馬光遠(yuǎn)

1復(fù)盤(pán)年初對(duì)2020年房地產(chǎn)走勢(shì)及政策的研判

預(yù)判的全部?jī)?nèi)容在2020年1月份發(fā)的《關(guān)于2020年房地產(chǎn)走勢(shì)的十大預(yù)判》這篇文章中，這里只把十大預(yù)判列出來(lái)，大家可以看看，對(duì)了幾個(gè)：

1.調(diào)控政策大概率放松；

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)不會(huì)太難看，也不允許太難看；

3.行業(yè)的整合和洗牌加??；

4.一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)反彈；

5.2020年絕大多數(shù)的三四線城市會(huì)進(jìn)入熊市；

6.城市群效應(yīng)提升，特別關(guān)注“成渝雙城記”；

7.房產(chǎn)稅2020不會(huì)出臺(tái)；

8.房地產(chǎn)支柱地位100年不會(huì)變；

9.房地產(chǎn)的價(jià)值裂變剛剛開(kāi)始；

10.中美貿(mào)易協(xié)議利好中國(guó)房子。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在疫情爆發(fā)之后，很多人問(wèn)我一線和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)反彈嗎？我在很多場(chǎng)合都明確表示，疫情不會(huì)改變房?jī)r(jià)的邏輯，仍然堅(jiān)持年初關(guān)于一線和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)反彈的判斷。特別是在這場(chǎng)大危機(jī)之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一個(gè)基本常識(shí)，那就是，在央行放水的情況下，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)很少有下降的先例。

以一線城市為例。在疫情爆發(fā)之后，2020年深圳房?jī)r(jià)首先爆發(fā)，真實(shí)漲幅至少在30%以上，相當(dāng)一部分漲幅在50%以上；廣州房?jī)r(jià)反彈明顯；上海房?jī)r(jià)在2020年下半年之后明顯反彈；北京的價(jià)格雖然反彈力度沒(méi)有我預(yù)期的大，但北京2020年的成交量是2017年嚴(yán)格調(diào)控以來(lái)最高的一年，房?jī)r(jià)反彈已經(jīng)在路上。至于房地產(chǎn)調(diào)控政策，除了少數(shù)熱點(diǎn)城市在下半年政策加碼之外，大量的城市在上半年政策都出現(xiàn)了松動(dòng)。成渝雙城城市圈正式成為國(guó)家戰(zhàn)略，并成為十四五規(guī)劃建議中唯一被提及的都市圈戰(zhàn)略。

在前所未有的疫情的沖擊下，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)不會(huì)太難看，也不允許太難看”這個(gè)判斷得到了充分的印證：房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售和價(jià)格在2020年疫情的情況下又創(chuàng)歷史新高。

首先，2020年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)總體仍然上漲，到3季度，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到了“萬(wàn)元”這個(gè)里程碑?dāng)?shù)字。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前11月達(dá)到129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速遠(yuǎn)高于基建投資和制造業(yè)投資。

第三，前11月，商品房銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到148969億元，增長(zhǎng)7.2%，剩最后一個(gè)月，意味著2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將再次突破16萬(wàn)億，并再創(chuàng)歷史新高。在2020年疫情嚴(yán)重影響的情況下，這是一個(gè)非常驚人的成績(jī)。

2 2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)和政策的預(yù)判

在2020年判斷的基礎(chǔ)上，我們可以對(duì)2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)和政策做一個(gè)總體的預(yù)判。

預(yù)判2021年的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)政策，和過(guò)去最大的不同是：

第一，2021年是十四五開(kāi)局之年，對(duì)房地產(chǎn)總體走勢(shì)的判斷不僅要立足2021年，還要站在未來(lái)5年的視角總覽。

第二，房地產(chǎn)政策除了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉及的內(nèi)容，還要看十四五規(guī)劃建議的相關(guān)內(nèi)容。

2021年的房地產(chǎn)政策，總體涉及以下幾個(gè)內(nèi)容。

第一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2021年房地產(chǎn)的政策精神。和以往不同，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“解決大城市的住房突出問(wèn)題”單獨(dú)列為2021年8項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，這是極不尋常的。

