孟利民

（上海萬坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，上海 200082）

0 引言

城市商辦綜合體項(xiàng)目，屬于大型群體性建設(shè)工程，具有系統(tǒng)、復(fù)雜、群體、大型等特點(diǎn)。參建方眾多，各自目標(biāo)存在差異，過程管控面比較廣，信息點(diǎn)多，協(xié)調(diào)工作量大，容易滋生各種矛盾，因此需要采用總體管理的思路，通過全過程管理方式，進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，達(dá)成最終目標(biāo)。

全過程項(xiàng)目管理，主要包括：項(xiàng)目建設(shè)的立項(xiàng)和實(shí)施策劃、項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工前的準(zhǔn)備、施工過程的各項(xiàng)目標(biāo)管控、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等多個(gè)階段。每個(gè)階段都不是孤立存在而是相輔相成，如何將以上階段在全過程管理中有機(jī)地結(jié)合起來，讓管理的信息流更加順暢，讓整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)有序開展，達(dá)成最終的目標(biāo)，是本文需要解決的問題。

下面針對(duì)每個(gè)階段開展的主要工作、重點(diǎn)難點(diǎn)問題、解決措施等進(jìn)行論述。

1 項(xiàng)目概況

陸家嘴世紀(jì)大都會(huì)（2-3地塊）項(xiàng)目，由陸家嘴集團(tuán)和百聯(lián)集團(tuán)投資，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司開發(fā)，功能定位為辦公和商業(yè)綜合體。位于世紀(jì)大道、張楊路、福山路交匯處，占地面積37898 m2，地上建筑面積162234m2，包括1#～4#樓甲級(jí)寫字樓，5#樓百聯(lián)世紀(jì)購物中心，一座35kV變電站；地下室共4層，建筑面積116130m2。地塊與地鐵世紀(jì)大道站之間圍護(hù)墻零距離相接，地下一層開設(shè)連通通道與地鐵世紀(jì)大道站廳連為整體。地鐵6#線在地下二層從地塊內(nèi)穿過，將地塊切割為北部A區(qū)和南部為B區(qū)兩部分，在地下二、三、四層共開設(shè)5個(gè)通道將A、B區(qū)溝通。該項(xiàng)目2006年12月項(xiàng)目立項(xiàng)，2008年8月現(xiàn)場(chǎng)施工正式開始，2013年4月正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工完成，2014年10月結(jié)構(gòu)封頂完成，2015年11月30日取得竣工備案證；商業(yè)部分世紀(jì)百聯(lián)于2016年7月投入運(yùn)營。項(xiàng)目從立項(xiàng)開始建設(shè)開發(fā)周期歷時(shí)10年之久，參建單位包括甲方、項(xiàng)目管理、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、顧問、承包商、供應(yīng)商以及其他關(guān)聯(lián)方等約30幾家單位。

2 立項(xiàng)和實(shí)施策劃階段

本階段主要開展工作：取得立項(xiàng)批復(fù)；項(xiàng)目實(shí)施策劃、編制和確立項(xiàng)目建設(shè)大綱。

2.1 項(xiàng)目立項(xiàng)

首先要基于城市遠(yuǎn)景規(guī)劃基礎(chǔ)上編制可行性研究報(bào)告，報(bào)告得到論證和批復(fù)后，取得立項(xiàng)批復(fù)文件。

項(xiàng)目立項(xiàng)是項(xiàng)目啟動(dòng)前的結(jié)果性文件，它確定了項(xiàng)目的投資主體、項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、資金來源等，是項(xiàng)目后續(xù)所有工作的依據(jù)性文件。

2.2 項(xiàng)目實(shí)施策劃和項(xiàng)目建設(shè)

如何保證整個(gè)建設(shè)工作有章可循，有據(jù)可依，需要對(duì)項(xiàng)目策劃和規(guī)劃以確定項(xiàng)目管理的模式、管理團(tuán)隊(duì)及組織架構(gòu)、承發(fā)包及采購模式、項(xiàng)目程碑節(jié)點(diǎn)、各項(xiàng)管理制度、文件檔案及信息處理流程、進(jìn)度質(zhì)量投資等的目標(biāo)。

