□ 周文秀

上半年，上海先后出臺了《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》和《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》，從增加供應(yīng)，調(diào)控需求，穩(wěn)定預(yù)期，強化監(jiān)管等多方面加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，房地產(chǎn)市場總體趨于平穩(wěn)。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)趨于常態(tài)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持兩位數(shù)增長

上半年，上海鞏固拓展疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成果，持續(xù)發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長，完成投資2245.45億元，比去年同期增長11.5%，比2019年上半年增長19.2%，兩年平均增長9.2%。上半年，隨著本年新開工面積增速回落以及去年同期投資基數(shù)走高，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，但仍保持兩位數(shù)增長（圖1）。

從投資構(gòu)成看，隨著開發(fā)建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，上海建安投資穩(wěn)步增長。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中的建安工程投資993.12 億元，比去年同期增長19.4%，兩年平均增長4.8%。土地購置費則隨著新開工增速的回落保持小幅增長，完成1098.37 億元，增長4.0%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的48.9%，比重同比回落3.5 個百分點。

從房屋類型看，住宅投資較快增長，商辦投資同比微增。上半年，上海住宅投資1166.28 億元，比去年同期增長12.4%，兩年平均增長6.0%。商辦投資602.37 億元，增長0.2%，兩年平均增長8.0%。其中，辦公樓投資356.98 億元，同比增長0.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資245.40 億元，增長0.3%。

圖1 2020-2021年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

表1 2021年上半年上海房屋新開工和竣工情況

表2 2021年上半年上海房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金情況

（二）房屋新開工面積同比微增

上半年，上海房屋新開工面積1708.97 萬平方米，比去年同期增長0.1%，增速比一季度回落92.2個百分點；兩年平均增長13.0%。今年上海房屋開工建設(shè)有序推進，各月新開工項目數(shù)穩(wěn)定在30 個左右，進度較為平穩(wěn)，但由于去年疫情后促開工政策推進、帶動開工規(guī)模逐月增加，因此上半年全市新開工面積增速較一季度大幅回落。分類型看，住宅新開工面積745.99 萬平方米，同比下降16.9%；商辦新開工面積452.25 萬平方米，增長20.5%（表1）。

上半年，上海房屋竣工面積1354.45 萬平方米，比去年同期增長14.1%，兩年平均增長9.0%。其中，住宅竣工面積749.55 萬平方米，同比增長11.2%；商辦竣工面積276.66萬平方米，增長18.9%。

（三）開發(fā)項目本年到位資金較快增長

上半年，上海房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金2845.03 億元，比去年同期增長13.2%。從資金來源渠道看，市場化住宅成交保持一定規(guī)模帶動了購房款回籠，定金預(yù)付款同比增長34.6%，占比躍居首位；企業(yè)自籌資金和國內(nèi)貸款也保持小幅增長；而2020年底監(jiān)管部門出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度政策對開發(fā)項目到位資金產(chǎn)生一定影響，個人按揭貸款出現(xiàn)兩位數(shù)下降（表2）。

市場預(yù)期穩(wěn)定但交易仍保持一定熱度

今年，為防止市場過熱，上海出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，從土地、限購、信貸等各方面釋放“房住不炒”信號，以達到穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。隨著政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)，但成交仍保持一定熱度。

（一）新建房屋銷售面積同比增長29.2%

上半年，上海加大新建市場化住宅供應(yīng)力度，穩(wěn)定市場預(yù)期，市場需求持續(xù)釋放。在市場化住宅成交的支撐下，帶動全市新建房屋銷售面積保持較快增長，但增速逐月回落。上半年，上海新建房屋銷售面積832.83 萬平方米，比去年同期增長29.2%，增速比一季度回落42.8 個百分點（圖2）。其中，住宅銷售面積667.94 萬平方米，增長23.0%，增速回落40.5 個百分點；商辦銷售面積77.83 萬平方米，增長46.1%。

從住宅分類看，保障性住宅由于需求仍處低位，成交繼續(xù)下降，銷售面積175.30 萬平方米，下降25.7%；市場化住宅銷售面積492.64萬平方米，比去年同期增長60.3%，其占全部住宅的比重同比上升17.2個百分點。市場化住宅保持較快增長一方面是因為供應(yīng)支撐帶動成交維持高位，另一方面是由于去年同期疫情影響，基數(shù)較低。

圖2 2021年上半年上海新建房屋和住宅銷售情況

（二）存量房成交量同比增長55.5%

據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，上半年上海存量房網(wǎng)簽面積1560.72 萬平方米，比去年同期增長55.5%。其中，存量住宅1419.45 萬平方米，增長58.6%。從成交規(guī)?？矗衲甏媪孔≌山涣刻幱诮贻^高水平，僅低于2016年成交水平（圖3）。

