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        長(zhǎng)租房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍的可行性研究

        2021-03-30 11:04:57李志坤
        建材與裝飾 2021年21期
        關(guān)鍵詞:保障性租房住房

        李志坤

        (重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司,重慶 400000)

        1 基礎(chǔ)設(shè)施及長(zhǎng)租房的定義及特點(diǎn)

        1.1 基礎(chǔ)設(shè)施的定義及特點(diǎn)

        目前,基礎(chǔ)設(shè)施概念有“權(quán)威”的界定,卻無(wú)完全統(tǒng)一的定義。《1994年世界銀行發(fā)展報(bào)告》中,將基礎(chǔ)設(shè)施分為“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”和“社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施”兩個(gè)類別。其中,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施定義為“永久性的工程構(gòu)筑、設(shè)備、設(shè)施和它們所提供的為居民所用和用于經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的服務(wù)。這些基礎(chǔ)設(shè)施包括公用事業(yè)(電力、管道煤氣、電信、供水、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施和排污系統(tǒng)、固體廢棄物的收集和處理系統(tǒng))、公共工程(大壩、道路、灌溉及排水用渠功能)以及交通設(shè)施(鐵路、城市交通、海港、水運(yùn)和機(jī)場(chǎng))”。該報(bào)告將經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施之外的其他基礎(chǔ)設(shè)施定義為“社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施”,通常包括文教、醫(yī)療健康等方面。這一界定比較具有權(quán)威性,也被學(xué)術(shù)界、相關(guān)領(lǐng)域人員更普遍地接受和認(rèn)可。

        而基礎(chǔ)設(shè)施主要適用領(lǐng)域,通過(guò)我國(guó)出臺(tái)相關(guān)文件可以進(jìn)行囊括。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào))》提出,保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度,要重點(diǎn)開(kāi)展鐵路、公路及水運(yùn)、機(jī)場(chǎng)、水利、能源及社會(huì)民生等9個(gè)領(lǐng)域重點(diǎn)任務(wù)。其中,社會(huì)民生領(lǐng)域明確要加快推進(jìn)保障性安居工程和城鎮(zhèn)公共設(shè)施、城市排水防澇設(shè)施建設(shè)。

        基礎(chǔ)設(shè)施是一種公共產(chǎn)品,建設(shè)的目的是為了提供公共服務(wù),這就決定了它通常是供社會(huì)公眾所共享,因而具有典型的公益性、消費(fèi)的非競(jìng)爭(zhēng)性和受益的非排他性等特點(diǎn)。

        1.2 長(zhǎng)租房的定義及分類

        長(zhǎng)租房又名“長(zhǎng)租公寓”,按照商務(wù)部《租賃式公寓經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》解釋,租賃式公寓是以租賃方式為特定人群提供長(zhǎng)期和短期的居住空間和有限服務(wù)的業(yè)態(tài),具體分為長(zhǎng)租公寓和短租公寓。其中,“長(zhǎng)租公寓”定義為為特定人群提供一個(gè)月(含一個(gè)月)以上的居住空間和有限服務(wù)。

        根據(jù)長(zhǎng)租房的市場(chǎng)化程度分為酒店式公寓、青年公寓等完全市場(chǎng)化模式,以及以公共租賃房為主的具有公益性的不完全市場(chǎng)化模式。

        1.3 長(zhǎng)租房建設(shè)的重要意義

        長(zhǎng)租房建設(shè)將進(jìn)一步完善住房制度,明確政府在保障居民住房方面應(yīng)承擔(dān)的公共職能,此前保障房供給只局限于低收入家庭,使大部分達(dá)不到廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城市居民成為無(wú)力購(gòu)房、也無(wú)從享受保障房的“夾心層”。

        同時(shí),長(zhǎng)租房的建設(shè)將促進(jìn)城市化進(jìn)程,多樣化增加住房供給,在促進(jìn)社會(huì)公平、彌補(bǔ)市場(chǎng)缺損、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展等方面具有重要積極意義。

        1.4 長(zhǎng)租房的主要特征

        作為以公共租賃房為主要體系的長(zhǎng)租房模式,主要呈現(xiàn)以下特征:

