戴 康

（上海交通大學 國際與公共事務學院，上海200030）

十九屆四中全會提出建設社會治理共同體的新目標，實現(xiàn)這一目標需以居住空間的有效治理作為出發(fā)點與落腳點。在郭于華看來，“居住是最重要的生存基礎和生活內容”，自20 世紀90 年代以來，隨著住房分權化與市場化的協(xié)同推進，城市居民的居住形態(tài)發(fā)生了根本性的變化，社區(qū)逐漸成為城市基層治理的基礎性安排。[1](p83)與此同時，圍繞城市社區(qū)進行的多元互動成為觀察當代中國政治發(fā)展的一個窗口。過去幾十年中，已有學者對居住政治中的政社關系進行了諸多富有洞見的探討，從而積累了關于社區(qū)治理的經驗，最終為增進對該議題的理解做出了巨大貢獻。不過，居住政治不僅需要理順社區(qū)中國家與社會關系，還應關切市場場域。加入市場維度可補綴既有研究的不足，并有助于推進市場主體在社區(qū)治理中發(fā)揮更多的建設性作用。

為明晰市場場域運作的經驗線條與理論邏輯，本文選擇社區(qū)物業(yè)治理作為研究主題，并以物業(yè)公司作為分析對象。在當代中國城市社會中，城市社區(qū)物業(yè)公司構成了基層治理的中堅力量。通過提供高水平的技術支持與高質量的公共服務，物業(yè)公司促進了城市社區(qū)的有效運作。然而，城市社區(qū)物業(yè)治理不僅需要擴散有益經驗，更需直面難題、困境與挑戰(zhàn)，及時發(fā)現(xiàn)問題、回應矛盾和解決沖突。據此，文章主要聚焦于社區(qū)物業(yè)治理中的物業(yè)公司行為異化現(xiàn)象，即競爭性、多元化、獨立自主的物業(yè)公司內嵌于后單位時期法治與自治尚不完善的居住空間，其行為逐漸呈現(xiàn)出政治化的趨向。在本文中，將以市場政治想象進行學理概述。通過對城市社區(qū)物業(yè)治理中的市場政治想象進行全景式解構，文章嘗試對市場政治想象如何運作與如何治理進行譯解。

一、社區(qū)中的國家、社會與市場

1978 年改革開放成功地帶來了當代中國經濟體系與社會結構的轉型和重組，國家與社會關系亦隨之調整。這場改革所帶來的后發(fā)效應至20 世紀90 年代進一步凸顯。其中，一個重要的表現(xiàn)是，城市地區(qū)的國家力量日漸析出和減退，基層社會的管理體制開始由單位制、街居制向社區(qū)制轉變。作為一種新型的治理單元以及國家治理的微觀細胞，社區(qū)的誕生引發(fā)了基層社會的深刻變革：在城市地區(qū)出現(xiàn)了以私有住房產權為基礎的社會身份——業(yè)主，他們給城市基層社會帶來的塑造作用備受矚目。研究表明，因住房商品化和市場化而形成的“有房一族”對基層社會的民主參與和自治建設有著更高的積極性。[2](p95)在研究者看來，通過業(yè)主共同行動，新興的住房階層成功地塑造了身份認同、價值觀念與行動方向，[3](p31)這種社區(qū)運作和基層治理的過程被看作是市民社會的“間隙生產”以及公共領域發(fā)育的微觀基礎。[4](p93)目前，學界關于上述議題的研究呈雨后春筍之勢。擇其要者，可將文獻爬疏如下：

其一，運用國家與社會關系理論，從國家角度出發(fā)來解構政治系統(tǒng)如何維護社區(qū)的日常秩序、建構和諧的鄰里空間。有研究者指出，國家在城市基層治理中，通過話語和表征重構了人們對社區(qū)生活的認識與遐想，從而為政治體系參與社區(qū)發(fā)展奠定了正當性基礎。[5](p118)概而言之，自20 世紀80 年代起，國家對社區(qū)的介入依次經歷了社區(qū)服務、社區(qū)建設和社區(qū)治理三個階段。在不同時期，社區(qū)發(fā)展的主要任務和內容有著明顯的區(qū)別，與之相應，國家的治權統(tǒng)合亦呈現(xiàn)出差異化的特質。[6](p54)面對社區(qū)治理難題，基層政府部門往往根據不同情況來“選擇性解決”，[7](p147)通過強化自治制度設計、發(fā)揮政府規(guī)制功能、提升國家基礎權力，增加政府治理城市社區(qū)、塑造基層秩序的能力。[8](p75)