從月度成交看，1 月存量住宅當月成交面積362 萬平方米，為年內(nèi)最高。調(diào)控政策出臺后，二手房市場熱度有所減弱，4 月僅成交184 萬平方米，環(huán)比下降40.4%。5 月和6月成交面積環(huán)比略有回升，但同比仍小幅下降，當月分別成交194 萬平方米和216 萬平方米，高于近五年同期平均水平?？傮w來看，雖然市場熱度有所減弱，但成交仍保持較高水平。

圖3 2012-2021年上海上半年存量住宅成交情況

（三）新建市場化住宅供應(yīng)大幅增加

今年，上海新建市場化住宅供應(yīng)采取集中批量供應(yīng)的方式，集中發(fā)布了三批次房源，有效緩解市場供應(yīng)不足。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，上半年上海新建市場化住宅供應(yīng)469.46 萬平方米，比去年同期增長71.2%。一季度，由于等待調(diào)控細則的落地疊加春節(jié)因素，市場化住宅供應(yīng)僅97 萬平方米，但同比仍增長53.0%。二季度，集中供應(yīng)房源大量上市，市場化住宅當季供應(yīng)372萬平方米，環(huán)比增長2.8 倍。由于市場成交依然活躍，因此上海新建市場化住宅網(wǎng)上可售面積有所下降。截至6 月末，上海新建市場化住宅網(wǎng)上可售面積642 萬平方米，比年初減少57 萬平方米。

上海與全國情況比較

（一）上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速低于全國

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179.07 億元，比去年同期增長15.0%，比2019年上半年增長17.2%，兩年平均增長8.2%。上海開發(fā)投資增速（11.5%）低于全國，但兩年平均增速（9.2%）高于全國。31 個省區(qū)市中，上海投資總量居全國第12 位，投資增速居第24 位，兩年平均增速居第14 位。

從一線城市看，上半年除深圳（-13.3%）外，北京、上海和廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持兩位數(shù)增長。其中，廣州（22.1%）增速最快，北京和上海分別增長18.1%和11.5%（圖4）。

圖4 2021年上半年四個一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資比較

（二）上海房屋銷售面積增速高于全國

上半年，全國房屋銷售增速持續(xù)回落，銷售面積88635.35 萬平方米，比去年同期增長27.7%，增速比一季度回落36.1 個百分點。31 個省區(qū)市房屋銷售面積均同比增長，其中湖北（86.9%）和北京（65.0%）銷售增速排名居前。上海房屋銷售規(guī)模居全國第23 位，銷售增速居第16 位，增速高于全國但略低于東部地區(qū)。

從一線城市看，房屋銷售面積均較快增長。其中，廣州和北京增速較高，分別增長65.4%和65.0%；其次為上海（29.2%）；深圳（16.9%）增速最低，但也保持兩位數(shù)增長（圖5）。

圖5 2021年上半年四個一線城市新建房屋銷售面積比較

下半年房地產(chǎn)市場展望

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍將穩(wěn)步推進

今年一季度，由于疫情影響程度明顯降低，“就地過年”政策在一定程度上提前項目的開復(fù)工時間，上海房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有所加速，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長。二季度隨著新開工增速的回落及去年同期投資基數(shù)走高，開發(fā)投資增速有所回落但仍保持兩位數(shù)增長。下半年，上海繼續(xù)推進促進有效投資，全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍將保持平穩(wěn)有序推進的態(tài)勢，且房屋在建規(guī)模維持高位，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持穩(wěn)步增長，但隨著去年同期基數(shù)的走高，增速可能繼續(xù)回落。

（二）樓市成交規(guī)模可能有所回落

上半年，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，嚴格落實“房住不炒”的政策主基調(diào)，上海貫徹因城施策的調(diào)控要求積極施策，率先出臺“滬十條”，并針對市場熱點不斷落實補丁政策，保持調(diào)控力度不放松。隨著調(diào)控效應(yīng)的持續(xù)，下半年市場化住宅銷售規(guī)?？赡苡兴芈?，這主要基于以下兩點：一是新房市場受供應(yīng)影響較為明顯，上半年市場化住宅供應(yīng)和成交規(guī)模已超去年全年的六成，若全年供應(yīng)規(guī)模延續(xù)歷年水平，下半年成交量較上半年將有所回落；二是房地產(chǎn)信貸資金管控全面趨緊，商業(yè)銀行嚴控個人住房貸款投資節(jié)奏，信貸資金的支持力度明顯受限，市場成交預(yù)計也將受到一定影響。