王祥武，丁雨蓮

(1.安徽國際商務(wù)職業(yè)學(xué)院 文化旅游學(xué)院，安徽 合肥 231131；2.安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，安徽 合肥 230036)

引 言

區(qū)塊鏈技術(shù)的研究和應(yīng)用是我國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的重要方向，是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)濟智慧化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵途徑。住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要構(gòu)成部分，租房消費也是居民消費支出的重要方面。我國在2016年開始著力推進房地產(chǎn)供給側(cè)改革中的“去庫存”，經(jīng)過對房地產(chǎn)市場的多輪調(diào)控遏制了房價的快速上漲，但北上廣深等一線城市和部分東部地區(qū)城市的房價上漲趨勢依然強勁，而區(qū)塊鏈技術(shù)在租房消費市場的應(yīng)用能夠通過推動“租購并舉”，推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有利于城市現(xiàn)代化住房租房管理體系的構(gòu)建。我國目前的租房消費市場存在較為明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，機構(gòu)租賃比例偏低，2018年僅為4%，與同期為30.4%的美國、83%的日本及25.25%的德國等擁有成熟租房體系的國家相比存在顯著的差距；另一方面，城鎮(zhèn)的住房空置率一直居高不下，尤其是北上廣深等一線城市的可出租住房總量充裕，但受個人租賃規(guī)模較高因素的制約，偏低的分散式租房房源導(dǎo)致住房空置率較高。

自2019年10月中共中央政治局第十八次集體學(xué)習(xí)提出發(fā)展區(qū)塊鏈技術(shù)以來，學(xué)者們也展開了對區(qū)塊鏈技術(shù)在租房市場的應(yīng)用研究。曾維佳和孫建言基于區(qū)塊鏈基礎(chǔ)架構(gòu)技術(shù)分析了“政企銀”三位一體的住房租賃機制，研究通過設(shè)計住房租賃區(qū)塊鏈5大細分功能模塊提出了基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費多模式協(xié)同自治征信系統(tǒng)[1]。陳立中、胡奇、徐聲星研究了住房租賃高質(zhì)量發(fā)展中的區(qū)塊鏈場景應(yīng)用，研究通過分析現(xiàn)有租房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾提出了通過區(qū)塊鏈技術(shù)解決個人散租存量過剩的對策，并發(fā)現(xiàn)區(qū)塊鏈技術(shù)在租房市場中的數(shù)據(jù)確權(quán)和行為估值等功能能夠推進住房租賃的高質(zhì)量發(fā)展[2]。牟春燕和郭麗華重點研究了我國房屋租賃市場的區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用，研究發(fā)現(xiàn)租賃比例過低及信息不對稱等因素導(dǎo)致了租房消費的不足，提出構(gòu)建區(qū)塊鏈技術(shù)架構(gòu)上的房屋租賃平臺，并指出“聯(lián)盟鏈+公鏈”能夠加速房屋租賃平臺的信息開源整合，加快智慧城市的建設(shè)[3]?；谝陨涎芯砍晒?，本文對區(qū)塊鏈技術(shù)下租房消費市場場景應(yīng)用展開研究，重點探討區(qū)塊鏈技術(shù)的數(shù)據(jù)確權(quán)、智能合約以及估值等租房消費功能的實現(xiàn)，以解決現(xiàn)有租房市場數(shù)字化發(fā)展在服務(wù)分片及共識算法等應(yīng)用環(huán)節(jié)的不足。

一、商業(yè)租房消費市場的發(fā)展痛點

根據(jù)國家統(tǒng)計局1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)住房的供給量總體充分，但分散式租賃規(guī)模不足等結(jié)構(gòu)性矛盾突出，其主要原因是分散式長期租賃模式受空置率、房屋租入成本和人房比等制約導(dǎo)致其盈利困難或收益周期長，但究其根源在于分散式長租模式的用戶參與度過低。

(一)租房消費者的信任度較低

我國現(xiàn)有的租房消費市場較為混亂，多種形式的商業(yè)主體均有所參與，例如個人房東、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和公寓企業(yè)等。在租房消費市場供需交易中，上述多種參與主體均通過網(wǎng)站或掛牌機構(gòu)向租客推送相關(guān)租賃信息，但受到不同參與主體的操作流程、標(biāo)準(zhǔn)化程度不一致及人工干預(yù)等影響，導(dǎo)致不同主體向租客傳遞的租賃信息失真，即存在信息發(fā)布者的主觀租賃信息和盈利動機與租客在多元化信息獲取渠道中的租賃信息不一致，這降低了大眾對租房消費的信任程度，極易割裂租房鏈條中陌生交易節(jié)點的溝通。

