錢學(xué)強(qiáng) 中國人民大學(xué)

前言：在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益升高的大環(huán)境當(dāng)中，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸成為主要的發(fā)展行業(yè)。不僅能夠推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的有效增長，而且為我國人民的幸福生活提供了保障。但是，從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，存在許多問題，很大程度限制了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對此，有關(guān)人員應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)注程度,并針對當(dāng)前阻礙其發(fā)展的因素，采取有效的完善措施，全面發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用。

一、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于瓶頸期，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房價(jià)下調(diào)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)前幾年產(chǎn)生的泡沫成分正處于逐漸收縮的狀態(tài)，價(jià)格正在逐漸下調(diào)。與此同時(shí)，隨著國家政策的出臺，我國大中城市的房價(jià)已經(jīng)逐漸穩(wěn)定，同時(shí)有逐步下調(diào)的態(tài)勢。第二，成交量日益減少。主要表現(xiàn)為房屋的空置率逐漸升高，在國家政策的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的成交量日益減少，消費(fèi)者在買房之前，具有較強(qiáng)的觀望情緒，這就導(dǎo)致了我國房屋空置率較高。第三，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)增大。由于國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控制度及相關(guān)政策的出臺，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。第四，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的情況。我國在土地制度的監(jiān)管方面，力度正在加強(qiáng)，銀行信貸的緊縮導(dǎo)致房產(chǎn)成交量越來越低，現(xiàn)階段一些小型的房地產(chǎn)商家正面臨倒閉危險(xiǎn)。對于規(guī)模相對較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然其處于正常經(jīng)營狀態(tài)，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。第五，房地產(chǎn)中介經(jīng)營越來越困難。由于房產(chǎn)成交量大幅度減少，這導(dǎo)致房產(chǎn)中介之間的競爭隨之增大，很多房產(chǎn)中介由于經(jīng)營不善，最終倒閉。第六，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策不夠完善，缺乏有效的延續(xù)性，無法與市場實(shí)際情況相符。

二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展中的作用

（一）改善了住房問題

房地產(chǎn)行業(yè)的高效發(fā)展，與我國城市發(fā)展需求匹配度較高，滿足了我國城市不斷擴(kuò)大的現(xiàn)狀，與居民的實(shí)際住房需求，是我國城市發(fā)展速度逐漸加快。我國大多數(shù)城市的居住水平與過去相比，已經(jīng)產(chǎn)生了很大的質(zhì)量變化。房地產(chǎn)業(yè)在建筑材料方面的要求也越來越高，開始將以成本控制為目標(biāo)轉(zhuǎn)變成為以綠色環(huán)保為目標(biāo)，同時(shí)，選擇材料時(shí)，更多的使用符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材料，通過房屋質(zhì)量的改善，最大程度進(jìn)行保溫隔熱防水防潮等，完善城市居民的住房問題。與此同時(shí)，農(nóng)村居民的住房問題也得到了很大改善，一切都在朝著實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展，這說明房地產(chǎn)業(yè)是在不斷的解決與改善住房問題[1]。

（二）拉動(dòng)內(nèi)需

房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中，能夠有效地拉動(dòng)我國內(nèi)需，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的投資。隨著國內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)投資的逐漸增多，國內(nèi)資金十分充足。要有效提升對基礎(chǔ)設(shè)施的全面建設(shè)工作，以此來利用基礎(chǔ)建設(shè)的投資，充分提升我國GDP的有效增長。對于房地產(chǎn)發(fā)展而言，其中主要是屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施的有效投資行為，利用經(jīng)營收入的方式來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)投資的回收。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)在很大程度上拉動(dòng)我國內(nèi)需的增長，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。并且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了我國投資硬件設(shè)施的完善，提升了對國際資本的有效吸引，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有效保障了國民市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，讓我國經(jīng)濟(jì)能更好地應(yīng)對復(fù)雜多變的國際形勢。

另外，針對房地產(chǎn)行業(yè)而言，是充分拉動(dòng)消費(fèi)的上行力量，居民在購房中會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)行為，這樣在擴(kuò)大我國內(nèi)需方面是具有重要意義的。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度非?？?，為人民生活的改善以及國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展做出了非常大的貢獻(xiàn)，不僅有效推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且持續(xù)不斷的帶動(dòng)著我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在我國國民經(jīng)濟(jì)近階段發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)的作用將來越重要。房地產(chǎn)業(yè)能成為消費(fèi)熱點(diǎn)的主要原因在于，住房在人們的生活過程中占據(jù)著主體和帶動(dòng)全盤的地位。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的總體投資當(dāng)中，住宅量雖占據(jù)的比例非常大，在實(shí)際的居民消費(fèi)當(dāng)中，住房產(chǎn)生的消費(fèi)在全部消費(fèi)當(dāng)中所占的比重也比較大。與此同時(shí)，現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積仍然處于比較低的狀態(tài)，伴隨著我國城市化對住房要求的逐步提升，以及必不可少的房屋折舊和拆遷對住房的要求，在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，住房建設(shè)量仍然會(huì)處于較高水平的狀態(tài)，同時(shí)會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)較長時(shí)期地扮演消費(fèi)熱點(diǎn)的角色[2]。

