蔣彩霞

根據(jù)國企、民企雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對(duì)合作模式下成本管控的現(xiàn)狀展開探索討論，對(duì)不同機(jī)制、體制下項(xiàng)目建設(shè)成本的全過程控制進(jìn)行分析，優(yōu)化雙方企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和創(chuàng)新發(fā)展理念，通過引入非國有資本，大膽“引進(jìn)來”，積極“走出去”，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏，有利于國有資本放大功能、保值增值，在為國有資本注入活力的同時(shí)，有效地促進(jìn)民營企業(yè)的共同發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸深入和長效機(jī)制建設(shè)不斷推進(jìn)，房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)日趨白熱化，形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，更多的地產(chǎn)企業(yè)紛紛求新求變，調(diào)整經(jīng)營策略，在國家出臺(tái)了混合所有制改革的相關(guān)指導(dǎo)意見后，國有房企和民營企業(yè)頻頻尋求合作，各取所長，積極拓展市場(chǎng)。現(xiàn)根據(jù)國企、民企雙方合作開發(fā)的現(xiàn)狀，對(duì)該模式下成本管控的現(xiàn)狀展開探索討論。

企業(yè)體制的不同對(duì)招投標(biāo)工作效率的影響

合作項(xiàng)目充分利用了民企招標(biāo)形式靈活、招標(biāo)效率高等優(yōu)勢(shì)，招投標(biāo)周期大為縮短；國有資金投資的工程建設(shè)項(xiàng)目，只要達(dá)到招投標(biāo)法規(guī)定的規(guī)模，就必須進(jìn)行公開招標(biāo)。以總承包招標(biāo)為例，如果一切順利下，國企從招標(biāo)公告發(fā)出到中標(biāo)單位的確定一般歷時(shí)近兩個(gè)月時(shí)間。而合資項(xiàng)目可以非國有資金占主導(dǎo)，可自主選擇招標(biāo)方式，一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定中標(biāo)單位，一旦確定中標(biāo)人，由中標(biāo)單位配合完成合同備案手續(xù)的辦理，同時(shí)做進(jìn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備。合作項(xiàng)目總包招投標(biāo)工作從招標(biāo)文件發(fā)出到確定中標(biāo)單位歷時(shí)僅為兩周時(shí)間。

合作項(xiàng)目對(duì)中標(biāo)單位的選擇更具靈活性，價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)質(zhì)民營房企專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多年，項(xiàng)目規(guī)模化開展，積累了眾多合作良好供應(yīng)商、施工團(tuán)隊(duì)，有一套自己的供應(yīng)商庫，并有對(duì)于每家合作商有綜合評(píng)估打分，對(duì)于之前合作良好單位，在后續(xù)項(xiàng)目的招標(biāo)工程中優(yōu)先邀請(qǐng)其投標(biāo)，在相似報(bào)價(jià)和技術(shù)條件下，有更大的靈活性選擇服從管理和值得信任的單位。建立于信任關(guān)系，相應(yīng)投標(biāo)保證金額度較小，甚至可不要求中標(biāo)人提供履約保證金和發(fā)包人支付保證金，對(duì)于雙方資金壓力都有一定的緩解，更利于二次談判，要求投標(biāo)人進(jìn)一步降低投標(biāo)報(bào)價(jià)。

