孫庭陽(yáng)

3月26日，龍湖集團(tuán)發(fā)布的2020年業(yè)績(jī)公告，讓市場(chǎng)有些“興奮”。

從3月26日至30日，龍湖集團(tuán)（00960.HK） 股價(jià)連漲3天，市值增加405億元（以下均為人民幣）。伴隨著股價(jià)上漲，龍湖集團(tuán)股價(jià)創(chuàng)出上市后歷史新高，坐穩(wěn)港股地產(chǎn)股市值次席（2738億元）。同期，同在香港交易的內(nèi)地房地產(chǎn)股（下稱“房地產(chǎn)股”）表現(xiàn)平平，甚至有41家公司的股價(jià)在下跌。

股價(jià)上漲，是機(jī)構(gòu)和股民用真金白銀買出來(lái)的，他們?nèi)绱丝春谬埡瘓F(tuán)，原因何在？

凈利潤(rùn)5年增長(zhǎng)122%，新晉恒生指數(shù)成分股

2020年，龍湖集團(tuán)收入和凈利潤(rùn)再創(chuàng)新高。

財(cái)報(bào)顯示，2020年龍湖集團(tuán)合同銷售額2706億元，同比增長(zhǎng)11.6%，超過(guò)全國(guó)平均值（8.7%），超額完成銷售目標(biāo)4%;營(yíng)業(yè)收入1846億元，同比增長(zhǎng)22.2%;歸屬普通股東凈利潤(rùn)200億元，同比增長(zhǎng)9%。

將時(shí)間拉長(zhǎng)，參考龍頭公司和同行，龍湖集團(tuán)增長(zhǎng)怎樣？

2016年龍湖集團(tuán)凈利潤(rùn)91.5億元，2020年是200億元，增長(zhǎng)近120%。顯著高于同期房地產(chǎn)10強(qiáng)公司的整體增速。

公司業(yè)績(jī)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，證券市場(chǎng)給出了回應(yīng)。截至2021年3月30日，龍湖集團(tuán)逾2700億元的總市值已是2016年初的約4.7倍。

今年3月15日，龍湖集團(tuán)股票被正式納入恒生指數(shù)，成為55家藍(lán)籌股之一。

按照恒生指數(shù)成分股入選要求，一家公司的市值和成交額都要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，再考量公司業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)代表性等情況后，才能納入。

恒生指數(shù)是香港股票市場(chǎng)的基準(zhǔn)，是亞洲最知名的指數(shù)之一，被基金經(jīng)理廣泛用作業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，還是一些指數(shù)基金投資標(biāo)的。

此前，龍湖集團(tuán)還分別于2010年、2019年被納入摩根士丹利資本國(guó)際指數(shù)（MSCI）中國(guó)指數(shù)、恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)成分股以及恒生國(guó)指ESG指數(shù)。

公司長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的動(dòng)力在哪兒？

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉分析，近些年，公司不停提升全鏈條（編者注：拿地策劃、開工建設(shè)、交付服務(wù)）快速運(yùn)營(yíng)能力，提升能力杠桿，降低財(cái)務(wù)杠桿。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)杠桿率之低，在現(xiàn)在的環(huán)境下，成為公司的加分項(xiàng)。

融資利率4.39%，創(chuàng)5年新低

2020年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，其中，“三道紅線”對(duì)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍說(shuō)，政府調(diào)控越來(lái)越精準(zhǔn)、水平越來(lái)越高，對(duì)行業(yè)是一個(gè)利好，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量是一個(gè)利好。

2020年，龍湖集團(tuán)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67%、凈負(fù)債率46.5%、現(xiàn)金短債比為4.24倍。上述3個(gè)指標(biāo)均在“三道紅線”閾值以下，穩(wěn)居綠檔。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年末，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率（負(fù)債凈額/凈資產(chǎn)）平均值為94.6%。

龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率為46.5%，低于市場(chǎng)均值的一半，公司在手現(xiàn)金為人民幣778.3億元。

一位券商研究員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，看一家公司的財(cái)務(wù)狀況是否穩(wěn)健的指標(biāo)很多，融資成本高低更為直接，也就是發(fā)債時(shí)的利率高低，這是市場(chǎng)博弈的結(jié)果。越是財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信譽(yù)好的企業(yè)，融資利率越低、平均賬期越長(zhǎng)。而那些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的企業(yè)，由于存在著不能按期還本付息的可能，不出高利率，難以拿到資金?！般y行具有天生的信用優(yōu)勢(shì)，融資成本就非常低，還能發(fā)永續(xù)債?！痹撗芯繂T開玩笑說(shuō)。

