邢夢妮 劉小宇

圖/散步社

圖/散步社

談到東京的年輕人文化，你可能會立刻想到原宿和澀谷，但今天的故事主角是下北澤。好吃、好逛、不貴，這里是錢包沒那么鼓的年輕人的又一個“亞文化天堂”。一邁出下北澤車站，你會被好幾條商店街包圍。各種小劇場與二手古著店就繞在這些商店街里，不斷撲面而來。

在日本，商店街是個老概念：當一個區(qū)域里集合了一定數(shù)量的零售店、小餐館或者提供各種生活服務(wù)店鋪的時候，一個兼具地區(qū)特色與實際功能的商店街就形成了。100多年前，這些店鋪開始聚合成為組織，到了近代，則形成了中小企業(yè)共同體的概念，它們共同運營管理街區(qū)商業(yè)。在下北澤車站附近，就有6個商店街組織。

現(xiàn)在，有人試圖改變這個街區(qū)的定義。消費研究者三浦展曾表示“下北澤的BONUS TRACK是2020年最值得關(guān)注的項目”，他口中的BONUS TRACK其實是一個商業(yè)項目—這些建筑成排地挨在一起，看上去和周圍有點格格不入。

在官方說法里，BONUS T RACK的定位是“支持新挑戰(zhàn)和個體戶的長屋”。長屋是日本一種傳統(tǒng)的都市居住建筑，你可以把它想象成聯(lián)排住宅，鄰居之間共享墻壁，但保有各自獨立的空間。不過，長屋面積要更小一些。BONUSTRACK的店鋪門面也是這種形式，一間連著一間。

圖/散步社

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BONUSTRACK的一大特點是房租便宜，這讓它更容易吸引那些做新潮生意的創(chuàng)業(yè)者。目前，共有13家店入駐了BONUS T RACK。舉幾個例子，中國臺灣音樂廠牌“ 大浪漫商店”在BONUS TR ACK賣鹵肉飯，咖啡廳“戀愛的豬研究所”的招牌是用千葉縣生產(chǎn)的豬肉炸出來的可樂餅。食品店“發(fā)酵DEPARTMENT”自稱“日本發(fā)酵文化的儲藏庫”，還有一家專門銷售“與日記相關(guān)的一切”的店鋪“月日”—你可以點杯飲料，也可以挑走一本和日記主題有關(guān)的書籍或者小冊子。

日本城市規(guī)劃運營公司“散步社”的兩名創(chuàng)始人—內(nèi)沼晉太郎和小野裕之也在BONUS TRACK開店，他們負責策劃活動、運營街道。小野裕之告訴未來預想圖，因為大部分空地在法律上只能作為住宅用地，所以BONUS T RACK要求店家必須整租一戶，也就是一層店面加二樓的房間，月租金約15萬日元（約合8990元人民幣）。根據(jù)他的計算，這是下北澤地區(qū)月均店租的一半。

你可能會奇怪，運營方這么做到底能不能賺到錢。小野裕之告訴未來預想圖，租金這么便宜，是因為BONUSTRACK的開發(fā)順序不太一樣。散步社其實是“二房東”，從土地所有者兼項目開發(fā)商的私營鐵路公司小田急電鐵手中整租下BONUS TRACK，負責整體招商和運營。

這是一段奇妙的合作關(guān)系。散步社的收益相對穩(wěn)定，但對小田急電鐵來說這可能是一樁賠本買賣。

BONUS TRACK很像理想主義者會做的事。小野裕之經(jīng)營一家關(guān)注社會設(shè)計的非營利媒體greenz，這件事他已經(jīng)做了整整10年。但就在散步社成立的前幾年，他逐漸感受到了一種局限性：日本社會和東京城市風貌不斷變化，他和團隊有點看不到未來的方向了—他們一直報道各種有意思、對社會有益的事情，號召大家多嘗試、多實踐，但他不滿足了。

機會從天而降。2018年，小野裕之與秋田縣的米農(nóng)們合作，在東京日本橋一帶開出了攤位“粥和酒ANDON”。過了一段時間，他接到了一通來自老朋友的電話，對方知道他有經(jīng)營店鋪和網(wǎng)絡(luò)雜志的經(jīng)驗，說有件事想商量一下。

