南方周末記者 敬奕步 南方周末實習生 高越

2021年4月19日，廣州貝殼交易服務(wù)中心，簽約室已滿，很多人在大廳等候?！∧戏街苣┯浾摺?敬奕步　?圖

2021年3月，廣州新房和二手房的房價漲幅領(lǐng)跑全國。

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★“只有當首付款的80%來源于我、我老婆、我父母、我岳父岳母所持有半年以上的資金時，才滿足放款要求?！?/p>

在這波收緊的首付新政里，全款購房者不受限制。很多業(yè)主要求一次性付款。

政策收緊，主要是為了規(guī)避杠桿。4月2日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)文，要“嚴防消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

2021年4月19日中午，位于廣州銀行大廈11層的貝殼交易服務(wù)中心人來人往，十來間簽約室座無虛席，還有很多人在大廳排隊等候。

這里是貝殼找房的一個房產(chǎn)交易線下服務(wù)中心，提供咨詢、簽約、辦按揭等服務(wù)。

一位工作人員告訴南方周末記者，這還不是人多的時候，業(yè)主通常下班后來，簽約常進行到晚上?！扒皫滋爝€有一單業(yè)務(wù)，從前一晚簽到第二天早上六點?！?/p>

2021年3月，廣州的房價漲幅領(lǐng)跑全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，與2020年同期相比，新房交易，徐州和廣州漲幅最高，超過8%；二手房交易，深圳和廣州漲幅最高，超過11%。

近一個月來，廣州多家銀行開始嚴查購房首付來源，規(guī)定首付款必須確認為家庭自有資金。

政策收緊，主要是為了規(guī)避杠桿。4月2日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)文，要“進一步加強個人住房貸款審貸管理，嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力……嚴防消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

突如其來的新政，讓很多買房人措手不及。在進入辦理按揭這一環(huán)節(jié)之前，他們要解決的一個問題是：“怎么證明首付款是我的錢？”

嚴查首付來源

變化始于3月17日。

數(shù)位房產(chǎn)中介回憶，此前接到了多家銀行的通知，3月17日起將進一步嚴查首付款來源，購房首付必須為家庭自有資金。

自有資金指的是，買房人自己的，以及父母、子女、配偶等直系親屬轉(zhuǎn)來的資金。據(jù)南方+報道，銀行對首付款來源審核之嚴格，史無前例。

借款人家庭需提供首付款來源近半年流水。半年前已持有80%首付資金的，可視為具備資質(zhì)；首付款中近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的部分，需核實為合理收入所得。對于直系親屬轉(zhuǎn)入的部分，要提供直系親屬近半年流水。

對于經(jīng)核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的，嚴禁放行。提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。

90后何永志是廣州一家國企的員工，他和新婚妻子剛買了一套總價400萬的二手房，正在辦理貸款。他告訴南方周末記者，2021年2月，他和賣家簽約，月底將收入證明、銀行流水等資料交給中介。“中介說，沒問題，幾天就搞定了”。

但他很快被告知，銀行暫不受理，“說是要等新政”。

3月，中介讓何永志將首付款打到一張銀行卡上。何永志和妻子、雙方父母湊了一百多萬。銀行又發(fā)來通知，讓他提供首付款的存款證明、他和父母的關(guān)系證明、妻子和岳父岳母的關(guān)系證明，以及雙方父母的銀行流水。

“只有當首付款的80%來源于我、我老婆、我父母、我岳父岳母所持有半年以上的資金時，才滿足放款要求。”

何永志父母的流水中，有一筆來自親戚的轉(zhuǎn)賬。何永志說，這是親戚之前借的錢，最近還了回來。但銀行認為，這不算家庭自有資產(chǎn)，因為不符合銀行“持有半年以上的資金”的規(guī)定。

