來海青

青島市城陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心 山東青島 266109

人們在購買房產(chǎn)時，房屋面積是考慮的重要因素。倘若再出現(xiàn)測繪不準(zhǔn)確問題，這是人們無法接受的事情。一旦這種情況出現(xiàn)，輕則產(chǎn)生矛盾，重則造成沖突。當(dāng)事件曝光后，會有損企業(yè)形象?？诒P(guān)系到營銷，銷量下降，勢必會造成收益減少，從而加劇資金緊張局面。當(dāng)資金鏈出現(xiàn)斷裂后，房地產(chǎn)企業(yè)只能吞下失敗的苦果。要想規(guī)避這件事情，需要提高測繪質(zhì)量。本文就如何提升測繪精準(zhǔn)度進(jìn)行研究，僅供參考與借鑒。

1 房地產(chǎn)測繪的精度要求

房地產(chǎn)測繪精度受多個因素影響，其中影響較為深遠(yuǎn)的當(dāng)屬房屋條件、測繪技術(shù)、國家經(jīng)濟(jì)[1]。國家經(jīng)過綜合考量后，出臺測繪規(guī)范，內(nèi)容見表1。

表1 房地產(chǎn)測繪規(guī)范

2 房地產(chǎn)測繪面積誤差分析

2.1 陽臺面積

有關(guān)陽臺面積的規(guī)定，我國進(jìn)行過多次調(diào)整。正因如此，陽臺面積就存在不確定性，為測繪面積誤差產(chǎn)生提供了溫床。陽臺狀態(tài)至關(guān)重要，封與不封的區(qū)別很大。在一些房屋中存在曬臺，原先處于敞開狀態(tài)，但其四周有圍擋，以供人們生活所用。倘若業(yè)主加裝頂棚，那么曬臺就會變成陽臺。這時如果按照陽臺計算，就會造成測繪面積過小。很顯然，這種做法缺乏合理性。到底應(yīng)當(dāng)如何計算陽臺面積成為需要思考的課題。

2.2 突出部分

隨著城市建設(shè)步伐加快，土地資源更加緊缺，致使地價不斷攀升。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得足夠多的利益，必然會建設(shè)高層建筑。高層建筑有一個鮮明的特點，即建筑結(jié)構(gòu)會與下面墻體相連。當(dāng)前通用做法是無論柱子是大還是小，都會計入分?jǐn)偯娣e[2]。如此一來，人們拿到手的房屋面積就會減少。很顯然，企業(yè)這一做法有損業(yè)主利益，容易引發(fā)糾正。

2.3 樓梯面積

無論是電梯房，還是樓梯房，都會設(shè)置樓梯間。在計算樓梯面積時，需要考慮是否存在門洞。倘若樓梯與門洞相連，則需要將其計入分?jǐn)偯娣e。倘若不存在這種情況，那么就不用分?jǐn)?。在一些高層建筑中，還存在樓梯“走空”的情況，這種結(jié)構(gòu)會占用土地資源。部分房地產(chǎn)企業(yè)將其算入公攤面積中，但在銷售環(huán)節(jié)并未告知，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下伏筆。

3 降低房地產(chǎn)測繪面積誤差的辦法

3.1 加強(qiáng)圖紙資料審查

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資料進(jìn)行審查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題時，只能更改圖紙，這無疑會增加建設(shè)資源消耗。為避免后續(xù)麻煩，需要對圖紙資料進(jìn)行嚴(yán)格審查，以確保規(guī)范性與準(zhǔn)確性。一套完整的設(shè)計圖紙應(yīng)包括總圖、平面圖、剖面圖，在這些圖紙中要對陽臺、樓梯等部位進(jìn)行說明[3]。設(shè)計圖紙是房地產(chǎn)測繪的重要依據(jù)，測繪人員在拿到圖紙后，要了解圖紙內(nèi)涵，明晰圖紙要求。一要檢查圖紙的完整性，二要對水房、配電室等特殊位置進(jìn)行嚴(yán)格審查。如發(fā)現(xiàn)房屋信息不明確的情況，要向相關(guān)部門反映。

3.2 有效處理上空部位

上空部位處理不當(dāng)是引發(fā)房產(chǎn)糾紛的主要因素，需要測繪人員認(rèn)真對待。由于每個房地產(chǎn)項目的情況不同，測繪人員要具體問題具體分析，找到最適合的測繪方法。在計算上空墻體時，測繪人員要格外小心。先判斷外墻上空是否要劃入房屋面積中，判斷依據(jù)外墻是否作為支撐，如果是支撐，則無需計算上層面積，只需計算下層面積。這樣做的好處在于避免重復(fù)計算，保障業(yè)主利益。

3.3 準(zhǔn)確計算陽臺面積

現(xiàn)階段，陽臺只有兩種狀態(tài)，一是封閉陽臺，二是開放陽臺。無論陽臺處于何種狀態(tài)，都不能按照底版的水平投影計算面積。倘若強(qiáng)行計算，只會增加面積誤差。正確而做法是找到圍護(hù)最外沿的水平投影，以此為基準(zhǔn)計算面積。陽臺狀態(tài)不同，計算方式也會有所區(qū)別。關(guān)于封閉陽臺，只需按照外圍水平投影計算面積。關(guān)于開放陽臺，先計算外圍水平投影面積，再按照二分之一面積取值。通過區(qū)別對待，最大程度保證計算的準(zhǔn)確性。

3.4 加強(qiáng)測繪隊伍建設(shè)

房地產(chǎn)測繪具有綜合性特點，對人員專業(yè)素質(zhì)要求較高。要想測繪結(jié)果精準(zhǔn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)隊伍建設(shè)。增強(qiáng)隊伍實力的路徑有兩條：第一條：人員引進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)要依托工作特點制定招聘要求，并將招聘信息對外發(fā)布。當(dāng)求職者看到招聘信息后，會選擇是否投簡歷。企業(yè)人事要先過一遍簡歷，將不符合要求的人員去除。通知剩余人員參加面試，在面試時全面衡量人員能力，選擇符合測繪要求的人員。新人初入企業(yè)，要立刻組織培訓(xùn)，加快他們的融入速度。在工作期間，關(guān)注新人表現(xiàn)，給予足夠關(guān)懷，使他們一心一意為企業(yè)工作。第二條，人員培育。關(guān)于新人，以增加實操經(jīng)驗為主，輔以職業(yè)教育。關(guān)于老人，以規(guī)范測繪操作為主，輔以創(chuàng)新教育。在測繪中，注重新老搭配。利用新人的沖勁，喚醒老人的工作激情。利用老人的經(jīng)驗，彌補新人的工作缺陷。

總之，隨著新時代的到來，新問題隨之產(chǎn)生，其中表現(xiàn)較為突出的當(dāng)屬房屋測繪問題。當(dāng)前，測繪面積誤差比比皆是，既損害業(yè)主利益，又降低企業(yè)形象。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長足的發(fā)展，需要創(chuàng)新測繪工作，以此減少面積誤差。