李曉雷 孟祥姝 柴春嬌

摘要 為支撐農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)墾改革發(fā)展，避免國有農(nóng)用地資產(chǎn)流失，有國有農(nóng)用地的區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)用地價(jià)格評估與管理，完善國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。采用文獻(xiàn)分析、實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法對盤錦市國有農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估過程中的關(guān)鍵問題進(jìn)行了探討，對盤錦市獨(dú)有的稻田養(yǎng)蟹、葦田養(yǎng)蟹等國農(nóng)用地的特點(diǎn)進(jìn)行分析，最終劃定盤錦市國有農(nóng)用地級別并評定基準(zhǔn)地價(jià)。

關(guān)鍵詞 國有農(nóng)用地;定級;基準(zhǔn)地價(jià);稻田養(yǎng)蟹;盤錦市

Abstract The regions with state-owned farmland should strengthen the evaluation and management of farmland price，and improve the standard land price system of state-owned farmland， in order to support the transformation of the institution of rural land and develop the land reclamation reform，also to prevent the loss of state-owned farmland assets.This paper discussed the key problems in the process of grading and standard land price evaluation of state-owned agricultural land in Panjin City by the method of literature analysis and field investigation. It analyzed the characteristics of the unique state-owned farmland in Panjin City， such as rice field crab and reed field crab， and finally delimited the grade of state-owned agricultural land in Panjin City and evaluated the standard land price.

Key words State-owned farmland;Classification;Standard land price;Crab culture in rice field;Panjin City

盤錦的國有農(nóng)墾經(jīng)濟(jì)是盤錦的重要組成部分，盤錦市制定并發(fā)布國有農(nóng)用地定級及基準(zhǔn)地價(jià)，將是政府管理國有農(nóng)用地地價(jià)的最重要基礎(chǔ)文件，也將在國有農(nóng)用地價(jià)值顯化方面發(fā)揮很大的作用?；诖?，筆者以盤錦市為研究區(qū)域，對盤錦市的國有農(nóng)用地定級的因素進(jìn)行了構(gòu)建，對基準(zhǔn)地價(jià)評估的關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行分析，以期為國有農(nóng)用地評估理論研究以及農(nóng)墾改革、政府地價(jià)管理提供參考借鑒。

1 區(qū)域概況與研究技術(shù)路線

盤錦位于渤海遼東灣，遼河、大遼河、大凌河入海處，全市面積4 103 km2，評估范圍覆蓋全市（興隆臺區(qū)、雙臺子區(qū)、大洼區(qū)、盤山縣），最終成果應(yīng)形成全市一張圖，成果可比。耕地面積1 578 km2，其中國有耕地1 262 km2，占全市耕地面積的80%;國有水田面積為1 074 km2，占全市耕地面積的68%，占國有耕地面積的85%;內(nèi)陸灘涂（東郭葦場、羊圈子、新生、趙圈河、遼濱5個大型葦場）面積620 km2。

盤錦市國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估按照先定級后估價(jià)程序進(jìn)行。以2017年度土地利用現(xiàn)狀圖、耕地質(zhì)量等別成果及技術(shù)過程為基礎(chǔ)，通過實(shí)地調(diào)查和走訪政府農(nóng)業(yè)、工商等部門收集農(nóng)用地定級估價(jià)所需要的相關(guān)資料，以土地利用現(xiàn)狀圖中的國有耕地、內(nèi)陸灘涂圖斑為定級單元，采用因素法定級，制定全市的農(nóng)用地土地級別。農(nóng)用地定級結(jié)論確定時對插花狀圖斑級別圖、以村為單位的級別圖、以線狀地物最終確定土地級別圖的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析，最終確定以線狀地物為土地級別圖。在農(nóng)用地定級成果的基礎(chǔ)上，采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法、指數(shù)模型法進(jìn)行綜合分析，分盤錦市中心城區(qū)（雙臺子區(qū)、興隆臺區(qū)）、大洼區(qū)、盤山縣3地分別確定基準(zhǔn)地價(jià)，并建立盤錦市全市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。

2 農(nóng)用地定級

農(nóng)用地定級采用因素法[1-2]，因素法通過對構(gòu)成土地質(zhì)量的自然屬性、社會經(jīng)濟(jì)狀況和區(qū)位條件的綜合分析，確定因素因子體系及影響權(quán)重（表1），計(jì)算單元因素總分值，以此為依據(jù)客觀評定農(nóng)用地級別的方法。因素法農(nóng)用地定級包括定級單元劃分、定級因素和定級因子選擇、定級因素因子量化、定級單元分值計(jì)算、土地級別初步劃分等程序和步驟[3]，初步得出土地級別圖。

