錢逢君

（亳州金駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，安徽亳州 236800）

0 引言

隨著近年來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范化以及國家對該行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間逐步回歸到正常化水平，而日益激烈的行業(yè)競爭迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不注重成本控制，以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。那么，如何才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本高效控制，各學(xué)者深入實際，做了大量研究。賴志軍[1]認(rèn)為，在日益規(guī)范的市場競爭環(huán)境下，為提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及社會效益，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制應(yīng)從土地取得階段、項目決策階段、項目施工階段實施全過程成本控制。在取得土地階段，要實施公開化競標(biāo)方式，切不可惡意競爭；在項目決策階段，一定要制定合理的決策方案，只有決策合理，方能優(yōu)選最佳投資方案，才能以最小的資源投入獲取最大產(chǎn)出；在施工階段，首先要積極開展工程量清單招標(biāo)，其次則是嚴(yán)格控制設(shè)計變更，并加強(qiáng)現(xiàn)場管理，減少客觀因素對項目總體成本帶來的影響，從而實現(xiàn)項目成本合理控制。本文就結(jié)合筆者多年工作實踐經(jīng)驗，在梳理相關(guān)文獻(xiàn)資料基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效策略談幾點看法，希望能對相關(guān)企業(yè)有所啟發(fā)。

1 實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要意義

1.1 保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實踐當(dāng)中進(jìn)行科學(xué)合理的成本管理，可幫助施工企業(yè)降低不必要的成本浪費，實現(xiàn)資源的合理利用。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工過程中都會進(jìn)行相應(yīng)的工程預(yù)算，對施工過程中各類資源的實際應(yīng)用情況進(jìn)行準(zhǔn)確的統(tǒng)計與計算，了解工程成本消耗情況。值得注意的是，這一過程中必須對建筑材料、人工成本、機(jī)械設(shè)備故障維修保養(yǎng)成本等影響因素進(jìn)行綜合考量，對工程利潤空間進(jìn)行確認(rèn)，從某種意義上說，成本控制還會影響到施工決策的制定，所以，在項目招投標(biāo)階段，就應(yīng)該加大工程成本控制工作，只有科學(xué)有效的成本控制，才能降低設(shè)計變更頻率變更，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

1.2 協(xié)調(diào)各施工環(huán)節(jié)有序進(jìn)行

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，所涉及環(huán)節(jié)較多，且各環(huán)節(jié)聯(lián)系緊密，任何一個施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會對其他施工環(huán)節(jié)造成影響，進(jìn)而影響工程總體質(zhì)量，還會造成施工進(jìn)展緩慢，為施工企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。而基于高效成本控制的工程施工，可實現(xiàn)各施工環(huán)節(jié)的有序協(xié)調(diào)，實現(xiàn)各環(huán)節(jié)間的完美銜接。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，任何一個施工環(huán)節(jié)的竣工，都需要傾注大量資金成本，因此，針對不同施工環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的成本控制，可為實現(xiàn)項目整體造價水平的良好控制奠定基礎(chǔ)[2]。

1.3 提升施工效率，保障資源利用率

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，不可控因素眾多，突發(fā)狀況頻繁發(fā)生，最容易受到氣候條件變化及工程施工風(fēng)險的影響，輕則影響施工進(jìn)度，重則使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益飽受損失，甚至還會使現(xiàn)場施工人員人身安全得不到保障。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在工程施工中注重成本控制工作，預(yù)防這些不利影響的發(fā)生，做到提前應(yīng)對、及時調(diào)整、從而制定出更加高效的施工方案；同時，還可以進(jìn)一步加大材料成本控制、機(jī)械設(shè)備成本控制及人力勞動成本控制等方式達(dá)到施工效率提升之目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制常見問題分析

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，各實施階段中存在的各種問題都會造成項目成本管理目標(biāo)無法實現(xiàn)，因此，必須深刻意識到這些問題的嚴(yán)重性，并認(rèn)真分析各階段的問題，從而為更好地實行項目成本管理提供基礎(chǔ)。

2.1 項目決策階段問題

2.1.1 投資立項隨意性強(qiáng)

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資立項階段，只注重項目資源的調(diào)查，而忽視項目可行性研究工作，完全忽略了決策方案、工藝技術(shù)選擇、材料采購計劃對項目整體造價帶來的而影響，致使后期項目建設(shè)價管理失控[5]。

2.1.2 造價管理力量薄弱

近年來隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，建筑規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，往往需要眾多專業(yè)的人員參與造價管理，然而，在現(xiàn)實生活中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目投資決策階段所配置的造價人員嚴(yán)重不足，再加上高素質(zhì)的管理人員欠缺，使造價工作任務(wù)繁重。一些有經(jīng)驗的老一輩造價人員就避而遠(yuǎn)之，僅安排一些新入職的人員擔(dān)任造價預(yù)算，這些人因為缺少實地工作經(jīng)驗，無法保障投資估算的準(zhǔn)確性。

2.2 項目設(shè)計階段問題

2.2.1 設(shè)計任務(wù)過度飽和

①由于設(shè)計單位因人才的匱乏，為了不耽誤工期，很多設(shè)計人員在前期地質(zhì)勘察工作中，不愿意深入實際進(jìn)行準(zhǔn)確勘測，只憑經(jīng)驗下結(jié)論，導(dǎo)致后期施工過程中，出現(xiàn)開挖后的地質(zhì)與設(shè)計基礎(chǔ)地質(zhì)不相符，變更索賠不斷出現(xiàn)；②由于設(shè)計任務(wù)重，有些設(shè)計人員在制定設(shè)計方案時，不通過必選就倉促出方案，致使造價偏大。

