1 問題的提出

城市的發(fā)展是一個(gè)通過不斷更新、改造來完成新陳代謝的過程。期間，“城市化”和“城市老化”是一對(duì)共生共存的客觀“載體”。隨著時(shí)間的推移，城市發(fā)展始終伴隨著與時(shí)俱進(jìn)的“城市更新”和“風(fēng)貌保護(hù)”問題；始終存在著新與舊的協(xié)調(diào)和平衡問題；始終離不開保護(hù)與發(fā)展的策略把控和怎樣面向未來的時(shí)空問題。

要保持城市與建筑的持續(xù)發(fā)展，從當(dāng)下我國(guó)的現(xiàn)狀看，全國(guó)大約存在17 萬個(gè)老舊城鎮(zhèn)居住小區(qū)需要更新改造，期間涉及近億常住居民的日常生活。一方面，隨著城市的發(fā)展，一些老舊小區(qū)的居住環(huán)境和原有住宅功能空間的定位與當(dāng)下居住者的生活需要和精神追求的適應(yīng)度正在漸行漸遠(yuǎn)；另一方面，我國(guó)大量一線城市在經(jīng)過幾十年高速發(fā)展之后，新增住宅開發(fā)用地的規(guī)模正在逐漸縮小，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是一線城市的房地市場(chǎng)，要求城市住宅開發(fā)建設(shè)由原來“大拆大建”式開發(fā)模式逐漸過渡到“盤活存量”的房地產(chǎn)開發(fā)模式上來。換言之，當(dāng)下的城市更新應(yīng)當(dāng)從過去慣用的急進(jìn)式“拆舊建新”的城市更新方式逐漸過渡到漸進(jìn)式“有機(jī)更新”開發(fā)模式上來。城市發(fā)展演進(jìn)的規(guī)律告訴我們，一般建筑的“物質(zhì)”生命往往長(zhǎng)于其“功能”壽命。這種現(xiàn)實(shí)狀況引出的城市現(xiàn)象，在北京、上海和廣州等一線城市的老舊小區(qū)和住宅建筑中表現(xiàn)得尤為明顯。針對(duì)這種城市建設(shè)發(fā)展現(xiàn)象，若一味采用拆舊建新的開發(fā)模式顯然容易產(chǎn)生有損或隔斷城市文脈延續(xù)的負(fù)面影響，容易使城市失去原有的個(gè)性特色和文脈延續(xù)。而采用順勢(shì)而為、多渠道的城市持續(xù)開發(fā)策略，如適度采用“可適性再利用”的城市更新開發(fā)模式，或許不失為一種對(duì)城市既存文脈和既有建筑行之有效的更新和保護(hù)開發(fā)模式之一（圖1）。

圖1 城市與建筑的持續(xù)發(fā)展

2 現(xiàn)狀概述

從政策層面看，貫徹“以人為本，讓住戶生活更方便、更舒心、更美好”，無疑是城市更新的主要追求目標(biāo)之一。落實(shí)到具體規(guī)劃和設(shè)計(jì)開發(fā)層面，如何科學(xué)合理地實(shí)現(xiàn)更新改造，怎樣充分利用寸土寸金的城市居住開發(fā)用地，怎樣用好和盤活原有城市居住建設(shè)用地和居住建筑的適時(shí)性問題，自然成為當(dāng)下政府、職能部門和開發(fā)建設(shè)者必須直面和審慎對(duì)待的問題。

以上海城市老舊住宅居住環(huán)境和居住建筑的存量保護(hù)和更新建設(shè)為例，可以發(fā)現(xiàn)上海城市更新面對(duì)的既有建筑主要可以分為以下三種類型：①有一定歷史和文化價(jià)值的建筑，如文物建筑和歷史性建筑等；②一些近現(xiàn)代歷史建筑或歷史地段建筑，如上海外灘的沿街建筑，老上海特有的石庫(kù)門建筑和一些其他上海租界建筑等。其中，部分建筑雖無特殊歷史價(jià)值，但是對(duì)城市風(fēng)貌和城市居住建筑的文脈傳承和延續(xù)卻能產(chǎn)生重要的影響；③大量建造或經(jīng)過改造的一般既有建筑，如蘇州河兩岸的原有建筑和老上海一些原有的車站、碼頭、廠房、庫(kù)房及居住建筑等。