那個人名叫橋本崇，來自小田急電鐵的生活創(chuàng)造事業(yè)總部，剛剛當上開發(fā)推進部部長一年多，想讓小野裕之幫忙給新項目招商。

這個新項目是小田急電鐵的一塊“燙手山芋”。電車小田急線的地下軌道工程已經(jīng)持續(xù)了十多年，拆除地面軌道后，沿線空出了好幾塊地方，大概有1.7公里那么長，面積超過2萬平方米。小田急電鐵其實早有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)和經(jīng)驗，小田急百貨就是他們的零售事業(yè)，但他們有更大的野心—塑造車站兩旁邊的生活圈，這也是新部門名字的由來。

BONUS TRACK是怎么建起來的？

資料來源：根據(jù)公開資料綜合整理

實際情況卻沒有那么美好，關(guān)于如何利用這些空地，公司內(nèi)部出現(xiàn)了分歧。房地產(chǎn)開發(fā)部的方案簡單粗暴：把那里都建成收費停車場。生活創(chuàng)造事業(yè)總部的成員向井隆昭告訴未來預想圖，當時他就很懷疑這是不是最佳方案。

“這種利用容積率、最大化單位經(jīng)濟價值的保守做法，能長遠地應對人們生活方式的變化嗎？”向井隆昭反問。他的設(shè)想是，在住宅區(qū)代田和商業(yè)區(qū)下北澤的中間地帶，構(gòu)建一個店鋪與住宅為一體的綜合社區(qū)。

向井隆昭最終等來了關(guān)鍵的支持者。2017年，生活創(chuàng)造事業(yè)總部的開發(fā)推進部迎來了新負責人橋本崇。

橋本崇是建筑系城市規(guī)劃專業(yè)出身，這讓他的視角不太一樣。他認為，鐵道公司做的終歸是乘客生意，尤其是在少子化社會背景下，比起眼前的經(jīng)濟效益，更應該考慮如何提升鐵路沿線街區(qū)的魅力，提高鐵路使用率。為了這個目的，他不介意暫時讓利。

他很認同向井隆昭的方案，他們和其他部員商量出了“下北線路街”這個名字，計劃在沿線空地建造項目，但不會是常見的商業(yè)設(shè)施。

橋本崇的另一個觀點是“商業(yè)設(shè)施的管理方式已經(jīng)到了極限”。“商業(yè)設(shè)施通常在剛開業(yè)時人氣會達到頂峰，但隨著時間過去就可能沒那么熱鬧了，一旦設(shè)施人氣下降，就會出現(xiàn)更多無力承擔租金的租戶。”他解釋說。

實際上，當時的下北澤開發(fā)項目進展不怎么順利。街區(qū)開發(fā)涉及很多利益主體，而下北澤街區(qū)情況比較復雜，商店街緊密，各自擁有立場不同的自治團體。沿線居民有的擔心新建的高樓擋住陽光，有的表示更想要綠地。

橋本崇接手后，開發(fā)團隊嘗試把居民拉進決策流程。除了項目發(fā)布會，他們也借助世田谷區(qū)政府的力量，和當?shù)鼐用褚黄鹋e辦了3次工作坊。整體開發(fā)涉及13個項目，他們就向鄰近的居民分別召開說明會。談到溝通的方法，向井隆昭認為要“逐一攻破關(guān)鍵人物”，這些人往往更有影響力，能告訴團隊當?shù)鼐用耜P(guān)心什么。因此他們后來決定把綠地交給居民團體管理。

橋本崇經(jīng)常去開發(fā)地帶周邊閑逛。他自己就是在商店街長大的，同學的父母做餐飲生意，常常送東西給他吃，他也會幫鄰居送貨。和當?shù)厝俗兊迷絹碓绞旌螅庾R到下北澤文化活動豐富，居民都對街區(qū)有強烈的歸屬感。

向井隆昭眼里的下北澤充滿生機，人們總是按照自己的意愿生活。他認為這是下北澤街區(qū)有很多個人店的原因—“開店”其實是當?shù)厝苏故竞蛡鞑ド罘绞降囊环N途徑。但他們從居民那里聽到了抱怨，下北澤車站南口有太多連鎖店，租金越來越貴，個人很難負擔。橋本崇那時確定，開發(fā)者應該“支援”當?shù)鼐用?，幫助他們守護當?shù)氐男〉辍?/p>

麻煩來了。小田急電鐵是鐵路公司，總是建標準化的車站，即使有土地，也不認得什么個性派店主?！爱敃r我們手里只有像星巴克這樣的連鎖商業(yè)資源，根本不知道去哪兒找人來開店。”向井隆昭苦笑。

