□文/ 簡 鑫

（廣西師范大學數學與統(tǒng)計學院 廣西·桂林）

［提要］ 近年來，房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，房價也隨之不斷升高。本文基于云南省2000～2018 年商品房平均售價及相關數據，通過建立多元線性回歸模型，對影響商品房價格的因素進行實證分析。結果表明：云南省地區(qū)生產總值和城鎮(zhèn)居民家庭人均收入均是影響其房價走勢的重要因素，地區(qū)生產總值與商品房價格呈正相關關系，而受地理位置因素影響，城鎮(zhèn)居民家庭人均收入與商品房價格的關系具有地區(qū)差異性，即隨著家庭人均收入的增加，房價反而下跌。

一、引言

近年來，隨著我國經濟的高速發(fā)展，房地產行業(yè)的發(fā)展也同樣如火如荼。作為拉動我國經濟發(fā)展的重要支柱性產業(yè)，房地產行業(yè)為我國的經濟增長作出了極大的貢獻。但是，房地產行業(yè)高速發(fā)展的同時也使得商品房的價格增長過快。高額的房價無疑加重了不少普通民眾的負擔，嚴重影響了他們的生活水平，極大地阻礙了社會的和諧與發(fā)展。因此，對商品房價格影響因素的研究顯然至關重要。

歷年來，國內外眾多專家學者都對影響商品房價格的因素做了許多研究，他們普遍認同商品房價格受到當年的經濟發(fā)展水平和宏觀經濟政策的影響。在已有的對商品房價格的研究中，胡岳岷等（2011）通過對1998～2010 年我國的房地產相關數據進行實證分析，得出貨幣供應增長、通貨膨脹、房地產消費信貸等因素顯著地推動了房地產價格的增長，但政府支出對房地產價格起抑制作用的結論。崔光燦（2009）運用面板數據模型對我國1995～2006 年31 個省市的數據進行分析，發(fā)現房地產價格受到利率和通貨膨脹的顯著影響，而且房地產供給、收入等基礎性宏觀經濟變量在中長期中也決定房產價格。艾建國、丁烈云等（2008）運用單位根檢驗、Granger 因果檢驗等方法對2000 年第三季度至2006 年第四季度北京、上海和武漢房價和地價時間序列數據進行分析，得出各城市房價和地價存在互動關系，同時表現出一定區(qū)域差異的結論。Karl、Robert 等（2003），Poterba（1991），Quigley（1999）三者共同研究表明宏觀經濟因素是決定房地產價格波動的基礎，一般認為中長期房地產價格波動與人均收入的波動基本一致。

自2004 年以來，云南省的房價逐年升高，對普通民眾的生活產生了極大的沖擊和影響，正確認識影響其商品房價格的因素對穩(wěn)定房價以及維護人民的安居樂業(yè)起到關鍵作用。文獻回顧表明，在探討影響商品房價格因素的研究中，學者們針對全國選取的數據和研究較多，針對某個區(qū)域，尤其是對云南數據的研究非常少。這就為進一步的研究提供了一定空間。因此，本文計劃對云南省2000～2018 年影響商品房價格因素的相關數據進行實證分析。

二、云南省商品房價格影響因素分析

根據宏觀經濟學理論，在市場機制的作用下，商品房價格主要由房屋的供求關系決定。但實際上，由于商品房市場與各行各業(yè)都有一定程度的聯系，其價格也會受到多方面因素的影響。本文主要從商品房的需求和供給以及當年的國民經濟水平三個方面分析影響云南省商品房價格的因素。

（一）對商品房的需求。從對商品房需求的角度來分析，其主要影響因素是城鎮(zhèn)居民家庭的人均可支配收入。消費的影響因素包括收入、價格水平、利率水平及收入分配狀況等，其中收入為最重要的因素。城鎮(zhèn)居民的人均收入水平提高，就會促進居民的消費，增強居民的購買力，使得居民購買房屋等耐用消費品的能力提高，這無疑會對商品房的價格產生一定的影響。

（二）對商品房的供給。從對商品房供給的角度分析，其主要取決于商品房的投資額。對商品房的投資額度越大，其產出越多，促使房屋當年或次年銷售面積同步增大。同時，增加了房屋供給，在一定程度上影響了房屋的供求關系，從而影響商品房價格。

（三）當年的國民經濟水平。國民經濟水平主要依賴于國內生產總值（GDP）的指標值，國內生產總值越大，國民經濟水平也就越高。我國的房地產行業(yè)受宏觀經濟形勢影響顯著，經濟繁榮時，房地產行業(yè)價格相對較高；反觀經濟低迷時，房地產行業(yè)價格也會相對下滑。

三、數據來源

本文數據選取自歷年的《云南省統(tǒng)計年鑒》、中國經濟社會大數據研究平臺國家統(tǒng)計年鑒報告和中經網產業(yè)數據庫，數據包括2000～2018 年云南省商品房均價、商品房投資額、國內生產總值、商品房銷售面積和城鎮(zhèn)居民家庭人均收入年度數據。其中，商品房均價和城鎮(zhèn)居民家庭人均年收入的單位為元，商品房投資額和國內生產總值的單位為億元，商品房銷售面積的單位為萬平方米。

四、設立模型和實證分析

（一）模型的設定及變量說明。為了研究影響云南省房地產價格的因素，本文構建如下多元線性回歸模型：

其中，HP 為被解釋變量，表示商品房的均價，反映商品房的價格情況；INV、GDP、INC 和HSA 為解釋變量，分別表示商品房投資額、國內生產總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均收入和商品房銷售面積；α 為常數項，β1、β2、β3、β4為回歸系數，ε 為誤差項。

