陳惟杉

“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險的，因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來這個市場要是下來的話，個人財產(chǎn)就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就發(fā)生很大的混亂。”3月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)。

這一表態(tài)正值各地房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出之際，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，截至3月初，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已發(fā)布97次。

背后是上漲明顯的房價，特別是一線城市二手房房價，而二手房價格往往被視為樓市的晴雨表。今年1月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，深圳、廣州、上海二手房價格環(huán)比漲幅位列前三，北京位列第八。去年年底，一線城市的二手房市場已然升溫。

“近期熱點(diǎn)二線城市房價也明顯上漲。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，這一輪房價上漲的形勢與2015年頗為相似，“2015年下半年深圳樓市率先升溫，年底輪到上海，2016年傳導(dǎo)到北京、廣州，并在當(dāng)年下半年蔓延至熱點(diǎn)二線城市。兩次都是在貨幣寬松的背景下，樓市熱度從深圳傳導(dǎo)至其他城市。”

在一線城市出臺的調(diào)控政策中，多項(xiàng)指向收緊“銀根”，尤以深圳最為嚴(yán)厲。2020年，深圳二手房價漲幅達(dá)12.9%。

一線城市收緊房貸

距離深圳市住建局發(fā)布二手房成交參考價格過去一個月，在鏈家、安居客等中介平臺，在售房源單價全部調(diào)整為官方參考價格，此前曾一度無法看到在售房源單價與總價。

2月8日，深圳市住建局發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)的參考價格，定價以二手房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，并參考周邊一手住房價格。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下稱“深房中協(xié)”）提示，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員在線上、線下發(fā)布房源廣告時應(yīng)以參考價格為重要依據(jù)、合理發(fā)布。2月下旬，深圳市住建局甚至開展專項(xiàng)檢查，內(nèi)容有兩項(xiàng)：一是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布的掛牌價是否超出參考價，二是經(jīng)紀(jì)人通過微信、QQ等發(fā)布的價格是否超出參考價。

以官方發(fā)布的參考價剛性約束二手房掛牌價，在調(diào)控政策中可謂罕見。

李宇嘉認(rèn)為，新房調(diào)控，有賣地限價、預(yù)售定價、批售控制、開發(fā)商“窗口指導(dǎo)”等抓手，但二手房市場調(diào)控沒有抓手，交易量價由千千萬萬的交易者驅(qū)動，政府連最基本的價格都不掌握。他告訴《中國新聞周刊》，不控制住二手房價格，新房價格就難以控制?！扒罢叩贡坪笳呱蠞q，反過來新房價格上漲再次推動二手房價格上漲，形成循環(huán)。”

深房中協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房網(wǎng)簽量在參考價發(fā)布后斷崖式下跌，以2月最后一周為例，周網(wǎng)簽量為834套，而參考價發(fā)布前的周網(wǎng)簽量約為2500套，下降幅度約七成。但參考價真的能限住真實(shí)成交價嗎？

參考價“定價”機(jī)構(gòu)深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒在接受采訪時表示，62%的樓盤參考價格與成交價格基本一致?！吨袊侣勚芸冯S機(jī)抽取深圳多個住宅小區(qū)發(fā)現(xiàn)，參考價與此前成交價背離較多的情況并不鮮見，如位于深圳市南山區(qū)的寶珠花園與南國麗城的參考價分別為6.9萬元/平方米和7.14萬元/平方米，但是此前的成交單價均在9.5萬元到10萬元區(qū)間。

《中國新聞周刊》從深圳多個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到，掛牌價嚴(yán)格依照參考價發(fā)布，但真實(shí)成交價格并不受影響。“即使合同價格高于參考價，也不會對過戶造成影響?！庇蟹慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“真正受影響的是貸款額度，銀行已經(jīng)按參考價發(fā)放貸款?！?/p>

2月下旬，已有光大銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行明確表態(tài)，將參考價作為銀行按揭貸款的參考依據(jù)、重要依據(jù)。