        (1)服務(wù)的公共性。長(zhǎng)租房作為一種保障房,惠及的對(duì)象是沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題的群體,長(zhǎng)租房的使用群體只有受益權(quán),因此不能將長(zhǎng)租房轉(zhuǎn)化為私權(quán),即長(zhǎng)租房只能作為集體的所有物品,讓住房困難的群體動(dòng)態(tài)的享用,而不能轉(zhuǎn)化成具有排他性的個(gè)人住房,這就體現(xiàn)長(zhǎng)租房的公共服務(wù)載體的特征。

        (2)產(chǎn)權(quán)的公有性。長(zhǎng)租房所有權(quán)屬于政府或公共機(jī)構(gòu),其承租者只擁有一定時(shí)期的使用權(quán),是解決剛畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員以及城市中低等收入者等夾心層人群住房困難的一個(gè)房屋衍生品。長(zhǎng)租房建設(shè)堅(jiān)持政府主導(dǎo),由政府投入資金和給予政策支持,建設(shè)主體為政府國(guó)有投資集團(tuán),產(chǎn)權(quán)由政府持有,政府統(tǒng)一組織實(shí)施建設(shè)管理,確保長(zhǎng)租房的“公有”屬性。

        (3)供應(yīng)群體的廣泛性。長(zhǎng)租房的供應(yīng)對(duì)象主要是剛畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員以及城市中低等收入者,滿足條件的人群都可以進(jìn)行申請(qǐng)、入住,供應(yīng)群體具有廣泛性。

        (4)建設(shè)資金的財(cái)政性。為了產(chǎn)權(quán)公有、主導(dǎo)運(yùn)營(yíng),保證長(zhǎng)租房政策覆蓋的有效性,長(zhǎng)租房建設(shè)應(yīng)由政府來(lái)主導(dǎo)。在制定有關(guān)土地和財(cái)稅政策基礎(chǔ)上,通過(guò)財(cái)政投入前期資本金,然后進(jìn)行融資,滿足建設(shè)資金需求。

        (5)運(yùn)營(yíng)的非營(yíng)利性。長(zhǎng)租房是為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和解決夾心層的住房保障而推出的,具有社會(huì)福利性質(zhì),不以營(yíng)利為目的,以非完全市場(chǎng)化的方式運(yùn)作,其租金低于一般房屋租賃市場(chǎng)價(jià),且不會(huì)隨著地理位置、周邊配套、交通條件的不同,以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而發(fā)生價(jià)格大幅度波動(dòng)(同一個(gè)城市不同區(qū)域的長(zhǎng)租房租金會(huì)有細(xì)微差別),這與商品住房具有顯著差異。

        1.5 長(zhǎng)租房屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施

        符合上述公共服務(wù)、產(chǎn)權(quán)公有、對(duì)象廣泛、投資建設(shè)政府主導(dǎo)以及非營(yíng)利性等特征的長(zhǎng)租房,具有較強(qiáng)的社會(huì)屬性,提供的基本公共服務(wù)屬于社會(huì)公共服務(wù),因此,此類長(zhǎng)租房可以納入社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理。

        長(zhǎng)租房建設(shè)用地作為《劃撥用地目錄》(國(guó)土資源部令第9號(hào))中非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地,經(jīng)政府批準(zhǔn)后,方可以劃撥方式獲得土地使用權(quán)。這里非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施廣義可以理解為社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施。這也證明了長(zhǎng)租房應(yīng)屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適用范圍。

        《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))》中提出“鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式,將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”,這里公租房將作為政府方和社會(huì)資本方合作開(kāi)展PPP模式的資產(chǎn),而PPP模式主要適用于公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目?!秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào))》明確,我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)租房;國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)文重點(diǎn)任務(wù)“(九)社會(huì)民生領(lǐng)域。支持教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、養(yǎng)老、嬰幼兒托育等設(shè)施建設(shè),進(jìn)一步推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。推進(jìn)保障性安居工程和城鎮(zhèn)公共設(shè)施、城市排水防澇設(shè)施建設(shè)?!遍L(zhǎng)租房屬于保障性安居工程中的第一類“保障性住房建設(shè)”。相關(guān)文件對(duì)長(zhǎng)租房及保障性安居工程所鼓勵(lì)采取的投融資模式和領(lǐng)域劃分等表述,也將進(jìn)一步作為長(zhǎng)租房屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的佐證依據(jù)。

        2 開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)的可行性及重要意義

        2.1 開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)的可行性

        2.1.1 符合試點(diǎn)項(xiàng)目行業(yè)范圍要求

        長(zhǎng)租房作為保障性住房,具有較強(qiáng)社會(huì)屬性,屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,不屬于酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目,滿足《中國(guó)證監(jiān)會(huì)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào))》《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知(發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào))》的試點(diǎn)項(xiàng)目行業(yè)范圍要求。

