何 霞

(廣東省深圳市不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中心，廣東 深圳 518000)

目前國(guó)內(nèi)各地在土地房屋征收方面的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不相同，而房屋所有人在利益需求方面也會(huì)受到法律制度不完善制約影響，因此說(shuō)目前土地房屋征收工作推進(jìn)并不順利，還依然存在諸多土地問(wèn)題與社會(huì)問(wèn)題。本文深入研究土地房屋征收工作困境問(wèn)題，并思考其征收工作具體策略是非常有必要的。

1 當(dāng)前土地房屋征收的現(xiàn)狀分析

當(dāng)前土地房屋征收的主要特點(diǎn)突出，其中涉及諸多技術(shù)性、政策性內(nèi)容。下文簡(jiǎn)單介紹三點(diǎn)。

首先，土地房屋的征收面積越來(lái)越大。伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化的逐步加速，二元經(jīng)濟(jì)壁壘被逐漸打破，對(duì)于建設(shè)用地的需求量越來(lái)越大。就以某直轄市(重慶市)為例，2019年全市建設(shè)用地征收土地面積達(dá)到30000畝左右，相比于過(guò)去5年增長(zhǎng)293%，其中涉及房屋拆遷面積達(dá)到2803809m2。(數(shù)據(jù)來(lái)源于2019年度重慶市市區(qū)土地房屋征收工作總結(jié)報(bào)告) 由此可見某直轄市土地房屋征收面積正在不斷擴(kuò)大，且這一擴(kuò)大態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)持續(xù)下去。

其次，地區(qū)各級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)代表了國(guó)家所具體行使的征收土地權(quán)限。按照憲法所賦予國(guó)家的土地征收權(quán)利來(lái)看，在我國(guó)土地征收主體固然是國(guó)家，而實(shí)際上，國(guó)家本身無(wú)法實(shí)際使用土地，在具體的征收過(guò)程中，各級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)會(huì)代表國(guó)家行使征收土地權(quán)限。

第三，國(guó)家土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)正在逐步趨向于統(tǒng)一。例如國(guó)家早在2011年所頒布的有關(guān)國(guó)家土地房屋征收的相關(guān)補(bǔ)償條例中就直接細(xì)化了相應(yīng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制度，更為房屋征收提供了相應(yīng)法律依據(jù)，它對(duì)某城市土地征收主體與程序進(jìn)行了相應(yīng)補(bǔ)償。

結(jié)合土地房屋征收的三點(diǎn)主要特征，可見目前我國(guó)在土地房屋征收發(fā)展層面上還是相當(dāng)快速的，其中涉及諸多政策與技術(shù)問(wèn)題，同時(shí)也為土地和房屋征收工作帶來(lái)了某些困境問(wèn)題，必須加以深入考量[1]。

2 當(dāng)前土地和房屋征收工作存在的困難和問(wèn)題

當(dāng)前土地和房屋征收工作存在諸多困境問(wèn)題，下面圍繞三點(diǎn)展開簡(jiǎn)單分析。

2.1 征收時(shí)相關(guān)工作人員執(zhí)行效率低

首先，在土地和房屋征收工作過(guò)程中存在征收時(shí)相關(guān)工作人員執(zhí)行效率偏低這一問(wèn)題，這主要是因?yàn)楸徽魇杖讼Ｍ麑⒄魇瞻仓霉ぷ髋c城市相關(guān)單位的相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系起來(lái)，這就直接導(dǎo)致了原單位相關(guān)利益糾紛瓜葛，征收工作流程出現(xiàn)混亂。正常來(lái)講，上級(jí)單位需要主持公道，在征收工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并商討解決。例如目前企業(yè)下崗職工所存在的企業(yè)改制遺留問(wèn)題必須加以注意，但實(shí)際上許多問(wèn)題并不符合國(guó)家及地方相關(guān)政策，這導(dǎo)致在征收過(guò)程中相關(guān)工作人員執(zhí)行效率低下，甚至由于政策不匹配導(dǎo)致征收工作組職權(quán)范圍越界。