分析當(dāng)下上海城市建設(shè)和更新發(fā)展中需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題，可以歸納為以下幾個(gè)主要方面：①土地資源緊缺、土地結(jié)構(gòu)不夠合理、工業(yè)用地過大、公共服務(wù)設(shè)施用地和城市綠化環(huán)境用地比例偏小等問題；②城市人口密度過大、城市人口老齡化程度偏高、人口結(jié)構(gòu)配置不夠理想等問題；③城市居住環(huán)境和居住品質(zhì)的適時(shí)發(fā)展與品質(zhì)提升問題；④城市居住用地和居住建筑在開發(fā)與保護(hù)方面怎樣做好文脈保護(hù)、傳承與發(fā)展相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展問題等（圖2）。而由此引出的當(dāng)下需要及時(shí)厘清和破解的政策、管理和操作方面的主要問題則可以歸納為：①怎樣加大城市更新改造資金籌集的力度問題；②怎樣擴(kuò)大融資機(jī)制的多元、多樣化途徑問題；③地方政府和管理部門怎樣加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度和強(qiáng)化更新改造組織機(jī)構(gòu)建設(shè)的問題；④怎樣更好地提高居住者參與城市更新和風(fēng)貌保護(hù)的參與度問題；⑤怎樣在城市更新改造中采用因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)地合理操作問題；⑥怎樣同步確定更新改造的管理模式及怎樣確定城市更新改造后續(xù)管理的機(jī)制和完善管理的方略等問題。

3 概念梳理

圖2 保護(hù)與更新的和諧發(fā)展

所有這些諸如此類的問題，一方面，限制和制約了城市居住環(huán)境和居住建筑的適時(shí)更新；另一方面，也從一個(gè)側(cè)面提出了政策層面、控制層面和操作層面當(dāng)下需要正視和厘清的一些概念問題。

3.1 可持續(xù)發(fā)展

所謂“可持續(xù)發(fā)展”，其實(shí)是對(duì)某種發(fā)展戰(zhàn)略的表述?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)涵主要可以拆分為以下四個(gè)層面：①可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值觀，即尊重人與自然和諧共存的價(jià)值觀；②可持續(xù)發(fā)展的人本觀，即怎樣由“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一”轉(zhuǎn)向“以人為中心”的人本觀；③可持續(xù)發(fā)展的資源觀，即主要走資源節(jié)約型道路的一種資源觀；④可持續(xù)發(fā)展的法制觀，即建立有法可尋、有法可依的一種持續(xù)發(fā)展的法制觀。

3.2 城市更新

所謂“城市更新”，其目標(biāo)追求的重心在“更新”上。其側(cè)重面是在新形勢(shì)下賦予城市發(fā)展新的動(dòng)力，重在體現(xiàn)當(dāng)代的價(jià)值。而“風(fēng)貌保護(hù)”，其中心工作是圍繞強(qiáng)化城市更新中怎樣傳承城市的歷史積淀、凸顯城市的文脈延續(xù)；在城市更新的同時(shí)怎樣注重更新的質(zhì)量，既體現(xiàn)當(dāng)代的價(jià)值、又協(xié)調(diào)好新與舊的平衡和文脈傳承的問題。對(duì)像上海這樣的城市老舊住宅居住環(huán)境和居住建筑的城市更新和風(fēng)貌保護(hù)，主要體現(xiàn)在：怎樣更好地體現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)的、動(dòng)態(tài)的城市發(fā)展規(guī)律；怎樣兼顧當(dāng)代的需求、當(dāng)代的價(jià)值以及未來的發(fā)展需求等問題；怎樣厘清不同思路和觀念的含義和目標(biāo)追求；怎樣把握好城市更新和風(fēng)貌保護(hù)的發(fā)展策略等問題（圖3）。

