施玉佩 何曉繁

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻，與此同時，政府債務(wù)規(guī)模對推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻。文章通過分析中央政府債務(wù)規(guī)模和中國商品房價格之間的關(guān)系，通過構(gòu)建向量自回歸模型（VAR模型）進行實證分析。結(jié)果表明：政府債務(wù)規(guī)模的擴大，促使了商品房價格的上漲，這種促進作用是正向且長期的。

【關(guān)鍵詞】政府債務(wù);商品房價格;VAR模型

0 引言

我國在1994年實行分稅制改革之后，地方政府財政的缺口持續(xù)擴大。《預(yù)算法》和分稅制制約了地方政府的融資方式，加上經(jīng)濟下行，政府出現(xiàn)財政赤字且赤字情況不斷嚴重。政府為了彌補財政缺口，促進各地區(qū)發(fā)展，以土地抵押獲得資金，形成以土地財政為依托的債務(wù)融資方式。財政部發(fā)布地方債數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，全國發(fā)行地方政府債券379.87億元。其中，發(fā)行一般債券39.87億元，發(fā)行專項債券340億元。在房地產(chǎn)市場不斷加劇分化的背景下，地方政府將債務(wù)資金用于房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的資金較大，政府債務(wù)也隨之擴大，形成惡性循環(huán)，但是地方債務(wù)一直擴大會增加風(fēng)險。在地方政府債務(wù)激增與房價大幅上漲的背景下，研究兩者之間的關(guān)系并提出相關(guān)建議，有著重要的理論與政策意義。

1 文獻綜述

謝穎琦（2018）基于VAR模型論證商品房價格對地方債務(wù)規(guī)模有相當大的影響，研究結(jié)果證明住房價格水平對地方債務(wù)規(guī)模有顯著的正反饋作用[1]。黃弘智（2018）基于北京和福建數(shù)據(jù)的研究表明，地方債發(fā)行和房地產(chǎn)之間的關(guān)系首先是相互促進的，當房地產(chǎn)市場低迷，地方債的發(fā)行能吸收市場資金;其次是相互抑制的，當房地產(chǎn)行業(yè)高漲時，地方債吸收市場資金，能降低熱度[2]。江明（2019）基于城投債的視角研究得出結(jié)果，房地產(chǎn)價格與地方政府借貸資本之間有著正向關(guān)系[3]。楊易偉、陸波（2020）收集省級面板數(shù)據(jù)的研究表明，地方政府債務(wù)和房價存在正相關(guān)的關(guān)系[4]。

2 變量選取與處理

本文綜合已有的研究進行歸納總結(jié)，考慮數(shù)據(jù)可得性，選擇的時間區(qū)段為1995—2018年的年度數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》和WIND數(shù)據(jù)庫。運用Eviews10.0軟件對本文選取的數(shù)據(jù)進行實證分析。

被解釋變量：選取商品房平均銷售價格衡量房地產(chǎn)發(fā)展的指標。計算公式為商品房銷售總價格/商品房銷售面積。在做實證分析的時候，對它取了對數(shù)，記做LnFSALE。

解釋變量：政府債務(wù)規(guī)模為本文的解釋變量。在進行實證分析時，對它同樣取了對數(shù)，記做LnLGD。

控制變量：本文選取了3個控制變量，分別是國內(nèi)生產(chǎn)總值、中長期人民幣貸款和中長期貸款5年以上利率。在做實證分析時，對3個控制變量分別取了對數(shù)，分別記做LnGDP、LnRMBLOAN、LnFIVERATE。

3 模型設(shè)計

3.1 ADF檢驗

在建立VAR模型之前，需要對時間序列的數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗。ADF單位根檢驗結(jié)果見表1。本文首先對LnFSALE、LnLGD、LnGDP、LnRMBLOAN、LnFIVERATE 5個變量進行單位根檢驗。檢驗結(jié)果如下：在水平條件下，僅有LnFIVERATE是平穩(wěn)的。因此，對各個變量進行一階差分，除了LnRMBLOAN和LnFIVERATE之外的3個變量都是不平穩(wěn)的。所以，本文繼續(xù)對各個變量進行二階差分，5個變量在1%顯著水平下是平穩(wěn)的，即所有變量均為二階差分平穩(wěn)，符合建立VAR模型的先決條件。因此，本文建立以LnFSALE、LnLGD、LnGDP、LnRMBLOAN、LnFIVERAT 5個變量的VAR模型。

3.2 AR檢驗

AR檢驗主要是判斷時間序列數(shù)據(jù)是否存在單位根，若存在，則表示時間序列不平穩(wěn)，因此不能繼續(xù)進行VAR模型之后的分析。從圖1中可以看出，沒有單位根落在單位圓外，表明序列是穩(wěn)定的，所以建立VAR模型是合適的，可以對本文中的5個變量進行VAR模型實證分析。

3.3 協(xié)整檢驗

為了驗證本文中5個變量之間是否存在長期的關(guān)系，本文采用Johenson協(xié)整檢驗方法對上述變量進行檢驗，檢驗結(jié)果表2。從表2可以看出，原假設(shè)“一個也沒有”“最多有一個”“最多有兩個”“最多有三個”和“最多有四個”的跡檢驗統(tǒng)計量和最大特征值統(tǒng)計量均大于5%顯著性水平的臨界值，即在5%顯著性水平下拒絕原假設(shè)，表明5個變量之間存在4個協(xié)整關(guān)系。可以得出結(jié)論：5個變量之間存在長期均衡關(guān)系。