橋本崇想到了greenz的商業(yè)顧問小野裕之，他倆有十多年交情。小野裕之一直為那些有社會價值的創(chuàng)業(yè)項目提供建議和資源，手頭有不少合適的人選。聽了計劃梗概后，小野裕之覺得挺不錯，但“一個人可能做不好”，于是找了工作上的前輩內(nèi)沼晉太郎。內(nèi)沼晉太郎在下北澤經(jīng)營一家小有名氣的獨立書店“本屋B&B”，已經(jīng)開了七八年，他曾作為外部董事參與greenz的創(chuàng)業(yè)。這幾個人都通過greenz相識，理念相合，彼此很熟悉。

小野裕之在自己開的餐飲店“粥與酒ANDON”和內(nèi)沼晉太郎碰了頭，問對方想不想“一起幫小田急做街區(qū)改造”。他們沒能當場決定。“但第二天我接到他的電話，說‘可能還是想做做看?！毙∫霸Ｖ貞浀?。

他們兩個其實都有些驚訝小田急電鐵的選擇?！八麄儭芾碚咭庠负軓姡瑥臎]想過要和別人合作，”小野裕之評價，“（橋本崇）找到我的時候，我們連公司都沒有?！?/p>

向井隆昭從小田急電鐵的角度告訴未來預想圖，他們改用了一種全新的項目管理方式：先在部門內(nèi)部做出成績，再給上面的人看。“如果按照以往的經(jīng)驗，提案給上級后，他們馬上會判斷風險，推翻或者批準?！彼f，新的辦事方法給了部門更多空間，能去嘗試以前會被否決的事。

2019年3月，散步社成立。他們當時已經(jīng)想好了BONUS TRACK的概念?！癰onus track”這個詞本來指專輯里令人驚喜的額外追加曲目，在下北澤的語境里，這些空地的確是小田急線多出來的軌道，而制作額外的曲目對藝人來說其實不難。小野裕之相信，大家一起參與街區(qū)改造的話，這事也不那么難。

一樓商鋪，二樓住宅，一個“去連鎖化”的現(xiàn)代版商店街—小田急電鐵和散步社很快明確了BONUS T RACK的概念，并啟動招商。他們的合作會持續(xù)20年。

由小野裕之牽頭，散步社采訪了有意向的商家，確定他們可以承擔的大概成本區(qū)間，再算出商鋪加住宅的租金，最終倒推得出建筑預算。如果你覺得BONUS T RACK的木造建筑太樸素，這就是原因。小野裕之表示“建筑本身簡單一點也沒什么”，重點是能讓年輕人輕松開店。盡管資金吃緊，負責建筑設(shè)計的TSUBAME建筑事務(wù)所還是擔下了這個項目—他們給租戶留了一些可以自行設(shè)計的外立面，鼓勵租戶把活動范圍向戶外延伸。

2020年4月，BONUS TRACK一開業(yè)就撞上了東京第一次緊急事態(tài)宣言。根據(jù)小野裕之的說法，受疫情影響，直到2020年10月，來光顧的客人主要還是附近居民。小野裕之有點慶幸：“一般由于開業(yè)的話題，會引來大量外來客流，當?shù)鼐用駮X得這里和自己的生活格格不入，現(xiàn)在看來，順序顛倒反而是件好事?！?/p>

每周末，BONUS T RACK會邀請租戶一起策劃主題活動，比如邀請唱片店P(guān)ianola Records一起辦唱片市集，每月邀請獨立書店出攤舉辦一次“BOOKLOVERS HOLIDAY”。小野裕之覺得混合業(yè)態(tài)挺不錯，所以在運營上他們鼓勵租戶挑戰(zhàn)“副業(yè)”。

BONUS TRACK有一套強調(diào)社群和參與感的管理結(jié)構(gòu)。因為既是房東又是房客，小野裕之和內(nèi)沼晉太郎更了解實際情況。每個月，散步社都會召集一次店長會議，讓大家好好聊聊。偶爾，散步社也會給租戶提供店員培訓，教授經(jīng)營方法論。

2021年4月，BONUS T R ACK迎來了開業(yè)一周年。仍有人會問小野裕之BONUS TRACK的理念和定義，他說自己沒有答案，招商也沒有固定標準，每個商戶的合同期限都是3至5年?！霸谝欢ǔ潭壬?，大家都想要向社會傳遞某種價值或者美學觀念。”他例舉說，BONUSTRACK有一家雇傭殘疾人的咖啡廳。他們也想做些有社會價值的事。