3.3 創(chuàng)新發(fā)展

圖3 建筑文脈的保護(hù)與傳承

創(chuàng)新發(fā)展是城市建設(shè)永恒的主題。當(dāng)下，在我國(guó)諸多城市開發(fā)建設(shè)的主基調(diào)已經(jīng)從原先的拆舊建新的開發(fā)模式轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式，用與時(shí)俱進(jìn)和可持續(xù)發(fā)展的理念來應(yīng)對(duì)城市“增量”住宅的更新和開發(fā)建設(shè)問題。期間舊區(qū)更新和新區(qū)開發(fā)建設(shè)是兩個(gè)完全不同的概念問題。舊區(qū)更新涉及更多的利益相關(guān)者。換言之，城市的創(chuàng)新發(fā)展涉及社會(huì)利益的分配和再分配。這種利益的分配和再分配牽涉到公共政策和資源供給等層面的分配，它不僅對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理層面是一種挑戰(zhàn)，也是對(duì)城市現(xiàn)代化建設(shè)和綜合管理能力和實(shí)力的一種考驗(yàn)。可見，城市的更新發(fā)展既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。城市更新發(fā)展既可以采取政府主導(dǎo)下的更新模式；也可以采用市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下的更新模式；更可以走政府和市場(chǎng)合作驅(qū)動(dòng)下的更新模式。當(dāng)然，無論采用何種模式，城市更新都必須兼顧精英階層的價(jià)值取向，民主大眾的價(jià)值取向和社會(huì)公共的價(jià)值取向。都必須兼顧大眾利益和小眾利益，直接利益和間接利益，短期利益和長(zhǎng)期利益。城市更新必須在注重城市物質(zhì)層面改善的基礎(chǔ)上，注意把握好社會(huì)精神層面的改良，注重社會(huì)歷史文脈的傳承、延續(xù)和發(fā)展，在控制好社會(huì)財(cái)富再分配的同時(shí)，更多地關(guān)注對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的呵護(hù)與保護(hù)。

具體落實(shí)到對(duì)上海城市老舊住宅居住環(huán)境和居住建筑的城市更新和風(fēng)貌保護(hù)層面，從保護(hù)和開發(fā)的理念及操作手段上，通常可以采取以下三種不同模式。

（1）采用地塊重新開發(fā)重建模式，以達(dá)到土地價(jià)值的重新高效利用。這是一種比較徹底的更新開發(fā)模式。如上海對(duì)于像虹口、楊浦和靜安等區(qū)的一些已經(jīng)不適宜居住、建筑又毫無特色的老公房和一些原有的磚木結(jié)構(gòu)老房子等，在經(jīng)過綜合評(píng)估后決定采用拆除重建的開發(fā)模式進(jìn)行城市更新開發(fā)，并取得較好的開發(fā)效果。

（2）采用不完全重新開發(fā)建設(shè)模式，即對(duì)開發(fā)對(duì)象采用既保留又改造的過渡性開發(fā)模式。這種模式正在成為一種國(guó)際性城市更新保護(hù)開發(fā)潮流模式。如上海市區(qū)采用較多的將原有建筑更新改造成適合現(xiàn)代人居住或使用的住宅、租賃用房、創(chuàng)意園區(qū)和辦公用房及孵化基地等既保留又改造的過渡性開發(fā)模式；也有像上海虹口區(qū)春陽(yáng)里、黃浦區(qū)承新里、普陀區(qū)金城里等老舊住宅小區(qū)采用風(fēng)貌保護(hù)街坊更新改造模式，建筑外部保留歷史建筑風(fēng)貌，內(nèi)部解決房屋問題和改善居民使用配套、提升居住品質(zhì)問題的操作模式。

