河北地質(zhì)大學(xué) 常 瑜

一、緒論

（一）研究背景與目的

住房是生活之根本，也是我們得以生存的關(guān)鍵所在。但是在這個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代，房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的收入水平。該問題的出現(xiàn)不利于人們生活的幸福，也影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，高額房?jī)r(jià)導(dǎo)致大部分人會(huì)選擇租房，造成樓盤閑置，這樣的話對(duì)于富有的人也不失為一個(gè)賺錢的機(jī)會(huì)，因此貧富差距越來越大[1]。為了增強(qiáng)人們生活的幸福感和保持我們所處社會(huì)的穩(wěn)定和諧的發(fā)展，房?jī)r(jià)的問題需要積極解 決。

（二）研究?jī)?nèi)容

本文通過對(duì)國內(nèi)外文獻(xiàn)的閱讀分析，并結(jié)合網(wǎng)絡(luò)相關(guān)知識(shí)，利用我們所處的大環(huán)境，對(duì)住房限購政策進(jìn)行說明，同時(shí)搜集數(shù)據(jù)進(jìn)行變量和方法的解釋，最后采用雙重差分法，利用搜集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行理論與實(shí)證相結(jié)合，并對(duì)最后的結(jié)論分析解釋，提出相應(yīng)建議[2]。

二、理論基礎(chǔ)

（一）住房限購政策

房地產(chǎn)價(jià)格從2001 年起開始迅猛上漲[3]，限購政策隨之出臺(tái)。長(zhǎng)沙作為一線城市，在2011 年也提出對(duì)住房的相關(guān)措施政策。長(zhǎng)沙針對(duì)此提出的措施為：

擁有長(zhǎng)沙市內(nèi)戶口的家庭只能購買2 套房屋，如之前長(zhǎng)沙市內(nèi)已有一套房屋的，在首套房屋產(chǎn)權(quán)證滿3 年才可以購買第二套。

如果有長(zhǎng)沙戶籍但為未婚人士的，與父母在同一戶口本且父母在限購區(qū)域只有一套房屋的，可購買一套住房，擁有本市戶口的在9 月23 日前離異的單身人士，與未婚者享有同等待遇。

不是本市戶籍的話只能購買一套商品住宅房，如果是非本市戶籍連續(xù)兩年繳納社?；蛘邆€(gè)稅；大專及以上學(xué)歷或技師職稱的人才可申請(qǐng)購房但不能落戶；35 周歲以下全日制本科以上學(xué)歷的可在購買房屋后落戶長(zhǎng)沙戶籍；現(xiàn)役軍官、士官、義務(wù)兵；務(wù)工人員落戶，這5 種情況下能夠獲得買房的資格。

（二）研究對(duì)象及方法

1.研究對(duì)象

住房限購方案最早是在2010 年提出。本文選擇湖南省限購政策前后的2010 年和2011 年的14 個(gè)市相關(guān)數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，分析對(duì)比限購政策的效果。

只判斷限購政策對(duì)住宅價(jià)格的影響是不全面的，故除了被解釋變量住宅房屋平均價(jià)格（元/平方米）之外，另外加入四個(gè)變量，該市GDP（億元）、年末總?cè)丝跀?shù)（萬人）、在職員工年平均工資（元）和住宅房屋銷售面積（平方米）。

城市GDP 代表該市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是衡量城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要指標(biāo)。城市年末總?cè)丝跀?shù)影響日常生活中各方面的需求，人口數(shù)量增加會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在職員工年平均工資代表著收入水平的高低，收入與消費(fèi)往往是成正比的，收入越高負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)得能力也就越強(qiáng)。銷售面積的大小反映出該城市在某一時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞，體現(xiàn)人們對(duì)房屋購買量的多少。房?jī)r(jià)選取每平米住宅房屋的價(jià)錢，對(duì)于限購政策來講，涵蓋的是與我們生活密切相關(guān)的住宅，選擇住宅價(jià)格進(jìn)行研究符合人們對(duì)房?jī)r(jià)更好的認(rèn)識(shí)，也符合對(duì)熱點(diǎn)問題的了解。

2.研究方法

雙重差分法適用于事前個(gè)體都沒有受到政策干預(yù)，而事后只有一組個(gè)體受到政策干預(yù)。政策實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)和是否受到政策干預(yù)這兩個(gè)變量將樣本分成了四組。雙重差分法的使用要滿足共同趨勢(shì)、共同區(qū)間、外生性和SUVTA 假設(shè)。

雙重差分法在一定程度上避免了內(nèi)生性問題，政策相較于主體一般是外生的，不存在逆向因果問題。在使用該方法時(shí)對(duì)于分組變量D，若個(gè)體i 受到政策影響屬于處理組，對(duì)應(yīng)取值為1，如果個(gè)體i 政策出臺(tái)前該值取0，則個(gè)體i 屬于對(duì)照組。針對(duì)政策實(shí)施時(shí)間變量T，政策實(shí)施之前取值為0，政策實(shí)施之后為1，D*T 為分組虛擬變量與政策實(shí)施虛擬變量的交互項(xiàng)，它的系數(shù)就反映了政策實(shí)施的凈效應(yīng)。這樣長(zhǎng)沙作為干預(yù)組等于1，其余13 個(gè)市作為控制組為0。