土地級別圖特點(diǎn)包括：①盤錦市農(nóng)用地級別按照市區(qū)、郊區(qū)、偏遠(yuǎn)地區(qū)呈明顯的下降趨勢;②同一村莊（農(nóng)場）內(nèi)會依圖斑出現(xiàn)多個土地級別;③沿主干路周邊土地級別較高;④盤錦西部、東北部、南部土地級別整體偏低。經(jīng)過仔細(xì)分析此類級別圖可能存在的問題發(fā)現(xiàn)，特點(diǎn)①、④屬于比較客觀，符合盤錦的實(shí)際特點(diǎn)，特點(diǎn)③可以接受，但特點(diǎn)②在以后的級別使用過程中可能存在級別不好確定，臨宗地分屬不同農(nóng)戶容易存在攀比，仔細(xì)查看同一村莊內(nèi)不同級別圖斑的定級單元因子分值和總分值發(fā)現(xiàn)，地塊大小的差距造成級別的差異，但其整體自然質(zhì)量并沒有明顯差別，盤錦市獨(dú)有的稻田養(yǎng)蟹模式，使得老百姓更樂于地塊偏大的耕地進(jìn)行耕種，但盤錦此次國有農(nóng)用地改革的重點(diǎn)在于解決耕地破碎化的問題，以方便農(nóng)場改革，在《遼寧省國有農(nóng)用地技術(shù)要點(diǎn)》中專門提出應(yīng)遵循穩(wěn)定性原則，應(yīng)解決特點(diǎn)②存在的問題，因此提出了按照同一村落內(nèi)級別最多或者面積最大的級別確定本村在盤錦市的國有農(nóng)用地級別，得到以村為單位的國有農(nóng)用地級別圖。

以村為單位的級別圖的特點(diǎn)整體按照莊行政單元為單位進(jìn)行劃分，解決了以圖斑為級別圖容易引起同一村莊內(nèi)不同級別村民之間攀比的矛盾，但在某些村莊跨鐵路、大型的主干道時，土地的耕作方便度發(fā)生了明顯的變化，鐵路同一側(cè)又會出現(xiàn)被切割的村莊級別高于其他村莊的情況，同樣引起攀比情況。

另外，盤錦地區(qū)的水田產(chǎn)量存在東高西低，流轉(zhuǎn)租金呈現(xiàn)中心高偏遠(yuǎn)低的情況，通過地理信息系統(tǒng)中克呂格插值法對盤錦市調(diào)查到的產(chǎn)量及租金水平進(jìn)行分析，得出盤錦市水田產(chǎn)量、租金等值圖。最終提出以村莊為基礎(chǔ)、大型主干路、河流、鐵路等線狀地物進(jìn)行疊加，以產(chǎn)量、租金進(jìn)行驗(yàn)證的最終土地級別圖的方案（圖1），并確定國有農(nóng)用地土地級別。

盤錦通過內(nèi)陸灘涂定級指標(biāo)體系的構(gòu)建并對各因子進(jìn)行賦值，結(jié)合各葦場產(chǎn)量的情況對其進(jìn)行驗(yàn)證，最終確定盤錦市內(nèi)陸灘涂為一個級別。

3 盤錦市國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估

盤錦市國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估工作是在農(nóng)用地定級工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合盤錦市區(qū)耕地質(zhì)量的特點(diǎn)，開展外業(yè)樣點(diǎn)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法，測算各級別、各類型國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。盤錦在樣點(diǎn)調(diào)查時特別關(guān)注水田的調(diào)查，盤錦水田種植盤錦大米、副產(chǎn)品螃蟹是中國國家地理標(biāo)志產(chǎn)品[2]，盤錦大米具有外觀品質(zhì)好、加工品質(zhì)好、理化性質(zhì)好、食味品質(zhì)好、衛(wèi)生品質(zhì)好五大特點(diǎn);盤錦河蟹個體較大，經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高，其肉味鮮美，營養(yǎng)豐富，為水產(chǎn)中的上品，其營養(yǎng)價(jià)值均高于一般水產(chǎn)品。

3.1 估價(jià)方法的選擇

研究范圍內(nèi)耕地有適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)包、流包等流轉(zhuǎn)案例，投入與產(chǎn)出相對比較明確，有適當(dāng)未利用地、低產(chǎn)田的開發(fā)整理案例[4]，因此在研究定級基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，選擇樣點(diǎn)地價(jià)平均法與指數(shù)模型法同時確定國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

3.2 地價(jià)樣點(diǎn)的確定

在盤錦市全域調(diào)查，案例樣點(diǎn)可以達(dá)到均勻分布。樣點(diǎn)用途覆蓋水田、水澆地、旱田、內(nèi)陸灘涂;區(qū)域覆蓋全市3區(qū)1縣;樣點(diǎn)地價(jià)表現(xiàn)形式包含流轉(zhuǎn)樣點(diǎn)、投入產(chǎn)出計(jì)算樣點(diǎn)、低產(chǎn)田樣點(diǎn)、未利用地進(jìn)行開發(fā)整理復(fù)墾的樣點(diǎn)，樣點(diǎn)均勻分布[5-6]。