通過策劃和規(guī)劃，最終形成項(xiàng)目建設(shè)管理大綱，該大綱重點(diǎn)闡明了組織機(jī)構(gòu)、管理方式、相關(guān)制度、工作流程、信息檔案處理方式等工作。其重要性在于，是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，涵蓋每個(gè)階段的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件，對(duì)于各參建單位而言，有了此綱領(lǐng)性文件，就有了開展項(xiàng)目建設(shè)的中心思想。

3 項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段

本階段主要開展工作：設(shè)計(jì)任務(wù)委托書的編制及定稿；規(guī)劃方案的報(bào)審報(bào)批；初步設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)；專業(yè)深化設(shè)計(jì)。取得工程規(guī)劃許可證。

設(shè)計(jì)階段可以說是整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)最重要的階段，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終，設(shè)計(jì)文件決定了項(xiàng)目使用功能、結(jié)構(gòu)的安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、項(xiàng)目與環(huán)境相適宜等；也是是投資測(cè)算與控制、施工方案編制等的基礎(chǔ)，由于設(shè)計(jì)圖紙引用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等決定了其材料的選用、設(shè)備選型、施工工藝方案的選擇等，對(duì)項(xiàng)目投資控制起決定作用?？梢哉f，設(shè)計(jì)文件完美與否決定了項(xiàng)目的成敗。所以需要從以下方面加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)工作的管控：

設(shè)計(jì)任務(wù)委托書及附件表述完整，內(nèi)容詳盡尤。其需要燃?xì)?、給排水、電力、通信、公共交通、電梯、設(shè)備設(shè)施、幕墻、鋼構(gòu)、精裝修等配合資源的提資工作經(jīng)過反復(fù)論證比選。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)自身的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資測(cè)算管理、設(shè)備選型管理，專業(yè)深化管理等工作。制訂詳細(xì)的整體設(shè)計(jì)計(jì)劃和質(zhì)量控制措施，以專題會(huì)和郵件形式加強(qiáng)設(shè)計(jì)信息的交流溝通。尤其在設(shè)計(jì)文件中反映出項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)工作及建議采取技術(shù)措施等。

加強(qiáng)專業(yè)深化設(shè)計(jì)的管理，尤其是幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、精裝修等方面，需要由專業(yè)承包單位就是深化設(shè)計(jì)后，交由原綜合設(shè)計(jì)院審核確認(rèn)才能作為施工文件。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，建立變更臺(tái)賬清單，及時(shí)進(jìn)行圖紙發(fā)放和現(xiàn)場(chǎng)交底，做好竣工圖紙的審核和出圖工作。

4 項(xiàng)目施工前的準(zhǔn)備階段

正式施工生產(chǎn)需要有承包單位，需要具備完整批復(fù)手續(xù)；需要滿足施工的機(jī)械設(shè)備和機(jī)具；需要場(chǎng)地具備施工條件，需要專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，需要成熟的勞務(wù)班組，需要合格的材料供應(yīng)渠道；管理制度管控措施已制訂；相應(yīng)的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已準(zhǔn)備；施工工藝方案清單已審批；一級(jí)二級(jí)三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃已核準(zhǔn)等。

這些工作都集中于施工前的準(zhǔn)備階段，如何縮短參建人員、協(xié)作單位、周邊環(huán)境、工藝方案、機(jī)械設(shè)備就位、材料采購等的“磨合期”，如何在實(shí)施生產(chǎn)中不要出現(xiàn)漏洞百出造成很多阻礙，就需要準(zhǔn)備階段工作考慮得更全面更充分。