其二，運用西方社會運動理論，從社會角度出發(fā)來明晰業(yè)主行動的生產過程。這類研究又可分為三個面向：第一，關于業(yè)主行動原因的分析。研究表明，改革開放以后，由于社區(qū)治理的制度化水平滯后于快速發(fā)展的住房市場，導致了商住小區(qū)內的“權責失衡”普遍存在，并演化為業(yè)主行動的深層原因。[9](p202)第二，關于業(yè)主行動方式的分析。從宏觀上來看，業(yè)主行動方式既有“懇請取向”，又有“抵制取向”。[10](p92)具體而言，為了降低社會風險，偏好協(xié)商的業(yè)主群體往往選擇“呼吁忠誠”；[11](p22)同時，為了借助法律鞏固自身權益，業(yè)主群體也會采用“法權抗爭”。[12](p1)第三，關于業(yè)主行動結果的分析。定性和定量研究顯示社會資本、[13](p314)政治機會、[14](p80)資源動員、[15](p110)制度安排[16](p1)等諸多因素左右著業(yè)主行動的最終成敗。

圖1 2001—2019年關于業(yè)主維權報道的總量及涉及物業(yè)問題的業(yè)主維權報道數(shù)量

顯而易見，上述研究僅僅注意到社區(qū)治理過程中的國家與社會，卻對市場這一場域關涉欠缺。在研究者的分析框架中，市場場域多為社區(qū)治理研究的一個現(xiàn)實背景。作為補充，本文關注市場場域，并以物業(yè)公司及其行動邏輯作為研究核心。之所以選擇物業(yè)公司作為本文的分析對象，原因在于：其一，在社區(qū)治理中，物業(yè)公司是與小區(qū)業(yè)主接觸最多的主體，它的作用發(fā)揮事關業(yè)主生活、社區(qū)和諧。作者在中國知網（CNKI）數(shù)據庫中“報紙”欄下以“業(yè)主維權”為主題進行搜索，截至2019年底共得到377 條結果。再檢視其中的報道，統(tǒng)計出其中關系到物業(yè)問題的業(yè)主維權報道數(shù)量，共計223條（見圖1）。這一定程度上說明，物業(yè)問題既是廣大業(yè)主最為關切的現(xiàn)實問題，也是影響社區(qū)秩序的焦點議題。

其二，在城市治理中，社區(qū)物業(yè)是一種基礎性結構，推進城市治理精細化應以社區(qū)物業(yè)治理作為切入點和突破口。近幾年，精細化治理已經成為我國城市發(fā)展的價值追求和愿景目標。為了推進這一政策，需要吸納多元主體作為支持力量。其中，物業(yè)公司是不可或缺的治理主體，它們的有效運作和提供的優(yōu)質服務直接關系到城市基層社會的精細化治理。長遠來看，高效、便捷、有序、以人民為尺度的社區(qū)物業(yè)治理格局將會成為撬動城市精細化治理的基礎動力。然而，已有研究對社區(qū)物業(yè)及其行動邏輯的涉獵不足。在研究者看來，城市社區(qū)有效治理的實現(xiàn)主要依賴政社之間的良性互動，相比之下，社區(qū)物業(yè)及其治理成效并未得到應有關注。

其三，引入社區(qū)物業(yè)公司參與城市基層治理，是以市場之維作為審視治理邏輯的探索，以便更清晰地了解社區(qū)治理的概況。長期以來，在社會科學研究中，市場主體往往充當社會場域的組成，被認為是一種社會力量。不過，由于特殊的性質、形態(tài)，亟須把市場主體作為一個新的力量。市場主體的不同之處在于，他們以營利為目標，主要通過參與市場競爭、提升服務質量，實現(xiàn)生存和發(fā)展。孜孜以求經濟效益是市場主體的永恒目標，而社會主體并非如此。與之相應，在學術研究中，各類涉及治理的研究需要加上市場之維，并且重點關切市場場域塑造政治、社會場域的過程。然而，在中國知網中，作者搜索發(fā)現(xiàn)，截至2021年1月17日，以“社區(qū)物業(yè)”為主題的CSSCI 論文共55 篇，以“社區(qū)居委會”為主題的CSSCI論文共515篇，以“業(yè)主”為主題的CSSCI 論文共2405 篇。顯然，在社區(qū)治理研究中，相比政治場域和社會場域，對市場場域的探討還需要進一步的加強。