在雙重差分法中，共同趨勢(shì)假設(shè)占據(jù)重要的地位，對(duì)于湖南省不同市房?jī)r(jià)，在政策實(shí)施之前呈現(xiàn)出同樣的上升態(tài)勢(shì)，但是上漲數(shù)值卻各不相同。因此要探究有沒有同一時(shí)間段內(nèi)會(huì)影響研究對(duì)象發(fā)生同樣變化的政策，為了防止這一問題出現(xiàn)，可以擴(kuò)大時(shí)間年限使分析的正確性更高。

三、雙重差分法分析

（一）數(shù)據(jù)預(yù)處理

湖南省14 個(gè)市在2010 年和2011 年這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)，長(zhǎng)沙率先實(shí)行了住房限購政策。先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)基本情況了解。

圖1 數(shù)據(jù)分析圖

t 為限購政策前后的兩個(gè)時(shí)間段，treated 為是否實(shí)行住房限購政策。14 個(gè)市在這期間內(nèi)GDP 的數(shù)值相差比較大，說明14 個(gè)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展極度不平衡。忽略住房限購政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，利用回歸分析得到GDP、年平均工資對(duì)房?jī)r(jià)的影響是正向的，年末的總?cè)丝跀?shù)量和住宅房屋銷售面積則對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響。

（二）雙重差分法

基于雙重差分法的理論，利用回歸DID 估計(jì)住房限購政策對(duì)湖南不同市房?jī)r(jià)的影響。

由于GDP 在一定程度上關(guān)系著限購政策的發(fā)布，因而分析只選擇另外三個(gè)因素作為協(xié)變量進(jìn)行分析。不控制三個(gè)協(xié)變量進(jìn)行DID 回歸得到實(shí)施干預(yù)的長(zhǎng)沙對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大?？刂茀f(xié)變量之后的回歸發(fā)現(xiàn)總?cè)丝凇⒛昶骄べY和受干預(yù)市對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生反向影響，這些因素的數(shù)值上漲時(shí)會(huì)引起房?jī)r(jià)的下跌。剩余的變量對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生同向的影響。

圖2 回歸DlD 圖

不控制四個(gè)協(xié)變量進(jìn)行DID 回歸得到住房限購政策的通過在顯著情況下令長(zhǎng)沙住房?jī)r(jià)格每平方米上升680.335 元。控制四個(gè)協(xié)變量時(shí)得出住房限購政策使長(zhǎng)沙每平方米房?jī)r(jià)相比之前增加了1321 元，但p 值在任何水平下都不顯著，所以再加入?yún)f(xié)變量之后的分析意義不大。

在分析基礎(chǔ)上，研究住房限購政策干預(yù)對(duì)房?jī)r(jià)30 和90分位的影響。都顯著的情況下30 分位上的干預(yù)政策令住房?jī)r(jià)格增加1809 元，90 分位上令住房?jī)r(jià)格增加1059 元。綜合結(jié)果發(fā)現(xiàn)限購政策頒布之后反而使長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來上升態(tài)勢(shì)。

四、結(jié)論與建議

（一）總結(jié)

應(yīng)用雙重差分法分析發(fā)現(xiàn)在協(xié)變量控制與否的情況下，發(fā)布的干預(yù)政策對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有增加的影響，兩者皆通過顯著性檢驗(yàn)，表明加入?yún)f(xié)變量起到使房?jī)r(jià)上升的作用?；貧w雙重分析得到?jīng)]有控制協(xié)變量時(shí)，時(shí)間、干預(yù)市和兩者的交互作用對(duì)房?jī)r(jià)帶來正向影響。控制協(xié)變量時(shí)干預(yù)時(shí)間與干預(yù)組的交互作用對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生同向影響。這與預(yù)期的住房限購政策引起房?jī)r(jià)降低不符。

該結(jié)果說明住房限購政策在短時(shí)期內(nèi)不但不會(huì)阻止房?jī)r(jià)上漲，還會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。一方面是由于政策實(shí)施在時(shí)間上具有滯后性。一方面由于實(shí)行住房限購政策之前，一部分人提前了解消息購買多套房屋，住房需求量增大但供給不足時(shí)會(huì)使得房?jī)r(jià)增加[4]。

（二）建議

在繼續(xù)推行住房限購政策的同時(shí)，從多個(gè)方面提出相應(yīng)的方法政策共同作用來抑制房?jī)r(jià)的上漲。銀行的貸款利率要作出相應(yīng)的提高，適當(dāng)減少流入房地產(chǎn)業(yè)的資金，維持該產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。大力宣傳租房的方法，可以有效避免房屋需求量過大的時(shí)造成房?jī)r(jià)的上升。