2.2 觸動(dòng)被征收人的利益而出現(xiàn)抵觸

土地房屋被征收人的利益被觸動(dòng)而出現(xiàn)抵觸的情況目前非常常見，這是因?yàn)楸徽魇杖说募鹊美鎲适鶐?lái)的不安定感，其必然對(duì)征收工作產(chǎn)生嚴(yán)重的心理抵觸慣性。實(shí)際上，有的被征收人所在位置往往地理?xiàng)l件優(yōu)越，生活較為便利，有的甚至是家庭謀生的重要依托。不論是上學(xué)、就醫(yī)還是出行都非常方便，住房如果出租，租金也較高，這些都是被征收人原來(lái)住房和土地的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在將他們重新安置，要做好他們的動(dòng)員工作有較大難度。極少數(shù)人鼓動(dòng)被征收人抵制征收，制造不穩(wěn)定事件，他們之所以在重新安置過(guò)程中不愿離開原有環(huán)境，這主要原因是對(duì)安置環(huán)境的不熟悉或者不滿意以及對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此這也加大了土地征收動(dòng)員工作難度。這其中甚至出現(xiàn)了有人鼓動(dòng)被征收人抵制征收、刻意制造不穩(wěn)定事件的情況出現(xiàn)。

2.3 被征收人對(duì)協(xié)議補(bǔ)償仍存有疑慮

被征收人在認(rèn)定協(xié)議相關(guān)內(nèi)容過(guò)程中存在疑慮，也符合常理。他們的疑慮多出自于身份鑒定、自搭建筑認(rèn)定、補(bǔ)償比例以及過(guò)渡費(fèi)的支付及交樓時(shí)間等方面。舉例來(lái)說(shuō)，某些被征收人認(rèn)為自家所搭建的建筑主要是因?yàn)槲吹匠墙ú块T報(bào)批。這類自建屬于違法建筑，沒有權(quán)屬，不能補(bǔ)償，事實(shí)更是：建筑既沒有報(bào)批依據(jù)也沒有規(guī)劃批復(fù)的可能，征收時(shí)，考慮到某些特定歷史原因，被征收人對(duì)協(xié)議補(bǔ)償存在不同聲音，這就造成了部分規(guī)定出現(xiàn)了合情不合理的情理不統(tǒng)一情況[2]。

3 當(dāng)前土地房屋征收工作的有效策略

結(jié)合上述難題，本文認(rèn)為當(dāng)前土地房屋征收工作開展任重道遠(yuǎn)，需要解決的問(wèn)題非常之多，下文簡(jiǎn)單談五點(diǎn)建議。

3.1 充分發(fā)揮被征收人中黨員和基層干部的作用

首先，要充分發(fā)揮土地房屋被征收人以及黨員基層干部的主力作用，對(duì)本征收對(duì)象進(jìn)行合理選擇，基于較強(qiáng)理論與知識(shí)優(yōu)化調(diào)整政策法規(guī)，爭(zhēng)取讓基層干部更多學(xué)習(xí)相關(guān)政策法規(guī)，并建立較高威信威望。而在征收方案選擇方面，需保證黨員、基層干部更多學(xué)習(xí)掌握相關(guān)政策法規(guī)、理論知識(shí)，進(jìn)而贏得群眾信任。再者就是要成立征收監(jiān)督工作小組，在土地房屋征收工作過(guò)程中爭(zhēng)取解決某些歷史遺留問(wèn)題，同時(shí)在簽字協(xié)議中爭(zhēng)取能提出自身意見建議。在與征收組工作配合過(guò)程中激發(fā)所有工作人員、黨員干部使命感與責(zé)任感，達(dá)到事半功倍的良好工作效果。

3.2 應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)前期準(zhǔn)備和應(yīng)急建設(shè)的工作