（3）采用保護(hù)原狀重新維護(hù)的模式，這種模式注重對(duì)原有建筑的保護(hù)，一般對(duì)待建筑遺產(chǎn)、歷史建筑和名人名居等采用這種模式較為常見。當(dāng)然，由于這種模式重在保護(hù)，帶來的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)相對(duì)較差些。

從對(duì)以上三種不同保護(hù)開發(fā)模式的分析，可以看出無論對(duì)原有城市規(guī)劃和既有建筑采用何種更新和保護(hù)模式，在具體操作層面上都應(yīng)作全方位審慎考慮、嚴(yán)格把控，既從物質(zhì)層面保護(hù)好城市的發(fā)展脈絡(luò)，又從精神層面起到對(duì)城市文化脈絡(luò)的傳承、延續(xù)和可持續(xù)發(fā)展。

4 關(guān)于政策層面的思考

在政策層面上應(yīng)注意把控的主要問題是：適應(yīng)和體現(xiàn)具有上海特色的城市居住環(huán)境和居住建筑的更新發(fā)展，適應(yīng)城市資源環(huán)境在有序發(fā)展下的內(nèi)涵增長(zhǎng)。上海市人民政府早在2015 年5 月15 日就頒布了《上海市城市更新實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。該辦法較為系統(tǒng)、全面地闡明了上海城市更新（含城市居住環(huán)境和居住建筑）應(yīng)注意嚴(yán)格把控和貫徹執(zhí)行的諸多重點(diǎn)要求，具體表現(xiàn)為：①完善城市功能，強(qiáng)化城市活力，促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展；②完善公共服務(wù)配套設(shè)施，提升社區(qū)服務(wù)水平；③加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，彰顯人文底蘊(yùn)，提升城市魅力；④改善生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè)；⑤完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行；⑥增加公共開放空間，促進(jìn)市民交往；⑦改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全，保障市民安居樂業(yè)；⑧市政府認(rèn)定的其他城市更新情形。

《辦法》還指出城市更新工作要遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、有序推進(jìn)，注重品質(zhì)、公共優(yōu)先，多方參與、共建共享”的原則?！掇k法》還同時(shí)指出城市更新要堅(jiān)持以人為本，激發(fā)都市活力，注重區(qū)域統(tǒng)籌，調(diào)動(dòng)社會(huì)主體的積極性，推動(dòng)地區(qū)功能發(fā)展和公共服務(wù)完善，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機(jī)更新（圖4）。

圖4 風(fēng)貌保護(hù)住區(qū)一角

5 關(guān)于管理層面的思考

在推進(jìn)上海城市居住環(huán)境和居住建筑的城市更新和風(fēng)貌保護(hù)方面，《辦法》指出管理層面應(yīng)注意把控的主要問題是：市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則，編制相關(guān)技術(shù)和管理規(guī)范，推進(jìn)城市更新的實(shí)施工作。要求管理層面在嚴(yán)格貫徹執(zhí)行市有關(guān)政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)城市原有居住環(huán)境和居住建筑的更新和保護(hù)，特別是對(duì)推進(jìn)上海市原有石庫(kù)門里弄等舊區(qū)改造進(jìn)程中，貫徹更新與保護(hù)的政策由原來的“拆、改、留”逐步轉(zhuǎn)向“留、改、拆”。保護(hù)歷史建筑，留住城市風(fēng)貌，讓街區(qū)可以漫步，讓建筑可以閱讀，讓城市富有溫度（圖5～8）。這種推行以保護(hù)保留為原則，拆除為例外的操作模式，可以進(jìn)一步強(qiáng)化城市更新過程中的歷史積淀意識(shí)和風(fēng)貌保護(hù)意識(shí)。與此同時(shí)市相關(guān)管理部門還承擔(dān)了依法制定相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策；履行相應(yīng)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職能；同時(shí)做好城市更新實(shí)行區(qū)域的評(píng)估工作；明確區(qū)域評(píng)估要做好確定區(qū)域更新的需求分析，明確適應(yīng)更新的政策范圍、要求以及實(shí)施計(jì)劃的建設(shè)內(nèi)容和具體安排；全面系統(tǒng)地做好城市更新和風(fēng)貌保護(hù)全生命周期的管理工作；為持續(xù)推進(jìn)上海的城市更新和風(fēng)貌保護(hù)起到保駕護(hù)航的作用。

