林華鵬 （中鐵海峽建設(shè)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361021）

在城市運(yùn)行及發(fā)展中，片區(qū)開發(fā)作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是國家或是地區(qū)吸引外部因素、促進(jìn)自身發(fā)展所形成的特殊性、靈活性經(jīng)濟(jì)政策。但是，在實(shí)際的城市片區(qū)開發(fā)中，受到投資金額大、施工周期長的特點(diǎn)，項(xiàng)目管理中往往存在著投融資方案不合理的問題，嚴(yán)重影響城市片區(qū)資源開發(fā)及利用效果，無法滿足城市的穩(wěn)步運(yùn)行及持續(xù)發(fā)展需求。因此，在現(xiàn)代城市化發(fā)展中，需要將片區(qū)開發(fā)投融資作為基礎(chǔ)，通過總體規(guī)劃目標(biāo)、詳細(xì)內(nèi)容的控制等，落實(shí)可行性的研究方案，展現(xiàn)片區(qū)資源整合的價(jià)值，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供支持。

1 片區(qū)開發(fā)

1.1 片區(qū)開發(fā)內(nèi)容

對于片區(qū)開發(fā)而言，主要是指區(qū)域系統(tǒng)規(guī)劃的編制內(nèi)容，通過區(qū)域運(yùn)營管理、投融資管理、區(qū)域招商等內(nèi)容分析形成的項(xiàng)目開發(fā)機(jī)制。在投資建設(shè)角度中分析，片區(qū)開發(fā)主要包括土地整理（儲(chǔ)備）、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套公建等，基本的適用范圍包括：第一，城建改造；第二，扶貧開發(fā)；第三，新城建設(shè)；第四，旅游資源開發(fā)；第五，綜合體、區(qū)域開展的TOD模式；第六，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)[1]。

1.2 城市片區(qū)開發(fā)模式

結(jié)合時(shí)代的發(fā)展特點(diǎn)，在城市建設(shè)及發(fā)展中，按照開發(fā)主體的差異性，城市片區(qū)開發(fā)模式主要分為：第一，政府獨(dú)資型，對于這種模式，主要是指政府通過國有獨(dú)資的開發(fā)公司，政府可以很好地控制這種項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，避免政府效益受到損失，但是，會(huì)增加政府財(cái)政壓力及政府負(fù)債率。第二，合資型，主要是指政府在引入外部資金，與政府方授權(quán)的國有企業(yè)合資成立SPV 公司，并以公司名義開發(fā)全新的投資項(xiàng)目，之后按照特定的比例進(jìn)行利益分成。第三，完全外包型。政府將區(qū)域開發(fā)任務(wù)交給第三方，并在土地資源配置、區(qū)域開發(fā)中給予企業(yè)一定的補(bǔ)償，緩解政府資金壓力。第四，混合型。政府將部分項(xiàng)目交給第三方，政府部門主要控制重大項(xiàng)目，混合上述三種模式。這種模式即可以在緩解政府財(cái)政壓力的同時(shí)提高政府掌握項(xiàng)目開發(fā)的能力。

2 城市片區(qū)開發(fā)中投融資面臨的問題

2.1 內(nèi)容界定不明確

根據(jù)城市片區(qū)開發(fā)情況，在投融資的項(xiàng)目管理中，存在著內(nèi)容界定不明確的問題。以新城片區(qū)開發(fā)為例，由于該項(xiàng)目本身存在著復(fù)雜性的問題，在項(xiàng)目前提投資階段，政府部門只是對片區(qū)的發(fā)展概念、目標(biāo)進(jìn)行分析，缺少對項(xiàng)目的具體規(guī)劃，部分項(xiàng)目在執(zhí)行之后面臨資金資源不足的問題，從而給片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的管理帶來限制。而且，在項(xiàng)目執(zhí)行階段，存在著項(xiàng)目運(yùn)營服務(wù)、責(zé)任追究難度大的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)營出現(xiàn)了權(quán)責(zé)劃分難度大的問題，降低城市片區(qū)開發(fā)中投融資的管理效果[2]。

2.2 供應(yīng)商經(jīng)驗(yàn)不足

結(jié)合城市片區(qū)開發(fā)特點(diǎn)，部分供應(yīng)商存在著重建設(shè)、輕運(yùn)營的問題，使部分項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展流于形式，無法充分發(fā)揮項(xiàng)目引導(dǎo)的優(yōu)勢，為城市片區(qū)開發(fā)中的投融資管理帶來限制。因此，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，為了發(fā)揮城市片區(qū)開發(fā)中投融資優(yōu)勢，在項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營管理中，政府部門要充分發(fā)揮自身職能，通過資格審查、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)以及社會(huì)資本的分析，構(gòu)建完善性的投融資管理方案，滿足片區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及可持續(xù)發(fā)展需求。

