錢逢君

（亳州金駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，安徽 亳州 236800）

0 引言

隨著中國經(jīng)濟水平的進一步提高，各行業(yè)間的競爭變得尤為激烈。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨社會的發(fā)展已迎來黃金發(fā)展期，要想在此大環(huán)境下嶄露頭角，并獲得更好的發(fā)展，除了需要不斷提升企業(yè)自身實力外，還應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的現(xiàn)金流管理工作，只有通過制定科學(xué)的現(xiàn)金流管理方案，并貫徹落實與工程實踐全過程之中，才能保證企業(yè)擁有足夠的資金，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。張彥軍[1]指出，雖目前房地產(chǎn)房開發(fā)企業(yè)已迎來黃金發(fā)展時期，但為規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險，提高資金管理水平，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益不受損失，就必須加強現(xiàn)金流管理工作。通過對當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在償債能力低、現(xiàn)金獲取能力弱等問題的分析，提出強化投融資規(guī)劃、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)及注重人才培養(yǎng)及制定完善的現(xiàn)金流管理體系等措施，希望能助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。下文筆者立足于現(xiàn)金流管理概念概述，重點論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理方案，希望能為相關(guān)企業(yè)實現(xiàn)資金管理水平的有效提升提供幫助。

1 現(xiàn)金流管理的概念

對于現(xiàn)金流管理概念的定義，可從會計及財務(wù)兩個角度進行思考。從會計角度看，就是從客觀角度分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動中的各類現(xiàn)金流入、流出情況，然后將現(xiàn)金結(jié)余統(tǒng)計在財務(wù)報表中，使投資者掌握現(xiàn)金結(jié)余情況，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流的準確評估與預(yù)測；從財務(wù)管理角度看，現(xiàn)金流管理不應(yīng)是單純地記錄企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流入與流出，而是綜合現(xiàn)金流預(yù)測、決策、計劃、管控、分析等一切手段，通過對企業(yè)投資前后的現(xiàn)金流實施動態(tài)化管控，來提高企業(yè)的經(jīng)濟利益。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流管理應(yīng)站在財務(wù)管理角度，認同現(xiàn)金流管理是一種職能性管理活動，不僅要準確記錄企業(yè)經(jīng)營中各類現(xiàn)金流動情況，還應(yīng)對準確預(yù)測、分析及把控經(jīng)濟活動中現(xiàn)金流，保障企業(yè)始終擁有足夠的現(xiàn)金庫存進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，有效降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，確保房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的順利開展，提高企業(yè)經(jīng)濟效益及社會效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中的問題分析

2.1 現(xiàn)金流管理重視程度低

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，經(jīng)營規(guī)模大就會，涉及面就廣，對人才需求量也較大。然而，在具體實踐當中，各房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴重的人才緊缺問題，加之很多管理人員對現(xiàn)金流管理重視程度不高，使現(xiàn)有現(xiàn)金流管理難以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者甚至認為現(xiàn)金流的管理只是現(xiàn)金的日常管理，認為現(xiàn)金流的管理應(yīng)由財務(wù)部門負責(zé)。大多數(shù)的管理人員更加重視企業(yè)的利潤和經(jīng)濟收益，而對現(xiàn)金流的管理重視程度明顯不足。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者只看到企業(yè)的收入在不斷增長，盈利能力在不斷提升，而忽視了企業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的控制，執(zhí)行的隨意性大，致使房地產(chǎn)開發(fā)盲目擴張，完全不考慮自身的償債能力，還會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款難度，特別容易引發(fā)項目行進過程中資金斷裂問題，各城市出現(xiàn)爛尾樓就是基于這一原因。結(jié)合當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀分析來看，有些企業(yè)壓根就沒有設(shè)置專門的資金管理部門，經(jīng)企業(yè)資金管理工作一并交由企業(yè)會計人員負責(zé)。會計人員出于職業(yè)判斷對現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警工作做出的預(yù)判存在不準確性，這將對企業(yè)的現(xiàn)金流管理產(chǎn)生極為不利的影響，還會導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能及時發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險。

2.2 現(xiàn)金流預(yù)算體系不健全

做好預(yù)算工作是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施高質(zhì)量的現(xiàn)金流管理的基本前提。只有做好的現(xiàn)金流預(yù)算工作，才能保障現(xiàn)金流管理有條不紊地進行，而要做好現(xiàn)金流預(yù)算，首先要保障現(xiàn)金流預(yù)算編制的準確性。然而，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受限于自身管理水平，在實施現(xiàn)金流預(yù)算編制工作時，只是結(jié)合其他相關(guān)行業(yè)預(yù)算模板進行生搬硬套，致使預(yù)算編制與自身企業(yè)現(xiàn)金流管理不符，存在較大差異，使企業(yè)現(xiàn)金流管理步履維艱。