6 關(guān)于操作層面的思考

在操作層面上應(yīng)注意把控好的主要問題。

（1）城市更新和風(fēng)貌保護(hù)不是對(duì)原有建筑簡(jiǎn)單的裝修和翻新，而是對(duì)原有居住環(huán)境和居住建筑的再認(rèn)識(shí)、再開發(fā)和再利用；更是對(duì)原有土地價(jià)值的重新開發(fā)和與時(shí)俱進(jìn)的充分利用。這種在新形勢(shì)下的開發(fā)，必須在緊扣城市發(fā)展客觀規(guī)律的同時(shí)，注重當(dāng)代人的生活方式和審美需求，注意協(xié)調(diào)好城市風(fēng)貌保護(hù)和城市文脈傳承與發(fā)展的無縫連接。所以，要求各參與單位會(huì)同產(chǎn)業(yè)投資、社會(huì)服務(wù)、公共事業(yè)、建設(shè)管理等相關(guān)部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，提出一套完整的城市更新和風(fēng)貌保護(hù)的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃、物業(yè)持有計(jì)劃和符合節(jié)能環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期健康發(fā)展計(jì)劃。

圖5 歷史積淀與風(fēng)貌保護(hù)之典型西式住宅實(shí)景

圖6 歷史積淀與風(fēng)貌保護(hù)之街景

（2）對(duì)城市老舊住宅居住環(huán)境和居住建筑的城市更新和風(fēng)貌保護(hù)，在可能條件下必須根據(jù)保護(hù)開發(fā)基地所處地理位置和周邊環(huán)境，宏觀上采用因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)的開發(fā)思路。采用有針對(duì)性的、與時(shí)俱進(jìn)和承先啟后的開發(fā)理念；對(duì)一些有特殊保護(hù)要求和歷史價(jià)值的原有居住環(huán)境和規(guī)劃形式，要充分考慮原有城市肌理和歷史風(fēng)貌的保護(hù)問題；對(duì)一些有特殊保護(hù)要求和歷史價(jià)值的老舊建筑，要采取“一樓一策”“一戶一方案”和“私人定制”等針對(duì)性設(shè)計(jì)把控策略；對(duì)保護(hù)和開發(fā)的不同對(duì)象要做到心中有數(shù)、胸有成竹，力求做到更新和保護(hù)的有機(jī)疊合、無縫對(duì)接；開發(fā)的成果既要呵護(hù)歷史文脈的傳承、注重當(dāng)代人的使用要求和審美情趣，又要兼顧城市發(fā)展的文脈延續(xù)和未來可持續(xù)發(fā)展的傳承路徑。

（3）在考慮城市老舊住宅居住環(huán)境和居住建筑的更新和保護(hù)的操作層面上，要注重安排好居民生活必須的基本配套設(shè)施的合理配置；解決好居民生活用水、用電、用氣和小區(qū)道路系統(tǒng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施的改造和完善工作；要注意把控環(huán)境品質(zhì)的綜合整治、建筑外部空間的合理布局和居民游憩空間的有序配置；要充分開發(fā)利用好地下空間；做好民用垃圾的分類管理及老舊住宅的電梯配裝等生活細(xì)節(jié)工作；解決好居民機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位的合理空間配置和合理定位好物業(yè)用房的配置等問題。有條件的社區(qū)還要注意考慮社區(qū)養(yǎng)老、托幼、文化活動(dòng)、社區(qū)醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民便利店等的合理配置，同時(shí)還要注意做好海綿城市、智慧城市和建筑工業(yè)化建設(shè)等理念在居住小區(qū)更新開發(fā)推進(jìn)中的具體落實(shí)工作。在對(duì)住區(qū)原有建筑的更新保護(hù)方面，要在對(duì)現(xiàn)有政府法令和規(guī)范要求嚴(yán)格貫徹執(zhí)行基礎(chǔ)上，注意把控好對(duì)原有建筑的基礎(chǔ)設(shè)施改造、建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)方略改造、建筑功能設(shè)定和空間尺度控制改造、建筑設(shè)備和設(shè)施配置改造以及對(duì)居住區(qū)風(fēng)貌整體控制改造等工作。