        2.1.2 權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確

        根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求,公租房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的原則,長(zhǎng)租房投資建設(shè)由政府主導(dǎo),即長(zhǎng)租房所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)作為國(guó)有資產(chǎn)都?xì)w政府所有。長(zhǎng)租房權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確,符合項(xiàng)目試點(diǎn)文件要求。

        2.1.3 現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定,滿足收益要求

        從我國(guó)的情況來(lái)看,“十四五”時(shí)期常住人口城鎮(zhèn)化率將提至65%,“新城市人口”對(duì)長(zhǎng)租房的需求是遞增的。另外,租房者一旦沒(méi)有按時(shí)繳交租金,就可能面臨失去租賃長(zhǎng)租房的資格,因此出現(xiàn)資金斷層的可能性小。長(zhǎng)租房現(xiàn)金流除了租金收入以外,還包括配套商業(yè)用房租金和停車(chē)收費(fèi)等。

        2.1.4 稅收政策環(huán)境良好

        與商業(yè)地產(chǎn)相比,長(zhǎng)租房作為公共屬性的保障性住房,國(guó)家在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施稅收優(yōu)惠:建設(shè)期間和建成后的長(zhǎng)租房用地免征土地增值稅;對(duì)于建設(shè)、管理中涉及的印花稅,經(jīng)營(yíng)管理單位不需要進(jìn)行繳納;對(duì)長(zhǎng)租房和租賃所得的租金收入也不征收房地產(chǎn)稅和所得稅,這些為開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs創(chuàng)造良好的稅收政策環(huán)境。

        綜合以上4個(gè)方面,從國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲滬深交易所審核通過(guò)情況及長(zhǎng)租房預(yù)期的現(xiàn)金來(lái)看,我國(guó)開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn),是具備條件的、是可行的。

        2.2 開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)的重要意義

        2.2.1 有利于促進(jìn)我國(guó)保障性住房體系進(jìn)一步完善

        十九大報(bào)告對(duì)住房提出了相應(yīng)的政策,對(duì)房子的問(wèn)題給與明確的指導(dǎo)。租購(gòu)并舉、大力發(fā)展住房租賃。基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為創(chuàng)新金融工具和長(zhǎng)效商業(yè)模式,將有效地服務(wù)保障性住房建設(shè)大局,建立起有效的資本循環(huán)和全面資產(chǎn)管理體系,進(jìn)一步完善我國(guó)保障性住房體系。

        2.2.2 有利于構(gòu)建租購(gòu)并舉,實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

        長(zhǎng)租房REITs是推動(dòng)建立租購(gòu)并舉住房制度的重要工具,通過(guò)發(fā)行REITs,可以充分利用社會(huì)資金,促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng),多渠道增加長(zhǎng)租房房源供應(yīng)。REITs能夠打通房地產(chǎn)投融資鏈條、降低融資成本以及促進(jìn)房企市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng),是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成。

        2.2.3 有利于盤(pán)活存量資產(chǎn),并以存量帶動(dòng)增量

        開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs,將持續(xù)穩(wěn)定收益的長(zhǎng)租房經(jīng)營(yíng)收費(fèi)權(quán),轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型金融產(chǎn)品,在證券交易所公開(kāi)發(fā)行募集資金從而盤(pán)活存量資產(chǎn),并以存量帶動(dòng)增量,增加新建長(zhǎng)租房的融資通道。

        2.2.4 有利于提升長(zhǎng)租房物業(yè)管理服務(wù)水平,提升資管能力

        REITs的宗旨是持續(xù)提高分紅,在此驅(qū)動(dòng)下,基金管理人有足夠的動(dòng)力做到精細(xì)化經(jīng)營(yíng),建立有效激勵(lì)機(jī)制,培養(yǎng)各項(xiàng)資產(chǎn)管理水平,提升長(zhǎng)租房資管能力,包括資產(chǎn)安全維護(hù)、改造提升、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、信息化建設(shè)等,使企業(yè)擁有核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

        3 結(jié)語(yǔ)

        長(zhǎng)租房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍有多方面的重要意義,因此要做好相應(yīng)的分析,從而更有效地解決這一問(wèn)題,從而實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)范圍的可行性。

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