二、市場政治想象：一個理解社區(qū)物業(yè)運作邏輯的概念框架

近幾十年來，隨著城市社區(qū)物業(yè)治理的快速發(fā)展，隱伏于其中的問題不斷顯現(xiàn)。其中，一種常見的情形是，物業(yè)公司控制小區(qū)基礎資源，實現(xiàn)對物業(yè)治理的壟斷，剝奪業(yè)主對于社區(qū)物業(yè)的選聘自由與監(jiān)督權利，文章將這一現(xiàn)象概括為市場政治想象。下文對市場政治想象的發(fā)生情境、學術意涵、主要特征進行歸納，從而為理解社區(qū)物業(yè)運作提供一個整合性的概念框架。

（一）轉型時期：市場政治想象的發(fā)生情境。

城市鄰里空間的組織路徑折射出當代中國國家與社會關系的演化邏輯。在政治層面，盡管市場化改革啟動后，國家治理社會的方式已在一定程度上革新，但政治體系始終保持著對基層社會的方向引領。為了應對后單位制時期急速的社會變遷以及由此帶來的治理難題，政治場域重新聚合力量推行社區(qū)建設運動，以實現(xiàn)鄰里組織的改造和國家治理社會模式的升級。[17](p125-126)最終，借助于城市街道和居委會的功能延伸，政治體系成功地推進了國家基礎權力下沉。與此同時，在社會層面，自住房資源配置方式發(fā)生改變后，鄰里空間的性質亦出現(xiàn)了新的變化。隨著單位制的式微，城市基層開始形成新的公共場域——社區(qū)。前文已述，社區(qū)的出現(xiàn)塑造了新興社會主體的利益、身份、價值，從而為民間自治力量的生長創(chuàng)造了空間動力。

但是，上述“景觀”并非中國社區(qū)的全貌。這是因為，在社區(qū)治理過程中，始終存在著市場場域的印記。作為這一場域的主要構成部分，物業(yè)公司所發(fā)揮的作用至關重要，它是必不可少的“三駕馬車”之一。在當代中國住房體制改革之前，社區(qū)物業(yè)由國家一元操縱；隨著房地產管理體制改革的深入，物業(yè)空間已日漸蛻變?yōu)橐粋€新的準公共領域。[18](p114)在轉型時期，社區(qū)物業(yè)空間正面臨著國家力量與社會力量雙重擴張的局面。最終，社區(qū)物業(yè)的行動邏輯逐步復雜化，究其原因在于轉型時期，國家、社會與市場三者之間關系呈現(xiàn)出非正常化與非均衡性的特征。最終的情形是，社區(qū)物業(yè)的治理路線，不僅依賴于尚不健全的城市基層法律制度，更受制于轉型時期國家—社會—市場關系。正是這種頗為矛盾的狀況導致了城市社區(qū)物業(yè)空間的吊詭，進一步說，它折射的實際上是一種市場政治想象。

（二）異化的空間：市場政治想象的學術意涵。

馮仕政在評析周黎安的行政發(fā)包制理論時，曾提出“政治市場想象”的概念。在他看來，周氏的理論分析框架實際上把國家理解為政治市場，即國家內部所存在的多重主體，不僅追求效用、進行交易，而且保留支配與服從、委托與代理。[19](p70)周雪光關于中國政府治理模式的探索性研究，從某種意義上而言，可被視作一個簡化的政治市場想象。通過運用不完全契約和新產權理論，研究者試圖分析中國政府的行為模式。[20](p63)王剛等人將政治市場想象具體化為委托代理想象，并借此研究貧困治理中基層政府之間的互動關系。[21](p108)本文把轉型時期的中國社區(qū)物業(yè)空間概念化為市場政治想象，其預設的是當代中國的社區(qū)物業(yè)場域，它既是業(yè)主自治的空間，又是國家治理的空間；兩者既發(fā)生摩擦，又長期共存。在本文中，市場政治想象是指，競爭性、多元化、獨立自主的市場主體——物業(yè)公司——內嵌于后單位時期國家法治和社會自治尚不完善的社區(qū)空間，其行為逐漸呈現(xiàn)出政治化的趨向。在本質上，市場政治想象刻畫了一個異化的社區(qū)物業(yè)治理空間。