據(jù)了解，目前深圳二手房買賣雙方除了簽署“房產(chǎn)買賣合同”，還會簽署一份“補(bǔ)充協(xié)議”，約定因參考價限制無法獲取足額貸款而違約后的解決方式。

李宇嘉認(rèn)為，銀行依據(jù)參考價放貸對于加杠桿的購房者來講比較難受。一套房產(chǎn)突然漲價50萬元，如果是首付增加50萬元，這對于大多數(shù)人來說不是一個小數(shù)目。但如果只需要多貸款50萬元，對應(yīng)的月供只是2000多元。這就是過去深圳房價能夠任性上漲的主要原因。最大程度加杠桿，將月供壓力攤薄，并通過房價上漲一次性覆蓋。

深圳的一次房博會。掛牌價嚴(yán)格依照參考價發(fā)布后，受影響主要是貸款額度，銀行已經(jīng)按參考價發(fā)放貸款。圖/視覺中國

正在收緊房貸的一線城市不只是深圳，典型的還有廣州。

1月中旬，人民銀行廣州分行對廣州本地銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度。

這被廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源稱為“兩道紅線”，他告訴《中國新聞周刊》，“一般而言，第四季度銀行按揭貸款發(fā)放額度較小，很多銀行為了博得‘開門紅會在1月增加放款額度。但是今年1月由于房地產(chǎn)貸款集中管理制度，即‘五檔分類落地，導(dǎo)致很多銀行1月初貸款額度緊張，‘兩道紅線雪上加霜?，F(xiàn)在銀行房貸額度普遍緊張，一些去年積壓的貸款申請還沒有放款。”

“一些銀行的房貸放款純粹‘靠天吃飯，比如需要有存量房貸提前還款，才能釋放一些額度，目前已經(jīng)不再受理新的按揭貸款申請?！编嵈笤锤嬖V記者，多數(shù)銀行仍然受理按揭貸款申請，只不過放款時間難以保證。“銀行會要求申請者簽署一份聲明，大意是知曉銀行額度緊張導(dǎo)致放款時間難以保證。此前，在符合條件的情況下，一周內(nèi)就能放款，現(xiàn)在最快的放款時間也要兩個月。”

盡管北京、上海的按揭貸款申請、放款尚未有明顯變化，但是京滬兩地主管部門已經(jīng)發(fā)出通知，防止消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，亦是在資金端收緊的信號。

“甚至一些非一線城市，如佛山也在收緊房貸，只不過不像一線城市那樣受到關(guān)注，因?yàn)檫@一輪房價上漲的原因在很大程度上指向去年相對寬松的資金面?！崩钣罴握f。

樓市寬松資金面難再現(xiàn)？

2020年，一線城市較低的房貸利率，以及更低的經(jīng)營貸利率為資金流入一線城市樓市提供便利，目前這一形勢正在被逆轉(zhuǎn)。

額度收緊后，按揭貸款利率一定會上升，這是受訪者的共識，廣州的房貸利率已經(jīng)在一線城市中率先提升。

“廣州房貸利率2020年下半年開始下降，今年各個銀行房貸利率逐步提升?！编嵈笤锤嬖V《中國新聞周刊》，去年廣州當(dāng)?shù)劂y行首套房貸利率最低時曾低至在LPR基礎(chǔ)上不加點(diǎn)，即4.65%，而主流首套房貸利率是加30到40個基點(diǎn)，今年則要加55個基點(diǎn)，達(dá)到5.2%，二套房利率基本上加75到80個基點(diǎn)，達(dá)到5.4%到5.45%，相比去年高了很多?！?/p>

“在銀行眼里，房貸是優(yōu)質(zhì)貸款，不良率只有實(shí)體貸款的一半。一線樓市房價高，但對銀行來說，這是最安全的區(qū)域。因此一線城市的房貸競爭非常激烈，為了份額就得犧牲利潤，導(dǎo)致一線城市房貸利率比較低。”李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