(二)租房業(yè)務(wù)管理成本偏高

根據(jù)國家統(tǒng)計局和鏈家研究院的出租住房分類別抽樣調(diào)查和統(tǒng)計推算，一線城市現(xiàn)存的個人散租、分散式公寓、集中式公寓和城中村4種模式中主要以個人散租為主，例如2018年北京地區(qū)的散租比例高達52.44%，廣州地區(qū)高達69.15%。分散式公寓面臨的主要問題是租房業(yè)務(wù)的管理成本偏高：一方面，分散長租模式需要對接租賃消費的各個鏈端，需要對租客端、房東端進行對接，同時需要協(xié)調(diào)金融端的參與，對多個參與節(jié)點的協(xié)調(diào)與溝通極大增加了管理成本；另一方面，目前租房業(yè)務(wù)的各類合同均是非標(biāo)合同，需要租房機構(gòu)對上述參與鏈端進行逐條核對和談判，并在合同生效后及時追蹤合同的執(zhí)行及金融端交易行為，這極大增加了人力管理成本。

(三)權(quán)責(zé)關(guān)系混亂

租房消費市場高質(zhì)量發(fā)展不僅需要重點推進分散長租模式，更需要不斷提升租房機構(gòu)的參與比例?，F(xiàn)階段，我國一線城市發(fā)展較為成熟的機構(gòu)租房消費模式中，企業(yè)均采用了輕資產(chǎn)的運營模式，即目前參與租房消費的機構(gòu)企業(yè)不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，例如錦居瑞智、芒果公寓、杰晨美寓及優(yōu)客逸家等。在此模式下，租房消費市場的企業(yè)機構(gòu)在運營規(guī)模做大后將面臨住房資產(chǎn)退出后的升值困境，即企業(yè)機構(gòu)投入了大量的精力將租房品牌做大，但無法在后期分享物業(yè)增值收益，這極大降低了企業(yè)機構(gòu)的運營內(nèi)生動力，從長遠看不利于租房消費市場的健康發(fā)展。

(四)租房消費數(shù)據(jù)離散

目前的房屋租賃市場上，個人房東、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和公寓企業(yè)等參與主體均通過網(wǎng)站或掛牌機構(gòu)向租客推送相關(guān)租賃信息，但由于操作流程標(biāo)準(zhǔn)化程度不一致等因素導(dǎo)致了租賃行業(yè)產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)離散程度較高。例如商業(yè)數(shù)據(jù)基本在各中介機構(gòu)間共享和流動，而政務(wù)數(shù)據(jù)則存在于金融機構(gòu)和租客之間，割裂的信息分享機制導(dǎo)致租房消費數(shù)據(jù)離散程度較高，并存在重復(fù)記錄和信息不透明等弊端，對運營企業(yè)和租客都分別產(chǎn)生了不利于決策和市場預(yù)測判斷的影響。

二、基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費市場場景應(yīng)用

目前區(qū)塊鏈技術(shù)在租房消費市場的應(yīng)用更多地在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)實現(xiàn)，已經(jīng)對房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了有益的發(fā)展思路，而諸如基于以太坊技術(shù)的Rex MLS(全球房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò))、基于區(qū)塊鏈智能合約的Midasium(全球分布式房地產(chǎn)賬本)等基本實現(xiàn)了底層區(qū)塊鏈技術(shù)框架上的租房消費業(yè)務(wù)辦理和分析，例如物業(yè)管理、租賃信息分析及租賃金融管理等。當(dāng)前，國內(nèi)開展的房地產(chǎn)市場區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用的成熟度偏低，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快推動區(qū)塊鏈技術(shù)的戰(zhàn)略部署，南京、雄安新區(qū)和北京等地先后推出了基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房屋不動產(chǎn)交易及租房管理應(yīng)用案例，其中雄安新區(qū)和北京海淀區(qū)專門為租房消費市場制定了“區(qū)塊鏈+智慧租房”平臺，實現(xiàn)了分布式服務(wù)的區(qū)域房屋租賃聯(lián)動辦理。然而，由于區(qū)塊鏈技術(shù)受發(fā)展起步和基礎(chǔ)設(shè)施等因素制約，核心技術(shù)的場景應(yīng)用及深層次的區(qū)塊鏈框架的實現(xiàn)仍存在一定的難度，尤其是共識算法對租房消費中的“聯(lián)盟鏈”和“公有鏈”升級等仍是租房消費市場場景應(yīng)用的重點。

(一)基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費數(shù)據(jù)確權(quán)