已有論者認識到當代中國政治發(fā)展和社會轉型中的空間異化現(xiàn)象。在黃宗智看來，“第三場域”可被理解為“國家的社會化”和“社會的國家化”。其中，前者指代科層機構依靠社會組織進行糾紛調處；后者表明自治組織或人民團體被吸納至政治體系之中。[22](p12)無論是“國家社會化”還是“社會國家化”，其所隱晦涉及的皆是一個異化的空間。黃宗智對當代中國治理場域的描述與譯解，從根本上有別于西方語境中國家與社會關系的二元對立格局，并由此為研究者解構政治空間與社會空間的嬗變提供了鋪墊。不過，在黃宗智的“第三場域”理論中，市場場域僅為社會場域的一個組成部分，其與眾不同、自成一體的特質并未得到應有的詮釋。事實上，時至今日，市場場域已經成為至關重要的第三方治理體系，通過彌補志愿失靈和政府缺位，市場場域有效地促進了公共物品和公共服務的供給。[23](p15-33)在社區(qū)治理中，物業(yè)公司是關系到城市基層秩序的市場主體。物業(yè)公司基于政治邏輯而抑制業(yè)主群體的參與，從根本上映射了一個異化的空間。

（三）復雜的面向：市場政治想象的主要特征。

物業(yè)治理中的市場政治想象具有復雜的面向，這種面向主要呈現(xiàn)三種特征。其一，權變性。權變性出自組織管理學中的權變理論（contingency theory），這一理論倡導從系統(tǒng)角度來思考問題，它的一個重要觀點是，領導的有效性不僅僅取決于領導者一人，而是由領導者、被領導者以及組織環(huán)境三者共同決定。與之類似，在當代中國社區(qū)運作的過程中，物業(yè)治理即呈現(xiàn)出一種權變性。一般而言，選擇何種方式參與社區(qū)治理，是物業(yè)公司在權衡自身力量和其他力量基礎上，結合社區(qū)治理情境而做出的理性選擇。亦即，就社區(qū)物業(yè)治理的邏輯而言，靈活善變是其顯著特征。

其二，趨利性。這一特征原指市場主體總是以服務為導向，以趨利為目標。根據現(xiàn)代西方經濟學理論，作為市場主體的社區(qū)物業(yè)可被視作“經濟人”，其行動邏輯的背后總是隱含著對市場利益的不懈追求。在上述邏輯指引下，社區(qū)物業(yè)往往將開拓服務的空間范圍和提升物業(yè)的付費價格作為行動追求。日常生活中，物業(yè)治理需與業(yè)主群體保持密切合作，并且防止市場和社會兩大場域之間出現(xiàn)沖突。面對業(yè)主對物業(yè)服務要求的日益提升，物業(yè)公司既會選擇適時回應，又會積極進行規(guī)制，無論選擇何種路徑，其最終目的是維護經濟效益，使自身在既定物業(yè)服務標準內獲取最大市場并實現(xiàn)最多收益。

其三，準政治性。在西方發(fā)達國家中，城市社區(qū)物業(yè)公司往往基于法治邏輯回應社會需求。與之相比，轉型時期的中國社區(qū)，物業(yè)公司傾向于同行政末梢結成政治經濟同盟，借助基層政治力量壟斷社區(qū)物業(yè)市場。在多數(shù)情況下，物業(yè)公司往往與房地產開發(fā)商或住房管理部門“同出一脈”。這樣，物業(yè)公司本身議價能力較強，即會時常產生“老賴物業(yè)”的問題。并且，物業(yè)公司還會對業(yè)主行動進行遣散與抑制，從而將城市社區(qū)物業(yè)治理打造為一元主導的空間場域。在一定意義上，社區(qū)物業(yè)的行動超越了市場場域，并且出現(xiàn)準政治性，從而演化為市場政治想象的最新特征。

