)權(quán)房或政府管理租賃房。

（一）德國

德國有關(guān)政府主導(dǎo)住房租賃市場的規(guī)定最早為1922年頒布的《帝國租賃法》，規(guī)定對1918年7月1日前的房屋實(shí)行租金控制。第二次世界大戰(zhàn)后，德國陷入了住房短缺狀態(tài)。為了解決這一問題，德國在每一個(gè)地區(qū)都制定了固定的房租價(jià)格表。至1960年后，德國國內(nèi)房屋短缺狀況得到緩解，政府隨即對缺房率3%以下的城市取消了房租限制，但政府仍然主導(dǎo)房屋租賃市場的發(fā)展，并在日常管理中披露租賃供求信息，明確租賃雙方的責(zé)任及應(yīng)遵守的條約。發(fā)展至今，德國住房自有率僅43%，租賃住房占市場份額的57%，新建成的房屋在一定時(shí)期內(nèi)必須讓渡給政府出租，或者接受補(bǔ)貼以低租金出租給需要的居民，限期過后才能夠按照當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的市場價(jià)格出租。此外，德國當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場以良好有序的租賃和低租金而聞名。最為重要的是，在德國租房的居民與購買住房的居民享受同樣的公共權(quán)益與公共服務(wù)。

（二）英國

在1980年初，英國注冊社會住房業(yè)主會將新建的或者改建后的社會產(chǎn)權(quán)住房出售給滿足條件的家庭。在出售的過程中，設(shè)定了多檔產(chǎn)權(quán)份額。在初次交易時(shí)，家庭可以購買25%-75%的產(chǎn)權(quán)份額，剩余的份額可以分期購買，每次購買的最低份額為10%，購買100%產(chǎn)權(quán)前為租期。租期內(nèi)，家庭需要向注冊社會住房業(yè)主支付相應(yīng)的租金。然而，針對老年租戶或殘疾租戶設(shè)置了特殊條款，當(dāng)這一特殊群體擁有75%的產(chǎn)權(quán)時(shí)，可以免交房屋租金。這種形式是介于租賃與購房之間的模式。在英國住房市場發(fā)展的過程中，這種模式起到了穩(wěn)定房價(jià)的重要作用。

（三）日本

在第二次世界大戰(zhàn)后，日本近2000萬人口無房可居。20世紀(jì)50年代起，日本又經(jīng)歷了城市化快速發(fā)展、重工業(yè)發(fā)展，城市住房資源極度短缺且房價(jià)快速上漲，出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場泡沫。在此大背景下，日本政府于1951年發(fā)布了《公營住宅法》，政府給予地方修建出租房補(bǔ)助，凡是達(dá)到住房困難標(biāo)準(zhǔn)的人群都可以提出申請。1955年又頒布了《住宅公團(tuán)法》，由中央提供75%，地方出資25%，設(shè)立公團(tuán)，在大城市周邊建造出租式公寓。這主要是為了解決大城市工薪階層的住房問題。在不斷發(fā)展的過程中，日本政府還提出了非營利機(jī)構(gòu)租賃住房政策，建立了公租房的“三支箭”，有效緩解了日本國內(nèi)的住房壓力問題。

（四）美國

雖然美國擁有高達(dá)63.4%的住房自有率，但人口流動(dòng)量大、人口聚居的紐約、舊金山等大城市卻有發(fā)展十分成熟的住房租賃市場。早在1934年，美國政府便出臺了《國民住宅法》，強(qiáng)調(diào)住房租賃市場健康發(fā)展的重要性。在該法案中，規(guī)定政府直接建設(shè)廉租公寓，并鼓勵(lì)企業(yè)或個(gè)人開發(fā)投資廉租公寓。美國的《住房法》規(guī)定，只要租戶身份合法，租戶就可以與擁有產(chǎn)權(quán)的住戶享受同樣的權(quán)利，如子女入學(xué)、社會福利等。在住房租賃市場管理方面，無論是聯(lián)邦還是州都有官方的“公平租房市場”平臺，公布租賃房源，使供求雙方信息平等。此外，美國國內(nèi)租賃合同規(guī)范統(tǒng)一，雙方都可以得到法律保護(hù)。在《住房法》中，明確了政府在租賃市場中的職責(zé)是規(guī)范市場秩序，為低收入者提供保障。