3.4 脈沖分析

在進行脈沖響應(yīng)之前需要確定最優(yōu)滯后階數(shù)，根據(jù)信息準則的結(jié)果顯示最優(yōu)滯后階數(shù)為2階。因為本文主要研究的是政府債務(wù)對房地產(chǎn)價格的影響，所以在做脈沖響應(yīng)分析時，只分析政府債務(wù)與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。

圖2表示政府債務(wù)與商品房價格之間的脈沖響應(yīng)圖。從圖2中可以看出，給予政府債務(wù)一個沖擊，對商品房價格有一個正向的影響，并且在第2期達到最大值，之后開始持續(xù)下降。下降到第5期開始小幅度上升，隨后在第7期又開始下降，并在第20期開始趨于平穩(wěn)。這說明政府債務(wù)規(guī)模的擴大，在一定程度上支持了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，從而進入房地產(chǎn)行業(yè)，并且促使了商品房價格的上升，這種促進作用是正向且長期的。

3.5 方差分解

為了進一步分析LnLGD、LnGDP、LnRMBLOAN、LnFIVERATE 4個變量對LnLGD增長率的貢獻程度，需要對LnFSALE進行方差分解。根據(jù)表3，除了商品房價格貢獻度之外，LnLGD在促進房價價格上漲具有顯著的作用，貢獻程度為6.7%～39.7%。LnRMBLOAN對房價貢獻程度其次，為3.6%～14.0%。LnFIVERATE對房價的貢獻程度為1.5%-8.9%。LnGDP對房價的貢獻程度為5.5%～9.0%。方差分解的結(jié)果和前面實證分析的結(jié)果相互一致。

4 結(jié)論與政策建議

本文選取1995—2018年的年度宏觀數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建VAR模型進行實證分析，分析了中國政府債務(wù)規(guī)模、中國商品房價格、人民幣貸款規(guī)模、國內(nèi)生產(chǎn)總值及5年期以上的中長期貸款利率五者之間的關(guān)系，實證研究分析得出了以下結(jié)論：基于VAR模型，政府債務(wù)規(guī)模的擴大，促使了商品房價格的上漲，這種促進作用是正向且長期的。

根據(jù)以上結(jié)論，提出以下幾點政策建議。

（1）控制政府債務(wù)規(guī)模，化解政府債務(wù)風(fēng)險。拓寬融資渠道，把民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，降低政府財政支出壓力，減輕財政負擔(dān)，分攤項目投資風(fēng)險。規(guī)范土地出讓制度，降低政府對土地出讓收入的依賴程度，借助國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，增強自身的經(jīng)濟實力。防控政府債務(wù)風(fēng)險，政府債務(wù)風(fēng)險若發(fā)生，極可能引起連鎖反應(yīng)傳導(dǎo)至其他機構(gòu)。政府債務(wù)主要來源于銀行貸款，政府債務(wù)風(fēng)險將向金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移，并導(dǎo)致金融機構(gòu)財務(wù)狀況惡化?，F(xiàn)階段，我國經(jīng)濟下行的壓力很大，必然弱化政府的償債能力，一旦政府債務(wù)難以為繼時，政府極有可能通過“借新還舊”轉(zhuǎn)移債務(wù)風(fēng)險。完善中央財政關(guān)系，加快建立權(quán)責(zé)清晰、財力協(xié)調(diào)的中央財政關(guān)系，有效控制政府舉債沖動。

（2）政府應(yīng)挖掘新的財政增收方式。政府債務(wù)大部分投向一些投資周期長、回報率低的公共產(chǎn)品項目，例如市政建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套等，這樣做的危害是當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，融資平臺會出現(xiàn)資金流動性危機，政府債務(wù)的償還風(fēng)險會直接危及產(chǎn)生借貸關(guān)系的金融機構(gòu)，從而引發(fā)債務(wù)違約和金融風(fēng)險，這樣產(chǎn)生的后果必將直接傳導(dǎo)至各建設(shè)項目，引發(fā)實體經(jīng)濟危機。政府應(yīng)改變對土地財政的強烈依賴，確保房地產(chǎn)市場良性發(fā)展和控制地方債務(wù)規(guī)模。所以，政府應(yīng)挖掘新的財政增收方式，可以引進民營資本參與地區(qū)大型項目建設(shè)。同時，不應(yīng)過度大搞建設(shè)推進城鎮(zhèn)化，需根據(jù)財政實力循序漸進。

參 考 文 獻

[1]謝穎琦.房價對地方債規(guī)模的影響分析——基于VAR模型的實證研究[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2019（7）：44-45.

[2]黃弘智.地方債規(guī)模與房地產(chǎn)價格關(guān)系及發(fā)債策略——以福建和北京數(shù)據(jù)為依據(jù)[J].福建建筑，2018（4）：145-148.

[3]江明.地方政府債務(wù)對商品房價格的影響[D].成都：西南財經(jīng)大學(xué)，2019.

[4]楊易偉，陸波.我國房價與地方政府債務(wù)相互影響機制[J].區(qū)域治理，2020（2）：219-222.