其中施工組織設(shè)計(jì)是準(zhǔn)備前的重要工作，它涵蓋了場(chǎng)地總平布置、組織架構(gòu)、進(jìn)度計(jì)劃、勞動(dòng)力機(jī)械設(shè)備等資源配置計(jì)劃及管理措施、臨時(shí)水電需求及方案、質(zhì)量計(jì)劃及控制措施、安全文明控制措施等。所以，做好施工組織設(shè)計(jì)是保障施工生產(chǎn)順利開啟的不可或缺的工作，也是施工前準(zhǔn)備階段工作重中之重。

5 項(xiàng)目施工生產(chǎn)階段

城市商業(yè)綜合體多位于比較繁華的城市中心或者副中心，居民生活和商業(yè)活動(dòng)集中，施工場(chǎng)地和施工環(huán)境都受到很大的制約和限制，尤其是主體結(jié)構(gòu)快完成前，相關(guān)專業(yè)分包單位集中進(jìn)場(chǎng)施工，交叉作業(yè)界面多，協(xié)調(diào)工作量非常大。

本階段重點(diǎn)開展工作：進(jìn)度、質(zhì)量、投資、安全文明、合同管理、檔案信息管理等。采用主要管理手段是訂立目標(biāo)、制訂計(jì)劃、設(shè)立制度管理、建立控制體現(xiàn)。通過信息的搜集、加工、整理、及時(shí)傳遞，利用溝通、協(xié)調(diào)、管控等手段；保證問題及時(shí)解決，矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。尤其加強(qiáng)預(yù)判和糾偏工作開展。

重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)信息暢通，管控和協(xié)調(diào)。

本階段重點(diǎn)難點(diǎn)工作比較多，在此列舉深基坑支護(hù)，土方開挖，群塔施工。

（1）深基坑支護(hù)：方案進(jìn)行專家論證。由于地下室深度達(dá)到27m左右，底板厚度平均1.8m，周邊地鐵運(yùn)行，道路交通繁忙，圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用了地下鋼筋混凝土連續(xù)墻形深基坑支護(hù)方案，深度達(dá)到50m左右。結(jié)構(gòu)施工過程中重點(diǎn)加強(qiáng)圍護(hù)墻的變形監(jiān)測(cè)工作，接縫處滲漏水工作等。

（2）土方開挖：方案進(jìn)行專家論證。地鐵沿線土方開挖緊鄰圍護(hù)墻劃分十幾個(gè)小基坑，采用間隔開挖的方式，加強(qiáng)圍檁和縱向支護(hù)，每個(gè)小基坑土方開挖24h連續(xù)作業(yè)，待結(jié)構(gòu)回筑到負(fù)二層時(shí)，開始旁邊小基坑的土方開挖工作。開挖過程加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)排水等工作。

（3）群塔施工：場(chǎng)地可利用空間非常有限，部分地下室尚未完成，部分樓棟已開始正負(fù)零以上結(jié)構(gòu)施工。對(duì)于塔吊的布置和使用，既要覆蓋范圍全面，又要經(jīng)濟(jì)合理，還要考慮到鋼構(gòu)、幕墻安裝施工，設(shè)備吊裝就位需要等。因此對(duì)于塔吊選型是一項(xiàng)重要的工作，決定了垂直和水平運(yùn)輸?shù)男?，?duì)整個(gè)施工階段生產(chǎn)起到非常關(guān)鍵的作用。

本項(xiàng)目采用了5臺(tái)塔吊，組成群塔，以滿足整個(gè)施工階段生產(chǎn)需要。

6 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

驗(yàn)收是對(duì)已完成工作的檢查和核驗(yàn)，檢驗(yàn)其是否滿足使用功能，符合設(shè)計(jì)文件、報(bào)批報(bào)建時(shí)批復(fù)的文件、相應(yīng)的施工標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等。驗(yàn)收結(jié)果為項(xiàng)目投入使用提供證明文件。

竣工驗(yàn)收分為專項(xiàng)驗(yàn)收、專業(yè)驗(yàn)收、單機(jī)調(diào)試、聯(lián)機(jī)調(diào)試、竣工備案、綜合驗(yàn)收等。