（二）參數的估計。根據以上數據，采用R 統(tǒng)計軟件進行數據處理，得到回歸結果如表1 所示。（表1）

由表1 可以得到如下OLS 回歸方程：

由運行結果可知，R2=0.9901，說明模型的擬合效果很好，F 統(tǒng)計量的值也大于5%顯著性水平下的臨界值，證明該多元線性回歸方程高度顯著。

（三）模型的統(tǒng)計推斷檢驗。雖然模型的擬合效果很好，但由t 檢驗的結果可知，并不是所有的變量均通過了顯著性檢驗，即并不是所有的回歸系數都是顯著的，故解釋變量間可能存在多重共線性，需要對模型作出修正。

（四）模型的修正。采用逐步向后回歸法對模型作出修正，結果如表2 所示。（表2）

依據AIC 準則可知，保留解釋變量GDP 和INC 的方程即為最優(yōu)的回歸方程。對解釋變量GDP 和INC 進行OLS 估計得：

由結果可知，總體回歸方程顯著，每個解釋變量都通過了t 檢驗且經濟意義合理。

（五）對模型得出結果的解釋。根據此模型，可得出各解釋變量與因變量之間的關系。國內生產總值與商品房均價呈現出正相關關系，即國內生產總值每增加1%，房價便上升0.61398%，這說明隨著經濟發(fā)展水平的提高，人們對房屋的購買能力也在不斷提高，導致商品房供不應求，促使房價升高，符合經濟學意義。城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入與商品房均價呈現出負相關關系，似乎不符合經濟學意義。為什么城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入與商品房均價之間會呈現出負相關關系呢？這與云南省的實際情況相關。云南省地處我國的西南部地區(qū)，地勢西北高東南低，海拔高度差異常懸殊，且多為高原和盆地，相對平緩的山區(qū)只占總面積的10%，因此城鎮(zhèn)人口實際上并不多。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增加并不是居民人均可支配收入的增加，只是一小部分家庭的人均可支配收入快速增長，使得貧富差距日漸拉大，導致居民總體消費水平本質上呈下滑趨勢，大部分居民實際上都沒有買房的能力。因此，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與商品房均價的關系具有地區(qū)差異性，在這里呈現出負相關關系屬于正常關系，符合經濟學意義，即城鎮(zhèn)居民家庭人居可支配收入每增加1%，房價反而下降0.23343%。

表1 回歸結果一覽表

表2 逐步向后回歸結果一覽表

五、結論及建議

根據以上分析，我們可以得出如下結論：（1）云南省地區(qū)生產總值對房價的影響相對顯著，國內生產總值每增加1%，房價便上升0.61398%。隨著工業(yè)化水平的不斷提高以及現代化產業(yè)的不斷發(fā)展，客觀上推動了房屋需求的增加。從逐步回歸后的分析結果也可以看出，GDP 對房價的影響顯著，說明GDP 是影響云南省房價變化的重要原因之一。（2）云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均收入也是影響房價的重要因素，且兩者的關系具有地區(qū)差異性。受地理因素影響，云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均收入與房價呈現負相關關系，即人均收入每增加1%，房價反而下降0.23343%。

基于以上結論，對云南省房地產行業(yè)的發(fā)展提出幾點建議：（1）優(yōu)化云南省產業(yè)結構，促進房地產行業(yè)的發(fā)展。云南省地處我國西南部地區(qū)，其經濟發(fā)展水平相對落后，產業(yè)結構不均衡，服務業(yè)和現代化先進產業(yè)較少，主要依靠農業(yè)和旅游業(yè)帶動其發(fā)展，缺乏支撐性的經濟發(fā)展動力。因此，政府應該著重優(yōu)化云南省產業(yè)結構，在加快其工業(yè)化發(fā)展的同時，大力推進現代化產業(yè)的發(fā)展，將旅游業(yè)等當地優(yōu)勢產業(yè)與服務業(yè)相結合，使自己得以趕上快速發(fā)展的時代步伐。通過優(yōu)化產業(yè)布局，促進經濟的增長，從而拉動房地產行業(yè)的發(fā)展。（2）完善分配制度，縮小云南省貧富差距。政府應當著力完善社會保障制度，強調社會分配的公平性，讓城鎮(zhèn)居民家庭人均收入的增長不再只是一小部分家庭的人均收入增長，努力解決中低收入群體的住房問題。（3）完善市場管理制度，加強政府的宏觀調控力度。政府應當加強對房地產市場的管理，嚴厲打擊炒房和土地買賣等行為，防止投資過熱，從源頭上遏制房價的急劇飆升，保持它健康穩(wěn)定的增長。（4）抓住“一帶一路”和泛亞高鐵的發(fā)展契機?！耙粠б宦贰钡闹袊?中南半島經濟走廊縱貫中南半島國家，是中國連接中南半島的大陸橋，也是中國與東盟合作的跨國經濟走廊。而“泛亞高鐵”作為一條“跨國高鐵”，連接了馬六甲海上絲綢之路，打通了中國與泰國、越南、緬甸等東盟國家的陸上通道，優(yōu)化了貨物運輸路線，對我國經貿往來和對外出口發(fā)揮了至關重要的作用。屆時，云南省將會成為湄公河地區(qū)的中心，流動人口也會不斷增加。其房地產行業(yè)應當抓住這個發(fā)展契機，轉變傳統(tǒng)思維，從買賣房屋轉變?yōu)槌鲎夥课莼蛘呓ㄔ炀频?，結合當地的旅游業(yè)優(yōu)勢，有效促進云南省經濟和房地產行業(yè)的共同發(fā)展。