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        基于業(yè)態(tài)視角的多個工業(yè)遺產(chǎn)再利用調(diào)查與啟示
        ——以江西省南昌市為例

        2021-03-31 14:06:41
        廣西城鎮(zhèn)建設(shè) 2021年9期
        關(guān)鍵詞:商鋪樟樹業(yè)態(tài)

        □ 章 敏

        工業(yè)遺產(chǎn)再利用是城市“去工業(yè)化”進程中對工業(yè)建筑遺產(chǎn)保護和功能轉(zhuǎn)換的有益嘗試。與保護一般古跡遺址不同,工業(yè)遺產(chǎn)的保護者和改造者需要通過合理地重新利用工業(yè)遺址的整體空間來實現(xiàn)其價值。業(yè)態(tài)的規(guī)劃和選擇在實現(xiàn)工業(yè)遺產(chǎn)的功能和價值中起到了重要作用。當(dāng)同一城市的多個工業(yè)遺產(chǎn)均需要進行價值提升、重塑形象時,多個工業(yè)遺產(chǎn)的綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和互補選擇顯得更為重要。

        1 ??文獻綜述

        1.1 工業(yè)遺產(chǎn)再利用的方式和途徑

        工業(yè)遺產(chǎn)再利用的方式和途徑是近些年國內(nèi)開發(fā)與保護工業(yè)遺產(chǎn)的重要議題之一。根據(jù)現(xiàn)有的研究成果,對工業(yè)遺產(chǎn)的保護與更新基本上是針對建筑遺產(chǎn)及其存在空間的再利用,主要改造成為保護性遺址或舊址公園、休閑性景觀公園、主題博物館或展示區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或現(xiàn)代藝術(shù)區(qū)以及基于多種模式的綜合性建筑群。綜觀全國城市工業(yè)遺產(chǎn)資源再利用情況,基本采用前四種模式,從經(jīng)濟收益的角度來看,主流是改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),但多種模式的綜合性改造再利用也正在廣泛嘗試探索。

        1.2 建筑遺產(chǎn)再利用中的業(yè)態(tài)研究

        “業(yè)態(tài)”一詞源于日本,通常是指“商業(yè)業(yè)態(tài)”,是指商業(yè)企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成不同的經(jīng)營形態(tài)[1]。在業(yè)態(tài)分類方面,沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),國內(nèi)業(yè)態(tài)劃分的標(biāo)準(zhǔn)主要為場所形態(tài)、組織形態(tài)、集聚形態(tài)、商品類型、服務(wù)類型等[2]。針對建筑遺產(chǎn)再利用的業(yè)態(tài)分類,大部分學(xué)者基本是依照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(GB/T 4754—2017)和《零售業(yè)態(tài)分類》(GB/T 18106—2004)等標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合行業(yè)類別、商業(yè)類別,根據(jù)具體的古鎮(zhèn)、歷史文化街區(qū)等建筑中具體的功能性質(zhì),即“賣什么”進行劃分,分類方法眾多,易出現(xiàn)重疊。在業(yè)態(tài)演變方面,國外的研究對象主要是零售業(yè);國內(nèi)學(xué)者的研究多以某個或多個歷史文化街區(qū)為例,研究其業(yè)態(tài)演變規(guī)律、結(jié)構(gòu)特征、業(yè)態(tài)影響因素等[3]。在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比方面,國內(nèi)外的研究基于豐富的數(shù)據(jù)分析,逐漸達成一定程度的共識,商業(yè)街區(qū)的零售類、餐飲類、休閑娛樂類和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)按5∶2∶2∶1配比。但隨著國內(nèi)商業(yè)新業(yè)態(tài)的興起,建筑遺產(chǎn)的區(qū)位特征和開發(fā)定位不同,業(yè)態(tài)配比也正在發(fā)生改變,在國內(nèi)新業(yè)態(tài)快速增長的背景下,工業(yè)遺產(chǎn)再利用的業(yè)態(tài)配比研究尚顯不足。