圖7 歷史積淀與風(fēng)貌保護(hù)之住區(qū)入口實(shí)景

圖8 歷史積淀與風(fēng)貌保護(hù)之典型石庫(kù)門實(shí)景

（4）傳統(tǒng)文化既是一個(gè)民族的文化基因，也是一個(gè)民族的文化根源。重視傳統(tǒng)文化的目的不僅是停留在懷舊層面和復(fù)古層面，而是希望通過延續(xù)傳統(tǒng)脈絡(luò)中的文化基因，把傳統(tǒng)文化中仍有生命力的東西結(jié)合當(dāng)下的文化需求，融入當(dāng)下的價(jià)值和思想體系中，通過創(chuàng)新發(fā)展構(gòu)建一個(gè)既符合當(dāng)下文化語境的當(dāng)代文化體系，又可以面向未來的動(dòng)態(tài)持續(xù)發(fā)展體系，從而真正起到對(duì)傳統(tǒng)文化的傳承、延續(xù)和發(fā)展。

（5）在城市更新和風(fēng)貌保護(hù)具體設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)控制上，要注意做好保護(hù)和更新元素的科學(xué)選擇、合理配置；要嚴(yán)格控制好適度取舍的尺度把握問題。對(duì)傳統(tǒng)文化的傳承既要考慮對(duì)原有具象實(shí)體的保留和保護(hù)，又要考慮有選擇地對(duì)傳統(tǒng)文脈采取“抽象繼承”和“抽象保護(hù)”的技術(shù)措施。

（6）人類文化的延續(xù)和發(fā)展是一個(gè)由時(shí)間和空間、物質(zhì)層面和精神層面、傳統(tǒng)和現(xiàn)代構(gòu)成的多維文化延續(xù)發(fā)展體系。對(duì)于這個(gè)多維的動(dòng)態(tài)發(fā)展體系，在延續(xù)發(fā)展過程中既存在與時(shí)俱進(jìn)的自我更新過程，也存在受一定外來文化基因的影響和植入引起傳統(tǒng)文化的異化和裂變現(xiàn)象。所以在面對(duì)城市更新和風(fēng)貌保護(hù)這樣的城市持續(xù)發(fā)展問題時(shí)，無論是政策層面、管理層面，還是操作層面都應(yīng)該從不同層面、不同維度和不同文化基因等方面引起足夠的重視（圖9、10）。

7 結(jié)語

圖9 城市更新和風(fēng)貌保護(hù)的和諧共生實(shí)景之一

圖10 城市更新和風(fēng)貌保護(hù)的和諧共生實(shí)景之二

在面對(duì)上海這樣的具有獨(dú)特歷史文化基因的現(xiàn)代化、特大型、世界著名城市，在城市更新和風(fēng)貌保護(hù)、特別是在對(duì)城市居住環(huán)境和居住建筑的更新和保護(hù)方面，必須始終保持清醒的頭腦，用科學(xué)的、可持續(xù)的發(fā)展更新思路，因地制宜、精心施策，一步一個(gè)腳印地做好每一個(gè)城市更新和風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目與時(shí)俱進(jìn)的持續(xù)推進(jìn)工作。