三、市場政治想象的運作機理

物業(yè)公司本身屬于市場主體，但其介入社區(qū)這個國家治理單元時亦在嵌入城市基層政治。在政治場域和社會場域的裹挾下，市場政治想象長期延續(xù)。市場政治想象刻畫了當代中國社區(qū)治理過程中市場主體所面臨的窘境。下文對市場政治想象的作用前提、運作核心與加劇機制進行明晰，嘗試勾勒出市場政治想象運作的完整機理。

（一）作用前提：對政治體系的自然依附。

目前，社區(qū)中的物業(yè)公司主要分為兩種類型，即市場化程度高的物業(yè)和市場化程度低的物業(yè)。不過，無論何種運作形態(tài)，從根本上而言，社區(qū)物業(yè)皆需接受房管部門、街道辦以及居委會的管理與監(jiān)督。這種管理和監(jiān)督本是城市社區(qū)有效治理的應有之義。然而，市場場域和政治場域之間存在著固有邊界，當物業(yè)公司歸依于地方政治體系，市場政治想象即會逐漸萌芽。市場政治想象使社區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間形成的合作治理發(fā)生變化，并且產生約束軟化。[24](p78)長此以往，基層政治體系便與社區(qū)物業(yè)公司形成恩庇——侍從關系，繼而強化物業(yè)治理對行政力量的自然依附。

縱向來看，社區(qū)物業(yè)對行政力量的依附有著深遠的歷史。住房體制改革初期，在一般售后公房小區(qū)和大量商品房小區(qū)中，物業(yè)公司往往由地方房產管理部門組建。地方行政力量與社區(qū)物業(yè)公司形成“父子體制”后，進一步提升了物業(yè)公司在社區(qū)權力結構中的實質地位。與此同時，物業(yè)公司在日常工作中需要緊密配合基層政治體系進行政策執(zhí)行和秩序維護，以此實現(xiàn)國家意志和行政資源的下沉。在物業(yè)管理市場化和專業(yè)化以后，街道辦和居委會成為“吸納”物業(yè)公司的主體。為了實現(xiàn)社區(qū)有效治理，街道辦與居委會通過組建物業(yè)管理委員會的方式，加強對社區(qū)物業(yè)治理的管理，從而使得社區(qū)物業(yè)對行政力量的依附進一步加深。

（二）運作核心：對物業(yè)治理的絕對把持。

物業(yè)治理的良態(tài)運行需要立足于政治、社會、市場三方主體共同合作，通過多元力量維系城市基層安定和諧。不過，市場政治想象卻使物業(yè)治理的多元格局發(fā)生了嬗變，權責邊界模糊不清和權力博弈力量失衡共同驅動物業(yè)公司成為城市社區(qū)物業(yè)治理的主導力量。長期來看，這一趨勢將會導致社區(qū)物業(yè)治理發(fā)生結構扭曲，并使一元主導取代耦合治理。正如已有研究所發(fā)現(xiàn)的，當前物業(yè)管理規(guī)則有待完善，加之物業(yè)公司支配著社區(qū)運作的基本資源，故而，物業(yè)公司在實質上成為城市基層物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的掌控者。在一定程度上，“不僅管物而且管人”真實地映現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)治理異化的圖景。[25](p57)進一步而言，物業(yè)公司對社區(qū)物業(yè)治理的事實性壟斷主要可在兩個維度上提供經驗佐證：

其一，在住房維修、小區(qū)安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通規(guī)劃等物業(yè)服務問題上，物業(yè)公司借助于自身的政治經濟資源形成絕對壟斷局面，排斥社區(qū)業(yè)主的知情權和參與權。目前，《物權法》和《物業(yè)管理條例》皆已闡明社區(qū)業(yè)主在物業(yè)治理中的權利，并制定了符合業(yè)主意志的政策規(guī)范和制度安排。然而，在社區(qū)生活中，物業(yè)公司常會借助自身的技術和管理優(yōu)勢，主導城市基層物業(yè)服務事項。以物業(yè)費收支為例，當前中國社區(qū)物業(yè)費收取方式分為包干制和酬金制兩種類型，但是在事實上，包干制居于支配性地位，這使得物業(yè)費收支極為封閉，物業(yè)公司借助于行政末梢的默許，便可通過專斷性和一體化方式來排擠社區(qū)業(yè)主參與物業(yè)治理。[26](p48)

