王 健

（安徽省水利水電勘測設計研究總院有限公司，安徽 合肥 230088）

引江濟淮工程是溝通長江、淮河兩大流域，具有城鄉(xiāng)供水、發(fā)展江淮航運、農(nóng)業(yè)灌溉補水、改善巢湖及淮河水生態(tài)環(huán)境等綜合效益的重大水利工程。引江濟淮工程（安徽段）自南向北劃分為引江濟巢段、江淮溝通段、江水北送段三大段。主體工程輸水線路總長587.4 km，其中利用現(xiàn)有河湖長255.9 km，疏浚擴挖204.9 km，新開明渠88.7 km，布設壓力管道37.9 km。工程總體需永久征收土地8.23 萬畝，臨時征用土地15.50 萬畝，征收房屋面積274.32 萬m2，拆遷人口7.23 萬人。工程涉及安徽省沿線共6 個市、20 個縣區(qū)（開發(fā)區(qū)）、52 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

水利工程建設征地補償和移民安置工作，既要保障移民的合法權益、滿足移民生存與發(fā)展的需求，又要顧全大局，服從國家整體安排，兼顧國家、集體、個人利益［1]。移民補償投資編制既要考慮移民群眾的切身利益，又要充分合理使用國家資金，最大限度地發(fā)揮投資效益，其補償標準的合理與否對于移民安置工作能否順利實施至關重要。

引江濟淮工程（安徽段）征地移民補償靜態(tài)總投資312.26億元，其中居民、工商企業(yè)、文化教育醫(yī)療衛(wèi)生等單位、機關事業(yè)單位以及工業(yè)企業(yè)等有關房屋及附屬建筑物和移民安置補償投資約169.55 億元，占總投資比例達到54.3%。合理確定被征收房屋及附屬建筑物補償方法和標準，對建設征地移民補償投資編制工作至關重要。被征收房屋價值體現(xiàn)在被征收房屋以及所占用范圍內(nèi)的土地使用權的價值這兩方面，本文以引江濟淮工程（安徽段）移民被征收房屋補償為例，根據(jù)其所占用土地性質(zhì)、房屋類型，對被征收房屋移民補償投資編制方法進行分析研究。

1 集體土地上的房屋及附屬建筑物補償

1.1 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

引江濟淮工程被征收居民房屋所涉及到的市縣，如合肥市（蜀山區(qū)、高新區(qū)）、肥西縣、廬江縣、樅陽縣、壽縣，有城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋面積52.12 萬m2。根據(jù)現(xiàn)有地方安置政策，房屋安置對象可以選擇產(chǎn)權調(diào)換，也可以選擇貨幣補償。根據(jù)有關分析調(diào)查，房屋安置對象更愿意選擇產(chǎn)權調(diào)換安置方式［1]。

引江濟淮工程城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征收房屋安置對象采用集中建設高層小區(qū)安置方式，其補償標準參照產(chǎn)權調(diào)換方式計算。工程所涉及到各市縣的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)產(chǎn)權調(diào)換方式安置標準：房屋安置對象按人均規(guī)定的產(chǎn)權調(diào)換建筑面積實行產(chǎn)權調(diào)換，產(chǎn)權調(diào)換后的剩余有效建筑面積按照單位平方米造價予以補償；對于人均不足規(guī)定的產(chǎn)權調(diào)換建筑面積可按規(guī)定價格補齊至人均產(chǎn)權調(diào)換建筑面積；產(chǎn)權調(diào)換后，房屋安置對象可按規(guī)定價格申請增購建筑面積。表1 為引江濟淮工程所涉及到的各市縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)產(chǎn)權調(diào)換方式安置標準。

表1 產(chǎn)權調(diào)換方式安置標準表

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋補償單價依據(jù)合肥市、肥西縣等地安置房已批復初步設計成果，并參考各市縣房屋造價經(jīng)濟指標分析綜合確定。經(jīng)上述分析確定的房屋補償單價應扣除商業(yè)用房、幼兒園、地下室等投資，費用包括建筑安裝投資、必要的電梯等設備費和其他費用。

1.2 城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

城市規(guī)劃區(qū)外的居民房屋及附屬建筑物按照其原規(guī)模、原標準或者恢復原功能的原則補償［2]，補償標準依據(jù)安徽省發(fā)改委、水利廳皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)［2012]98 號文《關于公布安徽省大中型水利水電工程建設地面附著物拆遷補償標準的通知》［3]（以下簡稱“皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)［2012]98 號文”）規(guī)定計算。房屋及附屬建筑物補償標準見表2。

表2 房屋及附屬物補償標準表

1.3 集體土地上的工商企事業(yè)等單位房屋及附屬建筑物補償

集體土地上的工商企事業(yè)等單位主要有工商企業(yè)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、機關事業(yè)等單位。

文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生單位的土地補償費在居民點安置用地中統(tǒng)一考慮，不再單獨計列；機關事業(yè)單位土地補償費以劃撥方式取得土地使用權，其土地補償費按取得土地使用權成本價計算，費用包括區(qū)片綜合地價、青苗、有關稅費等；工商企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地補償費按照基準地價計算，在城市規(guī)劃區(qū)外的則按照成本價計算。

工商企事業(yè)等單位房屋及附屬物補償按“皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)［2012]98 號文”規(guī)定計算，搬遷補助費按25 元/m2計算；基礎設施補償費參照分散安置區(qū)基礎設施建設費標準計算，即：6000（元/ 人）/80（m2/ 人）×667（m2/ 畝）=50025 元/ 畝。另外，工商企業(yè)還需補償其因房屋拆遷造成的停產(chǎn)損失，費用按90 元/m2補償。設施補償及設備搬遷補償費：文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生單位按房屋補償費的20%計算；工商企事業(yè)等單位按房屋補償費的10%計取。