2.2.2 忽視項目設(shè)計階段成本管理

由于設(shè)計階段的造價管理對項目成本控制、造價管理起不了多大的決定性作用，所以，在具體工作實踐當(dāng)中，就忽視了該階段的成本管理，缺少設(shè)計成果經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核機(jī)制，究其原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①盡管政府部門對項目設(shè)計提出了規(guī)范性要求，然而，在落實各項工作時，對于項目優(yōu)化、材料選擇、降低施工風(fēng)險和成本途徑等方面沒有明確的制度；②建設(shè)單位沒有在設(shè)計成果考核時，往往只注重項目功能是否能夠滿足客觀要求，對于設(shè)計質(zhì)量的高低及經(jīng)濟(jì)性置若罔聞，沒能找出衡量標(biāo)準(zhǔn)；③設(shè)計單位往往是根據(jù)投資決策書進(jìn)行開展相關(guān)施工圖紙設(shè)計，很少涉及造價控制，無法衡量自己設(shè)計方案的優(yōu)劣程度[3]。

2.3 項目施工階段問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及施工單位一般較少，各施工單位間矛盾問題較少，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本造價問題主要集中在建設(shè)單位本身，主要問題體現(xiàn)如下：

2.3.1 人力資源管理未到位

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員本身就嚴(yán)重不足，尤其在專業(yè)造價管理人才配備上，更是捉襟見肘，造成工作任務(wù)繁重，對于施工階段的成本管理工作只是被動接受狀態(tài)，缺乏主動探究的動力；②在進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員績效考核時，缺乏完善的考核制度，只對施工質(zhì)量、安全、工期、經(jīng)濟(jì)設(shè)定總體目標(biāo)，但并沒有細(xì)化，致使考核制度可操作性差；③建設(shè)單位不注重技術(shù)經(jīng)濟(jì)人才的培養(yǎng)與儲備，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目管理班子都是因項目需要臨時組建的，管理隊伍整體素質(zhì)參差不齊，因而很難保證管理質(zhì)量。

2.3.2 沒有實施動態(tài)管控

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目在選擇造價咨詢單位時，基本沒有主動權(quán)，一般都是集團(tuán)公司以打捆招標(biāo)方式獲得，咨詢單位并不在項目現(xiàn)場，在工程設(shè)計、施工階段，咨詢單位并不在場，一般都是在審核結(jié)算時出現(xiàn)。在成本計算時往往根據(jù)施工單位、建設(shè)單位及監(jiān)理單位所提供的資料進(jìn)行，缺乏動態(tài)性管控，從而無法達(dá)成工程造價管理的真正目標(biāo)。

3 高效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的有效措施

3.1 制定科學(xué)合理的工程造價管理方案

在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目施工進(jìn)程中，施工設(shè)計是最為重要的一個環(huán)節(jié)，雖然工程設(shè)計中所需的資金消耗較少，但是，一旦工程設(shè)計環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，就需要在施工過程中進(jìn)行一系列的變更，致使項目結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致工程總量、工程進(jìn)度等都相應(yīng)發(fā)生改變。因此，相關(guān)管理人員應(yīng)在工程設(shè)計環(huán)節(jié)就加大重視力度，科學(xué)合理地進(jìn)行工程造價管理方案的編制[3]。例如，安排專業(yè)人員對施工現(xiàn)場進(jìn)行勘察，使設(shè)計方案更具科學(xué)性與合理性，保障工程施工有序進(jìn)行。同時，還要在工程設(shè)計過程中加強(qiáng)監(jiān)督與管理，及時找出設(shè)計方案中的不足與缺陷，在與其他設(shè)計人員進(jìn)行綜合分析后，提出具體解決方案，從而最大限度地保障工程成本控制的合理性，達(dá)到節(jié)約資金投入的目的。

3.2 實施全過程造價控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不應(yīng)該是某一時段中的管理任務(wù)，而應(yīng)該貫穿于項目建設(shè)全過程中。首先，在項目立項時，及對預(yù)測整體造價情況，并制定科學(xué)的造價控制標(biāo)準(zhǔn)，同時加強(qiáng)施工圖紙審核，避免后期施工中因頻繁出現(xiàn)圖紙變更引起的造價困難問題；其次，需實施動態(tài)化監(jiān)測，了解項目施工進(jìn)展情況，并嚴(yán)格按照既定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，及時找出陳本管理問題及原因，并進(jìn)行有針對的處理，確保建筑總體成本在有效控制范圍內(nèi)[4]。

3.3 合理運用信息化技術(shù)

隨著近年來網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)水平的進(jìn)一步提升，受到各行業(yè)的廣泛運用，且為各行業(yè)管理帶來了便利。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，同樣可以將此技術(shù)運用于項目成本管理之中，利用信息化技術(shù)手段全面開展工作造價控制工作。一方面，應(yīng)加大研究力度，開發(fā)出專門適用于工程成本控制的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過對所存儲的數(shù)據(jù)信息分析處理，自動生成易于管控的工程造價信息；另一方面，注重BIM技術(shù)的應(yīng)用，充分運用BIM可視化、模擬性特征實現(xiàn)項目施工模擬，然后生成直觀成本控制模型，以便篩選出最佳控制方案。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工中，科學(xué)有效的成本控制是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的重要標(biāo)志，因此，必須在工程設(shè)計、施工、工程量計算等環(huán)節(jié)就加強(qiáng)造價控制工作，并通過全過程成本控制實施及信息化技術(shù)的科學(xué)應(yīng)用，使項目成本管理更具時效性，進(jìn)而有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。