綜上所述，各國在發(fā)展的過程中，都探索形成了適合自身的政策與措施。可以看出，這四個(gè)國家在發(fā)展的過程中，都明確規(guī)定了租戶與自有住房住戶享受同等的公共資源與權(quán)益。這些為我國租購并舉制度的發(fā)展提供了參考。

四、北京市租購并舉制度的發(fā)展歷程

北京市的租購并舉制度發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。

在第一階段，北京市的發(fā)展領(lǐng)先全國。早在2009年，北京市就發(fā)布了《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》，將公共租賃房推上了歷史舞臺。辦法中規(guī)定：“北京市建設(shè)用地有償使用，租金按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭的負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定?！?011年，北京市政府又頒布相關(guān)條例規(guī)定：“普通商品住房用地中必須有不少于30%的面積用于配建保障性住房，并以公共租賃房為主。”2012年，北京市又調(diào)整了建設(shè)住房保障體系的思路，出臺實(shí)施意見提出“推動(dòng)住房保障方式向‘以租為主’轉(zhuǎn)變”。在這一階段，北京市不斷嘗試轉(zhuǎn)變構(gòu)建市內(nèi)保障性住房的思想，但措施大多停留在制定條例與規(guī)定方面，主要以方向引導(dǎo)為主。

在第二階段，國家將“租購并舉”提升至國家戰(zhàn)略高度。2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，會議提出“租購并舉”要求，并明確其為住房制度改革的主要方向，租購并舉制度正式成為我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段之一。2016年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布，提出實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場。2017年7月，租購并舉政策被正式提上議事日程，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺。至此，北京成為首批開展住房租賃試點(diǎn)的人口凈流入城市之一。

在第三階段，原國土資源部和住建部于2017年8月聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，將北京作為開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市之一。該方案還規(guī)定，以租賃為目的的房屋可以出現(xiàn)在集體建設(shè)用地上，建設(shè)完成后還可以進(jìn)行社會化出租，以此建設(shè)土地多元化供應(yīng)體系。北京市在國家戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，主動(dòng)探索租購并舉的新形式，引入共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制，并出臺了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，以推動(dòng)住房回歸居住屬性。2017年，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，租購并舉在北京正式落實(shí)推進(jìn)。該意見還對項(xiàng)目選址、申報(bào)主體、資金籌集、租賃模式、申報(bào)程序等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。同年9月，北京市發(fā)改委等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，以此推動(dòng)北京市住房租賃市場發(fā)展，規(guī)范住房租賃管理，推動(dòng)建立租購并舉制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同年10月，北京市推出住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺，運(yùn)用“1+N”的模式加強(qiáng)對住房租賃市場的監(jiān)督管理。發(fā)展至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉351地塊項(xiàng)目、朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)等三個(gè)項(xiàng)目建成，共5600余套房屋已有承租者入住。

在這三個(gè)階段，北京市從逐步摸索到貫徹落實(shí)國家政策，再到主動(dòng)引進(jìn)國外優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行實(shí)地探索。然而，由于發(fā)展租賃住房租金回報(bào)率低，我國房地產(chǎn)市場上的企業(yè)主體形成了重購輕租的觀念?！白赓彶⑴e”制度在北京市發(fā)展至今，大部分企業(yè)仍然處于觀望狀態(tài)，不利于政策的貫徹落實(shí)。

五、制度實(shí)施現(xiàn)狀

（一）住房分布不均衡，市場難以解決住房問題

北京市在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，住房總量供不應(yīng)求。早在1990年，住房供需缺口即已存在，形成了歷史欠賬。發(fā)展至今，供需依然存在缺口。然而，北京市農(nóng)村住房供給卻供大于求，農(nóng)村戶籍人口不斷流出，但對空置住房卻沒有處理措施。

自1998年我國停止福利分房后，政府大力發(fā)展保障性住房，年收入10萬元以下的家庭住房自有率高達(dá)87.4%。然而，年收入在10萬元至20萬元區(qū)間的家庭中有83.6%卻無法擁有住房。這一群體沒有被納入政府住房保障范圍之內(nèi)，但自身收入又無法承受市場上的商品住房價(jià)格。同時(shí)，這些家庭也難以在北京市找到租權(quán)穩(wěn)定、質(zhì)量優(yōu)良的租賃住房。