“銀行的要求是，首付款的80%是家庭自有資產(chǎn)，所以這筆錢只能算是剩下的20%?！焙斡乐菊f，“以后買房子，要提前半年把首付款放到卡里?！?/p>

除了嚴查首付款來源，銀行放貸款的速度也在變慢。

廣州一家小型房產(chǎn)中介公司的監(jiān)事告訴南方周末記者，以前辦好新的房產(chǎn)證后，銀行半個月內(nèi)就可以放款?，F(xiàn)在要等上幾個月。

程飛是德佑地產(chǎn)一位資深中介。他回憶，銀行放款從2020年年底開始變慢?！懊考毅y行每年的放款額度有限，2020年上半年放得多，后面就比較緊張。”他表示，商業(yè)銀行幾乎沒有貸款額度，就算是中農(nóng)工建四大行，也要等上三個月左右才能放款。

房產(chǎn)咨詢機構(gòu)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴南方周末記者，首付新政收緊，“一個重要背景是銀行的放貸額度本身非常緊張，再結(jié)合這一次嚴格查處經(jīng)營貸、消費貸流入樓市的行動，所以銀行會對貸款進行更嚴格的資質(zhì)審查。另一方面，房貸的利率也會提高。”

房貸利率確實在提高。程飛回憶，2021年以來，廣州的貸款利率調(diào)整了2次。一次在1月，一次是最近。3月中旬，廣州大部分銀行的利率約5.2%，一些商業(yè)銀行只有5.0%。最近四大行的房貸利率陸續(xù)上調(diào)，首套利率在5.2%-5.4%。

怎么證明首付是我的錢？

2021年2月3日，貝殼番禺創(chuàng)啟簽約服務(wù)中心開業(yè)。這是貝殼找房在廣州的首個集中簽約服務(wù)中心。服務(wù)中心主要有兩類工作人員，一類是簽約經(jīng)理，負責簽約。另一類是交易管家，負責辦理按揭貸款、過戶和客戶咨詢等業(yè)務(wù)。

簽約經(jīng)理謝政民告訴南方周末記者，3月是廣州樓市的小陽春，該中心成交火爆?！?月成交簽約量446單，平均每天15單。4月上半月是120單?！?/p>

也就是說，首付收緊之后，該中心的成交量幾乎打了五折。不過，番禺區(qū)最近新開了一個貝殼簽約網(wǎng)點，存在分流的影響。

郭云趙是該中心交易管家。他告訴南方周末記者，目前，幾乎所有客戶都在經(jīng)歷新政的考驗。

首付來源大概可分為三類：第一類首付來自“連環(huán)單”業(yè)主，計劃賣掉原有房屋后再買。這一類很容易通過銀行審批?！耙驗槟苤苯犹峁┏鍪鄯课莺贤?，銀行是認可的?！?/p>

第二類首付主要來自父母的轉(zhuǎn)賬。這一類的通過概率也較大。“這種買家一般半年前就準備好了資金”。

第三類，有部分首付來自親戚或朋友?！艾F(xiàn)在卡住的就是這一類?！惫期w解釋，首付中凡有不屬于直系親屬關(guān)系的錢，就會被銀行直接拒貸?！般y行要求的一點是，主要資金不是借貸的，不管是向貸款機構(gòu)還是其他人借?！?/p>

根據(jù)他的經(jīng)驗，貸款人近半年的進賬越多，銀行的審查就會越嚴格?！皠e人轉(zhuǎn)給你的錢，剛好你用做首付款，銀行就會一筆一筆挑出來問，這一筆是什么錢？　那個人跟你是什么關(guān)系？”

因此，資金來源、親屬關(guān)系都需要證明。

證明親屬關(guān)系相對容易。如果買房人跟父母/子女同在戶口本上，一切都好辦。有些買家的戶口從別處遷來，需要回老家開具證明，證明“我爸是我爸，我媽是我媽”。

“目前銀行沒有正式指定機構(gòu)，比如說一定要公安局、派出所來認定。所以，如果村委會、居委會能開證明，也可以?！惫期w解釋。

難以證明的一項是，如何證明我的錢是我的錢？

如果進賬中有來自親友的匯款，但無法出示此前和親友間的借據(jù)或憑證，以及親友的半年銀行流水，就很難證明這部分錢的“清白”。

有些客戶通過支付寶、微信等平臺購買代銷的第三方理財產(chǎn)品。這部分錢不會直接在賬面上顯示。郭云趙說，“有一些理財產(chǎn)品開不出資產(chǎn)證明，沒辦法及時認定。就只能把這部分錢取出來，存現(xiàn)金進銀行卡?！?/p>

