萬宏蕾

2020年10月25日，上海，購房者在看房產(chǎn)中介掛牌的學(xué)區(qū)房

近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，明確將上海委屬、區(qū)屬的實驗性示范性高中招生計劃的50%-65%“分配到區(qū)、分配到?！薄Ｒ簿褪钦f，上海將從最優(yōu)質(zhì)的高中學(xué)位總量中拿出六成左右給各區(qū)、各校進行分配。

和以往相比，這次政策是直接從學(xué)區(qū)房的根基——“生源”處下手，并且一上來政策力度就非常大?！斑@可以看作上海學(xué)區(qū)房樓市有史以來遭遇的威力最大的政策組合拳了?！鄙虾Ｘ斀?jīng)評論人孫金華告訴本刊記者。

一石激起千層浪，這段時間，關(guān)于上海學(xué)區(qū)房價格即將“腰斬”的消息層出不窮。

自2020年上海實行“公民同招”“民辦搖號”政策以來，忙于搶購學(xué)區(qū)房的上海家長再次陷入迷茫。學(xué)區(qū)房真的不吃香了？這次上海學(xué)區(qū)新政的影響究竟有多大？

學(xué)區(qū)房的漲跌邏輯

上海是全國乃至世界著名的教育發(fā)達(dá)城市，上海學(xué)生在有“教育界的世界杯”之稱的PISA測試中連續(xù)兩屆蟬聯(lián)世界第一。上海學(xué)區(qū)房的價格漲跌自然牽動著無數(shù)家長的心。

“要看清上海學(xué)區(qū)房的漲跌行情，必須先理解上海最近幾次教育改革方案的大致思路?！?孫金華說。

2020年3月，上海市正式出臺《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實施意見》，明確公辦學(xué)校與民辦學(xué)校同步統(tǒng)一招生，并且民辦小學(xué)、民辦初中此后不再具備“挑選生源”的權(quán)利，錄取學(xué)生要靠“搖號決定”。

“公民同招”“民辦搖號”徹底改變了上?；A(chǔ)教育的路徑。新政之下，升學(xué)的孩子有兩條路：進入家門口的公辦或搖號去民辦。一旦搖號不中，很可能會被統(tǒng)籌到區(qū)內(nèi)排名靠后的公辦學(xué)校。

此項政策在一定程度上緩解了孩子的升學(xué)壓力，但也帶來一些不確定性。

“上海教育改革政策制定者的初衷是公平，減少焦慮。民辦學(xué)校搖號政策的目的是真正讓公辦和民辦在同一個起跑線開展公平競爭。原來是靠死讀書能夠考到好的民辦學(xué)校，現(xiàn)在要看天吃飯，搖號看運氣。長遠(yuǎn)來看，這有利于引導(dǎo)各類學(xué)校提高教育質(zhì)量，減少生源依賴，真正做到有教無類、因材施教?！鄙虾Ｊ薪涛A(chǔ)教育處處長楊振峰表示。

而上海家長的心態(tài)是“搶優(yōu)”，“絕不能輸在起跑線”?！凹热缓玫拿褶k靠運氣，好的公辦總是要靠劃片的?！?020年搖號政策出臺后，“買學(xué)區(qū)房”成為不少上海家長的選擇。

當(dāng)時很多地段的學(xué)區(qū)房普遍看漲，特別是面向公辦名牌小學(xué)、重點初中的“雙學(xué)區(qū)”和對口“九年一貫制”學(xué)校的房子，尤其火熱。

對口浦東福山外國語小學(xué)和建平西校（初中）、作為“雙學(xué)區(qū)”代表的建于1986年的浦東某小區(qū)，一年內(nèi)房價從平均每平方米10.64萬元漲到了15.28萬元，34平方米的小房型甚至賣到750萬元。

“既然好的民辦靠運氣，好的公辦總是要靠劃片的?！?020 年搖號政策出臺后，“買學(xué)區(qū)房”成為不少上海家長的選擇。

據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，2020年上海二手房的成交量上漲了31%，學(xué)區(qū)房上漲了37%，雙學(xué)區(qū)則漲了44%。

心理影響大于實質(zhì)影響

其實，早在2016年教育部印發(fā)《關(guān)于進一步推進高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏闹笇?dǎo)意見》后，上海就在醞釀將優(yōu)質(zhì)普通高中和優(yōu)質(zhì)中等職業(yè)學(xué)校招生名額合理分配到區(qū)域內(nèi)初中的辦法，以此進一步促進義務(wù)教育均衡發(fā)展。