3 城市片區(qū)開發(fā)的投融資框架設(shè)計(jì)

3.1 定位分析

在城市建設(shè)及發(fā)展中，片區(qū)開發(fā)中需要結(jié)合區(qū)域的運(yùn)行特點(diǎn)，構(gòu)建綜合性的開發(fā)方案，并在投融資項(xiàng)目規(guī)劃中，對城市片區(qū)進(jìn)行全方位了解，通過科學(xué)業(yè)態(tài)比例的設(shè)計(jì)，構(gòu)建精準(zhǔn)化的財(cái)務(wù)預(yù)算方案，為之后的項(xiàng)目執(zhí)行及投融資管理提供數(shù)據(jù)支持。

3.2 細(xì)化投融資指導(dǎo)策略

結(jié)合城市片區(qū)開發(fā)特點(diǎn)，在投融資的指導(dǎo)策略完善中需要做到：第一，明確滾動(dòng)開發(fā)機(jī)制。通過對城市運(yùn)行及發(fā)展?fàn)顩r的分析，在城市片區(qū)項(xiàng)目確定中，需要設(shè)定開發(fā)時(shí)序。如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，為了保證資金的快速回籠，需要確定最小的資金投入方案，通過滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，為資源的整理以及項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支持。第二，聯(lián)動(dòng)開發(fā)。對于聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式，主要是在城市片區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)中，通過各項(xiàng)資源的整合、聯(lián)動(dòng)方案的確定等，根據(jù)不同區(qū)域的特點(diǎn)，發(fā)揮特色化的項(xiàng)目優(yōu)勢，為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供保障[3]。

3.3 編制項(xiàng)目流程

通過對城市片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的分析，在投融資項(xiàng)目規(guī)劃中，相關(guān)部門需要結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備，如，在實(shí)際的項(xiàng)目規(guī)劃中，要設(shè)定總體目標(biāo)，并通過市場需求、價(jià)格數(shù)據(jù)以及融資渠道的設(shè)定，構(gòu)建完善性的項(xiàng)目執(zhí)行流程，避免后續(xù)工作中出現(xiàn)城市片區(qū)開發(fā)不足的問題。

3.4 明確運(yùn)作模式

根據(jù)城市片區(qū)的發(fā)展模式，在投融資中為了降低風(fēng)險(xiǎn)，提高融資的整體效率，相關(guān)部門需要結(jié)合時(shí)代的發(fā)展，根據(jù)項(xiàng)目的需求構(gòu)建如BOT、BOOT、BOO、ROT、O&M等運(yùn)作模式，保證各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在政府的支持中，以公司作為載體，完善投融資管理方案，以保證各項(xiàng)工序的穩(wěn)步進(jìn)行[4]。

4 城市片區(qū)開發(fā)的投融資策略

4.1 明確投融資規(guī)劃方案

在城市建設(shè)及發(fā)展中，為了充分保證城市片區(qū)開發(fā)投融資的有效性，需要明確投融資規(guī)劃方案：第一，劃分投融資邊界。根據(jù)城市建設(shè)及發(fā)展特點(diǎn)，在片區(qū)開發(fā)中，需要明確分工及邊界，通過項(xiàng)目開發(fā)類型、項(xiàng)目內(nèi)容的確定、投資主體的分析等，在政府部門的引導(dǎo)下，構(gòu)建投資模式，并在資源補(bǔ)償或財(cái)政補(bǔ)償?shù)那闆r下，減少直接的資金投入，實(shí)現(xiàn)城市片區(qū)開發(fā)中投融資管理的有效性。第二，進(jìn)行地方財(cái)力的科學(xué)評估。結(jié)合PPP 項(xiàng)目的特點(diǎn)，在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施中，需要結(jié)合地方財(cái)政承受能力，對片區(qū)實(shí)際狀況進(jìn)行評估，避免評估方式狹隘以及流于形式問題的出現(xiàn)，充分滿足資源使用需求，展現(xiàn)投融資在城市片區(qū)開發(fā)中的有效性。第三，投入產(chǎn)出的項(xiàng)目分析。根據(jù)項(xiàng)目資源的開發(fā)特點(diǎn)，在片區(qū)資源開發(fā)中，應(yīng)該將市場化的項(xiàng)目建設(shè)作為重點(diǎn)，通過優(yōu)惠性政策補(bǔ)償方案的落實(shí)，完善產(chǎn)業(yè)運(yùn)行模式，政府部門通過優(yōu)惠政策的落實(shí)，為企業(yè)營造公平性的市場環(huán)境[5]。