合作開發(fā)可采用模擬清單形式招標(biāo)，圖紙的不完善不影響項(xiàng)目招標(biāo)的進(jìn)展。 模擬工程量清單招標(biāo)主要適用于施工圖紙尚未設(shè)計(jì)完成，工程項(xiàng)目處于初步設(shè)計(jì)階段，而建設(shè)單位因項(xiàng)目整體計(jì)劃又急于開工的情況下。模擬工程量清單招標(biāo)從本質(zhì)上是將圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間、清單編制時(shí)間、招標(biāo)投標(biāo)時(shí)間、各分部分項(xiàng)工程施工時(shí)間進(jìn)行穿插搭接，從而縮短工程項(xiàng)目開發(fā)周期的方式。該方式對(duì)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)要求較高，必須有過類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)或者已實(shí)現(xiàn)成品標(biāo)準(zhǔn)化，根據(jù)以往類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行模擬清單的編制，提前介入招投標(biāo)工作，合同簽訂后，再根據(jù)正式圖紙進(jìn)行清標(biāo)工作，根據(jù)清標(biāo)結(jié)果，制定補(bǔ)充協(xié)議，刷新合同金額。相對(duì)于常規(guī)招標(biāo)形式，采用模擬清單招標(biāo)比正常流程招投標(biāo)方式下開工日期提前約兩個(gè)月時(shí)間。不過，采用模擬清單招標(biāo)方式的前提是必須結(jié)合相同類型、相似規(guī)模及特征的工程項(xiàng)目進(jìn)行清單編制，且工程做法已經(jīng)明確，合作項(xiàng)目正是基于民企的長期工程數(shù)據(jù)積累，才能夠編制出相對(duì)偏離不大的模擬清單用于招標(biāo)。

合作模式有利于建立并嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管控體系

目標(biāo)成本的制定

目標(biāo)成本生成、分解、細(xì)化和業(yè)務(wù)規(guī)范具有非常密切的關(guān)系，從預(yù)設(shè)成本土地版，到預(yù)設(shè)成本啟動(dòng)版，再到預(yù)設(shè)成本方案版，最后到目標(biāo)成本制定，上述這些階段貫穿于一個(gè)實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從取得土地到施工圖設(shè)計(jì)完畢這段時(shí)期，并且在這段時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本得以不斷擴(kuò)充，不斷細(xì)化，最終定稿。定稿后的目標(biāo)成本即董事會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本的整體授權(quán)，也是項(xiàng)目成本的控制線。

項(xiàng)目實(shí)施過程的執(zhí)行與管控

施工過程中嚴(yán)格控制變更、簽證的發(fā)生數(shù)量，由于設(shè)計(jì)對(duì)建筑功能及觀感的局部個(gè)性化修改、設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量或深度不夠等自身原因造成損失，由預(yù)算編制錯(cuò)漏項(xiàng)原因造成最終結(jié)算調(diào)增損失，由工程管理不當(dāng)造成損失或不可預(yù)見的正常零星簽證工作，上述三類成本的增加均要在過程中嚴(yán)格管理和考核，超出規(guī)定調(diào)整范圍，追究相關(guān)人員責(zé)任。

對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)精準(zhǔn)分析對(duì)比減少執(zhí)行爭(zhēng)議

由于合作項(xiàng)目采用模擬清單招標(biāo)形式，后期施工圖完成后，清標(biāo)工程量跟招標(biāo)工程量可能有很大出入，如投標(biāo)人采取不平衡報(bào)價(jià)，對(duì)招標(biāo)人非常不利，因此投標(biāo)報(bào)價(jià)分析就顯得尤為重要，從價(jià)格指標(biāo)和消耗量指標(biāo)角度進(jìn)行，價(jià)格指標(biāo)包括總造價(jià)指標(biāo)、費(fèi)用構(gòu)成指標(biāo)，是對(duì)建筑、安裝工程各分部分項(xiàng)費(fèi)用及措施項(xiàng)目費(fèi)用組成的分析，同時(shí)也包含了各專業(yè)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤等費(fèi)用的構(gòu)成及占工程造價(jià)的比例；消耗量指標(biāo)包括主要實(shí)體工程及主要工料機(jī)平方米用量分析，通過投標(biāo)單位之間的投標(biāo)報(bào)價(jià)分析對(duì)比，結(jié)合歷時(shí)項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，通過綜合分析，評(píng)判綜合單價(jià)的合理性，作為定標(biāo)重要依據(jù)。如投標(biāo)分析過程中出現(xiàn)個(gè)別明顯失誤、漏項(xiàng)、或偏離較大的清單項(xiàng)，要求各家投標(biāo)單位給予解釋，確認(rèn)有誤則給予各家投標(biāo)單位第二次修正報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)，以保證投標(biāo)單價(jià)的合理性。與國有投資公開招標(biāo)方式的合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法相比，避免了一棒打死，對(duì)投標(biāo)人的漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)、不平衡報(bào)價(jià)等現(xiàn)象能有修正的機(jī)會(huì)，在合同執(zhí)行過程中也能減少爭(zhēng)議，達(dá)到雙贏的局面。

