金姬

在中國(guó)樓市，2010年成立于江西、2019年登陸港股的新力控股（02103.HK）是最年輕的上市房企。這也讓新力控股3月31日舉行的2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)格外受人矚目——2020年是新力控股成立十周年，同時(shí)也是新力控股上市后的第一個(gè)完整財(cái)年。

《新民周刊》發(fā)現(xiàn)，在新冠疫情和“三道紅線”調(diào)控的雙重壓力之下，新力控股已擺脫了以往“黑馬”的形象，上市后更加注重均衡穩(wěn)健發(fā)展。

銷售額、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)率穩(wěn)定增長(zhǎng)

作為上市后第一個(gè)完整財(cái)年的財(cái)報(bào)，新力控股的亮點(diǎn)有不少。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，新力控股正處于擴(kuò)張階段。2020年，總合約銷售額1137.35億元，其應(yīng)占權(quán)益合約銷售額為504.20億元，同比分別增加約24.4%及11.8%，正式邁入千億陣營(yíng)。同期其母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為19.6億元，與2019年基本持平。

2020年，新力控股應(yīng)占權(quán)益合約平均售價(jià)為每平方米人民幣15006元，較2019年的每平方米人民幣13083元增加約14.7%。從公司2021年前兩月的銷售情況來(lái)看，平均銷售價(jià)格進(jìn)一步提高到每平方米人民幣15421元。

銷售均價(jià)提高背后的支撐因素實(shí)際上是新力控股的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平。2020年，新力控股榮獲了60多項(xiàng)產(chǎn)品及服務(wù)大獎(jiǎng)。

一方面，2020年是新力4.0的產(chǎn)品落地年，同時(shí)推出了新力5S健康住區(qū)，通過(guò)產(chǎn)品見新、精工見新、體驗(yàn)見新、保障見新、服務(wù)見新5大類800項(xiàng)的5S的住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)給業(yè)主和客戶全新的生活體驗(yàn)。

另一方面，截至2020年，新力控股已經(jīng)連續(xù)6年開展客戶滿意度調(diào)研，讓客戶每一次的關(guān)鍵服務(wù)觸點(diǎn)都能夠進(jìn)行評(píng)價(jià)。2020年，新力控股的客戶滿意度得分為89.9分，客戶滿意度連續(xù)5年持續(xù)提升。2020年新力控股的總體滿意度在賽唯數(shù)據(jù)庫(kù)110家企業(yè)中排名第8，在行業(yè)中保持了持續(xù)優(yōu)良的客戶口碑。

江西之外，重點(diǎn)布局大灣區(qū)和長(zhǎng)三角

作為發(fā)家于江西的房企，新力控股在江西深耕的同時(shí)，也在減少對(duì)大本營(yíng)的依賴。

土地儲(chǔ)備方面，截至2020年末，新力控股應(yīng)占的總土地儲(chǔ)備約1521萬(wàn)平方米;從分布來(lái)看，江西省、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及中西部核心城市權(quán)益面積分別占到30.7%，20.1%，32.6%及16.6%。按可售面積計(jì)，85.6%的土儲(chǔ)分布在一、二線城市。

2020年，新力控股通過(guò)公開招拍掛、收并購(gòu)、合資合營(yíng)、產(chǎn)業(yè)合并購(gòu)地等多種拿地方式增加土地儲(chǔ)備。共獲地35幅，權(quán)益地價(jià)為157.4億元，總規(guī)劃建筑面積達(dá)580萬(wàn)平方米。從比例來(lái)看，50.9%在江西省，21.1%在長(zhǎng)三角，21.5%在大灣區(qū)。

與此同時(shí)，新力控股管理層披露，2021年將有超過(guò)50%的推貨集中在大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)。

新力控股執(zhí)行董事兼運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理涂菁（左）、新力控股董事長(zhǎng)張園林（中）、新力控股常務(wù)副總裁劉翔（右）在發(fā)布會(huì)上。