但存現(xiàn)金也并非都能過關(guān)?！按?0萬、8萬，銀行能認定，如果全部都是存現(xiàn)金，說不過去?！?/p>

他表示，目前只有個別銀行要求首付80%是自有資金，多數(shù)銀行還需查看全部首付款的來源，包括定金。

提交的貸款申請，一般能在2-3周得到反饋。但目前的難點在于，客戶在準備證明材料上花費的時間，會延遲辦理手續(xù)的時間，可能會導致違約。

一個客戶從3月17日至今都沒有補齊資料?！般y行方面沒有非常量化的衡量指標?？戳速Y料之后，覺得一些方面還要補充，客戶提交了，他覺得不符合，要繼續(xù)補，再看，不合適，再補。一個月就過去了?！?/p>

因為交易流程過長，目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些投訴或解約的案例。

“銀行的標準是在變化的?！惫期w表示，一開始，大家通過存現(xiàn)金到父母賬戶，再轉(zhuǎn)給借款人。這種操作，后來被銀行認為合理性不夠。“所以現(xiàn)在沒有一個100%的方案能過關(guān)。”

客戶的貸款審批通過率也在下滑。據(jù)他手頭的案例，3月17日之前，沒有被銀行退案的情況。但現(xiàn)在，有一成左右的申請被銀行退案。

剛需中槍

在一個近400人的廣州房貸交流微信群里，每天上演著各種各樣關(guān)于首付來源證明的問答。

“我賣了比特幣的錢怎么證明？別人直接轉(zhuǎn)賬的，我都不認識。”

“現(xiàn)金的來源怎么證明？　父母在老家做生意，都是走現(xiàn)金，銀行卡流水基本為零?！?/p>

“我的工資卡流水，去年4月有網(wǎng)貸匯款，首付卡跟工資卡有轉(zhuǎn)賬，今晚工商銀行打電話叫我補證明這是投資不是借貸。首付款跟半年前這筆網(wǎng)貸完全沒關(guān)系?。　?/p>

發(fā)問的人多，答疑的人少。大家七嘴八舌，得出的結(jié)論是，“四大行查得最嚴，不要找他們，問問其他銀行”。

大家的另一個共鳴點是，“剛需買房太難了”。

程飛表示，剛需通常是首次購房，資金來源多少會有親戚和朋友來幫忙，這條路現(xiàn)在被切斷了。

郭云趙也發(fā)現(xiàn)，越來越多的客戶在看房時會主動咨詢：我的情況能不能申請貸款？　是不是符合銀行政策？

客戶的觀望時間拉長了?！八麜捌谧鲆恍蕚?，比如資金、賬目，再來下定金?！?/p>

吳強是湖南人，在廣州番禺區(qū)一所醫(yī)院上班。3月底，他與妻子交了新房的定金。樓盤要求他，在5天內(nèi)交齊130萬的首付款和貸款資料。

首付款的一部分來自吳強的父母。吳強的戶口早已遷入廣州，父母只好找單位開證明?！白C明我是我媽的兒子，我是我爸的兒子，還寫了他們兩個是夫妻關(guān)系”。律師看過后，丟下一句“勉強行”，吳強只好又讓父母將結(jié)婚證復印過來。

吳強的父母在農(nóng)村。為了給兒子提供銀行流水，兩位老人帶上存折，在銀行磨了一整天?！罢f打流水，研究半天也不知道流水是啥，最后給打了一個存折的詳單?！?/p>

