龔玉

房產(chǎn)證，是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，指房屋擁有者通過(guò)建造、買(mǎi)賣(mài)等方式取得房屋合法權(quán)，可以依法對(duì)房屋行使占有、使用和處分的權(quán)利證件，是國(guó)家依法保護(hù)房屋權(quán)的合法憑證。

中國(guó)古代，用于證明房屋買(mǎi)賣(mài)的憑證是房契，是契約的一種，按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。古代房契往往只有一份，并且只會(huì)寫(xiě)明出賣(mài)方、中間人、經(jīng)手人的名字，不會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)方名字。在買(mǎi)賣(mài)完成后，房契交由買(mǎi)方收藏。因此，中國(guó)古代房契一旦丟失，撿到房契的人可以此自稱(chēng)買(mǎi)方，要求房屋居住者騰退。即便對(duì)簿公堂，房屋實(shí)際所有人如果不能請(qǐng)到中間人、經(jīng)手人甚至原房主作證，也很難打贏官司。

從房契到房產(chǎn)證的演變

古代房契模式基本相同，一般采用統(tǒng)一格式。根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明，中國(guó)在西周時(shí)期已出現(xiàn)土地交易，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期出現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)。在一個(gè)名叫“盉”的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文。意思大致是：公元前919年農(nóng)歷三月，矩伯（人名）分兩次把1300畝土地抵押給裘衛(wèi)（人名），換來(lái)價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉、一件鹿皮披肩和一條帶花圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)的最早一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。

在矩伯和裘衛(wèi)完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王32年，又發(fā)生了一宗土地買(mǎi)賣(mài)，這宗交易過(guò)程被刻在青銅器上，記錄了“周厲王買(mǎi)地”一事。當(dāng)時(shí)，周厲王為擴(kuò)建王宮，買(mǎi)下鬲從（人名）的地，但沒(méi)有立即給錢(qián)。鬲從擔(dān)心周厲王賴(lài)賬，周厲王即派人對(duì)他說(shuō)“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款的，如果我賴(lài)賬，就讓上天罰我被流放好了”，這在當(dāng)時(shí)是一個(gè)很毒的誓言。周厲王買(mǎi)地花了多少錢(qián)，銘文上沒(méi)寫(xiě)，但說(shuō)明當(dāng)時(shí)除了土地抵押，還存在土地買(mǎi)賣(mài)。

稅收作為一種重要的政策工具，在上古時(shí)代的中國(guó)就已出現(xiàn)?！妒酚洝酚涊d：“自虞、夏時(shí)，貢賦備矣?！毕挠頃r(shí)代的稅收也稱(chēng)“夏貢”“土貢”，形式較為簡(jiǎn)單。到西周時(shí)，由于井田制的實(shí)施，社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，除繼續(xù)推行“萬(wàn)民之貢”“邦國(guó)之貢”外，還出現(xiàn)了其他形式的稅收——“九賦”，其中包括關(guān)稅、市稅、資源開(kāi)發(fā)稅、物產(chǎn)稅等。西周還設(shè)立了“廛人”，負(fù)責(zé)對(duì)商人放置貨物于邸舍征稅，是“屋稅”與“空間稅”的結(jié)合，類(lèi)似于后代的“棧房稅”。許多學(xué)者認(rèn)為，“廛布”是中國(guó)最早的房地產(chǎn)稅，雖然關(guān)于它的征收程序和標(biāo)準(zhǔn)已無(wú)法詳知，但說(shuō)明中國(guó)古代房地產(chǎn)稅的征收可以上溯至迄今約3000年前。

