楊靜 張旭強(qiáng)

摘要：隨著城市對(duì)地下空間使用需求的持續(xù)增強(qiáng)，大量建筑物、構(gòu)筑物利用地下空間建成使用，滿(mǎn)足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民群眾的生活需要。但由于地下空間確權(quán)登記的有關(guān)法規(guī)和管理機(jī)制相對(duì)滯后，地下建筑物、構(gòu)筑物無(wú)法確權(quán)登記，尤其是城鎮(zhèn)住宅小區(qū)配套建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)（位），權(quán)利人的合法權(quán)益無(wú)法保障，影響了不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和不動(dòng)產(chǎn)登記工作要求，重點(diǎn)厘清地下空間確權(quán)登記中的實(shí)務(wù)問(wèn)題，提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：地下空間;確權(quán)登記;實(shí)務(wù)探索

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0051-53 收稿日期：2021-09-30

1 地下空間確權(quán)登記的必要性

當(dāng)前，我國(guó)城市受資源約束、生態(tài)壓力等制約因素，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，緩解城市土地資源緊張的問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫，地下空間逐步從開(kāi)發(fā)利用轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)保護(hù)的階段。由于地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)成本較高，一些經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體急需確權(quán)登記，以保護(hù)自身合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)抵押、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)權(quán)益。由于現(xiàn)階段我國(guó)城市地下空間利用及確權(quán)登記的相關(guān)法律規(guī)范尚不完善，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)暫未對(duì)地下建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行確權(quán)登記，權(quán)利保障訴求日漸迫切。

《民法典》第345條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記中依照“空間”的概念對(duì)權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定。上述法律法規(guī)的出臺(tái)為科學(xué)合理有序地開(kāi)發(fā)利用地下空間，拓展城市發(fā)展空間提供了法理依據(jù)，但對(duì)地下空間如何確權(quán)登記并未涉及。因此，依法依規(guī)對(duì)新設(shè)立的地下空間進(jìn)行確權(quán)登記，并建立與已設(shè)立權(quán)利之間的聯(lián)系，使《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律制度更加具備實(shí)際操作性，確保不動(dòng)產(chǎn)登記“地上、地下”的統(tǒng)一管理十分必要。

2 當(dāng)前城市地下空間確權(quán)登記存在的問(wèn)題

隨著城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，越來(lái)越多的地下停車(chē)場(chǎng)成為小區(qū)、商場(chǎng)必不可少的配套設(shè)施，大部分人通過(guò)租賃的方式從開(kāi)發(fā)建設(shè)方取得地下車(chē)庫(kù)（位）的使用權(quán)。地下車(chē)庫(kù)（位）不進(jìn)行確權(quán)登記無(wú)法實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、抵押的財(cái)產(chǎn)屬性，權(quán)利人的合法權(quán)益也不能得到保障。因此，開(kāi)發(fā)建設(shè)方和使用者對(duì)明晰產(chǎn)權(quán)有著強(qiáng)烈愿望，地下空間確權(quán)登記有著廣泛的社會(huì)需求。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以前，一些地方住建部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)頒發(fā)房屋所有權(quán)證，但該部分建筑物沒(méi)有用地審批手續(xù)，存在車(chē)庫(kù)已辦理登記而其對(duì)應(yīng)的土地未登記的問(wèn)題。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，按照“房地一體”的登記原則，地表、地下建設(shè)用地與建（構(gòu)）筑物要一體辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。但由于地下空間缺少用地審批手續(xù)、無(wú)法確定固定四址界線等原因，對(duì)地下車(chē)庫(kù)（位）等地下建筑物、構(gòu)筑物未開(kāi)展確權(quán)登記。究其原因，可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：一是地下空間產(chǎn)權(quán)歸屬不清晰。目前，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)使用地下車(chē)庫(kù)（位）較為普遍，但由于地下空間的開(kāi)發(fā)利用、銷(xiāo)售等管理機(jī)制不健全，地下車(chē)庫(kù)（位）的使用人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位僅簽訂使用權(quán)租賃協(xié)議，沒(méi)有理清產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，權(quán)利人合法權(quán)益無(wú)法得到保障。二是地下用地審批程序不規(guī)范。在實(shí)際工作中，地下建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有批準(zhǔn)依法設(shè)立，在土地出讓合同或劃撥決定書(shū)中沒(méi)有明確地下空間的面積和用途等相關(guān)內(nèi)容，確權(quán)登記時(shí)沒(méi)有記載地下建設(shè)用地使用權(quán)的依據(jù)。因此，地下空間建設(shè)用地有必要分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，在土地出讓合同或劃撥決定書(shū)予以明確。對(duì)于地下車(chē)庫(kù)（位）建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)僅明確提出車(chē)位配置比例、數(shù)量要求，并沒(méi)有要求車(chē)位的具體位置、尺寸大小、界線，在竣工驗(yàn)收時(shí)也不具體核實(shí)，開(kāi)展確權(quán)登記時(shí)無(wú)法對(duì)車(chē)位的界限、位置予以確定。三是人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議較大。一些住宅小區(qū)將結(jié)建的人防工程用于停車(chē)的地下車(chē)庫(kù)（位），并將地下車(chē)庫(kù)（位）賣(mài)給小區(qū)業(yè)主，違反了人防工程管理的相關(guān)規(guī)定，造成了產(chǎn)權(quán)糾紛。四是確權(quán)登記政策不完善。一方面，地下車(chē)位測(cè)量和調(diào)查技術(shù)規(guī)范尚未明確，由于對(duì)地下車(chē)位沒(méi)有永久性的固定界標(biāo)，無(wú)法劃定不動(dòng)產(chǎn)登記單元，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)地下車(chē)位予以確權(quán)登記。另一方面，由于已經(jīng)建成的地下車(chē)庫(kù)（位）在轉(zhuǎn)讓時(shí)缺少相關(guān)材料，僅通過(guò)使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，影響交易安全。