過(guò)去每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都會(huì)涉及房地產(chǎn)，但像2020年提高到如此高的高度，這是第一次。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉及房地產(chǎn)的全部?jī)?nèi)容是：

解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

我對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的解讀是：解決大城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題、買(mǎi)房難租房難問(wèn)題，已經(jīng)被提高至前所未有的政治高度。大城市，特別是一線和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)社會(huì)情緒都造成了極大的困擾，中央已經(jīng)不是站在房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的視角看待大城市的住房問(wèn)題，而是站在社會(huì)穩(wěn)定的政治高度，這點(diǎn)確實(shí)不一樣。

基于此，2021年大城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大漲，在政治上是絕不允許的，房?jī)r(jià)穩(wěn)定是可以期待的。同時(shí)，中央特別重視長(zhǎng)租的問(wèn)題，筆者預(yù)計(jì)，解決大城市的住房問(wèn)題將從完善租賃政策，特別是長(zhǎng)租政策入手。在長(zhǎng)租房的建設(shè)，特別是集體土地入市建租賃房，以及解決租賃房的公共福利待遇問(wèn)題上，應(yīng)該會(huì)有實(shí)質(zhì)性的舉措，租售同權(quán)會(huì)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

第二，主管副總理韓正在住房建設(shè)座談會(huì)上的講話。2020年12月3日，韓正在住建部召開(kāi)座談會(huì)，并就房地產(chǎn)政策做了重要講話，主要內(nèi)容有：

一是要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，從實(shí)際出發(fā)，不斷完善政策工具箱，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二是要加強(qiáng)“十四五”時(shí)期住房發(fā)展頂層設(shè)計(jì)，研究好住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用。完善相關(guān)法規(guī)和政策，加強(qiáng)日常監(jiān)管，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。這個(gè)講話也為2021年的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控總體不會(huì)放松，但會(huì)抓緊頂層設(shè)計(jì)和租賃房建設(shè)。

第三，十四五規(guī)劃建議中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容及相關(guān)人士的解讀。五中全會(huì)發(fā)布的十四五規(guī)劃建議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容是歷次5年計(jì)劃中算比較多的，主要有：

其一，在暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)部分，提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”；

其二，在全面促進(jìn)消費(fèi)部分，提出“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”；

其三，在建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體系部分，提出“健全地方稅、直接稅體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高直接稅比重，深化稅收征管制度改革”。雖然沒(méi)有直接提房產(chǎn)稅，但財(cái)政部長(zhǎng)劉昆在解讀文章中明確提出按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

其四，在推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化部分提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

縱觀十四五規(guī)劃建議中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，可以解讀為：

其一，中央對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)高度重視，強(qiáng)調(diào)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題；

其二，房地產(chǎn)仍然很重要。用劉鶴副總理的話說(shuō)，就是房地產(chǎn)涉及投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展；

其三，房地產(chǎn)的民生屬性在十四五期間會(huì)更加凸顯，房住不炒永遠(yuǎn)不會(huì)變。

基于以上幾點(diǎn)，我對(duì)2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)和政策做如下預(yù)判，供各位參考。

1、房住不炒將會(huì)永遠(yuǎn)堅(jiān)持；

2、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍然會(huì)再創(chuàng)歷史新高，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不會(huì)低于2020年；

3、會(huì)出臺(tái)支持長(zhǎng)租的系列政策，集體土地入市，很可能提供長(zhǎng)達(dá)70年的租賃期的房子；

4、房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，這兩年周期性調(diào)整的城市，包括濟(jì)南、鄭州等，止跌反彈的概率大；

5、除了北京房?jī)r(jià)2021年會(huì)出現(xiàn)明顯反彈，其他一線及熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲；

6、房地產(chǎn)稅2021年不會(huì)出臺(tái)；

7、房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境依然嚴(yán)峻，三條紅線不會(huì)放松，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量會(huì)創(chuàng)歷史新高，不排除頭部企業(yè)倒下的可能；

8、鼓勵(lì)首套和改善性住房，促進(jìn)住房消費(fèi)健康的政策會(huì)出臺(tái)；

9、繼續(xù)關(guān)注成渝，特別是重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，止跌回升的概率大；

10、全國(guó)性的大城市人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)會(huì)打響。