        2 ??研究設(shè)計

        2.1 典型案例選取

        本文選取南昌市工業(yè)遺產(chǎn)經(jīng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造的4個項目進行比較分析。其中“樟樹林文化生活公園”和“699文化創(chuàng)意園”均運營近十年,空置率一直較低,在業(yè)態(tài)中有標(biāo)桿性地位,兼具旅游、休閑、商務(wù)、展示等多種功能。

        同時,為體現(xiàn)業(yè)態(tài)和可持續(xù)經(jīng)營的影響因素,將目前空置率高、經(jīng)營較慘淡的“791藝術(shù)街區(qū)”和“南昌古玩城”兩個項目納入比較分析中,更利于發(fā)現(xiàn)其中規(guī)律。

        2.2 研究方法和思路

        本文通過對2018—2020年連續(xù)3年內(nèi)4個案例項目進行地毯式業(yè)態(tài)調(diào)查,比較分析它們的商鋪建筑規(guī)模、業(yè)態(tài)定位和選擇、業(yè)態(tài)分區(qū)和動線,并從時間維度觀察它們的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例和變遷,從而進一步探討業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的影響因素、業(yè)態(tài)與工業(yè)遺產(chǎn)再利用之間的關(guān)系。

        3 ??案例分析和探討

        3.1 業(yè)態(tài)規(guī)模

        通過比較4個案例的基本指標(biāo)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn):(1)4個案例的商鋪建筑面積相近,但南昌古玩城的商鋪數(shù)量卻遠遠大于另外三者,平均單鋪面積偏小,小面積的商鋪偏多,增加了招商難度。(2)樟樹林文化生活公園的商鋪建筑面積大于699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,但商鋪數(shù)量卻少于699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,平均單鋪面積大204m2,單鋪面積的規(guī)模大小直接影響業(yè)態(tài)招商的數(shù)量和業(yè)態(tài)選擇。(3)樟樹林文化生活公園和699文化創(chuàng)意園這兩個成功案例均有一定數(shù)量的公共建筑設(shè)施,其中699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的公共建筑設(shè)施的面積占總建筑面積的一半以上,為園區(qū)開展公共活動和商演活動提供了更多的空間。

        3.2 業(yè)態(tài)定位和選擇

        (1)樟樹林文化生活公園更為偏向于旅游和日常休閑功能,定位方向為江西首個集工業(yè)遺產(chǎn)旅游、綠色生態(tài)旅游、創(chuàng)意文化旅游于一體的創(chuàng)意商業(yè)公園;而699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位更為綜合,即文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的綜合聚集區(qū),涵蓋文化創(chuàng)意設(shè)計、企業(yè)辦公、影視音樂制作、文教培訓(xùn)、餐飲、健身等生活休閑多個方面。因兩者都定位有旅游功能,均先后獲批國家AAA級旅游景區(qū)。(2)791藝術(shù)街區(qū)雖然有眾多雕塑藝術(shù)品分布于各個公共空間,但其定位為陶瓷、書畫等藝術(shù)品欣賞和交易市場;南昌古玩城定位為古玩交易類市場。兩者都缺乏旅游功能,休閑功能也偏弱,面向的消費群體較為狹窄。

        3.3 業(yè)態(tài)分區(qū)和動線

        通過對比案例的規(guī)劃方案和動線分布,可以發(fā)現(xiàn):(1)樟樹林文化生活公園整體規(guī)劃類似開放式購物中心,沒有具體的業(yè)態(tài)分區(qū),依托東北角大面積的主力店和次主力店帶動人流,因出入口較多使得人流動線較多且非循環(huán),易造成人流分散離去。(2)699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分為四個業(yè)態(tài)分區(qū),三個區(qū)均為商務(wù)區(qū),一個區(qū)為商業(yè)區(qū),僅有兩個出入口,沿東、西向兩條主次干道分布的是創(chuàng)意辦公類業(yè)態(tài),特色商業(yè)配套則圍繞中心花園排布,保證了人流的聚集。(3)791藝術(shù)街區(qū)因隸屬于住宅1樓的社區(qū)底商,呈倒“T”形分布,布局簡單,人流動線單一。(4)南昌古玩城商鋪建筑面積較大,由3棟3層的商業(yè)樓、一條商業(yè)街、一個文化廣場和生活區(qū)配套組成,因主要是商業(yè)零售,并沒有做業(yè)態(tài)分區(qū),人流、物流動線比較雜亂。

