王春敏 武小藝

摘要：2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“租購(gòu)并舉”;2016年《住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》中明確提出要“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”;2017年黨的十九大明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”?？v觀“十三五”時(shí)期住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)歷了從提出到發(fā)展的過(guò)程?？梢哉f(shuō)，我國(guó)已初步建立起住房租賃市場(chǎng)體系，并取得了重要成就。

關(guān)鍵詞：住房租賃;政策;試點(diǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0014-18 收稿日期：2021-10-20

1 政策保障

“十三五”時(shí)期，黨中央、國(guó)務(wù)院以及中央各部委出臺(tái)多項(xiàng)住房租賃政策，為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供政策保障。習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中明確提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”后，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、兩會(huì)以及國(guó)家發(fā)改委、住建部等相關(guān)部委等在許多重要會(huì)議上多次強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng);住建部等部委在北京、上海等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作（2019年增加到18個(gè)）;國(guó)家發(fā)改委明確允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，住房公積金加大租房消費(fèi)支持力度;住建部公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展在政策的引領(lǐng)下，步入法制化、規(guī)范化軌道。

1.1 精準(zhǔn)施策

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），首次在國(guó)家層面明確住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和培育重點(diǎn)，并出臺(tái)系列措施支持和規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

2017年，我國(guó)住房租賃政策創(chuàng)新取得了突破性的發(fā)展，尤其是租賃政策內(nèi)容涉及到很多空白領(lǐng)域，包括制定住房租賃條例、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等內(nèi)容。此類(lèi)政策是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要組成部分，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了支持和保障。2017年10月，黨的十九大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)讓人民住有所居的重要方式，是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位的重要舉措，是完善住房制度的重要內(nèi)容，對(duì)于健全我國(guó)住房市場(chǎng)體系、深化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制均具有重要意義。

2018年，中央有關(guān)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要加快發(fā)展住房租賃，并出臺(tái)了一系列支持住房租賃的金融政策。同時(shí)，13城集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)全面實(shí)施。此外，針對(duì)長(zhǎng)租公寓、房租及租金貸等備受關(guān)注的問(wèn)題，國(guó)家發(fā)改委、住建部、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)加大住房租賃市場(chǎng)整頓力度，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查。這些政策和措施的出臺(tái)，對(duì)于推動(dòng)和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)起到了積極作用。

2019年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“大力發(fā)展租賃住房”確立為2020年要抓好的重點(diǎn)工作之一。集體用地建租賃住房試點(diǎn)城市的擴(kuò)容、16城住房租賃市場(chǎng)發(fā)展獲得中央財(cái)政支持、住房租賃條例被列入2019年立法工作計(jì)劃、開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治等政策的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起到了進(jìn)一步的推動(dòng)作用，住房租賃體系和機(jī)制也在不斷完善。

2020年7月，《民法典》對(duì)房屋出租的法律做出重大修訂。同月，《關(guān)于組織申報(bào)第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》公布，天津等8個(gè)城市入圍。9月，《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布，涉及行業(yè)規(guī)范、定期公布租金信息、建立指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布機(jī)制、租賃合同需網(wǎng)簽備案等內(nèi)容。

1.2 試點(diǎn)起步

2017年和2019年先后兩批共18個(gè)城市作為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都、福州、南昌、青島、?？凇①F陽(yáng)。2019年和2020年先后兩批共24個(gè)城市作為中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)，包括北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都、天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、寧波、青島、南寧、西安。其中“雙試點(diǎn)”城市共13個(gè)。

截至2020年5月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有133個(gè)城市出臺(tái)了住房租賃政策，其中在中央政策試點(diǎn)文件出臺(tái)后，出臺(tái)政策的城市達(dá)119個(gè)，部分城市甚至接連出臺(tái)多個(gè)政策。而且，不論試點(diǎn)城市還是非試點(diǎn)城市，發(fā)布住房租賃政策的各個(gè)城市均積極展開(kāi)相關(guān)工作。

在供地計(jì)劃執(zhí)行上，北京順利完成了供地計(jì)劃，2017和2018年均供應(yīng)了200萬(wàn)平方米以上的集體建設(shè)用地，上海、廣州、福州等城市也供應(yīng)了多宗集體建設(shè)用地;在增加住房供應(yīng)上，廣州、深圳明確租賃住房供應(yīng)將占新房供應(yīng)的20%，杭州、南京為30%;在搭建住房租賃服務(wù)平臺(tái)上，北上廣深及杭州、成都等十余個(gè)一、二線城市均已完成;東莞、青島、常州等多個(gè)城市出臺(tái)出租房消防管理?xiàng)l例;試點(diǎn)城市均成立了國(guó)有住房租賃企業(yè)。這與試點(diǎn)文件出臺(tái)之前的僅有零星幾個(gè)城市出臺(tái)政策的情形形成鮮明對(duì)比，住房租賃政策已然超越了單個(gè)城市的政策選擇范疇，成為一種城市住房市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)。

同時(shí)，各地制定租賃住房目標(biāo)，多渠道籌措租賃房源。上海、南京、杭州均推出租賃地塊及土地自持比例，廣州、深圳采取“競(jìng)自持”政策，北京大力發(fā)展集體土地租賃住房。以上海為例，截至2020年8月，上海共推出租賃地塊97幅。

