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        新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度的研究

        2021-04-27 19:33:21李華敏
        關(guān)鍵詞:信息公開不動(dòng)產(chǎn)登記制度

        李華敏

        【摘要】在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷完善的環(huán)境下,使得不動(dòng)產(chǎn)登記范疇不斷擴(kuò)充,登記類型增加,登記信息結(jié)合產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化處理,便于各部門之間信息傳遞和共享。本文就結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開的意義,探究不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度完善的對(duì)策。

        【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;信息公開;制度

        【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

        10.018

        在2007年,我國(guó)相關(guān)部門發(fā)布了《物權(quán)法》,其明確要求正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,但是長(zhǎng)時(shí)間以來(lái),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度沒有得到科學(xué)構(gòu)建。我國(guó)原有的不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度,使得資源利用率較低,交易過程產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn),辦證過程手續(xù)繁雜、耗時(shí)過長(zhǎng)。隨著中國(guó)特色社會(huì)主義法治體系的不斷完善,國(guó)家相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行長(zhǎng)期的探索,于2014年11月,發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,并相繼出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,在這種新形勢(shì)之下,依據(jù)職責(zé)整合,利于登記、規(guī)范登記、保護(hù)權(quán)利人合法原則,建立統(tǒng)一的登記部門、設(shè)立統(tǒng)一記載簿、登記依據(jù)和信息管理平臺(tái),在此基礎(chǔ)上建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢和保護(hù)制度,給我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展提供了專業(yè)的指導(dǎo)。

        1、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開的意義

        根據(jù)物權(quán)公信原則,物權(quán)作為一種絕對(duì)的排他性權(quán)利,其享有變動(dòng)需要通過外界辨識(shí)方式對(duì)外公布,讓社會(huì)群眾可以了解物權(quán)歸屬,讓物權(quán)關(guān)系更加公開和透明,防止物權(quán)受到他人影響,并且通過物權(quán)公示,可以展現(xiàn)其公信力,保證交易過程的安全。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的《物權(quán)法》相關(guān)要求,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更和消除在登記后就會(huì)發(fā)生一定效力。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種公示方式,這只辦理了不動(dòng)產(chǎn)的登記,但是還無(wú)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示的效果。故此,還要采取一系列方式讓其他社會(huì)群體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況有一定的知情或認(rèn)識(shí),需把記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況的不動(dòng)產(chǎn)登記信息對(duì)外公布,便于不動(dòng)產(chǎn)交易人員通過查詢不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)際情況,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行正確判斷,保證交易的安全性和穩(wěn)定性[1]。同時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主動(dòng)的參與為社會(huì)主體提供信息詢查,利于合法權(quán)利的利益方信息需求,利于節(jié)約社會(huì)成本,為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

        2、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度完善對(duì)策

        2.1確定登記范疇

        首先,確定初始登記范疇。對(duì)于初始登記來(lái)說(shuō),主要是指成立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的最初登記。特別是在當(dāng)下,很多家庭關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記名義人通常是以夫妻一方的形式出現(xiàn),并非為雙方共同登記形成的登記名義人,而登記部門因?yàn)樾畔⒂邢蓿瑹o(wú)法對(duì)其深入調(diào)查,導(dǎo)致登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利之間可能存在偏差。如果當(dāng)事人對(duì)合伙協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生異議,將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)帶有異議,則需在民事司法部門的配合下來(lái)確定產(chǎn)權(quán)。如果行政部門怠于行使自己的權(quán)限,可以采取行政訴訟方式進(jìn)行處理。其次,確定轉(zhuǎn)移登記范疇。對(duì)于轉(zhuǎn)移登記來(lái)說(shuō),是由于買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等方式導(dǎo)致其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移登記,需要對(duì)轉(zhuǎn)移登記原因和結(jié)果進(jìn)行調(diào)查分析。最后,確定變更登記范疇。變更登記通常是由于不動(dòng)產(chǎn)面積、位置或者其他內(nèi)容發(fā)生變化所導(dǎo)致,在當(dāng)事人對(duì)該變化產(chǎn)生異議時(shí),通常為技術(shù)性異議,需要在專業(yè)鑒定部門幫助下進(jìn)行鑒定,不能以鑒定結(jié)果為由進(jìn)行民事訴訟。只有行政部門怠于工作,導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)利受到影響,才能實(shí)施行政訴訟[2]。對(duì)于行政部門違規(guī)或者怠于行使自己的權(quán)限而出現(xiàn)的漏登或者錯(cuò)登,應(yīng)通過行政訴訟進(jìn)行處理。

        2.2明確申請(qǐng)主體范圍界定

        根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)政策確定的權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息,建設(shè)的是和德國(guó)限制公開相似的立法模式。德國(guó)模式下的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度主要是把利害關(guān)系人定義成享有合法利益的人員,同時(shí)把合法利益進(jìn)行了宏觀解釋,以保證在實(shí)際中具備一定的可行性。我國(guó)在發(fā)布《物權(quán)法》以后,在實(shí)踐中,沒有把利害關(guān)系人這一概念進(jìn)行定義,在實(shí)務(wù)中缺少專業(yè)引導(dǎo),不動(dòng)產(chǎn)登記部門在處理不動(dòng)產(chǎn)登記信息時(shí),容易出現(xiàn)操作錯(cuò)誤。