4.2 細(xì)化土地資源開發(fā)機(jī)制

根據(jù)城市片區(qū)開發(fā)的投融資特點(diǎn)，在片區(qū)資源開發(fā)中，需要將土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)作為重點(diǎn)，根據(jù)片區(qū)資金平衡以及資金循環(huán)的使用狀況，進(jìn)行預(yù)期收益以及稅收融資，保證土地資源的使用效率，為片區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)提供支持。由于城市片區(qū)開發(fā)作為一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)，在具體的資源開發(fā)以及資源利用中，會(huì)受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及區(qū)域情況的影響，所以，在具體的項(xiàng)目落實(shí)中，需要將土地資源開發(fā)作為重點(diǎn)，通過片區(qū)整體規(guī)劃、開發(fā)思路、土地獲取及供應(yīng)計(jì)劃的分析，預(yù)測土地讓出條件，并對土地的使用價(jià)值進(jìn)行評估，充分滿足土地資源的使用及利用需求，展現(xiàn)土地資源的使用高價(jià)值，為片區(qū)資源的管理以及行業(yè)的發(fā)展提供支持，同時(shí)避免土地資源盲目開發(fā)問題的出現(xiàn)[6]。

4.3 構(gòu)建資金平衡處理方案

結(jié)合城市片區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)，在投融資管理中，需要將資金平衡處理作為重點(diǎn)，通過資金平衡方案的構(gòu)建，使各項(xiàng)工作得到合理規(guī)劃。一般情況下，在資金平衡處理方案構(gòu)建中需要做到：第一，資金平衡作為公益性項(xiàng)目中的重點(diǎn)，在具體使用中，需要明確公益性的項(xiàng)目管理費(fèi)杠桿，通過項(xiàng)目投入、產(chǎn)出資金平衡的處理，提高產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，在片區(qū)開發(fā)中，要以文化體育場館等公益項(xiàng)目作為投資主體，通過資產(chǎn)投入、運(yùn)營管理方案的確定等，加強(qiáng)各項(xiàng)資源的平衡處理，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)明確公益性項(xiàng)目資金來源，滿足社會(huì)效益以及企業(yè)效益需求，從而實(shí)現(xiàn)片區(qū)開發(fā)中投融資的管理需求。

4.4 完善片區(qū)投融資規(guī)劃措施

在城市片區(qū)開發(fā)中，項(xiàng)目建設(shè)中的資源需求量大、投資回報(bào)周期較長，為了避免整個(gè)過程中出現(xiàn)資金管理不完善的問題，應(yīng)該將片區(qū)資源開發(fā)作為重點(diǎn)，通過投融資的項(xiàng)目規(guī)劃，制定針對性的保障機(jī)制：第一，片區(qū)開發(fā)的主體是政府主體意識的延伸，在實(shí)際的資源管理中，會(huì)遇到土地價(jià)格與基礎(chǔ)設(shè)施成本價(jià)格相互背離的問題，為了更好地解決上述問題，在城市片區(qū)開發(fā)中，應(yīng)該將投融資管理作為重點(diǎn)，通過上級政府、政策支持的內(nèi)容確定，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行項(xiàng)目的邏輯性，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競爭效率。第二，在清晰性的投融資規(guī)劃中，城府部門要充分發(fā)揮自身的引導(dǎo)職能，通過片區(qū)建設(shè)、投融資平臺的建立等，構(gòu)建平等性的對話平臺，有效避免投融資項(xiàng)目規(guī)劃不合理的問題，提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)的核心競爭力[7]。

5 結(jié)束語

總而言之，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及持續(xù)發(fā)展的背景下，在城市片區(qū)資源開發(fā)中，需要將資源的整合、項(xiàng)目的管理以及方案的統(tǒng)籌作為重點(diǎn)，結(jié)合以往的區(qū)域發(fā)展情況，構(gòu)建完善性的城市片區(qū)開發(fā)方案，并通過各項(xiàng)資源管理方案的確定、資源利用機(jī)制的調(diào)整，保證片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的有效性，為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障。通常情況下，在城市片區(qū)開發(fā)的投融資中，需要改變單一性的管理方案，通過投融資方案的規(guī)劃、土地資源開發(fā)機(jī)制的確定、資金平衡處理方案的協(xié)調(diào)以及投融資保障方案的規(guī)劃等，保證各項(xiàng)工作的穩(wěn)步進(jìn)行，以滿足區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。