江輝

【摘要】在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，建設(shè)成本日益增高的情況下，各個(gè)房地產(chǎn)公司對(duì)方案階段和施工圖設(shè)計(jì)階段考慮優(yōu)化和降低建設(shè)成本以及提高產(chǎn)品溢價(jià)能力的要求也越來(lái)越高。我項(xiàng)目在取得地塊之時(shí)，就對(duì)該地塊的規(guī)劃方案進(jìn)行了多種方案比對(duì)和戶型研究，最終取得了比較良好的效果。本項(xiàng)目所在地為國(guó)家三線城市，規(guī)劃容積率≤3.0，在此前提下，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)總平面進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，在做足容積率的前提下，還設(shè)計(jì)了近萬(wàn)平方米的合院別墅產(chǎn)品，高層住宅在開盤當(dāng)天去化近8成，充分證明我們的戶型和產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。在此，就我項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)階段對(duì)戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品類型和樁基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)品類型;戶型設(shè)計(jì)和樁基礎(chǔ)形式

1、產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)分析

1.1透徹了解本地政府對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)定。

在取得項(xiàng)目后，項(xiàng)目立即取得項(xiàng)目所在地的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，同時(shí)和本地規(guī)劃方案審查部門進(jìn)行充分的溝通，了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的相關(guān)要求和條例解釋、規(guī)劃方案審查依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)注意事項(xiàng)。這樣可有效避免走彎路，加快規(guī)劃方案的審批過(guò)程，并且提高規(guī)劃方案的審批效率，特別是根據(jù)本地的相關(guān)技術(shù)規(guī)定，合理運(yùn)用，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。例如，我們?cè)陂_發(fā)的項(xiàng)目中，了解到項(xiàng)目所在地規(guī)劃部門對(duì)高低配產(chǎn)品沒有特別的限制，我們規(guī)劃設(shè)計(jì)了高層建筑、多層建筑和低層合院的建筑類型，實(shí)行差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不僅提升了項(xiàng)目品質(zhì)和檔次，還能提高產(chǎn)品溢價(jià)能力，增大了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

1.2在充分熟悉當(dāng)?shù)亍冻鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的前提下，對(duì)相關(guān)條例進(jìn)行運(yùn)用，可有效降低公攤面積，增加產(chǎn)品室內(nèi)空間的改造利用，增加得房率，從而提升建筑產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究的實(shí)際運(yùn)用

下面就項(xiàng)目戶型研究的實(shí)際運(yùn)用進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹：

第一項(xiàng)：

由上述技術(shù)規(guī)定我們可以看到，低層建筑的起居室在戶內(nèi)通高可不計(jì)算容積率，僅按起居室的水平投影計(jì)算一層容積率。所以我司在低層合院建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)將一層的客廳和二層部分通高設(shè)計(jì)，這樣在計(jì)算容積率時(shí)只計(jì)算了一層容積率，而后期業(yè)主在收房后可將客廳上空通高部分自行進(jìn)行加板改造，從而增加了業(yè)主的實(shí)際有使用價(jià)值的得房面積。

實(shí)際如下圖施工圖做法：

交房前：

業(yè)主收房自行改造后：

由上述圖中的對(duì)比可見，業(yè)主在后期交房后只需在二層樓樓面部位自行施工樓板即可增加一間房間。

第二項(xiàng)：高層住宅戶型：

方案審查部門對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖紙中的飄窗部分審核時(shí)沒有提出提供大樣圖的要求，只要滿足飄窗結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下，結(jié)構(gòu)外邊線至飄窗外邊線不超過(guò)0.6米即可，沒有對(duì)飄窗的具體做法和寬度占每個(gè)房間開間或進(jìn)深尺寸的比例提出要求。為此，我項(xiàng)目在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中將每個(gè)臥室的窗戶均設(shè)計(jì)為飄窗，在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中特別考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，飄窗兩側(cè)在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)成翼柱或一字型剪力墻，房間開間部分不設(shè)計(jì)混凝土墻體，而采用混凝土加氣塊砌筑，這樣就方便業(yè)主在后期收房后自行拆除。這樣就可將使用面積較小的房間可在拆除飄窗后成為一間可正常使用的房間。

3、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本控制

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段，決定了項(xiàng)目的開發(fā)成本。從項(xiàng)目的總平面布局、小區(qū)和周邊道路的標(biāo)高關(guān)系、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式等都決定了項(xiàng)目的開發(fā)成本。這些都需要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行綜合考慮，好的設(shè)計(jì)方案不僅能設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品類型，更可以通過(guò)大大降低項(xiàng)目的開發(fā)成本。這里面有很多可有效降低開發(fā)成本的方法，現(xiàn)就本項(xiàng)目的基礎(chǔ)形式做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。

本項(xiàng)目所在地屬于平原地區(qū)，項(xiàng)目地塊內(nèi)特殊性巖土主要有膨脹土和回填土，其中機(jī)械旋挖樁的持力層為第11層的卵石層，距離原始地面高度約30米左右。若機(jī)械旋挖樁按直徑Φ800mm設(shè)計(jì)，則造價(jià)約為2000元/延米，這樣一根樁的施工費(fèi)用約為6萬(wàn)元左右。我司在樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)選用的樁型進(jìn)行了多方位了解和比對(duì)，并仔細(xì)分析了地塊地質(zhì)勘察報(bào)告，發(fā)現(xiàn)采用靜壓管樁施工時(shí)，卵石層上部的圓礫層地基承載力即可滿足設(shè)計(jì)要求，而施工深度也從30米降低到20米左右，且管樁造價(jià)約為300元/延米，可大大降低建設(shè)成本。為此，我司和設(shè)計(jì)院研究討論，在滿足國(guó)家規(guī)范和地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，確定了高層建筑采用機(jī)械旋挖樁施工，地下室和多低層建筑采用Φ500的靜壓管樁的方案，不僅是施工速度能大大提高，還大大降低了建設(shè)成本。

本項(xiàng)目的前期規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)院的配合也在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中都發(fā)揮了重要的作用。特別是提醒我們?cè)谝院竽玫貢r(shí)，應(yīng)該要求方案設(shè)計(jì)院和施工圖設(shè)計(jì)單位及時(shí)溝通和交流，使方案設(shè)計(jì)的理念能在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)得以充分體現(xiàn)，同時(shí)也能提高設(shè)計(jì)效率，降低建設(shè)成本和提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的三、四線城市，一個(gè)好的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段往往就決定了項(xiàng)目的品質(zhì)和建設(shè)成本，只有好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建筑形式，才能取得市場(chǎng)的認(rèn)可;只有有效的控制開發(fā)成本，才能在市場(chǎng)低迷的時(shí)候更好的生存。

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