3.3 地價(jià)樣點(diǎn)的評估

盤錦國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的難點(diǎn)在于水田和內(nèi)陸灘涂。

3.3.1 水田。主要農(nóng)產(chǎn)品包括水稻、河蟹[7]。水稻產(chǎn)量在8 250～12 000 kg/hm2，歷年市場價(jià)格2.4～3.2 元/kg，水稻產(chǎn)值21 000～36 000元/hm2，河蟹（大蟹）產(chǎn)值10 500～36 000元/hm2，河蟹（小蟹）產(chǎn)值13 200～31 500元/hm2，稻田養(yǎng)蟹合計(jì)產(chǎn)出為33 000～70 500元/hm2。投入費(fèi)用主要包括種子、肥料、農(nóng)藥、水電費(fèi)、機(jī)械作業(yè)、勞動力，平均水稻成本9 000～18 000元/hm2，河蟹投入費(fèi)用主要為蟹苗、餌料、圍擋，平均河蟹成本5 700～12 000元/hm2，凈收益在18 000～40 500元/hm2。經(jīng)過對轉(zhuǎn)包、出租樣點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，水田租金為12 000～21 000元/hm2，平均值約為15 840元/hm2。從區(qū)域分布上來看，水稻產(chǎn)量較高的區(qū)域主要集中在大洼區(qū)東南部、盤山縣東部，呈明顯的東高西低趨勢。不同地區(qū)的租金水平有所差異，中心城區(qū)租金價(jià)格較高，全市東部高于西部。養(yǎng)蟹的收益整體高于不養(yǎng)蟹的水田收益，而養(yǎng)蟹的投入也相對較大，因此盤錦水田地價(jià)評估時，對經(jīng)營業(yè)主考慮了適當(dāng)?shù)睦麧櫍罱K分中心城區(qū)、大洼區(qū)、盤山縣3地的盤錦市國有水田基準(zhǔn)地價(jià)。

3.3.2 內(nèi)陸灘涂。

內(nèi)陸灘涂在盤錦及遼寧省都有重要的生態(tài)屏障作用，因此對內(nèi)陸灘涂的價(jià)值測算僅限于適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)價(jià)值方面，其主要產(chǎn)品為蘆葦和盤錦獨(dú)有的葦田中華絨螯蟹[8-9]。葦田產(chǎn)出以蘆葦?shù)漠a(chǎn)出為主，收益1 600～4 000元/hm2，葦田副產(chǎn)品蟹的收益在3 000～3 700元/hm2，葦田的整體收益在4 600～7 500元/hm2。蘆葦收割成本2 200～2 700元/hm2，灌水費(fèi)800～1 000元/hm2，養(yǎng)蟹成本1 000～1 500元/hm2。收益扣除成本并考慮葦田的適當(dāng)利潤得到盤錦葦田的凈收益總體平均在600～1 000元/hm2，采用收益還原法即可測出樣點(diǎn)價(jià)格，通過樣點(diǎn)的平均價(jià)格即可作為盤錦內(nèi)陸灘涂的基準(zhǔn)地價(jià)為1.87萬元/hm2。

4 結(jié)論與討論

目前國有農(nóng)墾改革逐漸深入，國有農(nóng)用地所占用的土地的價(jià)值應(yīng)得到顯化[10]，因此加強(qiáng)此部分基準(zhǔn)地價(jià)的研究，對政府土地利用地價(jià)管理顯得尤其重要。在盤錦地區(qū)，國有水田的面積大、主體經(jīng)營模式為國有農(nóng)場制，未來必將成為改革的重點(diǎn)方向，加強(qiáng)盤錦地區(qū)國有農(nóng)用地尤其是國有水田基準(zhǔn)地價(jià)的研究顯得非常重要。

該研究對盤錦市國有農(nóng)用地定級的體系構(gòu)建、定級的方法進(jìn)行了分析，對定級結(jié)論的特點(diǎn)及可能存在的問題進(jìn)行了深入分析，最終仍然采用類似城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級的思路，通過重要線狀地物確定盤錦的國有農(nóng)用地土地級別。另外，盤錦的土地級別面積以二級為主，耕地肥沃，應(yīng)重視保護(hù)好，并充分挖掘出其內(nèi)在的價(jià)值。在基準(zhǔn)地價(jià)評估方面，樣點(diǎn)調(diào)查分用途、區(qū)域、表現(xiàn)形式3方面進(jìn)行了調(diào)查，考慮了副產(chǎn)品蟹對水田、內(nèi)陸灘涂基準(zhǔn)地價(jià)的影響。在目前新形勢下的土地制度改革引導(dǎo)下，通過對盤錦市國有農(nóng)用地進(jìn)行定級并進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)測算，定能有效指導(dǎo)國有農(nóng)用地改革，充分發(fā)揮其土地資源有效利用與改善的積極作用。

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