陳凱祥

[摘 要]閑置房屋土地資產(chǎn)是固定資產(chǎn)的重要組成部分，也是國有資產(chǎn)的重要內(nèi)容。為強(qiáng)化國有資產(chǎn)管理水平，相關(guān)單位應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃與市場需求對閑置房產(chǎn)進(jìn)行劃轉(zhuǎn)及管理，提高政府對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源及市場的調(diào)控能力，通過管理盤活一些土地資產(chǎn)來改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，為政府形象樹立起到積極影響。基于此，文章將探討國有閑置房屋土地資產(chǎn)的規(guī)范化管理與盤活。

[關(guān)鍵詞]國有閑置房屋土地資產(chǎn);規(guī)范化管理;土地用途

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.109

隨著近年來國家經(jīng)濟(jì)政策的變化以及各類產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致許多用來經(jīng)營的房屋土地資產(chǎn)被閑置，不再用于服務(wù)原有經(jīng)營任務(wù)。近年來房產(chǎn)市場變化較快，土地資源的價(jià)值也在不斷上漲，其稀缺性也相應(yīng)隨之增長。因此政府相關(guān)單位更應(yīng)提高對其處置的規(guī)范性，通過明確隸屬關(guān)系、做好交接審查等多種方式提高管理專業(yè)度與資源利用率。

1 規(guī)范化管理閑置房屋土地資產(chǎn)

1.1 明確土地資產(chǎn)隸屬關(guān)系

由于我國早期對于一些國有企業(yè)提供相應(yīng)的幫扶政策，因此使其可以借助政策優(yōu)惠低價(jià)獲取一些土地，并對其進(jìn)行開發(fā)利用。但一些企業(yè)在得到土地資源后，并沒有對其進(jìn)行妥善利用，導(dǎo)致出現(xiàn)了資源配置不合理的情況，無形中降低了資產(chǎn)使用價(jià)值。這期間一些企業(yè)私下進(jìn)行資產(chǎn)盤活，將房產(chǎn)資源倒賣或轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或個(gè)人，形成權(quán)屬不清的問題，而且在土地房產(chǎn)交付過程中沒有按照規(guī)范流程進(jìn)行處理，也會(huì)使權(quán)屬不清問題進(jìn)一步加重。因此要想提高對閑置房產(chǎn)管理的規(guī)范性及專業(yè)度，就要在管理初期做好權(quán)屬厘清工作。通過多次探尋查訪，了解清楚土地、房屋的權(quán)屬證件是否合理正規(guī)，如是否存在權(quán)利人不統(tǒng)一或變更權(quán)署名滯后的情況，通過歸檔總結(jié)相似問題統(tǒng)一進(jìn)行解決，并單獨(dú)處理特殊問題。在此基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的管理制度，規(guī)范企業(yè)產(chǎn)權(quán)交接管理制度，及時(shí)進(jìn)行上報(bào)，為后期管理打好基礎(chǔ)。[1]

1.2 進(jìn)行資產(chǎn)專業(yè)管理

第一，相關(guān)政府部門應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際閑置資產(chǎn)情況，建立相應(yīng)的資產(chǎn)管理信息庫：①成立專項(xiàng)處理小組做好信息資料的收集工作。小組成員應(yīng)先到實(shí)際地點(diǎn)進(jìn)行信息采證，如進(jìn)行實(shí)地勘測、拍照，查閱、復(fù)制與被調(diào)查房屋地產(chǎn)有關(guān)的信息資料。②在摸清資產(chǎn)信息狀況后，規(guī)整實(shí)物資料并建立電子檔案，進(jìn)行編碼整理，并隨時(shí)進(jìn)行資料補(bǔ)充。

第二，要結(jié)合資產(chǎn)情況，制定合理的處置預(yù)案。因?yàn)殚e置的房屋、土地資產(chǎn)其形成原因、具體使用情況、利用價(jià)值都各有不同，因此要針對實(shí)際資產(chǎn)制定科學(xué)合理的處理方案，做好“一項(xiàng)一策”的制度落實(shí)，如對應(yīng)要出租、轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，可依照其所處的地理段位、結(jié)構(gòu)狀況、增值潛力等信息定制科學(xué)有效的招租方案，對資產(chǎn)進(jìn)行盤活處理，并及時(shí)做好臺(tái)賬整理工作，更新處理進(jìn)度，明確責(zé)任，提高處理人員的責(zé)任意識(shí)與業(yè)務(wù)水平。[2]

另外還要提高小組工作的獨(dú)立性，縱向負(fù)責(zé)房屋資產(chǎn)的處理管理工作，盡量減少其與其他部門的工作交叉，減少權(quán)責(zé)不清的情況發(fā)生。定期開展工作總結(jié)會(huì)議，交流本時(shí)段內(nèi)的資產(chǎn)處理進(jìn)程，總結(jié)其中遇到的一些問題，商議更加妥善的處理方法，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，提高資產(chǎn)管理的規(guī)范性與專業(yè)性。[3]