（二）租賃市場法律不完善，市場秩序混亂

我國現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》等法律，主要用于規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，有關(guān)房屋租賃的內(nèi)容只是規(guī)定了城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，租賃合同也沒有明確統(tǒng)一的范本，導(dǎo)致租賃過程中容易出現(xiàn)糾紛，而租房群體是弱勢群體，受損害較大。北京市還未制定具體政策的實(shí)施細(xì)則，租房補(bǔ)貼措施推廣范圍較小，補(bǔ)貼范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低，準(zhǔn)入、退出機(jī)制較死板。沒有相對完善健全的法律及政策支持，導(dǎo)致住房租賃市場在發(fā)展過程中容易出現(xiàn)問題，住房弱勢群體不能得到有效幫助與保護(hù)。

目前，北京市私人住房租賃通常由中介全程代理，但由于住房租賃市場監(jiān)管不到位，出現(xiàn)了許多欺詐現(xiàn)象，市場中存在大量未正式登記注冊的中介機(jī)構(gòu)，租房者受騙現(xiàn)象屢見不鮮。而具有經(jīng)營資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，又會利用租賃市場信息不對稱的優(yōu)勢，提高租房價(jià)格賺取差價(jià)，增加了打工人口的生活負(fù)擔(dān)。同時(shí)，住房租賃市場沒有形成良好的市場秩序，租賃雙方權(quán)利義務(wù)不平等，房東隨意提價(jià)或者以其他理由直接驅(qū)趕租客的現(xiàn)象也是層出不窮。

（三）住房租賃市場總體規(guī)模較小，租房市場供不應(yīng)求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2018年末，北京市常住人口已達(dá)2154.2萬。其中常駐外來人口764.6萬。源源不斷的人口涌入北京，需要更廣闊的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)平臺，北京市住房租賃需求也隨之不斷擴(kuò)大。然而，房屋出租供給量較小，導(dǎo)致住房租賃市場總體較小，無法滿足不斷增長的租賃需求，加劇了住房銷售市場與租賃市場的不均衡，也導(dǎo)致住房弱勢群體無法通過租賃解決基本的居住問題，影響了社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展及社會穩(wěn)定。

（四）戶籍制度導(dǎo)致公共資源獲取門檻的存在，公共服務(wù)需求無法得到滿足

發(fā)展租購并舉的目的是為了解決目前購買住房困難，縮小城市間、居民間貧富差距。然而，在發(fā)展的過程中，購買住房可以享有很多的公共資源，而租房者卻無法平等享受公共服務(wù)。發(fā)展這樣的租購并舉制度，在具體實(shí)踐中并不能對住房困難群體起到更多的支持保障作用。

我國居民日常必需的公共服務(wù)資源包含教育資源、社區(qū)服務(wù)資源、醫(yī)療資源，但這些資源絕大多數(shù)都與戶籍掛鉤。戶籍制度是我國進(jìn)行人口管理的基本制度，在戶籍制度下，大量的外來流動(dòng)人口想要獲得城市戶籍以享有基本公共服務(wù)資源的直接方法是購房，但不斷上漲的房價(jià)又阻止了他們的購房行為，導(dǎo)致他們無法獲得公共服務(wù)資源，享受平等的市民權(quán)益。具體而言，在教育資源方面，我國教育資源與戶籍、住房產(chǎn)權(quán)掛鉤，所以北京出現(xiàn)了天價(jià)學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象，甚至部分北京學(xué)校的入學(xué)學(xué)費(fèi)是一套學(xué)區(qū)房。在這樣的規(guī)定下，租房群體的子女無法就近入學(xué)，而絕大多數(shù)租房群體沒有能力購買高價(jià)學(xué)區(qū)房，只能將子女送回家鄉(xiāng)或者付出高額的私立學(xué)校學(xué)費(fèi)，這導(dǎo)致了我國留守兒童不斷增多，外來務(wù)工人員生活成本不斷提升，以致生育率不斷降低，人才流失等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

醫(yī)療資源也是外來務(wù)工人員極為看重的公共資源之一。但是，我國醫(yī)療服務(wù)大多與住房掛鉤，購房者可以享受社區(qū)醫(yī)院等福利，而外來務(wù)工人員自身及其子女面對的則是高額醫(yī)護(hù)費(fèi)用，以致于出現(xiàn)了外來務(wù)工人員不敢生病、不敢看病的現(xiàn)象。