對小野裕之而言，BONUS T RACK更像一個小型試驗，是他做非營利媒體的延伸實踐之一。他認為，社會企業(yè)可以采用新的方式，與在硬件和規(guī)則上受限的房地產(chǎn)公司、鐵路公司、地方政府合作。

BONUS TRACK旁有一座新建的托兒所“仁慈保育園”，那里的孩子經(jīng)常過來參與園藝活動。它也是小田急電鐵“下北線路街”的一環(huán)。這是小田急電鐵和世田谷區(qū)政府的合作，為的是緩解世田谷區(qū)保育設(shè)施少、兒童入學難的問題。設(shè)計上，仁慈保育園沒有采用傳統(tǒng)的圍墻，安保也沒有那么嚴格，一切都是為了增強與街道的互動性。

圖/小田急電鐵

圖/小田急電鐵

如果繼續(xù)往小田急線世田谷代田站走，你會路過一座在門前種菜的兩層建筑—“世田谷代田Campus”。這里的管理者們是東京農(nóng)業(yè)大學的老師。值得一提的是，這所大學也位于小田急線沿線。世田谷代田Campus集合了銷售清酒、味噌等食品的大學生商店，開放學校和餐廳“CAFE HELLO"，管理者會定期召開飲食生活健康的公眾交流會和講座。

在返回下北澤車站的路上，你會遇到整個下北線路街項目最先引發(fā)關(guān)注的設(shè)施—空地公園。橋本崇團隊選擇了在最擁擠的下北澤車站地段保留這塊地，鋪上草坪，引入咖啡廳和快閃廚房，為孩子們提供玩耍的公共空間?？盏毓珗@會定期舉辦不同主題的快閃市集。

目前，下北線路街已有9處設(shè)施投入運營，其中包括溫泉旅館和大學生宿舍，剩下4處將于2021年7月和11月全面開放。其中有3處由小田急電鐵旗下的建筑咨詢公司UDS負責運營—他們的中國分公司也是北京MUJI HOTEL的運營方—剩下6處則交給了不同的專業(yè)團隊管理運營。

小田急電鐵有自己的“ 算盤”。向井隆昭認為，現(xiàn)在是生活者們來選擇街區(qū)。鐵路的功能變了：以前只要運送人就好，但如今需要豐富人們在20分鐘步行半徑內(nèi)的居住環(huán)境，讓更多人愿意在地鐵沿線住下。他們有一個“引流”的考量—小田急線的下北澤站一天平均擁有12萬的客流量，但其前后的東北澤和世田谷代田車站，每日客流量都不足1萬人。這些新項目落地后可能會改變目前的格局。

另一個有意思的想法是解決世田谷區(qū)的“空屋危機”。世田谷區(qū)是東京房屋空置率最高的地區(qū)之一，橋本崇他們計劃復制BONUS TRACK的方法論，幫助區(qū)政府把空屋改造成出租商戶—總的來說，就是建立一套自己的改造模型（localmodel），應用到其他需要改造的鐵路沿線地區(qū)。BONUS TRACK里也確實有一家“omusubi不動產(chǎn)”，主要做老民宅的租賃和改造生意，也給一些租戶提供裝修方案。

向井隆昭他們很重視項目的可傳播性和復制性。橋本崇有一個叫“支援型開發(fā)”的商業(yè)模型，他們想借用此次全新的開發(fā)模式，讓“下北線路街”成為話題—聚集有意思的人，吸引更多企業(yè)投錢贊助活動、做廣告，等到確保收益后，運營方可以撥款發(fā)放獎學金，出錢做社區(qū)活動，形成一個能支持當?shù)匕l(fā)展的資金循環(huán)。但他們也表示，現(xiàn)在還不指望這個項目能賺錢，一切要等到20年后，也就是和散步社的合約終止后再看。

開業(yè)一整年，BONUS TRACK已經(jīng)住進了3個人。小野裕之和內(nèi)沼晉太郎都沒有搬進來住，根據(jù)合同，他們還要在這里待上19年。工作日的白天，街區(qū)顯得有些寂寥，小野裕之開完會，坐在共享廚房里看著窗外的櫻花—4月初，他們剛剛辦過一次夜晚賞花活動。

至少，他對現(xiàn)在的結(jié)果還挺滿意。“對于習慣逛商場的人來說，（BONUSTRACK這類街區(qū)）可能會讓他們一頭霧水。但當你嘗試在線路街中央的綠地坐下來，喝杯咖啡觀察一下，你會發(fā)現(xiàn)，每一間小店都在歡迎你前去探索它們的世界。”