合作模式更利于充分發(fā)揮第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)作用

設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)條款，調(diào)動(dòng)監(jiān)理服務(wù)積極性

在合理監(jiān)理服務(wù)綜合單價(jià)基礎(chǔ)上，把綜合單價(jià)拆分為基本單價(jià)和獎(jiǎng)勵(lì)單價(jià)，獎(jiǎng)勵(lì)綜合單價(jià)須達(dá)到監(jiān)理工作考核辦法中相關(guān)條件方可發(fā)放，考核按照分值高低分為幾個(gè)等級(jí)，按照考核結(jié)果分別給予不同獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，但最高不超過合同約定的獎(jiǎng)勵(lì)總金額?？己藰?biāo)準(zhǔn)須制定得非常詳細(xì)，具有現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際把控和可操作性，在同等監(jiān)理服務(wù)費(fèi)價(jià)格水平基礎(chǔ)上，該辦法對(duì)于激勵(lì)監(jiān)理提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平、規(guī)范監(jiān)理行為具有積極的意義?？己嗽靸r(jià)咨詢服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)過程監(jiān)督

根據(jù)工程實(shí)施的不同階段，約定造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)具體的服務(wù)內(nèi)容，且對(duì)其所需提交具體的成果資料和時(shí)限進(jìn)行明確約定，根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的達(dá)標(biāo)與否予以考核，在造價(jià)咨詢企業(yè)駐場(chǎng)前進(jìn)行合同交底，服務(wù)過程中加強(qiáng)監(jiān)督溝通，有效避免造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)以合同未明確要求為由推脫責(zé)任，應(yīng)付審計(jì)工作。加強(qiáng)對(duì)造價(jià)咨詢服務(wù)企業(yè)的管理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)和規(guī)范造價(jià)咨詢服務(wù)企業(yè)的行為。

在工程方案擴(kuò)初階段提前確定造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)行含量指標(biāo)的測(cè)算（如混凝土含量、鋼筋含量、窗地比等），為施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)一步優(yōu)化修改提供決策依據(jù)，真正發(fā)揮造價(jià)咨詢?nèi)^程服務(wù)的作用。在隱蔽工程施工過程中，督促造價(jià)咨詢?nèi)藛T去現(xiàn)場(chǎng)參與隱蔽工程量的核實(shí)，比如在基礎(chǔ)、地下管線施工過程中要重點(diǎn)核實(shí)土方開挖、填方方式，邊坡的坡度，人工、機(jī)械挖土的部位和工程量，外運(yùn)和現(xiàn)場(chǎng)留置的土方工程量等。

對(duì)咨詢機(jī)構(gòu)出具的審核成果，如招標(biāo)清單、簽證審核成果、結(jié)算審核成果，由甲方或者甲方另行委托的第三方進(jìn)行抽查復(fù)核，復(fù)核誤差率超過合同約定比例對(duì)其處以相應(yīng)罰款，促進(jìn)造價(jià)咨詢?nèi)藛T提升自身業(yè)務(wù)水平，體現(xiàn)成果責(zé)任終身制。

目前形勢(shì)下，建設(shè)成本的有效管控已然成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，國有企業(yè)跟民營企業(yè)體制的差異，必然導(dǎo)致國企項(xiàng)目某些方面工作效率低下，成本較高，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)成本的全過程控制，顯得力不從心；而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，民營企業(yè)的資金壓力日益加劇。此時(shí)混合所有制改革的適時(shí)出現(xiàn)能夠不斷優(yōu)化企業(yè)生存發(fā)展理念，通過模式創(chuàng)新，積極引入非國有資本，創(chuàng)新“引進(jìn)來”，合作“走出去”，混改的目的在于實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)對(duì)接、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏，有利于國有資本保值增值并且放大資本效益，在為國有資本注入活力的同時(shí)，有效促進(jìn)民營企業(yè)的共同發(fā)展。

（南京基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司）