2020年，龍湖集團(tuán)融資利率為4.39%，創(chuàng)出近5年新低;賬期6.59年，創(chuàng)出近5年新高。

同處房地產(chǎn)行業(yè)的其他公司融資利率怎樣？

業(yè)內(nèi)某龍頭企業(yè)2018年、2019年的借款平均實(shí)際年利率都超過(guò)8%。以地產(chǎn)公司上萬(wàn)億元的有息負(fù)債計(jì)算，與龍湖集團(tuán)的融資利率相比，這家龍頭公司因利息支出而被噬掉的利潤(rùn)或接近400億元[編者注：1萬(wàn)億×（8%-4.39%）]。

保利地產(chǎn)是央企地產(chǎn)的排頭兵，與各主要銀行均建立了長(zhǎng)期、穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系。保利地產(chǎn)2019年融資利率4.95%，2020年上半年是4.84%。

近期，市場(chǎng)頻頻傳出銀行降低了對(duì)某房地產(chǎn)公司貸款額度的消息。

龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼透露，很多銀行提高了對(duì)龍湖集團(tuán)的授信額度，“這是機(jī)構(gòu)基于‘三道紅線場(chǎng)景下，做了評(píng)估后的決策?！?/p>

龍湖集團(tuán)為何把杠桿財(cái)務(wù)率壓得這么低？

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉說(shuō)，未來(lái)行業(yè)發(fā)展很難再依靠高的財(cái)務(wù)杠桿，公司會(huì)加大力度推動(dòng)提升能力杠桿。

一直以來(lái)，龍湖打造寬業(yè)務(wù)圍欄能力，即是“換擋至能力杠桿”的一個(gè)縮影。截至目前，龍湖集團(tuán)將地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售及房屋裝修歸納為六大主航道業(yè)務(wù)。

其中，智慧服務(wù)所代表的物業(yè)服務(wù)能力亦是龍湖的諸多能力杠桿之一。龍湖集團(tuán)的智慧服務(wù)，可以理解成物業(yè)服務(wù)的升級(jí)版，在眾多公司將物業(yè)服務(wù)分拆上市時(shí)，龍湖堅(jiān)持不分拆的原因又是什么？

智慧服務(wù)連續(xù)12年滿意度超過(guò)90%?

財(cái)報(bào)顯示，龍湖智慧服務(wù)2020年實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入77億元，繼續(xù)保持著53.45%的較高同比增速。

截至2020年末，公司將智慧服務(wù)延展至全國(guó)145個(gè)城市，在管面積1.72億平方米。龍湖智慧服務(wù)目前已覆蓋了住宅、商業(yè)、文旅、辦公等13大業(yè)態(tài)的服務(wù)。智慧服務(wù)不斷延伸服務(wù)邊界，從生活社區(qū)到商業(yè)寫字樓、學(xué)校、交通樞紐等城市運(yùn)營(yíng)。

在2020年，龍湖智慧服務(wù)亦進(jìn)入到稅務(wù)局、文化宮、消防總隊(duì)、4S店、河道等場(chǎng)景，在更多新的空間里，提供龍湖式的服務(wù)。

2020年，很多社區(qū)開始主動(dòng)更換小區(qū)物業(yè)，不滿意物業(yè)服務(wù)是重要原因。而2020年，業(yè)主對(duì)龍湖智慧服務(wù)的滿意度是92.72%。據(jù)悉，龍湖智慧服務(wù)獲得業(yè)主滿意度超過(guò)90%的時(shí)間已經(jīng)連續(xù)12年。

“在規(guī)模和質(zhì)量之間持續(xù)做好平衡。對(duì)于智慧服務(wù)這條賽道，有充足的耐心，只要有耐心就會(huì)有機(jī)會(huì)?！鄙勖鲿孕判臐M滿地說(shuō)，“但前提是你要保持足夠的能力和資源?！?/p>

在龍湖集團(tuán)智慧服務(wù)拓展邊界時(shí)，其他房地產(chǎn)公司的物業(yè)公司正忙著分拆上市。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，2020年，物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司中分拆上市共有17家，在2019年12家的基礎(chǔ)上，再次創(chuàng)下新高。

邵明曉說(shuō)，雖然頭部企業(yè)、中小企業(yè)都爭(zhēng)先恐后分拆上市，但龍湖智慧服務(wù)作為整個(gè)“空間即服務(wù)”大業(yè)務(wù)板塊的一環(huán)，沒(méi)有分拆上市的計(jì)劃。而早在2020年初，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍就提出，公司各航道之間需要協(xié)同，而不是分拆，這是業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。