有銀行業(yè)人士提到，一線城市有銀行的房貸利率在去年甚至比LPR還要低。

以2020年12月為例，四座一線城市首套房貸利率均低于全國平均水平5.23%，其中深圳為4.98%。李宇嘉直言，深圳樓市的問題，就是銀根問題、杠桿問題。

“為什么深圳房地產(chǎn)市場過去一年熱度很高，部分原因是此前深圳限購政策有漏洞，比如外地人與深圳人結(jié)婚后，可以單獨(dú)申請貸款、購房，深圳出現(xiàn)‘婚票，即找到深圳人結(jié)婚，購房后再離婚?！编嵈笤凑J(rèn)為，另一個重要原因便是深圳此前在金融政策上比較寬松，對按揭貸款申請人還款能力，如銀行流水、資產(chǎn)等方面的要求都比較低。

1月下旬，住建部副部長倪虹曾帶隊赴深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。隨后，深圳首次要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會同商業(yè)銀行驗(yàn)明購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。

“在深圳房價已然高企的情況下，真正全款買房的購房者極少，通過參考價降低杠桿率，可以說是釜底抽薪。”鄭大源說，一些所謂“全款購房”也并非真正意義上的“全款”，只是沒有使用按揭貸款，“很多人借用親戚朋友的資金，包括使用過橋資金，買房后再將其抵押從銀行獲取貸款還錢，利用的便是抵押貸款較低的利率?！?/p>

如果說去年一線城市房貸利率是一個“洼地”，另一個“洼地”便是針對小微企業(yè)的經(jīng)營貸，其利率可以低至4%以下。

經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的路徑一般是購房者全款買房，再通過空殼公司將房產(chǎn)抵押，套取貸款，歸還全款買房時使用的過橋資金。如北京在1月底開啟的防止經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的核查中，主要針對全款購房的購房人和直系親屬近期申請使用經(jīng)營貸的行為。

其實(shí)，周期性的收緊銀根在過往的調(diào)控政策中并不鮮見?！暗谶^去，周期性‘融資關(guān)閘后，各界的預(yù)期是未來一定會放松，但在‘五檔分類落地后房地產(chǎn)貸款就不會出現(xiàn)周期性波動。”李宇嘉說。

“五檔分類”指將銀行分為五檔，分檔對房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比采取額度管控，這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度自今年起實(shí)施。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《中國新聞周刊》，整體來看，對于大部分銀行來說達(dá)標(biāo)壓力不是很大，大部分銀行未觸及上限。部分地區(qū)調(diào)高了一些類別貸款集中度上限，如廣州、海南等省份分別不同程度地提高了對小型銀行、農(nóng)合機(jī)構(gòu)的房貸占比上限。但是整體來看上浮比例不大，并且這些小型銀行業(yè)務(wù)規(guī)模有限，并不代表房貸調(diào)控力度的放松，主要是結(jié)合地方實(shí)際情況的適度彈性調(diào)整。

“哪些銀行可以增加房地產(chǎn)貸款其實(shí)一目了然，如果銀行‘踩線，不收回原有的房地產(chǎn)貸款，減少分子，就要增加分母，即增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款，這樣才能有新的房地產(chǎn)貸款的釋放空間?！崩钣罴握J(rèn)為，第一二檔銀行其實(shí)房地產(chǎn)貸款的投放規(guī)模比較大，最充分享受到了房地產(chǎn)上漲的紅利，金融加速器的效應(yīng)會帶動更多的杠桿投放，最終體現(xiàn)在銀行利潤增長。但是對于第三四檔銀行，主要是地方的小銀行，更多服務(wù)于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)貸款對他們業(yè)務(wù)發(fā)展和質(zhì)量提升有幫助，也有助于區(qū)域的開發(fā)，這可以解釋為何一些地區(qū)調(diào)高了三四檔銀行的貸款集中度上限。

“2010年出現(xiàn)‘限購概念，此后調(diào)控政策主要在購房資格、貸款資格上做文章，調(diào)控效果在逐漸被消化?，F(xiàn)在逐步調(diào)整了調(diào)控方向，在房價高企的情況下，買房離不開銀行貸款，調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)向控制銀行貸款。”業(yè)內(nèi)人士如此感慨。

房地產(chǎn)貸款集中度管理要求