1.3 規(guī)范交接工作

在確定好閑置房屋資產(chǎn)的形成原因后，政府部門應(yīng)與原資產(chǎn)管理人員做好資料交接工作，在交接時(shí)要確定對接的資料數(shù)據(jù)與實(shí)際資產(chǎn)情況相互符合，對接過程也要合乎相關(guān)法律規(guī)定，做到公開透明，步驟有序，防止公職人員假公濟(jì)私出現(xiàn)瞞報(bào)漏報(bào)的情況。交接成功后，相應(yīng)資料要做好復(fù)制備份與歸檔，并對一些原件及重要變更說明進(jìn)行進(jìn)一步保管，為后期處理打下基礎(chǔ)。

1.4 定期檢查資產(chǎn)賬目

政府部門人員在做好土地信息歸檔整理工作后，還應(yīng)對納入的資產(chǎn)實(shí)施定期檢查制度，派遣工作人員定期到實(shí)地檢查資產(chǎn)使用情況，防止出現(xiàn)非法占用或租賃的問題。對于老化破損的資產(chǎn)，也要依照處置方法開展相應(yīng)的修繕維護(hù)工作，并定期檢查修整進(jìn)度，盡量提高資產(chǎn)價(jià)值。[4]對一些轉(zhuǎn)租處理的資產(chǎn)，還應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)管理制度，通過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的審計(jì)管理，提高對資產(chǎn)運(yùn)營方的監(jiān)督力度，保護(hù)國有資產(chǎn)的完整性與保值性。

2 盤活閑置土地房屋資產(chǎn)的方法

政府部門在做好資產(chǎn)核算整理工作后，還應(yīng)總結(jié)在處理中遇到的一些權(quán)責(zé)不清問題，并依照處理辦法制定相應(yīng)制度，防止當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位經(jīng)營操作不當(dāng)，再次出現(xiàn)同樣的問題，提高管理難度。對于已經(jīng)回收成功的資產(chǎn)，也要依照其資產(chǎn)特點(diǎn)，找尋適宜的處理方案，提高管理效率。

2.1 出租、轉(zhuǎn)讓土地

第一，對于一些國有企業(yè)而言，在進(jìn)行土地資產(chǎn)盤活處理時(shí)，也要先對自身經(jīng)營狀況進(jìn)行評(píng)估，保證在資產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓后自身經(jīng)營活動(dòng)不會(huì)受到限制，在保證一定的資源利用率的同時(shí)，進(jìn)一步挖掘資產(chǎn)價(jià)值，開拓使用渠道，減少處理成本，提高利用價(jià)值。第二，依照國家規(guī)定，不同行業(yè)下的土地資產(chǎn)出讓、買賣、審批等工作內(nèi)容也有所不同，因此相關(guān)部門在進(jìn)行資產(chǎn)處理時(shí)，一定要結(jié)合相應(yīng)的法規(guī)進(jìn)行資產(chǎn)檢查、轉(zhuǎn)讓處理。[5]第三，對于需要出租的房產(chǎn)資源，要結(jié)合資產(chǎn)情況與相關(guān)產(chǎn)權(quán)法，按規(guī)定情況測算其出讓時(shí)間，如國家法律規(guī)定居民居住用地只有70年產(chǎn)權(quán)，而商業(yè)、娛樂、旅游等只有40年的用地權(quán)利。在制定出租方案時(shí)還要建立相應(yīng)的租賃資產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理制度，保障計(jì)劃有落實(shí)、租期不中斷、租金無延誤等管理?xiàng)l款，提高出租、轉(zhuǎn)讓成功率。

另外企業(yè)在進(jìn)行國有土地出讓時(shí)，要先上繳出讓金，再進(jìn)行自由處理，對于國家劃撥的土地，雖然可以無償處理，但在處理時(shí)也必須先進(jìn)行上報(bào)，經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后才能開展后期處理工作。

2.2 改變土地用途

除了上述提到的對出租轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行盤活外，相關(guān)部門及企事業(yè)單位還可通過合作經(jīng)營的方式，增加土地用途，提升土地價(jià)值。[6]

因?yàn)閷σ恍┢笫聵I(yè)單位而言，其可能會(huì)因?yàn)閱挝粌?nèi)部改制而產(chǎn)生相應(yīng)的閑置資產(chǎn)，與其經(jīng)營不當(dāng)無關(guān)，所以對于這類資產(chǎn)采用合作經(jīng)營的方式，更有利于提升土地價(jià)值，達(dá)到雙贏效果。如山東省淄博市政府將當(dāng)?shù)匾患覈衅髽I(yè)單位名下的幼兒園、職工活動(dòng)俱樂部等多處閑置資產(chǎn)進(jìn)行改造后，與當(dāng)?shù)仄渌ど唐髽I(yè)單位進(jìn)行合作形成了三位一體處置機(jī)制，對這些資產(chǎn)進(jìn)行了重新修整分配，達(dá)到了地盡其用的效果，在三方有效的監(jiān)管運(yùn)營下，逐漸走向良性發(fā)展的道路。[7]