其二，物業(yè)治理不僅關乎保潔、綠化、維修等事項，而且還牽涉業(yè)委會自主選舉以及功能運作問題。這是因為，業(yè)委會對物業(yè)公司及其日常工作開展有監(jiān)督權，故而，對業(yè)委會的籠絡、滲透和控制，塑造著市場政治想象的運作。在多數(shù)情況下，物業(yè)公司通過居委會來實現(xiàn)上述目標。借助于居委會的組織偏好和資源配置，物業(yè)公司便可干涉業(yè)委會選舉、吸納業(yè)委會的力量，進而分解業(yè)委會對物業(yè)治理過程的監(jiān)督。在實證研究中，朱喜群亦發(fā)現(xiàn)，“物業(yè)管理公司受制于業(yè)委會，因而傾向于拉攏居委會，借助居委會的行政力量來影響其他社區(qū)組織的行為并處理物業(yè)管理事務?！盵27](p49)

（三）加劇機制：對業(yè)主行動的有效規(guī)制。

為了保障市場政治想象的運行和存續(xù)，城市社區(qū)物業(yè)公司常會采用軟硬兼施的手段來規(guī)制業(yè)主行動。大致而言，這些手段主要包括兩種類型。一是“柔性治理”，主要包括無視和刁難。在業(yè)主行動無法對物業(yè)公司的利益造成沖擊時，物業(yè)公司常會選擇無視策略，即通過“打拖延戰(zhàn)”或者“程序游戲”來增加業(yè)主行動成本。相比之下，刁難是一種有限回應的策略。刁難通常表現(xiàn)為物業(yè)公司拒絕為業(yè)主提供服務，或者降低服務標準。兩種方式的綜合運用，往往是基于社區(qū)治理結構和業(yè)主行動能力而進行的理性計算。

二是“剛性規(guī)制”。王慧玲的研究表明，社區(qū)物業(yè)空間常規(guī)性地采用非正式化方式回應業(yè)主行動，其中，對國家強制能力的外包（subcontracting of state coercion）是一種常見的“政策工具”。[28](p680)為了規(guī)制業(yè)主行動，物業(yè)公司雇傭其他力量，回應城市業(yè)主集體訴求，從而有效地強化了物業(yè)公司對社區(qū)物業(yè)治理的壟斷性。相比“柔性治理”，“剛性規(guī)制”擁有更多的威懾性。在本質上，物業(yè)治理中的“剛性規(guī)制”是社會秩序商品化[29](p1475)的一環(huán)，在應對日常抵抗中可以發(fā)揮有效作用。

四、市場政治想象的治理路徑

本文認為，讓社區(qū)物業(yè)回歸正常狀態(tài)，關鍵的步驟是從物業(yè)管理走向物業(yè)治理。詳細論述，物業(yè)管理主要依托物業(yè)公司管理社區(qū)物業(yè)的具體運作。在實踐過程中，廣大業(yè)主也成了被管理的對象。常見的情況是，物業(yè)管理主要基于市場力量和政治力量組成利益聯(lián)盟，共同管控社會力量。故而，從本質上而言，社區(qū)物業(yè)治理中的市場政治想象折射的是一種物業(yè)管理模式。與之相反，真正意義上的物業(yè)治理需要回歸“治理”的本原，由一個治理共同體參與和負責，強調物業(yè)服務的提供、完善。在住房市場化和商品化時期，推進物業(yè)服務從管理到治理的轉變，是打造一個健康、和諧居住政治的必要條件。如果無法真正做到物業(yè)治理，消解市場政治想象，那么，一個正常的物業(yè)生態(tài)將無從談起。