1.4 居民點新址征地及基礎設施建設

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中新建小區(qū)安置，其新址征地補償按照基本地價計算；城市規(guī)劃區(qū)外，新址征地補償按照區(qū)片綜合地價計算，并考慮青苗補償費用?；A設施建設費根據(jù)安置點設計成果或類似工程已建安置房統(tǒng)計成果確定。引江濟淮工程基礎設施建設費標準：農(nóng)村集中安置、分散安置分別按18000 元/人、6000 元/人計算；合肥市城市規(guī)劃區(qū)23500 元/人，其他城（集）鎮(zhèn)集中安置按21000 元/人計算。

1.5 不同安置方式補償投資比較

引江濟淮工程城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)采用集中建設高層小區(qū)安置方式，補償標準參照產(chǎn)權調(diào)換方式，其人均建設用地為35 元/m2；若采用集鎮(zhèn)多層安置方式，補償標準按照城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上的居民補償標準，其人均建設用地為80 元/m2。表3 為引江濟淮工程合肥市高新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同安置方式補償投資比較表，可以看出高層小區(qū)安置方式的補償投資比集鎮(zhèn)多層安置方式增加3.21 億元，投資增加比例94.0%。

表3 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同安置方式補償投資比較表

2 國有土地上的房屋及附屬建筑物補償

2.1 國有土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

國有土地上的被征收居民房屋的補償，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格［2]。

引江濟淮工程涉及到國有土地上的居民房屋主要分布在肥西縣、桐城市、樅陽縣境內(nèi)，均以出讓方式取得，其搬遷安置采用貨幣化補償安置。補償費用由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，綜合考慮被征收房屋所處的位置、房屋結(jié)構(gòu)、新舊程度等狀況，并根據(jù)地方規(guī)定考慮搬家費、臨時安置等費用［4]。

2.2 國有土地上的工商企事業(yè)等單位房屋及附屬建筑物補償

國有土地上的工商企事業(yè)等單位主要有工商企業(yè)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、機關事業(yè)等單位。

文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、機關事業(yè)等單位的土地是以劃撥方式取得土地使用權，土地補償費按取得成本地價計算。房屋及附屬物補償、搬遷補助費、設施補償及設備搬遷補償費、基礎設施補償費等補償標準參照集體土地上的工商企事業(yè)等單位補償。

工商企業(yè)的國有土地使用權以劃撥方式取得，其土地補償費按照成本地價計算，房屋及附屬物補償、搬遷補助費、設施補償及設備搬遷補償費、基礎設施補償費等補償標準參照集體土地工商企業(yè)；國有土地使用權以出讓方式獲得，其上房屋及附著物按照評估價補償。

3 工業(yè)企業(yè)遷建補償

工業(yè)企業(yè)遷建按照技術可行、經(jīng)濟合理的原則確定工業(yè)企業(yè)處理方案，可就近復建或異地搬遷，對不需要復建和國家明確關停的企業(yè)，給予一次性補償［5]。引江濟淮工程所涉及到的工業(yè)企業(yè)，其土地使用權獲取是以劃撥方式和出讓方式，劃撥方式分為無償劃撥和有償劃撥。對于以無償劃撥形式取得土地使用權，不再計列土地補償費，僅對地上房屋及附著物進行補償；對于以有償劃撥方式取得土地使用權，應對土地、地上房屋及附屬建筑物進行補償；其補償標準參照集體土地上的工商企事業(yè)等單位補償。對于其土地使用權以出讓方式獲得，其上房屋及附著物按照評估價補償。

4 存在的問題

（1）在引江濟淮等線性工程中，部分被征收主房房屋面積較小而其他附屬物較多的情況下，以費率形式計算，如房屋裝修補償、其他附屬物、設施補償及設備搬遷補償?shù)韧顿Y時，存在投資估算不足。

（2）引江濟淮工程被征收居民房屋面積和安置人口數(shù)量大，實際實施過程中多以集中高層安置為主，并存在大量“小人口”（即不在征地轉(zhuǎn)戶在冊人口中）、臨時安置時間較長等問題，導致各個地方實際支出的補償投資要比移民補償批復投資多出較多。

（3）國有土地上的部分房屋補償采用評估機構(gòu)的評估價直接列入建設征地移民補償投資中。而當前我國評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高、管理不規(guī)范，出具的資產(chǎn)評估報告不能滿足評審要求，評審專家不信任等問題較為突出。

5 結(jié)論及建議

建設征地移民補償投資，要以實物調(diào)查指標為依據(jù)，結(jié)合移民安置規(guī)劃設計，按照國家法律、法規(guī)等有關文件規(guī)定進行編制。

（1）在編制被征收房屋及附屬物補償投資過程中，應依據(jù)國務院令第679 號文，按照其原規(guī)模、原標準或者恢復原功能的原則補償。針對實施過程中，提高標準部分投資補償，如“小人口”、長時間的臨時安置補償?shù)?，不應納入水利工程建設征地移民補償投資中。

（2）針對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上居民房屋及附屬建筑物補償，借鑒引江濟淮工程，參照地方有關文件規(guī)定可適當提高標準計列補償費用。

（3）隨著市場評估體系逐漸完善，為了能夠確保評估機構(gòu)的評估報告的公正、準確，可在實際的征收評估過程中，采用多家評估機構(gòu)進行綜合評估，并做好相互監(jiān)督、相互矯正的工作，最后評估成果需經(jīng)編制移民安置規(guī)劃的設計單位進行審核后，方能納入建設征地移民補償總投資。