到了漢代，國(guó)家支出進(jìn)一步增多，漢武帝決定征收“算緡”，征收對(duì)象為商人、手工業(yè)者、高利貸者和車(chē)船所有者等各類(lèi)有產(chǎn)者，屬于一種財(cái)產(chǎn)稅。其中，房產(chǎn)作為資產(chǎn)的一種，根據(jù)房產(chǎn)總值按一定比例抽取稅收。為防備有人逃稅，漢武帝還頒布“告緡令”，鼓勵(lì)百姓互相監(jiān)督，揭發(fā)偷漏稅行為，甚至將偷漏稅款額度的一半作為對(duì)告發(fā)者的獎(jiǎng)勵(lì)。

唐朝德宗時(shí)代，單純的房產(chǎn)稅誕生，叫做“間架稅”，征收地理范圍是長(zhǎng)安城?！伴g架”指房屋的計(jì)量單位，“凡屋，兩架為一間”。顧名思義，其是按房屋數(shù)目征收的，不過(guò)也兼顧房產(chǎn)市值。根據(jù)估值，長(zhǎng)安居民的房產(chǎn)被分成上、中、下三等，按順序以每間2000文錢(qián)、1000文錢(qián)、500文錢(qián)標(biāo)準(zhǔn)征收?！伴g架稅”開(kāi)征后，給民間造成很大困擾。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安城的沒(méi)落貴族并無(wú)多少財(cái)產(chǎn)，只是祖上傳下的房產(chǎn)多了一些。計(jì)算下來(lái)，要繳納的稅錢(qián)動(dòng)輒超過(guò)10萬(wàn)錢(qián)，不勝其苦。由于反對(duì)者眾多，“間架稅”實(shí)行不足一年便廢止了。

五代時(shí)期，房產(chǎn)稅在一些地方已成正式稅種，名為“屋稅”。趙宋立國(guó)后，延續(xù)五代慣例，將“屋稅”定為正稅。從北宋初到南宋末，“屋稅”一直都是國(guó)家正稅，征收范圍為“諸州縣寨鎮(zhèn)內(nèi)”，即全國(guó)各個(gè)城市、城鎮(zhèn)。換言之，宋朝房產(chǎn)稅是一種城市稅，只向市民征收，農(nóng)戶(hù)不需要繳納。

“白契”變“紅契”并非無(wú)償

為了加強(qiáng)管理，宋、元、明、清等官府開(kāi)展了給房契備案的工作。隨著官府介入，古代契約開(kāi)始變化。未向官府備案的稱(chēng)為“白契”（也稱(chēng)“草契”），經(jīng)過(guò)官府備案的稱(chēng)為“紅契”。買(mǎi)賣(mài)雙方訂立“白契”后，經(jīng)官府驗(yàn)證并納稅，由官府為其辦理相應(yīng)手續(xù)后，在“白契”上粘貼由官方排版統(tǒng)一印刷的契尾，鈐蓋縣州府衙官方大印，規(guī)正三寸許、方制、篆體，便成了“紅契”，由買(mǎi)方保存，作為房屋所有權(quán)憑證。

但是，契約向官府備案并不是無(wú)償?shù)?，買(mǎi)賣(mài)雙方要去衙門(mén)購(gòu)買(mǎi)官方印刷的格式合同，按要求簽訂完畢之后，持簽好的契約到官府辦理繳納契稅手續(xù)。當(dāng)然，其中少不了給官府內(nèi)辦事的胥吏們敬送紅包，不然這些人可能會(huì)故意刁難，拖沓處理。如此一來(lái)，買(mǎi)房賣(mài)房的人不愿意到官府備案，導(dǎo)致古代房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數(shù)交易都沒(méi)有在官方留下記錄。這種情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，變成了房屋唯一的產(chǎn)權(quán)證明。一旦丟失，后果不堪設(shè)想。

在一些影視作品或文學(xué)作品中，常常出現(xiàn)古代貪官污吏、地主惡霸通過(guò)偽造房契、霸占他人房產(chǎn)的情節(jié)，也有一些不肖子孫通過(guò)搶奪、竊取房契，將房子賣(mài)給他人或用于典當(dāng)貸款，導(dǎo)致老人居無(wú)定所等悲劇發(fā)生，這些都源于“房屋主人手里缺乏正規(guī)產(chǎn)權(quán)證明，官府又沒(méi)有登記認(rèn)可交易記錄”的真實(shí)歷史故事。