自共建共治共享的社會治理格局被提出后，在社區(qū)空間中，營建一個包容的物業(yè)治理格局變得日益緊迫。在過去二十多年中，隨著業(yè)主權利意識的提升，之前傳統(tǒng)的、單一的物業(yè)管理模式已經難以適應廣大業(yè)主的需求。加強和創(chuàng)新社會治理理念的提出，為物業(yè)管理轉化為物業(yè)治理提供了難得的契機。因此，矯正市場政治想象，彌合物業(yè)管理與物業(yè)治理之間的鴻溝，恢復物業(yè)服務的原貌，回應業(yè)主對于參與物業(yè)治理的吁求，是物業(yè)治理的未來方向。在一定程度上，物業(yè)治理更加符合社會治理現(xiàn)代化和城市治理精細化的要求。同時，選擇物業(yè)治理而非物業(yè)管理作為主導模式，使廣大業(yè)主作為社區(qū)物業(yè)的參與者而非管理者，也是踐行以人民為中心發(fā)展思想的嘗試。

鑒于轉型時期社區(qū)物業(yè)治理的市場化和法治化還處于進行時態(tài)，加之國家與社會關系的復雜性，故而，在社區(qū)中所浮現(xiàn)的時常是一個異化的空間。在對這一異化空間運作機理進行闡釋的基礎上，如何紓解市場政治想象已經成為當代中國社區(qū)物業(yè)治理的緊要議題。為此，下文嘗試從三個層面來為轉型時期城市社區(qū)物業(yè)空間正常運作提供建議。

（一）以技術治理為依托，促進社區(qū)物業(yè)的市場化。

技術治理既包括專業(yè)技術力量的嵌入參與，也涉及利用科學技術提升公共事務的治理水平。城市社區(qū)物業(yè)服務涵蓋諸多專門事項，對其進行治理應當以技術為導向，推動具備專業(yè)化能力的行動主體進行參與。這意味著，作為城市社區(qū)物業(yè)服務的承擔者與參與者，物業(yè)公司需要不斷提升物業(yè)服務水平，密切配合居委會與業(yè)委會工作，共同致力于城市社區(qū)的有效治理。與此同時，置身于智慧治理時代，如何利用科學技術提升物業(yè)服務質量，日漸成為物業(yè)公司參與城市社區(qū)物業(yè)治理的緊要議題。在此背景下，物業(yè)公司應當堅持并且提升技術治理水平，大力建設智慧物業(yè)。在房屋修繕申報、物業(yè)費用繳納、社區(qū)安全維護等領域，物業(yè)公司需要借鑒最新科技，提升技術治理水平。長期來看，上述舉措有助于驅動物業(yè)公司將發(fā)展目標聚焦于物業(yè)服務的技術水平，通過提供優(yōu)質物業(yè)服務參與社區(qū)治理。

不僅如此，技術導向還有利于帶動社區(qū)物業(yè)的市場化進程。在當代中國，物業(yè)公司的市場化程度仍需提升。目前，市場化程度不高的物業(yè)公司仍普遍存在，并在社區(qū)治理中發(fā)揮影響。在與業(yè)主的互動過程中，它們是處于優(yōu)勢地位的行動力量。市場企業(yè)雖已轉變?yōu)橥ㄟ^提升服務來參與競爭的主體，但當代中國城市社區(qū)普遍存在“自建自管”狀況。未來的城市社區(qū)物業(yè)治理中，需要通過加強技術建設引領物業(yè)公司推進自身的市場化進程，打造競爭包容的物業(yè)治理體系，加強行業(yè)準入建設，推動物業(yè)公司通過提供“物美價廉”的服務來獲得城市居民的認可與支持。對于治理市場政治想象而言，上述舉措至關重要。市場政治想象因市場主體的異化而產生，對其進行矯正亦應引導其提升市場化進程，營建技術導向的社區(qū)物業(yè)治理體系。

（二）以法律規(guī)范為準繩，推動物業(yè)治理的法治化。

在社區(qū)中，長期存在著兩種支配性治理范式：行政主導和居民自治。其中，前者倡導政府部門在城市基層社會治理中發(fā)揮主導作用，通過官僚制的科層邏輯實現(xiàn)社區(qū)有效治理，這種治理范式在源流上可追溯至韋伯。[30](p279)后者強調居民自主管理公共事務，在基層生活中立足于民情來維系社會治理自主運行。托克維爾最早吁求居民自治的價值與作用。[31](p76)長期以來，當代中國社區(qū)治理在行政主導和居民自治之間搖擺。然而，新近理論研究表明，行政主導容易滋生委托代理難題，居民自治在發(fā)展中國家的發(fā)育條件尚不成熟。[32](p84)在上述背景下，需要引入法治資源規(guī)范社區(qū)治理模式，驅動社區(qū)治理依法運作。物業(yè)治理是社區(qū)治理的關鍵領域，鑒于社區(qū)物業(yè)治理制度并不健全，物業(yè)治理的行政化和無序化共存，因此，未來的社區(qū)物業(yè)治理中，需要著力引入法治規(guī)范，依靠法治參謀、法治路徑和法治文化來推進社區(qū)物業(yè)治理的制度化建設。

