李志坤

（重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司，重慶 400000）

1 基礎(chǔ)設(shè)施及長(zhǎng)租房的定義及特點(diǎn)

1.1 基礎(chǔ)設(shè)施的定義及特點(diǎn)

目前，基礎(chǔ)設(shè)施概念有“權(quán)威”的界定，卻無(wú)完全統(tǒng)一的定義。《1994年世界銀行發(fā)展報(bào)告》中，將基礎(chǔ)設(shè)施分為“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”和“社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施”兩個(gè)類別。其中，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施定義為“永久性的工程構(gòu)筑、設(shè)備、設(shè)施和它們所提供的為居民所用和用于經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的服務(wù)。這些基礎(chǔ)設(shè)施包括公用事業(yè)（電力、管道煤氣、電信、供水、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施和排污系統(tǒng)、固體廢棄物的收集和處理系統(tǒng)）、公共工程（大壩、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通設(shè)施（鐵路、城市交通、海港、水運(yùn)和機(jī)場(chǎng)）”。該報(bào)告將經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施之外的其他基礎(chǔ)設(shè)施定義為“社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施”，通常包括文教、醫(yī)療健康等方面。這一界定比較具有權(quán)威性，也被學(xué)術(shù)界、相關(guān)領(lǐng)域人員更普遍地接受和認(rèn)可。

而基礎(chǔ)設(shè)施主要適用領(lǐng)域，通過(guò)我國(guó)出臺(tái)相關(guān)文件可以進(jìn)行囊括。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)）》提出，保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度，要重點(diǎn)開(kāi)展鐵路、公路及水運(yùn)、機(jī)場(chǎng)、水利、能源及社會(huì)民生等9個(gè)領(lǐng)域重點(diǎn)任務(wù)。其中，社會(huì)民生領(lǐng)域明確要加快推進(jìn)保障性安居工程和城鎮(zhèn)公共設(shè)施、城市排水防澇設(shè)施建設(shè)。

基礎(chǔ)設(shè)施是一種公共產(chǎn)品，建設(shè)的目的是為了提供公共服務(wù)，這就決定了它通常是供社會(huì)公眾所共享，因而具有典型的公益性、消費(fèi)的非競(jìng)爭(zhēng)性和受益的非排他性等特點(diǎn)。

1.2 長(zhǎng)租房的定義及分類

長(zhǎng)租房又名“長(zhǎng)租公寓”，按照商務(wù)部《租賃式公寓經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》解釋，租賃式公寓是以租賃方式為特定人群提供長(zhǎng)期和短期的居住空間和有限服務(wù)的業(yè)態(tài)，具體分為長(zhǎng)租公寓和短租公寓。其中，“長(zhǎng)租公寓”定義為為特定人群提供一個(gè)月（含一個(gè)月）以上的居住空間和有限服務(wù)。

根據(jù)長(zhǎng)租房的市場(chǎng)化程度分為酒店式公寓、青年公寓等完全市場(chǎng)化模式，以及以公共租賃房為主的具有公益性的不完全市場(chǎng)化模式。

1.3 長(zhǎng)租房建設(shè)的重要意義

長(zhǎng)租房建設(shè)將進(jìn)一步完善住房制度，明確政府在保障居民住房方面應(yīng)承擔(dān)的公共職能，此前保障房供給只局限于低收入家庭，使大部分達(dá)不到廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城市居民成為無(wú)力購(gòu)房、也無(wú)從享受保障房的“夾心層”。

同時(shí)，長(zhǎng)租房的建設(shè)將促進(jìn)城市化進(jìn)程，多樣化增加住房供給，在促進(jìn)社會(huì)公平、彌補(bǔ)市場(chǎng)缺損、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展等方面具有重要積極意義。

1.4 長(zhǎng)租房的主要特征

作為以公共租賃房為主要體系的長(zhǎng)租房模式，主要呈現(xiàn)以下特征：

（1）服務(wù)的公共性。長(zhǎng)租房作為一種保障房，惠及的對(duì)象是沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題的群體，長(zhǎng)租房的使用群體只有受益權(quán)，因此不能將長(zhǎng)租房轉(zhuǎn)化為私權(quán)，即長(zhǎng)租房只能作為集體的所有物品，讓住房困難的群體動(dòng)態(tài)的享用，而不能轉(zhuǎn)化成具有排他性的個(gè)人住房，這就體現(xiàn)長(zhǎng)租房的公共服務(wù)載體的特征。