另外對于一些工業(yè)國有企業(yè)而言，由于其建立時(shí)間較久，因此在建設(shè)過程中也積累了一部分非經(jīng)營性質(zhì)的資產(chǎn)，如泵房、排渣站等，這些閑置資源具有一定的特殊性，且與其主營業(yè)務(wù)有著一定聯(lián)系，在進(jìn)行資產(chǎn)盤活時(shí)，可以依照生產(chǎn)使用特點(diǎn)進(jìn)行改造，將其變成服務(wù)用房并與關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行合作，通過共同使用的方法，提高廠房利用率，增加經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 調(diào)整土地盤活創(chuàng)收方式

在進(jìn)行土地盤活時(shí)，第一，要提高對于其使用年限與使用權(quán)限的關(guān)注程度，對閑置房產(chǎn)土地及其附屬建筑部分定期進(jìn)行檢查評(píng)估，評(píng)估方面主要包括房屋的使用年限、使用狀況及相關(guān)設(shè)施的完好程度等，并按照相應(yīng)的使用規(guī)定進(jìn)行修繕與保養(yǎng)，從而提高房產(chǎn)資源的保值性。第二，要依照盤活計(jì)劃，對房屋空間、布局進(jìn)行調(diào)整，使其具有一定的改造針對性，利于輔助盤活計(jì)劃的完成，讓其一直處于較良好的使用狀態(tài)，相應(yīng)增加使用時(shí)間。第三，在開展盤活創(chuàng)收時(shí)，管理人員不能一味保持逐利心態(tài)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估與利用，不要評(píng)估過高或直接入股進(jìn)行合作，降低自生資產(chǎn)流失概率。

對于一些農(nóng)村閑置房產(chǎn)在進(jìn)行盤活處理時(shí)，可遵循以下四項(xiàng)原則：①靈活利用環(huán)境資源。相較于城市用房，農(nóng)村地區(qū)的閑置房產(chǎn)還具有一定的地理、環(huán)境優(yōu)勢，因此在盤活過程中，要鼓勵(lì)當(dāng)?shù)毓芾聿块T結(jié)合鄉(xiāng)村特色進(jìn)行開發(fā)利用，并與當(dāng)?shù)匾恍┨厣a(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，從而增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度，進(jìn)一步輔助開展扶貧工作。②要支持培養(yǎng)盤活主體。在符合國家相關(guān)法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，支持當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶采取自我經(jīng)營、入股、合作經(jīng)營等方式盤活當(dāng)?shù)氐拈e置房產(chǎn)資源，并鼓勵(lì)一些有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)給予扶持，有序參與到資產(chǎn)盤活活動(dòng)中，形成多方參與、共同創(chuàng)新的良好局面。如浙江臺(tái)州市人民政府為更好利用一些閑置農(nóng)村資產(chǎn)，出臺(tái)了相關(guān)促進(jìn)閑置農(nóng)房盤活利用的《意見》，對全市21190幢閑置房屋進(jìn)行了登記檢查，并聯(lián)合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)采用直接出租、委托出租、合作開發(fā)、回收開發(fā)四種方式對閑置資產(chǎn)進(jìn)行盤活，提高了對閑置資產(chǎn)的管理效率與管理質(zhì)量。③積極發(fā)揮示范帶頭作用。要做好閑置房產(chǎn)盤活利用的宣傳工作，選擇一批管理規(guī)范性強(qiáng)、村民積極性高的地區(qū)作為示范試點(diǎn)，有序的開展閑置房產(chǎn)盤活利用工作，結(jié)合產(chǎn)業(yè)特色開發(fā)農(nóng)村休閑、旅游項(xiàng)目形成家庭工廠、特色小鎮(zhèn)等盤活樣板，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)盤活效率。[8]④強(qiáng)化法治引導(dǎo)。建立相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行閑置房產(chǎn)盤活利用時(shí)要守好政策法規(guī)底線，相關(guān)部門不得違法、強(qiáng)制處理農(nóng)民閑置房產(chǎn)，還需加強(qiáng)管理監(jiān)督，保證盤活利用的農(nóng)村宅基地住宅不得被違規(guī)或變相轉(zhuǎn)讓、買賣，提高對其的管理質(zhì)量。

3 結(jié)論

自改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)增長速度較快，同時(shí)也推動(dòng)了一些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但一些產(chǎn)業(yè)由于自身管理不當(dāng)或在早期建設(shè)中存在一些短板，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中出現(xiàn)了各式各樣的問題，相應(yīng)增加了閑置資產(chǎn)數(shù)量，降低了土地價(jià)值與資源利用率。政府部門應(yīng)該提高對國有資產(chǎn)的利用管理效率，通過及時(shí)理順權(quán)屬關(guān)系，建立管理檔案，依照資產(chǎn)特點(diǎn)進(jìn)行盤活等多種方式加強(qiáng)管理的規(guī)范性與專業(yè)性。

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