2.3 缺乏完善的現(xiàn)金流管理制度

完善的現(xiàn)金流管理制度的缺乏是當前房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流高質(zhì)量管理中存在的最大難題，管理模式缺乏針對性與規(guī)范性，造成很多細節(jié)工作無法落實到位。結(jié)合當前國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施現(xiàn)金流管理工作實踐分析來看，大多采用事后分析形式，完全忽略事前預(yù)測及事中監(jiān)督工作，管理粗獷。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少嚴格的監(jiān)督制度作為保障，始終無法提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊沿用多年前的現(xiàn)金流管理體系，但是舊的現(xiàn)金流管理體系早已不能完全適用于當下企業(yè)的現(xiàn)金流管理，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者并未認識到這一點，這將影響新經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

2.4 項目開發(fā)進度安排不合理

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目都存在資金投入大、工期常等特點，人很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身融資渠道單一，融資難度較大，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)前期出現(xiàn)資金緊張的問題。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時運作多個項目，常常會出現(xiàn)項目開發(fā)進度安排不合理的現(xiàn)象，如果多個項目同時開盤會使資金的使用量驟增，加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度，使現(xiàn)金流的壓力成倍增長。當項目到后期交付時，各項目的現(xiàn)金收益都將集中流入企業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目進度安排不合理的原因，會迅速降低此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用率，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生大量的閑置資金。

3 企業(yè)現(xiàn)金流管理工作應(yīng)用策略

3.1 現(xiàn)金流管理應(yīng)契合于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行現(xiàn)金流管理時，工作的落實應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略契合，在合理的造價管控范圍內(nèi)加大現(xiàn)金流管理；此外，企業(yè)自身應(yīng)制定明確的融資策略，確定明確的方針。科學(xué)有效的資金管理是保障企業(yè)能快速回籠資金的基本途徑，一旦企業(yè)擁有足夠的回籠資金，就會大幅緩解現(xiàn)金流壓力，同時還能保障資金的有效利用率；除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進一步加大現(xiàn)金流預(yù)警機制建設(shè)，通過分析企業(yè)償債能力的指標、流動性指標等，并及時與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行對比分析，如果風(fēng)險系數(shù)較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)由專門的資金管理部門上報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，并提出應(yīng)對資金風(fēng)險的方案，規(guī)避風(fēng)險。

3.2 制定最適合的預(yù)算模式

結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營情況，制定科學(xué)合理的預(yù)算模式是提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理水平的基本前提。根據(jù)各個項目真實的開發(fā)進度編制現(xiàn)金流預(yù)算，使各個項目間的資金需求可以相互協(xié)調(diào)，互為補充。這樣既可以提高資金的使用率，又可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。房地產(chǎn)企業(yè)還要確保預(yù)算的全面性，在進行現(xiàn)金流預(yù)算編制的過程中提倡全員參與，預(yù)算工作不僅是財務(wù)人員的本職工作，更需要讓各個部門的管理人員參與其中，將各部門及相關(guān)人員都納入現(xiàn)金流預(yù)算指標的考量中，使現(xiàn)金流預(yù)算的編制更加全面、準確，為現(xiàn)金流管理提供保障[3]。

3.3 完善現(xiàn)金流的管理制度

要想真正做好現(xiàn)金流管理工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要制定完善的現(xiàn)金流管理制度，以預(yù)算執(zhí)行情況為依據(jù)，控制現(xiàn)金的流入與流出，并加強對現(xiàn)金流的監(jiān)控，保證資金周轉(zhuǎn)的安全性。再有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行的具體情況進行跟蹤評價，如果企業(yè)經(jīng)營過程中現(xiàn)金流出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要及時調(diào)整預(yù)算，建立嚴格的考核評價機制，提高企業(yè)管理者對現(xiàn)金流管理的重視[4]。還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)金流的預(yù)警模型，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，以償付能力指標、流動性指標等指標構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險指標預(yù)警體系，對現(xiàn)金流的異常波動進行初步的分析與判斷，預(yù)測風(fēng)險，增強企業(yè)自身對風(fēng)險抵御的能力，保障企業(yè)始終擁有足夠的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，保障項目建設(shè)正常開展。

3.4 合理部署項目開發(fā)進度

一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)進度上安排得不合理，就會增加現(xiàn)金流管理的不確定性，提升企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)的進度，根據(jù)企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流量，控制好項目開發(fā)的進度和先后順序，最好在收回一部分的回籠資金后再進行新一輪的項目投資，即便在資金量充足的情況下也不要同時開發(fā)多個項目，因為每個項目的資金使用量都存在過多的不確定因素，同時開發(fā)多個項目對資金的消耗量是巨大的，極易導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有計劃地開展新項目，采取滾動開發(fā)的模式，降低對外部融資的依賴性，這樣才能為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟收益[5]。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定現(xiàn)金流管理方案過程中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營情況，綜合考慮各種因素及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，通過合理預(yù)算模式及現(xiàn)金流管理制度的制定，提出最佳現(xiàn)金流管理方案，從而實現(xiàn)企業(yè)項目資金的科學(xué)管理，助推企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。