3 工作建議

3.1 規(guī)范地下空間管理

在當(dāng)前自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的大背景下，要完善地下空間產(chǎn)權(quán)體系、公共管理、權(quán)屬登記等管理機(jī)制，探索構(gòu)建科學(xué)的地下空間三維立體權(quán)利體系，細(xì)化地下空間土地產(chǎn)權(quán)。對(duì)地下車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售不規(guī)范等問(wèn)題，建議住建、人防等相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的行政干預(yù)手段，規(guī)范地下車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售、使用行為，治理地下地下車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售、使用亂象。根據(jù)當(dāng)前地下空間開(kāi)發(fā)利用情況，要規(guī)范地下空間建設(shè)用地審批程序，單建或結(jié)建式地下空間均要完善用地審批手續(xù)，在土地出讓合同中對(duì)地下空間進(jìn)行明確，繳納土地出讓金后，依據(jù)規(guī)劃、竣工材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3.2 健全相關(guān)政策法規(guī)

一是要明確房地一體登記原則。要依法依規(guī)設(shè)立地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，地下建筑物、構(gòu)筑物依法批準(zhǔn)建設(shè)后，可以將地下的建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所有權(quán)一并登記。二是要堅(jiān)持無(wú)害利用原則。地下車(chē)位（庫(kù)）的確權(quán)登記，須嚴(yán)格符合法律規(guī)定，不得有損國(guó)家利益、公共利益和第三人的合法權(quán)益，要避免對(duì)地上和其他地下空間相鄰權(quán)人造成損害，盡量為他人開(kāi)發(fā)利用地下空間提供便利。三是要秉持創(chuàng)新實(shí)踐原則。要改變過(guò)去二維測(cè)繪、權(quán)籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記的思維模式，充分滿(mǎn)足城市發(fā)展需要，對(duì)地表、地下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬界限范圍進(jìn)行明確，保障規(guī)范開(kāi)發(fā)、合理利用，依法保障開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)和使用者的合法權(quán)益。

3.3 制定登記操作辦法

開(kāi)展地下空間確權(quán)登記，要充分征求住建、人防等相關(guān)部門(mén)建議，根據(jù)地下空間開(kāi)發(fā)利用實(shí)際情況，制定地下空間的確權(quán)登記操作辦法，明確登記的內(nèi)容，要按照分層設(shè)立的原則劃分不動(dòng)產(chǎn)登記單元，明確權(quán)利人、坐落、三維界址、面積、用途、使用年限、權(quán)利性質(zhì)、取得方式等登記要素，為開(kāi)展地下空間確權(quán)登記提供操作依據(jù)。

3.4 妥善處理遺留問(wèn)題

一是住宅小區(qū)業(yè)主已辦理地下車(chē)庫(kù)（位）房屋所有權(quán)證的，要認(rèn)可證書(shū)的合法性，堅(jiān)持不變不換，地下車(chē)庫(kù)（位）再次交易時(shí)，應(yīng)與地上房屋所有權(quán)一并登記，地下車(chē)位（庫(kù)）不再單獨(dú)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。二是建設(shè)單位已按規(guī)劃要求建設(shè)完畢的地下車(chē)庫(kù)（位）但未辦理用地審批手續(xù)的，建議補(bǔ)充完善用地批準(zhǔn)手續(xù)后，參考劃撥性質(zhì)辦理地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記;如建設(shè)單位申請(qǐng)補(bǔ)辦地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，可按照規(guī)定補(bǔ)收土地出讓金后，參考出讓性質(zhì)辦理地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記。