（2）產(chǎn)權(quán)的公有性。長(zhǎng)租房所有權(quán)屬于政府或公共機(jī)構(gòu)，其承租者只擁有一定時(shí)期的使用權(quán)，是解決剛畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員以及城市中低等收入者等夾心層人群住房困難的一個(gè)房屋衍生品。長(zhǎng)租房建設(shè)堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由政府投入資金和給予政策支持，建設(shè)主體為政府國(guó)有投資集團(tuán)，產(chǎn)權(quán)由政府持有，政府統(tǒng)一組織實(shí)施建設(shè)管理，確保長(zhǎng)租房的“公有”屬性。

（3）供應(yīng)群體的廣泛性。長(zhǎng)租房的供應(yīng)對(duì)象主要是剛畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員以及城市中低等收入者，滿足條件的人群都可以進(jìn)行申請(qǐng)、入住，供應(yīng)群體具有廣泛性。

（4）建設(shè)資金的財(cái)政性。為了產(chǎn)權(quán)公有、主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)，保證長(zhǎng)租房政策覆蓋的有效性，長(zhǎng)租房建設(shè)應(yīng)由政府來(lái)主導(dǎo)。在制定有關(guān)土地和財(cái)稅政策基礎(chǔ)上，通過(guò)財(cái)政投入前期資本金，然后進(jìn)行融資，滿足建設(shè)資金需求。

（5）運(yùn)營(yíng)的非營(yíng)利性。長(zhǎng)租房是為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和解決夾心層的住房保障而推出的，具有社會(huì)福利性質(zhì)，不以營(yíng)利為目的，以非完全市場(chǎng)化的方式運(yùn)作，其租金低于一般房屋租賃市場(chǎng)價(jià)，且不會(huì)隨著地理位置、周邊配套、交通條件的不同，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而發(fā)生價(jià)格大幅度波動(dòng)（同一個(gè)城市不同區(qū)域的長(zhǎng)租房租金會(huì)有細(xì)微差別），這與商品住房具有顯著差異。

1.5 長(zhǎng)租房屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施

符合上述公共服務(wù)、產(chǎn)權(quán)公有、對(duì)象廣泛、投資建設(shè)政府主導(dǎo)以及非營(yíng)利性等特征的長(zhǎng)租房，具有較強(qiáng)的社會(huì)屬性，提供的基本公共服務(wù)屬于社會(huì)公共服務(wù)，因此，此類長(zhǎng)租房可以納入社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理。

長(zhǎng)租房建設(shè)用地作為《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令第9號(hào)）中非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，方可以劃撥方式獲得土地使用權(quán)。這里非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施廣義可以理解為社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施。這也證明了長(zhǎng)租房應(yīng)屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適用范圍。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）》中提出“鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”，這里公租房將作為政府方和社會(huì)資本方合作開(kāi)展PPP模式的資產(chǎn)，而PPP模式主要適用于公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）》明確，我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)租房；國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)文重點(diǎn)任務(wù)“（九）社會(huì)民生領(lǐng)域。支持教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、養(yǎng)老、嬰幼兒托育等設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。推進(jìn)保障性安居工程和城鎮(zhèn)公共設(shè)施、城市排水防澇設(shè)施建設(shè)?！遍L(zhǎng)租房屬于保障性安居工程中的第一類“保障性住房建設(shè)”。相關(guān)文件對(duì)長(zhǎng)租房及保障性安居工程所鼓勵(lì)采取的投融資模式和領(lǐng)域劃分等表述，也將進(jìn)一步作為長(zhǎng)租房屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的佐證依據(jù)。