具體到這次改革的方案和框架，則在2018年《上海市進一步推進高中階段學(xué)校考試招生制度改革實施意見》中已經(jīng)有所體現(xiàn)。

2021年3月，中招改革實施辦法正式發(fā)布，自招比例大幅縮減，名額更多分配到各區(qū)和初中學(xué)校。

此前，上海市重點高中有40%的新生是通過自招錄取的，上海中學(xué)、華師大二附中、復(fù)旦附中、交大附中這所謂頂尖“四校”自招的比例甚至高達(dá)60%。為了挑選優(yōu)質(zhì)生源，上海市重點高中的自招名額主要投放到“嫡系”民辦初中和第一梯隊重點初中。

2020年上海市高中市重點錄取人數(shù)為17800人左右，中考人數(shù)是84000人左右。從對學(xué)生的影響來看，孫金華做了以下幾個分類：

排名占全上海前2.5%的這部分學(xué)生，大多是來自于一梯隊公辦初中及部分優(yōu)質(zhì)民辦初中，他們的高中目標(biāo)是四校，大學(xué)目標(biāo)是清北復(fù)交及世界一流大學(xué)。這前2.5%學(xué)生中的頭部，繼續(xù)走自招路線進入重點高中，其實這次新政策對他們沒什么影響。

前2.5%學(xué)生中的腰部和尾部，也是很厲害的“牛娃”。看上去這批學(xué)生是這次新政最大受影響者，因為自招比例大幅縮減，拿掉的就是他們的一部分名額。

再分析排名約占全上海前21%的這部分學(xué)生，他們大多來自二梯隊公辦初中頭部和腰部，及一梯隊公辦初中及民辦優(yōu)質(zhì)初中的腰部和尾部。高中目標(biāo)是“八大”（八所市級重點高中）和其他區(qū)屬市重點，大學(xué)目標(biāo)是985和211大學(xué)。新政之前，他們的入學(xué)路徑是40%（自薦+推優(yōu)）進入?yún)^(qū)屬市重點高中，45%區(qū)內(nèi)競爭（15%零志愿+30%平行志愿），剩下的15%校內(nèi)競爭。

剩下的學(xué)生，大多來自于二梯隊公辦初中的尾部學(xué)生、普通初中甚至俗稱的“菜場中學(xué)”，目標(biāo)是考上高中，高考上線。這里面成績優(yōu)秀的學(xué)生或是新政最大受益者，不過前提是必須考過控分線。

從生源情況對應(yīng)到學(xué)區(qū)房市場，現(xiàn)實是“一梯隊小學(xué)+一梯隊初中，二梯隊小學(xué)+一梯隊初中，學(xué)區(qū)房的房價會保持平穩(wěn)?！睂O金華分析，“一梯隊小學(xué)+二梯隊初中，二梯隊小學(xué)+二梯隊初中，則是這次新政的受益者，這些學(xué)區(qū)房的房價平穩(wěn)，甚至不排除在前期漲幅較少的區(qū)域，受益大的這部分學(xué)區(qū)房還會有補漲?！?/p>

“大部分房子都漲的時候，學(xué)區(qū)房多漲一點，大部分房子都跌的時候，學(xué)區(qū)房少跌一點?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“相比普通房產(chǎn)，學(xué)區(qū)房基本都屬于改善型‘剛需，這類購房者剛需更意愿承擔(dān)貸款。未來如果經(jīng)營貸入樓市這一點抑制不住，學(xué)區(qū)房還會繼續(xù)漲?！?/p>

新政作用于學(xué)區(qū)房，長遠(yuǎn)來看可能發(fā)生影響，但目前的市場情況來看，并沒有出現(xiàn)所謂的學(xué)區(qū)房價格“腰斬”。孫金華補充，“總的來說，新政對上海學(xué)區(qū)房房價的影響，心理影響大于實質(zhì)影響?！?h3>鏈接

PISA是經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）于2000年發(fā)起的一項國際學(xué)生評估項目， 每三年評估一次，主要對接近完成基礎(chǔ)教育15歲學(xué)生的閱讀、數(shù)學(xué)、科學(xué)素養(yǎng)進行評估。這項測試被世界主要國家公認(rèn)為衡量基礎(chǔ)教育水平的一個標(biāo)尺。