吳強有點心酸。好在第5天，他湊齊了所有資料，趕上了剛需的車。

“這個政策是雙刃劍。”肖文曉評價，“他的首付到底有沒有用消費貸、經(jīng)營貸，確實要嚴查。但如果他是向親戚朋友借錢，其實國內(nèi)很常見，所以銀行對于首付款，是不是有必要卡那么死，這是值得斟酌的?！?/p>

在這波收緊的首付新政里，全款購房者不受限制。因此，許多房東坐地起價，提高首付比例或直接全款。程飛聽天河區(qū)的同行說，很多業(yè)主要求一次性付款。

而開發(fā)商則發(fā)明了首付分期，應(yīng)對收緊的新政。

一位90后廣州白領(lǐng)告訴南方周末記者，3月底，他在番禺區(qū)一處一手樓盤購買了住宅?！艾F(xiàn)在首付貸款查得很嚴，開發(fā)商就提出首付款可以分期交。7天內(nèi)給第一筆，2個月后第二筆，半年后給第三筆。相當于給你多一點時間去籌集首付?！?/p>

穩(wěn)定房價

首付新政出臺前的大半年，廣州房價一路高歌猛進。

程飛回憶，2020年疫情期間，廣州樓市的成交量基本凍結(jié)。6月起，樓市成交量一路上漲，房價飛升，數(shù)天河區(qū)、黃埔區(qū)漲得最快。“新樓盤只要開盤，基本就是秒光?！?/p>

80后林潔感嘆，“廣州樓市從來沒有這么瘋狂過?！彼稳葸@是一場龐大的內(nèi)卷，步步驚心。而她剛好是一個幸運兒。

2020年年中，林潔花了410萬元在天河區(qū)買了一套70平的學區(qū)房，8月拿到房產(chǎn)證。這是她家庭的第二套房子。

一個月后，中介告訴她，這套房子上漲了20萬元。兩個月后，一個買家找來，愿意以高于市場價50萬元的價格買她的房子，“我說我沒夠兩年，賣不了”。

12月，林潔賣掉了位于番禺南村的第一套房子。從掛牌到售出只用了3周，一位首付七成的買家接手了這套房子。

林潔慶幸自己趕在市場低點入手了新房，又在市場高點處理了舊房。但房價的飛升又讓她不禁擔憂，以后再想在市區(qū)換大房子，就更難了。

最初，中介每次跟她說，房子又漲了。林潔很開心。但現(xiàn)在，房子已經(jīng)漲了140萬，“我已經(jīng)毫無波瀾了”。

“有種被內(nèi)卷進去、嚇到的感覺。”她解釋，“人到中年必須要買學區(qū)房。但我的房子才70多方，如果我想在市中心換個大房子，在我現(xiàn)在住的地段，100方的房子得上千萬?！?/p>

2020年，一個朋友和她同時看房，準備了600萬資金，但一直沒有下手。如今，600萬在市區(qū)已經(jīng)買不到他最初想要的改善型住宅了。

“回頭看，現(xiàn)在這些收緊的政策，都是前半年的瘋狂導致的?！绷譂嵳f，不管是執(zhí)行首付新政，還是利率上調(diào)，都是為了規(guī)避杠桿，穩(wěn)定房價。

其實不僅廣州，一線城市都在調(diào)控。

上海消費貸、經(jīng)營貸全面收緊；收入流水必須雙倍覆蓋月供；嚴查首付來源，只認可直系親屬的轉(zhuǎn)賬；3年內(nèi)有離婚史的，一律拒絕貸款。

深圳也在嚴防消費貸、經(jīng)營貸流入樓市。此外，深圳、東莞、無錫接連發(fā)布二手房“官方指導價”。西安、嘉興等地出臺限購、限售政策。

非一線城市的房貸利率也有明顯提高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，長沙、蕪湖是4月首套房貸利率變化最大的城市。長沙首套房貸利率5.64%，二套利率5.88%，均上升25bp。蕪湖首套房貸利率5.88%，二套房貸利率6.37%,也均上升25bp。

（應(yīng)受訪者要求，何永志、程飛、吳強、林潔為化名）