明清兩代房地產(chǎn)稅名目繁多

宋朝之后，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收進(jìn)一步發(fā)展，如元朝的“產(chǎn)錢(qián)”，基本思路與宋朝的“宅稅”相同，都是按照房屋面積征收。明、清兩代，房地產(chǎn)稅征收對(duì)象主要針對(duì)商鋪，如明朝向城市和集鎮(zhèn)商人開(kāi)征“房號(hào)稅”，以臨街鋪面作為征稅對(duì)象，按鋪面間數(shù)逐月征收。遇閏月之年，全年征收13個(gè)月。該稅種具有營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅的雙重特征。從中可以看出，其稅率還是比較重的。

明朝各城市設(shè)有“火甲”，負(fù)責(zé)夜巡、防火、緝盜及官府交辦的各項(xiàng)雜事，為解決“火甲”費(fèi)用，從明仁宗洪熙元年（1425年）開(kāi)始，許多地方對(duì)店鋪、庫(kù)房、店舍等征收“門(mén)攤”，按房屋價(jià)值進(jìn)行征收，也具有房地產(chǎn)稅的特征。與此同時(shí)，涉及房地產(chǎn)租賃的稅收也越來(lái)越多，如明朝初年推出的“塌房稅”，類(lèi)似西周時(shí)期的“廛布”。清代后期“房捐”被推行，清政府對(duì)所有房地產(chǎn)租賃當(dāng)事方均統(tǒng)一征收。

房地產(chǎn)交易方面的稅收一直是古代朝廷的重要稅種之一，明清兩代均把房地產(chǎn)交易納入統(tǒng)一管理并征稅，相關(guān)管理制度愈加嚴(yán)格。明朝政府規(guī)定，房地產(chǎn)交易契約須經(jīng)官府用印，稱(chēng)“紅契”，否則不受法律保護(hù)。辦理“紅契”須收取一定費(fèi)用，稱(chēng)“工墨錢(qián)”，相當(dāng)于房地產(chǎn)交易稅，按契約張數(shù)征收。如明太祖洪武二年（1369年）規(guī)定：“凡買(mǎi)賣(mài)田宅頭匹赴務(wù)投稅，除正課外，每契本一紙，納工本銅錢(qián)四十文，余外不許多取?！焙髞?lái)發(fā)現(xiàn)此項(xiàng)規(guī)定不合理，改為按契約標(biāo)示的價(jià)值征收，涉及房地產(chǎn)交易的“征其值百之三”。

明清兩代時(shí)期，在打擊房地產(chǎn)私下交易以逃避稅收方面越來(lái)越嚴(yán)厲。《大明律》規(guī)定，在房地產(chǎn)交易中不訂立契約并按律納稅者，一經(jīng)查實(shí)，其交易款項(xiàng)的一半要充公。《大清律例》則規(guī)定，典賣(mài)田宅而不繳稅者，除將一半交易款收繳至官府外，還要對(duì)當(dāng)事人處以“笞五十”刑罰。

清朝開(kāi)始課征房地產(chǎn)契稅。順治四年明文規(guī)定，民間買(mǎi)賣(mài)土地房屋者，由買(mǎi)主依賣(mài)價(jià)每一兩交稅銀三分，由官府在契紙上蓋印為證。雍正七年規(guī)定，每?jī)杉{稅三分外，加征一分作為科場(chǎng)經(jīng)費(fèi)，契尾加蓋官印后給業(yè)主。乾隆十二年定契稅之例，規(guī)定凡民間買(mǎi)置田房，由布政司頒發(fā)契尾格式于州縣，編列號(hào)數(shù)。前半部備書(shū)買(mǎi)賣(mài)者姓名產(chǎn)業(yè)數(shù)、價(jià)格、稅銀，納稅后填寫(xiě)以上數(shù)字、蓋官印。同時(shí)契約當(dāng)面截開(kāi)，前半部給買(mǎi)主，后半部?jī)?cè)匯送布政司核查，蓋印者為“紅契”。不納稅無(wú)契尾者，按漏稅論罪，稅率為買(mǎi)契9%、典契4.5%。