區(qū)塊鏈技術(shù)的本質(zhì)是分布式記賬，基于該技術(shù)的租房消費數(shù)據(jù)確權(quán)即對租客端、房東端和金融端產(chǎn)生的商業(yè)信息和政務(wù)信息搭建租賃與交易信息的共享系統(tǒng)，在區(qū)塊鏈技術(shù)構(gòu)建的點對點網(wǎng)絡(luò)中進行非對稱加密的確權(quán)，通過區(qū)塊鏈技術(shù)的確權(quán)功能模塊應(yīng)用引導(dǎo)各鏈端的信息向租客、金融機構(gòu)、房東和中介機構(gòu)流通，并闡述數(shù)據(jù)生成與處理的相應(yīng)收益權(quán)[4]，具體流程如圖1所示。

基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費數(shù)據(jù)確權(quán)場景應(yīng)用使得房屋租賃交易各參與節(jié)點均可獲取租賃產(chǎn)生的多項信息，例如房屋租金、產(chǎn)權(quán)歸屬、租賃歷史記錄、租賃金融交易計量等。通過確權(quán)后的信息歸屬能夠給租客、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)和房東帶來強化的信任感，通過增強數(shù)據(jù)透明度和準(zhǔn)確度促進租房鏈條中陌生節(jié)點的交易實現(xiàn)。

(二)基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費智能合約的實現(xiàn)

針對房租消費市場的租房業(yè)務(wù)管理成本偏高這一痛點，租房業(yè)務(wù)的各類非標(biāo)合同需要租房機構(gòu)對參與鏈端進行核對和談判，并追蹤合同的執(zhí)行及金融端交易行為，而基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費智能合約的實現(xiàn)極大地改善了合同管理成本偏高的問題。通過基于區(qū)塊鏈技術(shù)的點對點技術(shù)平臺，租客可以事先根據(jù)與中介機構(gòu)或房東的契約實現(xiàn)區(qū)塊平臺的合約生產(chǎn)，在智能化的作業(yè)流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范下，區(qū)塊鏈平臺自動根據(jù)收益分配方案向管理方及業(yè)主等付款，并完成后續(xù)的金融機構(gòu)對賬功能，解決了傳統(tǒng)談判租賃合同中極易產(chǎn)生的各類糾紛甚至合同設(shè)計漏洞，促進了陌生交易節(jié)點中合同簽訂和執(zhí)行的透明化和高效化?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費智能合約實現(xiàn)流程如圖2所示。

(三)基于區(qū)塊鏈技術(shù)的智能決策

區(qū)塊鏈技術(shù)通過點對點的信息共享網(wǎng)絡(luò)對房屋租賃信息和金融交易行為進行分布式的記賬，并對每一個租賃行為產(chǎn)生的商業(yè)信息和政務(wù)信息等賦權(quán)形成了一一映射的數(shù)字身份認證，因此基于數(shù)字身份的房屋租賃各參與鏈端均暴露在平臺記錄數(shù)據(jù)的覆蓋下，各類收益權(quán)和失信行為等均被記錄且共享，為房東、中介機構(gòu)和租客提供了智能決策[5]。基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費數(shù)據(jù)確權(quán)場景應(yīng)用基礎(chǔ)上的智能決策為交易方提供準(zhǔn)確透明的數(shù)據(jù)庫，在現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)技術(shù)和云計算應(yīng)用技術(shù)基礎(chǔ)上對交易可能產(chǎn)生的違約行為信息能夠提前捕捉，并根據(jù)人工智能的決策樹分析和聚類分析等挖掘?qū)灰追接幸娴膮⒖夹畔?，實現(xiàn)對房屋租賃各方的違約識別和商業(yè)模式預(yù)測等。

(四)基于區(qū)塊鏈技術(shù)的“公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通

現(xiàn)代租房消費市場的參與主體眾多，租房產(chǎn)業(yè)鏈端的物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)和公共服務(wù)等平臺管理職能需要區(qū)塊鏈技術(shù)的功能互通，現(xiàn)代房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈見圖3。

根據(jù)現(xiàn)代房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈端，基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費市場應(yīng)用對上述各個參與主體的利益共同點進行了挖掘和識別，有效地締結(jié)了公有鏈、聯(lián)盟鏈和私有鏈，并實現(xiàn)了“三鏈”互通，強化了分散式長租模式的盈利和收益周期。