2 開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)的可行性及重要意義

2.1 開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)的可行性

2.1.1 符合試點(diǎn)項(xiàng)目行業(yè)范圍要求

長(zhǎng)租房作為保障性住房，具有較強(qiáng)社會(huì)屬性，屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，不屬于酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目，滿足《中國(guó)證監(jiān)會(huì)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)）》《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)）》的試點(diǎn)項(xiàng)目行業(yè)范圍要求。

2.1.2 權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確

根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，公租房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的原則，長(zhǎng)租房投資建設(shè)由政府主導(dǎo)，即長(zhǎng)租房所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)作為國(guó)有資產(chǎn)都?xì)w政府所有。長(zhǎng)租房權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，符合項(xiàng)目試點(diǎn)文件要求。

2.1.3 現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定，滿足收益要求

從我國(guó)的情況來(lái)看，“十四五”時(shí)期常住人口城鎮(zhèn)化率將提至65%，“新城市人口”對(duì)長(zhǎng)租房的需求是遞增的。另外，租房者一旦沒(méi)有按時(shí)繳交租金，就可能面臨失去租賃長(zhǎng)租房的資格，因此出現(xiàn)資金斷層的可能性小。長(zhǎng)租房現(xiàn)金流除了租金收入以外，還包括配套商業(yè)用房租金和停車(chē)收費(fèi)等。

2.1.4 稅收政策環(huán)境良好

與商業(yè)地產(chǎn)相比，長(zhǎng)租房作為公共屬性的保障性住房，國(guó)家在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施稅收優(yōu)惠：建設(shè)期間和建成后的長(zhǎng)租房用地免征土地增值稅；對(duì)于建設(shè)、管理中涉及的印花稅，經(jīng)營(yíng)管理單位不需要進(jìn)行繳納；對(duì)長(zhǎng)租房和租賃所得的租金收入也不征收房地產(chǎn)稅和所得稅，這些為開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs創(chuàng)造良好的稅收政策環(huán)境。

綜合以上4個(gè)方面，從國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲滬深交易所審核通過(guò)情況及長(zhǎng)租房預(yù)期的現(xiàn)金來(lái)看，我國(guó)開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)，是具備條件的、是可行的。

2.2 開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)的重要意義

2.2.1 有利于促進(jìn)我國(guó)保障性住房體系進(jìn)一步完善

十九大報(bào)告對(duì)住房提出了相應(yīng)的政策，對(duì)房子的問(wèn)題給與明確的指導(dǎo)。租購(gòu)并舉、大力發(fā)展住房租賃。基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為創(chuàng)新金融工具和長(zhǎng)效商業(yè)模式，將有效地服務(wù)保障性住房建設(shè)大局，建立起有效的資本循環(huán)和全面資產(chǎn)管理體系，進(jìn)一步完善我國(guó)保障性住房體系。

2.2.2 有利于構(gòu)建租購(gòu)并舉，實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

長(zhǎng)租房REITs是推動(dòng)建立租購(gòu)并舉住房制度的重要工具，通過(guò)發(fā)行REITs，可以充分利用社會(huì)資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加長(zhǎng)租房房源供應(yīng)。REITs能夠打通房地產(chǎn)投融資鏈條、降低融資成本以及促進(jìn)房企市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成。

2.2.3 有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，并以存量帶動(dòng)增量

開(kāi)展長(zhǎng)租房REITs，將持續(xù)穩(wěn)定收益的長(zhǎng)租房經(jīng)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型金融產(chǎn)品，在證券交易所公開(kāi)發(fā)行募集資金從而盤(pán)活存量資產(chǎn)，并以存量帶動(dòng)增量，增加新建長(zhǎng)租房的融資通道。

2.2.4 有利于提升長(zhǎng)租房物業(yè)管理服務(wù)水平，提升資管能力

REITs的宗旨是持續(xù)提高分紅，在此驅(qū)動(dòng)下，基金管理人有足夠的動(dòng)力做到精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，建立有效激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)各項(xiàng)資產(chǎn)管理水平，提升長(zhǎng)租房資管能力，包括資產(chǎn)安全維護(hù)、改造提升、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、信息化建設(shè)等，使企業(yè)擁有核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

3 結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)租房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍有多方面的重要意義，因此要做好相應(yīng)的分析，從而更有效地解決這一問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)范圍的可行性。