        由《物權(quán)法》、《暫行條例》確立的權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息,建立《實(shí)施細(xì)則》是在現(xiàn)有《物權(quán)法》基礎(chǔ)上對(duì)利害關(guān)系人范疇進(jìn)行了重新界定,設(shè)定了不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生交易、不動(dòng)產(chǎn)繼承、不動(dòng)產(chǎn)訴訟三種利害關(guān)系。這三種關(guān)系還無(wú)法深入確定利害關(guān)系人實(shí)際范疇。為了改變這種狀況,我國(guó)可以參考德國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)利害關(guān)系人的基本概述,明確申請(qǐng)主體范圍界定[3]。但是在參考過程中,還要結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情,對(duì)利害關(guān)系進(jìn)行具體劃分和界定,嚴(yán)格按照信息申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息享有法律權(quán)益的要求為基準(zhǔn),保證申請(qǐng)主體范圍界定的清晰性和合理性。

        2.3完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

        不管是不動(dòng)產(chǎn)登記辦理,還是不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開處理,針對(duì)一些比較復(fù)雜的法律關(guān)系,需要在專業(yè)人士的幫助下進(jìn)行精準(zhǔn)判斷。在發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后,分散性的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)開始逐漸整合,并且朝著不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一開放。因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)充,業(yè)務(wù)量的大幅度增長(zhǎng),給跨部門登記業(yè)務(wù)活動(dòng)開展增添難度,并對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的相關(guān)人員提出嚴(yán)格要求。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開工作的相關(guān)人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng),掌握充足的專業(yè)知識(shí)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員來(lái)說(shuō),除了要對(duì)國(guó)家發(fā)布的相關(guān)法律內(nèi)容有充分了解之外,還要在開展不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開業(yè)務(wù)工作時(shí),引對(duì)申請(qǐng)人是否具備申請(qǐng)信息公開權(quán)限進(jìn)行審判,尤其是申請(qǐng)人是否包含在利害關(guān)系人范疇內(nèi)。在實(shí)際工作中,申請(qǐng)人通常會(huì)根據(jù)復(fù)雜的法律關(guān)系提出不同產(chǎn)登記信息公開申請(qǐng),申請(qǐng)人是否為利害關(guān)系人,其登記信息公開申請(qǐng)范疇中包含哪些內(nèi)容,要求相關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)人提交的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)判,保證申請(qǐng)的真實(shí)性和合法性。

        2.4建立信息公開備案制度

        為了保證信息主體對(duì)其信息使用情況進(jìn)行有效監(jiān)管,明確信息使用者工作職責(zé),需要把信息申請(qǐng)主體和信息使用要求做好備案處理工作。在個(gè)人信息公開過程中,將會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn),如道德等現(xiàn)等,這樣將無(wú)法保證信息獲取主體是否可以把信息使用在別的位置或者對(duì)外公布。利害關(guān)系人有權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息,其原因在于利害關(guān)系人在應(yīng)用信息時(shí),可以享受國(guó)家法律的保護(hù)。如果利害關(guān)系人把掌握的信息應(yīng)用在非法利益或者向外界傳播上,則與不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度要求偏離,無(wú)法保證個(gè)人信息安全。所以,相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)信息公開備案制度建設(shè),對(duì)于利害關(guān)系人在對(duì)信息使用范疇提交申請(qǐng)過程中,需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案要求,對(duì)出超出使用范疇的部分,需要另外獲得相關(guān)部門的審批,或者經(jīng)過信息主體的同意[4]。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開備案記錄,需要第一時(shí)間向信息主體公開。對(duì)于信息所有者,信息主體有權(quán)對(duì)個(gè)人信息應(yīng)用狀況進(jìn)行了解,并對(duì)個(gè)人信息使用過程進(jìn)行追蹤和調(diào)查,在發(fā)現(xiàn)信息獲取主體與備案要求偏離的情況下,甚至隨意使用信息而侵犯?jìng)€(gè)人權(quán)益情況下,信息主體有權(quán)請(qǐng)求抑制該行為,從中獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。信息公開備案制度可以讓信息查詢保持一定痕跡,如果出現(xiàn)信息獲取主體把信息應(yīng)用在其他方面,可以以此為依據(jù)追究其責(zé)任。

        結(jié)語(yǔ):

        在新形勢(shì)下,結(jié)合我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》相關(guān)要求,加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)信息使用監(jiān)管,規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記流程,通過登記信息的公開,確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬,保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人自身利益,有效防范金融風(fēng)險(xiǎn),健全完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度,從而保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

        參考文獻(xiàn):

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        [5]張禾裕,彭朝冰,韓嘯.完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍與形式[J].中國(guó)房地產(chǎn),2017(09):53-59.

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