（三）帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在我國的國民經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)中地位非常高，主要原因就是其對相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，為相關(guān)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了市場空間。在房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，最直接的受益行業(yè)就是建筑裝修行業(yè)，同時(shí)建筑裝修行業(yè)的發(fā)展也對其下屬行業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)烈的帶動(dòng)作用。在我國市場行業(yè)發(fā)展中，建材市場是最火的市場，建筑行業(yè)的發(fā)展很大程度上促進(jìn)了我國建材市場的發(fā)展，建筑裝修行業(yè)促進(jìn)了市場建材的流通，并很大程度上帶動(dòng)了商業(yè)、林業(yè)、輕工、機(jī)電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其具有極大的連帶作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)裝修中，建材的比重將占在40%以上，這充分保證建材市場的高速發(fā)展。除此之外，建筑裝修行業(yè)的快速發(fā)展為林工產(chǎn)品也提供了機(jī)會(huì)，現(xiàn)階段，我國木材銷量中的很大一部分都被用于建筑業(yè)。

其次來看，房地產(chǎn)行業(yè)對于金融業(yè)具有很大影響，在房地產(chǎn)開發(fā)中，其投資很大，并且資金的周轉(zhuǎn)周期很長，所以其中要涉及到金融業(yè)的相關(guān)內(nèi)容，二者之間連續(xù)極其緊密，房地產(chǎn)行業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，那么必須要借助金融業(yè)的帶動(dòng)。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期投資收益率高，居民貸款的風(fēng)險(xiǎn)小等原因，吸引了大量金融業(yè)投資，因此，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)借貸業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了的強(qiáng)力支撐。最后，房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。在城市發(fā)展逐漸完善的背景下，人們的生活水平不斷升高，住房條件也有所改善，進(jìn)一步增加了對服務(wù)水平的需求。在這種情況下，物業(yè)管理、家政服務(wù)類似的服務(wù)行業(yè)也在漸漸興起并快速發(fā)展。物業(yè)管理實(shí)際上指的就是散的社會(huì)分工進(jìn)行匯集并實(shí)行統(tǒng)一管理辦理，具體包括:養(yǎng)護(hù)、修繼、清潔、保安、綠化等，很大程度減小了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

（四）擴(kuò)大就業(yè)途徑

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，在城市現(xiàn)代化發(fā)展中，國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)極為重要，并且這也促使城市內(nèi)部的勞動(dòng)力需求不斷增大，城市住宅、公共建筑等設(shè)施都需要各個(gè)行業(yè)，各個(gè)方面的專業(yè)人才，這將為城市居民提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決城市就業(yè)問題。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也附帶了很多關(guān)聯(lián)行業(yè)的飛速發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展也需要大量的人才，這樣我國城市化勞動(dòng)力資源逐漸增多，為其余勞動(dòng)力創(chuàng)造了充足的就業(yè)機(jī)會(huì)[3]。

三、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策

（一）加強(qiáng)市場宏觀調(diào)控

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如此迅速的情況下，隨之而來的問題也越來越多。在大城市當(dāng)中體現(xiàn)的較為明顯，相較于普通產(chǎn)業(yè)的商品而言，房地產(chǎn)業(yè)的商品具備必需品與投資品的雙重特點(diǎn)，當(dāng)其作為必需品時(shí)，一旦出現(xiàn)程度較大的價(jià)格上漲，通常情況下剛性需求者熱衷于購買住宅，當(dāng)其作為投資品時(shí)，所產(chǎn)生的非常強(qiáng)烈的價(jià)格上漲預(yù)期，會(huì)對投資者造成非常強(qiáng)烈的刺激，使其投入至房地產(chǎn)市場中。在這種情況下，出現(xiàn)各種投機(jī)行為，就會(huì)導(dǎo)致泡沫效應(yīng)的產(chǎn)生，進(jìn)而給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建設(shè)以及房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展造成嚴(yán)重影響。對此，相關(guān)部門應(yīng)積極主動(dòng)的發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造有序的市場環(huán)境。

（二）完善地產(chǎn)市場

土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，但是，近年來土地資源的稀缺日益嚴(yán)重，這也是土地資源與需求增長之間矛盾產(chǎn)生的主要原因。針對于這個(gè)問題，有必要加緊創(chuàng)建有效的房地產(chǎn)的市場機(jī)制，完善市場資源的配置體系。對此，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中最主要的任務(wù)就是土地制度的完善以及地價(jià)機(jī)制的構(gòu)建，可以通過招標(biāo)以及拍賣等形式，有效的引進(jìn)市場競爭機(jī)制。除此之外，針對房地產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)總量應(yīng)當(dāng)進(jìn)行高效的宏觀調(diào)控，進(jìn)一步完善相關(guān)法律，進(jìn)一步完善對土地開發(fā)的統(tǒng)一規(guī)劃、征地、出讓以及管理等環(huán)節(jié)。與此同時(shí)，應(yīng)提高房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)，規(guī)范各個(gè)房地產(chǎn)市場主體的行為，加大力度完善執(zhí)法監(jiān)督機(jī)制，采用定時(shí)的監(jiān)督與檢查，對中介機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行全面的規(guī)范。

（三）健全金融體系

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如此快速的情況下，其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮越來越重要的作用，與此同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展。在此過程中，應(yīng)當(dāng)注意的是將會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及居民帶來較大影響，對此，相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施創(chuàng)造健康有序的金融市場環(huán)境，最大程度發(fā)揮房地產(chǎn)投資拉動(dòng)與促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的作用。除此之外，在保證房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模前提下，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品進(jìn)行更加全面的創(chuàng)新以及更進(jìn)一步的改善，創(chuàng)造更加高效的資金融通環(huán)境，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融體系的進(jìn)一步優(yōu)化。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在多民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建設(shè)當(dāng)中的作用非常重要，不僅能夠有效加速了我國城市化建設(shè)，而且對我國很多行業(yè)的發(fā)展提供了助力。為此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)正視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大力度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及建設(shè)的推動(dòng)作用。