新力控股常務(wù)副總裁劉翔表示：“相比于此前布局江西省一家獨(dú)大的局面，新力已逐漸過(guò)渡到江西省、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及中西部四個(gè)區(qū)域，未來(lái)，還會(huì)保持多元化拿地策略，招拍掛占到50%的份額，收并購(gòu)占到30%的份額，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、購(gòu)地占到20%的份額?！?/p>

新力控股管理層認(rèn)為，總體來(lái)看，新力目前在全國(guó)各大區(qū)域分布相對(duì)均衡，總可售貨值約2600億元，預(yù)計(jì)可滿足三年左右的開發(fā)需求。

對(duì)于22城集中供地對(duì)公司的影響，新力控股董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林表示，從大的方向而言，集中供地對(duì)中小企業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)，“拿地是多元化的，沒有限制約束條件，做收購(gòu)就是算賬，若對(duì)利潤(rùn)和產(chǎn)出都是正向的，那就可以去做”。張園林補(bǔ)充說(shuō)，新力會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持深耕政策，專注于江西大本營(yíng)、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部核心城市布局。對(duì)于后續(xù)的資金安排，張園林表示，后續(xù)要加強(qiáng)銷售回款，提高運(yùn)營(yíng)能力，提高現(xiàn)金流管控能力。

2020年，“?！敝姓摇皺C(jī)”

2020年是不同尋常的一年，新冠疫情對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)業(yè)也未能幸免。

當(dāng)《新民周刊》向新力控股管理層問(wèn)及疫情對(duì)于公司的整體影響時(shí)，新力控股方表示：“疫情催生了新的機(jī)遇，線上賣房也變得異常火爆，公司積極地采取應(yīng)對(duì)措施，開啟了云售樓的模式，全面地加強(qiáng)去化能力。同時(shí)，公司通過(guò)致力于房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)來(lái)進(jìn)一步提升管理水平和發(fā)展模式。目前來(lái)看，集團(tuán)并沒有受到疫情對(duì)于財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一個(gè)影響。除了湖北以外，其實(shí)疫情對(duì)公司的合約銷售的影響不大?！?/p>

據(jù)悉，目前新力控股開展了線上和線下的一個(gè)銷售措施。作為一個(gè)全國(guó)性的大型開發(fā)商，新力控股在全國(guó)也擁有著比較充裕的土儲(chǔ)，也堅(jiān)持著一二線城市為主，強(qiáng)三線為輔的區(qū)域布局發(fā)展。

“三道紅線”之下，立志一年半內(nèi)“轉(zhuǎn)綠”

2020年下半年，“三道紅線”融資監(jiān)管橫空出世，政策將根據(jù)房企資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)為房企劃分“紅、橙、黃、綠”四檔，根據(jù)檔位來(lái)限制企業(yè)年有息負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模。

新力控股目前仍屬“黃檔”房企。截至2020年末，其凈負(fù)債比率為63.6%，現(xiàn)金短債比為1.24，進(jìn)入“安全區(qū)”;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.2%，踩中一條“紅線”——距離70%的“安全線”還差3.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示：“我們會(huì)加快項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間，加快項(xiàng)目的開發(fā)周期時(shí)間，讓利潤(rùn)進(jìn)一步提高，以及當(dāng)權(quán)益提高后，相關(guān)指標(biāo)可以逐步符合標(biāo)準(zhǔn)，大概需要一年到一年半的時(shí)間。”

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，新力控股是發(fā)展中企業(yè)，對(duì)規(guī)模擴(kuò)張有訴求，保持合理負(fù)債水平加快提升市占率也是重要戰(zhàn)略方向，因此要在控制負(fù)債比率的訴求下，注重規(guī)模、利潤(rùn)以及發(fā)展質(zhì)量三者之間的平衡。

對(duì)于未來(lái)，新力控股執(zhí)行董事兼運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理涂菁表示，公司會(huì)實(shí)施審慎的財(cái)務(wù)政策，更加優(yōu)化的融資管理。