基于區(qū)塊鏈技術(shù)管理的住房租賃業(yè)務(wù)通過包租方式對市場上的房源進行搜集和集中化處理，其中相當(dāng)比例的房源來自二手老舊住房，并與相關(guān)的家電企業(yè)進行維修電器的采購，在區(qū)塊鏈技術(shù)的基礎(chǔ)上形成了租房機構(gòu)、租客和家電企業(yè)的3方利益互通：租房機構(gòu)以品牌效應(yīng)獲得了維修電器的低采購成本；租客基于租房家電品牌進行了相應(yīng)的追加購買，而這部分租客同樣也是后期自有購房裝修后的同品牌電器潛在購買者；租客通過房屋租賃產(chǎn)生相應(yīng)的消費積分，并與家電企業(yè)產(chǎn)生了共識機制。在區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用基礎(chǔ)上，房租機構(gòu)和家電企業(yè)可以進一步實現(xiàn)消費積分互換機制，形成企業(yè)間的“聯(lián)盟鏈”，并在此基礎(chǔ)上進一步融合更多的企業(yè)，例如家具企業(yè)等。在構(gòu)建聯(lián)盟鏈后，區(qū)塊鏈技術(shù)平臺產(chǎn)生的商業(yè)信息能夠進一步向相關(guān)政務(wù)部門和社會部門進行確權(quán)和上鏈，從而搭建成新的“公有鏈”[6]。 “公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通基礎(chǔ)上的區(qū)塊鏈技術(shù)全方位擴大了住房租賃消費市場的能效，從最初的租房消費向家電消費和社會公共服務(wù)消費等領(lǐng)域延伸，完善了多鏈端的交易機制。區(qū)塊鏈“三鏈”互通應(yīng)用場景見圖4。

(五)區(qū)塊鏈技術(shù)的突發(fā)事件解危

區(qū)塊鏈技術(shù)在中介機構(gòu)、租客、房東和金融機構(gòu)之間搭建了相互信任的橋梁，通過平臺的數(shù)據(jù)信息共享機制對商業(yè)信息和政務(wù)信息等賦權(quán)形成了一一映射的數(shù)字身份認證，進而強化了陌生節(jié)點之間的交易[7]。區(qū)塊鏈對于處理多方參與的分布式交易突發(fā)事件尤其有效，主要體現(xiàn)在房租租賃消費的預(yù)定、支付和評價3個層面。從租賃消費的預(yù)定場景看，區(qū)塊鏈應(yīng)用后的場景更加多元化地驗證了政府簽發(fā)的ID(身份認證)信息有效性，為租客和房東提供了多源驗證服務(wù)，改變了傳統(tǒng)的房東依據(jù)租客的既往評價進行決策的行為；從支付應(yīng)用場景看，區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用后的場景對安全存儲的ID(身份認證)與支付證書進行了關(guān)聯(lián)，并通過區(qū)塊鏈平臺依據(jù)“智能合約”條款適時付款，簡化了傳統(tǒng)支付手段中的人工錄入失誤和付款滯后[8]；從評價應(yīng)用場景看 ，區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用后的場景通過電子簽名評價更具有真實性，且評價與租賃交易記錄等信息相互印證和關(guān)聯(lián)，通過可追溯的信息平臺形成了完善的抗干擾的評價生態(tài)系統(tǒng)，完全規(guī)避了現(xiàn)有評價中出現(xiàn)的評價者無法追溯、“水軍”評價和負面評價刪除等弊端。

三、結(jié)論

租房消費市場的生產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜且交易節(jié)點多，區(qū)塊鏈技術(shù)下的租房消費市場場景應(yīng)用開創(chuàng)了在不可信的競爭環(huán)境中低成本建立信任的新型計算范式和協(xié)作模式，憑借其獨有的信任建立機制，實現(xiàn)了穿透式監(jiān)管和信任逐級傳遞。對商業(yè)租房消費市場發(fā)展的分析發(fā)現(xiàn)，租房消費者的信任度較低、租房業(yè)務(wù)管理成本偏高、權(quán)責(zé)關(guān)系混亂和租房消費數(shù)據(jù)離散是主要的痛點。通過運用區(qū)塊鏈技術(shù)推進“租購并舉”的住房制度，構(gòu)建了5個層面的場景應(yīng)用：租房消費數(shù)據(jù)的確權(quán)、租房消費智能合約的實現(xiàn)、智能決策、 “公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通和突發(fā)事件解危。區(qū)塊鏈技術(shù)在租房消費市場應(yīng)用的核心是重塑并數(shù)字化商業(yè)租賃行為，改善并延伸租賃的生產(chǎn)關(guān)系，將信息網(wǎng)演化為價值網(wǎng)，未來租賃消費市場的商業(yè)模式和運營方式將在區(qū)塊鏈技術(shù)與房屋租賃行業(yè)的縱深融合中不斷創(chuàng)新出更現(xiàn)代化的場景。