綜上所述，北京市租購并舉制度存在的問題是全方面的，從宏觀政策到具體實(shí)施都沒有完善的體系可以依托。然而高昂的房價(jià)、不斷增加的流動(dòng)人口及他們對于公共服務(wù)資源的需求，催促著租購并舉制度的建設(shè)。

六、建立完善的租購并舉制度

（一）完善租賃市場保障體系，健全法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)立法保障

我國住房租賃市場在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，長期處于弱勢地位。法律注重規(guī)范住房交易，住房租賃市場卻法律缺位，市場長期處于無秩序的狀態(tài)。監(jiān)管主體不明確、責(zé)任劃分不清晰，導(dǎo)致租客在產(chǎn)生糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障。此外，法律沒有關(guān)于租戶權(quán)益的規(guī)定?！白赓?fù)瑱?quán)”是我國為了緩解外來務(wù)工人員公共服務(wù)資源獲取困難、實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)益統(tǒng)一、縮小地區(qū)貧富差距、減輕流動(dòng)人口生活負(fù)擔(dān)而必須加快推進(jìn)的原則。以立法的方式確立“租購?fù)瑱?quán)”有利于促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，突破我國房價(jià)高企、中低收入家庭無處可居的困境。

（二）擴(kuò)大政府公租房規(guī)模，推進(jìn)公租房貨幣化

北京正處于住房短缺而城鎮(zhèn)化發(fā)展較為快速的時(shí)期，以政府為主導(dǎo)提供公租房是破解困境的重要措施。然而，我國公租房占比較小，無法更快速有效地解決住房短缺問題，所以擴(kuò)大政府公租房規(guī)模勢在必行。在建設(shè)公租房的過程中，逐步擴(kuò)大市場租房補(bǔ)貼范圍，進(jìn)一步提高租金補(bǔ)貼額度，加大政策宣傳，可以有效地引導(dǎo)保障家庭轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)理念，鼓勵(lì)在保障范圍內(nèi)的家庭選擇租賃住房以解決住房困難，促進(jìn)職住平衡，并盤活住房市場上的存量空置住房。

（三）建立官方租房信息平臺，加強(qiáng)住房租賃市場秩序管理

良好的市場秩序是促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展的必備條件。目前我國住房租賃市場相關(guān)規(guī)定只提到“二房東”是合法的，只需得到出租人書面同意即可，但市場對于“二房東”、中介缺少監(jiān)管，導(dǎo)致許多打著“二房東”、中介名號詐騙現(xiàn)象出現(xiàn)。這些現(xiàn)象層出不窮的主要原因是由于我國沒有官方的租房信息獲取平臺，造成了市場信息不對等，給不法商家提供了賺取租戶差價(jià)的機(jī)會。北京市提出了“1+N”模式的租房監(jiān)督平臺，但在平臺推廣及覆蓋面方面卻有所不足。此外，市場上對于租賃權(quán)益保障、糾紛處理方法、政府職能職責(zé)等的規(guī)定還不完善，所以在推進(jìn)租購并舉制度的過程中，應(yīng)當(dāng)首先建立良好的市場秩序，為租購并舉的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。此外，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持推廣官方租房信息平臺，為租戶及時(shí)提供有效的市場信息。

（四）落實(shí)租賃住戶精準(zhǔn)匹配政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)持有、經(jīng)營租賃住房

北京市“租購并舉”政策應(yīng)當(dāng)主要考慮“夾心層”、“新市民”群體。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到小規(guī)模、年輕化、非京籍群體是依靠租賃市場解決住房問題的主要群體，應(yīng)當(dāng)有側(cè)重地制定租賃住房差別化分配政策。同時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，年輕化、非京籍群體生活負(fù)擔(dān)較重，在制定相應(yīng)租賃分配政策時(shí)，應(yīng)給予一定程度的優(yōu)惠，以吸引人才入住北京，進(jìn)一步促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

面對租賃住房供給不穩(wěn)定的情況，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)持有、經(jīng)營租賃住房。劃撥供應(yīng)租賃住房用地，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、投資企業(yè)建設(shè)、運(yùn)營租賃住房，形成長期有效的租賃住房供給源。此外，在劃撥租賃住房用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到職住分離的困境與周邊交通設(shè)施的配套問題是影響“夾心層”、“新市民”群體選擇住房的主要因素。