◎ 文 《法人》全媒體記者 曹萌

房地產金融監(jiān)管正在從個人端口和企業(yè)端口全面強化。3月26日，為落實黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，更好地支持實體經濟發(fā)展，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》（以下簡稱“通知”）。

通知指出，近年來，雖然經營用途貸款在滿足企業(yè)臨時性周轉性資金需求、提升企業(yè)持續(xù)運行能力等方面發(fā)揮了積極作用，但近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

嚴控經營貸違規(guī)入市

個人經營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等經營用途貸款的主要服務對象是個體工商戶和小微企業(yè)，具有額度小、審批靈活、利率相對較低等特點，是銀行下沉信貸服務重心、解決客戶融資難題的重要抓手。尤其在新冠疫情期間，更有利于紓困企業(yè)。截至2020年年末，普惠小微貸款余額15.1萬億元，同比增長30.3%，農戶生產經營貸款余額5.99萬億元，同比增長11.5%，為“六穩(wěn)”“六?！碧峁┯辛χ?。

“經營貸是助力實體經濟發(fā)展、破解小微企業(yè)融資難題的重要工具，應切實把普惠金融落到實處?！敝袊y行研究院博士后鄭忱陽對《法人》記者表示，2020年以來，監(jiān)管層多次強調嚴禁經營貸違規(guī)流入樓市，上海、北京銀保監(jiān)局相繼發(fā)文加強個人經營性貸款管理，整治個人貸款資金違規(guī)流入房地產市場，此次通知充分體現(xiàn)了監(jiān)管層讓經營貸回歸本質的決心，以更好地支持實體經濟發(fā)展。

今年3月以來，房地產調控再度加碼。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上指出，現(xiàn)在房地產金融化、泡沫化傾向還比較強，去年投向房地產的貸款增速第一次降到平均貸款增速之下，這個成績來之不易。

隨后，一線城市及熱點二線城市對于違規(guī)經營貸展開嚴格排查。北京、上海、廣州和深圳等地的金融監(jiān)管部門，對轄內銀行經營貸、消費貸等資金違規(guī)流入房地產領域進行了集中排查。

銀行業(yè)金融機構加強三查

3月18日，深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行發(fā)布《關于轄內銀行經營性貸款有關問題的通報》，列舉了銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例，包括銀行員工誤導客戶套取經營性貸款買房、客戶經理在微信公眾號不規(guī)范開展業(yè)務宣傳、個人套取經營貸資金違規(guī)流入房地產市場。

通報強調，轄內銀行應堅持“房住不炒”定位；持續(xù)防范信貸資金違規(guī)流入房地產領域，如對貸款發(fā)放前后半年內借款人及其配偶名下有新增房產記錄的，進一步嚴格審查貸款實際用途；強化員工管理，嚴厲打擊銀行業(yè)務人員與中介機構無序開展合作、擾亂市場等行為；有效識別防范“不良中介”包裝“不實申貸材料”風險。

值得注意的是，上述通報還特別強調，要加強對借款人資質的核查，銀行業(yè)金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業(yè)發(fā)放經營用途貸款。隨后據(jù)媒體報道，有大行需結清消費貸、經營貸方批房貸。

截至目前，4個一線城市及西安等明確出臺嚴控經營貸違規(guī)入市、追回貸款的政策。西安甚至提出“移交公安機關調查處理”要求，對于情節(jié)嚴重、數(shù)額巨大的違法違規(guī)行為將從“行政管理”上升至“司法介入”，處罰措施升級。

此外，杭州、湖州、西安等地房地產開發(fā)貸款管理，包括開發(fā)貸款資金封閉管理、購地金額來源審查、預售資金監(jiān)管等多方面，對房企資金管控進一步加深。

首次系統(tǒng)性管控經營貸

對于此次三部門聯(lián)合發(fā)文，防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，貝殼研究院高級分析師潘浩指出，2020年第三季度集中出臺調控措施后，調控城市市場趨于平穩(wěn)，但有向其他城市傳導的情況出現(xiàn)。此次對經營貸違規(guī)流入樓市的查處從城市上升到了中央，進一步體現(xiàn)了房地產市場從緊、從嚴的管理導向。

對此，鄭忱陽表示，通知主要影響的是少數(shù)合規(guī)意識弱、風控能力差、對房地產資產過度依賴的中小銀行，對其經營貸審批和管理將更為嚴格。對小微企業(yè)而言，銀行會持續(xù)加大對經濟社會發(fā)展重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，保持小微企業(yè)信貸支持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。銀行和監(jiān)管層將會形成合力，從經營貸的貸前審批到貸后管理各環(huán)節(jié)落實主體責任，不會“誤傷”真正需要申請經營性貸款的小微企業(yè)和個體工商戶。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次銀保監(jiān)會等部門首次系統(tǒng)對經營貸進行管控，并明確了“空殼公司”概念。從實際過程看，“空殼公司”的確存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產的嫌疑。類似“空殼公司”后續(xù)將面臨較大的審查，嚴管“空殼公司”注冊行為很關鍵。

此外，嚴躍進還告訴記者，通知明確規(guī)定，對使用房產抵押的貸款，銀行業(yè)金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數(shù)。對抵押人持有被抵押房產時間低于一年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。

從此項規(guī)定可以看出，這兩年房產炒作過程中出現(xiàn)了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規(guī)范，有助于打擊“買房—抵押—融資—再買房”的炒房模式。