周康

柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有限公司 廣西 柳州 545001

1 房地產(chǎn)建筑企業(yè)成本控制的問題分析

1.1 項目成本管理認識存在誤區(qū)

項目實施階段的成本控制是直接關(guān)系到項目企業(yè)的效益水平，需要通過合理科學(xué)的總體部署和精細化組織實施來實現(xiàn)。項目成本控制的關(guān)鍵在施工環(huán)節(jié)，需要在中標(biāo)報價確定施工成本目標(biāo)范圍內(nèi)全員參與、全過程管控，而不是僅僅依靠成本控制人員制定的控制方案。工程管理人員只管施工進度，材料管理人員只管材料管理、材料的存儲和發(fā)放，安全管理人員只管安全，這從表面上做到了各司其職，但是成本控制任務(wù)卻未落到各個工作人員的工作責(zé)任中，很大可能導(dǎo)致各階段各環(huán)節(jié)成本費用超支。例如部分項目因工期延誤而趕工，盲目增加施工設(shè)備和工程人員，這就往往會造成人工費用的增加。有些技術(shù)員為了保證項目質(zhì)量而采用那些不太經(jīng)濟但技術(shù)可行的技術(shù)方案，就會增加更多的材料成本。由此看來，成本管控需要統(tǒng)籌整個實施管理過程，走出認識誤區(qū)，這樣才能夠做好整個項目的成本控制。

1.2 成本歸集對象不明確

成本歸集對象，是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中為歸集和分配費用而確定的費用承擔(dān)科目。合理確定成本歸集對象是房地產(chǎn)企業(yè)成本費用準(zhǔn)確核算的首要條件。在實際工作中，特別是遇到城市綜合體項目或小鎮(zhèn)項目，各種對比參照要素種類繁多、內(nèi)容不盡相同。首先，產(chǎn)品業(yè)態(tài)類別多樣化，既有可售物業(yè)又有不可售物業(yè)，可售物業(yè)既有70年產(chǎn)權(quán)的多層、高層、別墅又有40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓、商鋪。其次，不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)之間單方成本相距甚遠，不具可比性。再次，開發(fā)節(jié)點不一致，不同產(chǎn)品開工建設(shè)與交付時間間隔跨度非常大。最后，不可售物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬不同，不可售物業(yè)既有開發(fā)公司持有又有全體業(yè)主持有。這些錯綜復(fù)雜的因素，導(dǎo)致很多沒有工程知識的財務(wù)人員無法明確成本歸集對象，從而造成項目成本核算混亂，收入與成本無法正確匹配。

1.3 財務(wù)成本管理方法不科學(xué)

部分房地產(chǎn)建筑企業(yè)所采用的成本核算方法比較單一，在核算的過程當(dāng)中存在不足和缺陷，無法準(zhǔn)確地對施工中的成本進行核算和預(yù)算，影響了財務(wù)分析、成本控制等功能的發(fā)揮，這在一定程度上會影響資金和資源的使用效率、影響施工計劃方案制定和決策的科學(xué)性；部分企業(yè)會計核算未合理運用現(xiàn)代化技術(shù)和工具，核算方法滯后，無法滿足當(dāng)前形勢下建筑企業(yè)施工中成本支出項目核算的要求。部分企業(yè)偏向于工程結(jié)束后才集中進行成本管理與分析，沒有將其與施工建設(shè)同步進行。在很多情況下，無法及時地收集、反饋、處理施工中相關(guān)方面的數(shù)據(jù)信息，很多支出項目存在的錯漏問題無法被及時發(fā)現(xiàn)和修正[1]。

2 房地產(chǎn)項目全過程成本控制與管理措施

2.1 確定合理的物資采購方式，選擇高素質(zhì)的施工團隊

在房地產(chǎn)項目實施過程中，鋼筋、水泥、混凝土等各類建設(shè)材料在整個施工造價費用占比較高，因此施工材料采購是整個成本控制的關(guān)鍵內(nèi)容。為此，建設(shè)材料要在公司本部進行集中采購，通過應(yīng)用集采的優(yōu)勢，提高公司在材料采購過程中的議價能力，最終在保質(zhì)保量的基礎(chǔ)上降低材料價格。在項目實施中，要在公司內(nèi)部選聘高素質(zhì)有經(jīng)驗的施工人才，使工程人員的專業(yè)能力與項目實施的要求匹配，從而合理制定施工方案和優(yōu)化施工組織模式，實現(xiàn)降本增效。同時，在與材料供應(yīng)商簽訂購銷合同、與勞務(wù)施工企業(yè)簽訂分包合同時，要合理確定采購和分包成本，分散轉(zhuǎn)移工程成本的不確定風(fēng)險因素，降低項目實施中的成本控制風(fēng)險。這樣既能促進分包隊伍自我施工管理水平提升，又能提高建筑企業(yè)運營管理的成本效益水平。

2.2 完善和優(yōu)化財務(wù)成本管理方法

建筑企業(yè)需要進一步完善和優(yōu)化財務(wù)成本管理方法，提高成本管理效率和效果。認真做好成本核算工作，以保證各項費用支出的合理性；根據(jù)具體工程施工建設(shè)的需要，科學(xué)合理編制預(yù)算方案，并對預(yù)算的執(zhí)行和實施進行監(jiān)督和控制，將成本費用控制在合理的預(yù)算范圍之內(nèi)；積極推進管理會計工作的開展和實施，有效發(fā)揮財務(wù)分析作用，進而為科學(xué)決策提供依據(jù)；積極推進信息化建設(shè)與應(yīng)用，構(gòu)建高效完善的項目財務(wù)成本管理信息系統(tǒng)，在該系統(tǒng)內(nèi)實現(xiàn)施工建設(shè)事前、事中、事后全過程、動態(tài)實時管控，以便及時發(fā)現(xiàn)和解決項目成本支出中的問題。

2.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算制度

房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計和稅法對成本核算的基本要求，并結(jié)合企業(yè)自身情況以及項目特點和開發(fā)節(jié)奏，制定企業(yè)成本核算制度，規(guī)范成本核算口徑，做到成本核算工作有據(jù)可依。同時，合理配置成本核算與成本管理人員，建立一套科學(xué)完整的成本核算與管理體系，做好事前編制預(yù)算、事中分析控制、事后總結(jié)考核的全過程成本管理，在交付時準(zhǔn)確做好成本預(yù)提。

2.4 運用信息化手段提升項目成本管理水平

在企業(yè)內(nèi)部，通過構(gòu)建多層次全維度信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部工程管理的三大目標(biāo)控制，推動項目成本全過程動態(tài)化管理，從而有效實現(xiàn)降低運營成本的目標(biāo)。例如，在企業(yè)內(nèi)部通過引入項目成本編碼方式，來實現(xiàn)對各個施工項目子環(huán)節(jié)的管控，從而幫助財管人員提高成本的歸集和核算效率。根據(jù)項目成本費用構(gòu)成和成本費用不同屬性，賦予施工各個環(huán)節(jié)成本內(nèi)容的不同數(shù)字代碼，并由企業(yè)統(tǒng)一編制發(fā)布執(zhí)行[2]。

3 結(jié)束語

對于房地產(chǎn)建筑企業(yè)而言，為保證自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須要在項目實施建設(shè)過程中，有效控制項目成本，從而保證自身經(jīng)濟效益的提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要針對成本控制的重點內(nèi)容進行有效確認，并通過完善成本管理的體系制度、提升施工管理人員水平以及信息化成本管理水平等措施來推進各項成本管理工作落到實處，從而有效促進房地產(chǎn)建筑企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。