需要在土地房屋征收工作前期做好大量準(zhǔn)備，做好權(quán)屬調(diào)查工作并落實(shí)到戶。例如，一方面，要專門建立培訓(xùn)班培訓(xùn)工作人員的專業(yè)業(yè)務(wù)能力，在前期準(zhǔn)備工作中未雨綢繆，強(qiáng)化一線工作組系統(tǒng)培訓(xùn)。另一方面，需要基于社會(huì)保險(xiǎn)、低保補(bǔ)助、工傷保險(xiǎn)等等深入學(xué)習(xí)培訓(xùn)社會(huì)保障知識(shí)，深入了解被征收對(duì)象的基本狀況。還有就是要建立征收土地房屋征收進(jìn)程評(píng)估機(jī)制，在突發(fā)事件來(lái)臨之后做到合理準(zhǔn)確評(píng)估，確保工作做細(xì)、做實(shí)、并在工作過(guò)程中時(shí)刻發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題、及時(shí)解決老問(wèn)題。

3.3 完善社會(huì)保障、就業(yè)扶持和統(tǒng)籌發(fā)展等措施

土地房屋征收工作需要努力完善社會(huì)保障，基于就業(yè)扶持政策統(tǒng)籌發(fā)展相關(guān)實(shí)踐措施，合理解決被征收人的未來(lái)生活后顧之憂，確保自覺支持政府相關(guān)征收工作。例如針對(duì)下崗的被征收人進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)，并在安置點(diǎn)培育就業(yè)崗位展開配套設(shè)施建設(shè)，為土地房屋征收工作知識(shí)拓展應(yīng)用創(chuàng)造有利空間條件。

3.4 認(rèn)真執(zhí)行《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例》

最后要認(rèn)真執(zhí)行貫徹《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例》，結(jié)合個(gè)別從事征收工作加強(qiáng)條例建設(shè)，優(yōu)化征收工作程序。如果換位思考，還需要參考結(jié)合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行比較，保證做到新條例遵循征收工作相關(guān)客觀規(guī)律，深度挖掘新條例中的本質(zhì)性內(nèi)容，做到觀念轉(zhuǎn)變優(yōu)化，克服各方畏懼心理，做到對(duì)新條例的活學(xué)活用，在征收工作上爭(zhēng)取再進(jìn)一步。目前，土地方征收工作中必須注重成本節(jié)約問(wèn)題，它所造成的社會(huì)負(fù)面影響可能無(wú)法挽回，因此土地房屋征收政策在財(cái)力允許的狀況下做到寧松勿緊，保證最大程度上節(jié)約成本支出。更為重要的是，政府方面必須贏得社會(huì)大眾民心，保證同時(shí)獲得上級(jí)部門與媒體好評(píng)。

3.5 做好房屋價(jià)值補(bǔ)償

要做好房屋價(jià)值補(bǔ)償，其中圍繞房屋本身價(jià)值、附屬物價(jià)值、占用范圍以及土地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償方面展開分析。以“附屬物”為例，需要對(duì)房屋及其附屬物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，根據(jù)土地使用權(quán)的余期、土地用途、被征收人土地投資開放狀況進(jìn)行分析，具體補(bǔ)償費(fèi)用要根據(jù)，被法律法規(guī)與政策允許的最大范圍內(nèi)，盡量補(bǔ)償損失被征收人。在征收房屋時(shí)，被征收房屋有選擇產(chǎn)權(quán)交換和貨幣補(bǔ)償?shù)?，一旦選擇產(chǎn)權(quán)交換，就必須要支付臨時(shí)安置費(fèi)；如果選擇了貨幣補(bǔ)償，一般就直接補(bǔ)償貨幣，不用支付臨時(shí)安置費(fèi)，所以一定要做房屋的價(jià)值評(píng)估等一系列工作，確保做好房屋價(jià)值補(bǔ)償做到公平公正。

4 結(jié) 語(yǔ)

就目前看來(lái)，我國(guó)土地房屋征收工作還面臨重重困難，若要切實(shí)解決問(wèn)題還必須積極遵循政策原則，合理優(yōu)化工作技術(shù)內(nèi)容，并處理好突發(fā)事件，突破政策規(guī)定狀況構(gòu)建良性機(jī)制，在政策、財(cái)力、人員三方允許的情況下科學(xué)合理化推進(jìn)土地房屋征收政策實(shí)施，做到萬(wàn)無(wú)一失。