        3.4 業(yè)態(tài)比例和變遷

        經(jīng)過連續(xù)3年的實地調(diào)查和商鋪“摸排”發(fā)現(xiàn):(1)零售類業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量和面積逐年減少。比如,相較于2018年,2020年樟樹林文化生活公園整體零售類業(yè)態(tài)面積減少268m2,其中文創(chuàng)產(chǎn)品和服飾店鋪減少尤為明顯,699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也有類似現(xiàn)象;791藝術(shù)街區(qū)原本以文創(chuàng)產(chǎn)品零售為主,現(xiàn)此類店鋪基本處于關(guān)閉或半歇業(yè)狀態(tài);南昌古玩城內(nèi)古玩零售類店鋪也多處在半歇業(yè)中。(2)餐飲類店鋪數(shù)量和面積維持穩(wěn)定。在樟樹林文化生活公園和791藝術(shù)街區(qū)的店鋪中,80%以上的餐飲類店鋪的經(jīng)營時間超過3年,而甜品類店鋪的數(shù)量和面積略有增加。(3)居民服務(wù)類店鋪數(shù)量和面積逐年增長。如791藝術(shù)街區(qū)內(nèi)的店鋪目前大多改造成為超市、便利店等;樟樹林文化生活公園和791藝術(shù)街區(qū)中婚紗攝影類、教育培訓(xùn)類店鋪的數(shù)量和面積均在3年中有所增加。(4)辦公類店鋪數(shù)量和面積亦逐年增長,其中包含廣告?zhèn)髅筋悺⒂耙曨?、文化傳播類、科技類和電商類等類型的辦公企業(yè)。

        4 ??結(jié)語

        通過追蹤調(diào)查與分析,可以得出以下啟示。

        (1)產(chǎn)權(quán)歸屬是影響園區(qū)運營的首要因素。運營者若擁有整體建筑的產(chǎn)權(quán)更有利于整體運營、合理分配業(yè)態(tài)類型,統(tǒng)一經(jīng)營風(fēng)格、統(tǒng)一對外宣傳,兼顧各方利益。反之,若產(chǎn)權(quán)分散,小業(yè)主招商難度大,易出現(xiàn)空置現(xiàn)象,各自為政。

        (2)業(yè)態(tài)選擇是支撐園區(qū)繁榮的前置因素。業(yè)態(tài)形式多種多樣,如何有機地整合白天與夜間、工作日與周末的人流、車流和物流,做到分時有序地合理利用空間,平衡功能應(yīng)用和業(yè)態(tài)聚集之間的關(guān)系極為重要。

        (3)戶型設(shè)計是吸引業(yè)態(tài)入駐的必要條件。建筑設(shè)計的功能、室內(nèi)面積應(yīng)與所選擇的業(yè)態(tài)相匹配,如規(guī)劃有餐飲類業(yè)態(tài),尤其是中餐類,就應(yīng)配合設(shè)計有煙道、燃氣管道等,避免因設(shè)計的缺陷而造成擬招商的業(yè)態(tài)無法實際入駐。

        (4)運營水平是保障園區(qū)收益的重要因素。商業(yè)業(yè)態(tài)的運營分為業(yè)態(tài)入駐前的招商運營和入駐后的整體運營,招商要養(yǎng)商,運營商需要從全局整體的角度出發(fā),做好園區(qū)的營銷推廣,切實考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)的生存發(fā)展空間,忌只看重租金的漲幅而忽視園區(qū)的長期可持續(xù)發(fā)展。

        (5)交通動線是園區(qū)收益的重要條件。外部交通的可達性和便利性是確保園區(qū)業(yè)態(tài)入駐的前提,而內(nèi)部交通環(huán)境的合理性對于“導(dǎo)客”和“留客”極為重要。合理的人流、物流動線設(shè)計和功能分區(qū)不僅有利于商家聚集人氣,還有利于營造各類商業(yè)氛圍、文化場景。改造者和設(shè)計者既要避免“寬街無鬧市”,也要做好消防疏散的設(shè)置。

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