首先成立驗(yàn)收小組，由建設(shè)方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為組長，監(jiān)理和總包單位為副組長，其他參建方為組員，明確各參建方職責(zé)分工。其次，對(duì)驗(yàn)收工作進(jìn)行策劃，分門別類，列出對(duì)應(yīng)的工作事項(xiàng)清單，制訂驗(yàn)收工作計(jì)劃，并明確該項(xiàng)工作前后置工作及邏輯關(guān)系。

無論是專項(xiàng)驗(yàn)收還是竣工備案，過程資料及驗(yàn)收評(píng)定報(bào)告，以及驗(yàn)收通過文件等的搜集整理，是驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，因此各參建方需要專人搜集整理檔案資料，驗(yàn)收組安排專人統(tǒng)一進(jìn)行指導(dǎo)，并對(duì)結(jié)果性文件及時(shí)搜集歸檔，以備最后檔案資料順利移交檔案管理部門。

為保證驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，每周召開驗(yàn)收工作進(jìn)度專題會(huì)和檔案資料搜集整理專題會(huì)議。

7 項(xiàng)目交付及結(jié)算

7.1 項(xiàng)目交付

項(xiàng)目取得竣工備案證明和綜合驗(yàn)收證明文件后，意味著項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本結(jié)束，接下來工作是辦理移交，商辦綜合體項(xiàng)目一般是向物業(yè)管理單位進(jìn)行移交，包括工程實(shí)體移交和檔案資料等的移交。

為了便于移交工作順利進(jìn)行，該項(xiàng)目物業(yè)管理工作在項(xiàng)目建設(shè)之初就已參與進(jìn)來，根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)、施工、調(diào)試等提出合理化建議，尤其是在各項(xiàng)驗(yàn)收階段，參與專項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收，參與單機(jī)調(diào)試和聯(lián)動(dòng)調(diào)試工作，對(duì)于接收后物業(yè)工作開展費(fèi)用有利，這是其他項(xiàng)目值得借鑒的地方。

7.2 項(xiàng)目結(jié)算

是對(duì)項(xiàng)目投資執(zhí)行情況的總結(jié)。首先需要厘清結(jié)算項(xiàng)目清單，制訂相應(yīng)的結(jié)算計(jì)劃，并安排專人跟蹤。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)結(jié)算依據(jù)的提供，通過項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，在施工過程中尤其要重視承攬合同、設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)變更、施工方案及相應(yīng)措施、政策性文件等搜集整理，特別是人工、材料等隨因時(shí)間變化的調(diào)整依據(jù)。

項(xiàng)目結(jié)算完成后，經(jīng)過審核批轉(zhuǎn)，審計(jì)單位需要出具結(jié)算證書，并經(jīng)業(yè)主方簽字蓋章確認(rèn)，交由合同各方留存。

8 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)

陸家嘴世紀(jì)大都會(huì)商辦綜合體建設(shè)項(xiàng)目，運(yùn)用全過程管理的理念，信息通暢，指揮協(xié)調(diào)，通過參與各方的共同努力，2015年9月底驗(yàn)收通過，取得了竣工備案證；2016年10月世紀(jì)百聯(lián)購物中心開始營業(yè)。項(xiàng)目最終投資控制在預(yù)算范圍內(nèi)，沒有發(fā)生一例安全生產(chǎn)事故，其他各項(xiàng)目標(biāo)皆達(dá)成。

9 結(jié)論

陸家嘴世紀(jì)大都會(huì)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，采用了全過程管理的思路和理念，運(yùn)用科學(xué)的管理方法和手段，并在豐富管理經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)通力協(xié)作下，各個(gè)階段有機(jī)結(jié)合，相對(duì)于一般項(xiàng)目管理，項(xiàng)目各個(gè)部門配合的更加和諧，信息流更加順暢，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都得到極大提升，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。隨著新工藝新技術(shù)不斷創(chuàng)新發(fā)展，尤其是BIM技術(shù)的成熟運(yùn)用，項(xiàng)目全過程管理理念，必將在類似的群體、大型、復(fù)雜性的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)中得到廣泛應(yīng)用。