“房捐”開(kāi)啟近代房地產(chǎn)稅

1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，在西洋列強(qiáng)霸占的一些大城市租界內(nèi)，借口充裕捕房經(jīng)費(fèi)，清政府先后開(kāi)征“房捐”一類(lèi)的捐稅，開(kāi)啟了近代房地產(chǎn)稅的發(fā)展。在太平天國(guó)部分轄區(qū)內(nèi)，曾一度出現(xiàn)“房捐”，征收方法以間數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，按日起捐。據(jù)相關(guān)史料記載，征額為“嘉興每日每間三文，桐鄉(xiāng)也是每屋每日三文，常熟則為每間屋，每日捐錢(qián)七文”。這樣的征收，對(duì)于平民百姓而言，負(fù)擔(dān)沉重。

清光緒二十四年（公元1898年），由戶(hù)部通令各省審查城市集鎮(zhèn)的鋪戶(hù)行店數(shù)，抄襲租界辦法，規(guī)定“房捐”章程：“凡租賃房屋，按其每月租金課稅10%，房東、房客各負(fù)擔(dān)一半。其居住自有房屋者，比照近鄰出租房屋的租金課稅10%?！钡?dāng)時(shí)還未實(shí)行，即奉命停止。

后來(lái)，八國(guó)聯(lián)軍戰(zhàn)事結(jié)束，辛丑條約簽訂后，清政府承擔(dān)了巨額賠款，當(dāng)時(shí)清廷收入驟減，支出大增，國(guó)庫(kù)空虛，因而清政府就將賠款額向各省分?jǐn)?，因此使得“房捐”章程于光緒二十七年（公元1901年）重新試辦并付諸實(shí)施，但各地執(zhí)行情況不同。“浙江首先開(kāi)征，但僅抽及鋪戶(hù)行店，民房住戶(hù)并未課及。鋪戶(hù)每月租價(jià)在三千錢(qián)或三元以下的，免稅。嗣后直隸、江蘇、廣東、江西、湖南、安徽、福建、陜西等省陸續(xù)試辦?！?/p>

辛亥革命后，仍沿用舊制，但名稱(chēng)不一，“市政總捐”“特捐”“警捐”“店鋪捐”，稅名五花八門(mén)。1915年，“房屋稅”被改為房稅，指對(duì)鋪戶(hù)行店房屋及居民住宅所征收的稅種，稅率以鋪戶(hù)行店按每月實(shí)繳租賃價(jià)的20%、居民房屋按每月實(shí)繳租賃的5%征收，自有房產(chǎn)比照面積相仿的租賃價(jià)計(jì)征。房稅征收機(jī)構(gòu)為財(cái)政局，也可為警察局或公安局。房稅則為地方收入，由各省自定章程，自己征收，故各地不一。

縱觀“房地產(chǎn)稅”的演變過(guò)程，從晚唐的“間架稅”，到兩宋的“屋稅”、明代的“房號(hào)錢(qián)”、清代的“房捐”，房地產(chǎn)稅在古代中國(guó)存在了上千年，其并非現(xiàn)代概念，作為稅收來(lái)源之一，房地產(chǎn)稅能夠在一定程度上保障國(guó)家財(cái)政的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。不過(guò)，稅制設(shè)計(jì)是否合理，征收是否順利，各個(gè)時(shí)代推行情況不一。

（本文綜合整理自《北京日?qǐng)?bào)》、中國(guó)發(fā)展觀察、《南都周刊》、大道知行等）

（責(zé)編 王茜 美編 趙佳）