進一步而言，實現(xiàn)物業(yè)治理的法治化可從以下三點做起。第一，引入社區(qū)法律顧問。2017年司法部發(fā)布《關于推進公共法律服務平臺建設的意見》，提出要實現(xiàn)“一村（居）一法律顧問”的目標。隨后，城市基層社會的社區(qū)顧問制度開展起來并取得顯著成效。社區(qū)法律顧問是社區(qū)治理的貼心幫手，應當承擔協(xié)調業(yè)主與物業(yè)公司之間關系的中介功能。第二，完善物業(yè)管理規(guī)則。目前，國家已經制定了社區(qū)物業(yè)治理的法律法規(guī)。然而，在社區(qū)物業(yè)治理實踐中，如何將原則性規(guī)定轉化為可操作的規(guī)則依然是一個緊要議題。為此，應當完善相關法律，健全物業(yè)監(jiān)督機制，確保社區(qū)中的行動主體按照法治路徑參與物業(yè)治理。第三，宣傳社區(qū)法治文化。為了促進法治觀念深入人心，需要加強社區(qū)法治文化宣傳。物業(yè)治理最終由人參與、負責和推進，加強社區(qū)法治文化可以促進社區(qū)物業(yè)參與主體增強法治意識，依法參與物業(yè)運作。

（三）以合作治理為方向，實現(xiàn)物業(yè)服務的多元化。

合作治理是后工業(yè)化時期社會治理變革的發(fā)展方向與最終歸宿，其可以形塑當代中國社會治理格局并有力地提升社會治理績效。[33](p58)從理論上而言，城市社區(qū)中的合作治理聚焦于居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司等多元主體在決策過程中，進行公開與平等的對話，最終協(xié)商達成共識。[34](p75)從經驗上來看，十九大后，打造共建共治共享的社會治理格局成為一項緊要的現(xiàn)實議題，十九屆四中全會進一步提出建設“人人有責、人人盡責、人人享有的社會治理共同體”，上述目標的有效推進皆以社區(qū)合作治理作為出發(fā)點與落腳點。面對日新月異的治理情境以及由此帶來治理難題，必須依靠多元主體協(xié)同治理，并在社區(qū)中大力營建合作共治的局面。這意味著，社區(qū)物業(yè)治理應當規(guī)避物業(yè)公司的壟斷性，倡導多元主體共同融入城市社區(qū)物業(yè)治理實踐，通過公共性重塑城市社區(qū)合作治理的價值基礎。

具體而言，社區(qū)物業(yè)的合作治理應當立足于以下三點。首先，堅持黨建引領作用。進入新時代后，黨建引領社會治理已經成為政黨引領社會發(fā)展的有效路徑。在黨建引領作用下，有助于保證城市社區(qū)物業(yè)治理始終堅持維護最廣大人民群眾的根本利益。其次，協(xié)調“三駕馬車”關系。社區(qū)物業(yè)治理不僅依賴物業(yè)公司的專業(yè)化維護，還需要居委會的指導和業(yè)委會的監(jiān)督。只有三者共同合作，緊緊圍繞改善社區(qū)物業(yè)治理開展活動，社區(qū)物業(yè)治理才能高效運作。最后，引入社會組織參與。改革開放以來，社會組織力量蓬勃發(fā)展，并逐漸成為城市社會治理的積極參與力量。在社區(qū)物業(yè)治理中，社會組織同樣可以發(fā)揮有效作用。第三方行業(yè)性社會組織可為降低物業(yè)治理成本、理順社區(qū)治理結構、改進城市基層秩序做出重要貢獻，從而成為共建共治共享社區(qū)治理格局的參與者和推動者。[35](p71)