2 試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

試點(diǎn)城市都根據(jù)各自城市情況，相繼出臺(tái)了一些發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策，用于解決城市“新市民”和本地低收入人群的住房問(wèn)題。具體推行時(shí)，這些城市結(jié)合自身的特點(diǎn)，在一定程度上進(jìn)行了制度創(chuàng)新和突破，這些經(jīng)驗(yàn)給其他地區(qū)提供了許多有益的啟示。下面以幾個(gè)典型試點(diǎn)城市為例進(jìn)行分析。

2.1 北京住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

2.1.1 總體狀況

“十三五”期間，北京市不斷增加保障性住房有效供給，逐步形成“租、購(gòu)、補(bǔ)”并舉的住房保障制度，全市共開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)政策性住房約33.4萬(wàn)套，竣工約29萬(wàn)套。一是大力發(fā)展公共租賃住房，牢牢兜住民生底線?！笆濉逼陂g，全市共分配公租房16萬(wàn)套，幫助40余萬(wàn)居民改善了居住條件。二是調(diào)整完善市場(chǎng)租房補(bǔ)貼規(guī)定，有效盤(pán)活存量房源。“十三五”期間，全市累計(jì)發(fā)放市場(chǎng)租房補(bǔ)貼近10億元。三是積極試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，拓寬房源籌集渠道。截至目前，全市已累計(jì)開(kāi)工41個(gè)項(xiàng)目，可提供房源約5.5萬(wàn)套。

2.1.2 主要經(jīng)驗(yàn)

北京市作為國(guó)家首批利用集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)城市之一，高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。一是增加多元化公共租賃住房供應(yīng)。通過(guò)采取“招拍掛+競(jìng)配建”的土地供應(yīng)模式、“集中建設(shè)+配建”的建設(shè)模式等多重措施，增加公共租賃住房供應(yīng)。二是加強(qiáng)金融支持力度，積極發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行信貸支持，通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等長(zhǎng)期貸款方案;同時(shí)培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買(mǎi)的梯次消費(fèi)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。三是加強(qiáng)監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)管理。通過(guò)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，采取政府統(tǒng)一監(jiān)管和多方網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)相結(jié)合的“1+N”模式，監(jiān)管平臺(tái)和交易服務(wù)平臺(tái)“各司其職”，為居民提供房源發(fā)布、網(wǎng)上簽約、合同備案、資金監(jiān)管、相關(guān)政務(wù)辦理等服務(wù)，進(jìn)而優(yōu)化政務(wù)服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)治理。四是強(qiáng)化住房租賃市場(chǎng)政策支撐與管理制度?？傮w上形成出租住房合法、主體權(quán)責(zé)明晰、市場(chǎng)行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務(wù)制度。

2.2 上海住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

2.2.1 總體狀況

上海在全國(guó)率先單列了租賃住房用地。截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅，規(guī)劃建筑面積逾1000萬(wàn)平方米，可供應(yīng)至少22萬(wàn)套新建租賃住房，已開(kāi)工的11萬(wàn)套正加快建設(shè)中。此外，近13萬(wàn)套各類(lèi)聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉(zhuǎn)化類(lèi)租賃住房已形成市場(chǎng)供應(yīng)。目前，上海市已在區(qū)域規(guī)劃、土地供應(yīng)、設(shè)計(jì)規(guī)范、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理、金融支持、財(cái)政補(bǔ)貼等方面陸續(xù)出臺(tái)了系列配套政策。

2.2.2 主要經(jīng)驗(yàn)

上海市從以下五個(gè)方面入手，加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)：第一，充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。同時(shí)采取落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多重措施，切實(shí)滿足低收入人群的住房租賃需求。第二，加快建立住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)。第三，提高土地利用效率，加大租賃住房供給。第四，培育多元供應(yīng)主體，充分發(fā)揮國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。第五，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。通過(guò)誠(chéng)信建設(shè)、分類(lèi)管理等一系列制度，建立一套完整的監(jiān)督管理機(jī)制。

2.3 廣州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

2.3.1 總體狀況

“十三五”時(shí)期，廣州市共籌建保障性安居工程（不含租賃補(bǔ)貼）7.82萬(wàn)套，其中公租房完成0.81萬(wàn)套、棚戶區(qū)改造住房7.01萬(wàn)套，超額完成“十三五”期間籌建4.95萬(wàn)套的目標(biāo)，累計(jì)新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼10716戶，超額完成0.8萬(wàn)戶的目標(biāo)。此外，廣州市在全國(guó)率先開(kāi)展老舊小區(qū)住宅加裝電梯工作，從政策研究、制度設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批數(shù)量、惠民總量等方面均領(lǐng)先全國(guó)。截至2020年12月，廣州市推動(dòng)舊樓加裝電梯總數(shù)達(dá)9725臺(tái)，惠民總數(shù)逾百萬(wàn)，全市審批加裝電梯總數(shù)和建成總數(shù)繼續(xù)保持全國(guó)各大城市首位。

2.3.2 主要經(jīng)驗(yàn)

廣州市不斷深化改革創(chuàng)新，探索住房租賃市場(chǎng)改革，把實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)作為最終目標(biāo)，具體做法包括以下幾個(gè)方面。首先，完善相關(guān)法律法規(guī)，保障承租人權(quán)益。針對(duì)社會(huì)問(wèn)題和城市發(fā)展現(xiàn)狀，出臺(tái)相關(guān)配套的法律法規(guī)，并率先推出“廣州智慧陽(yáng)光租賃平臺(tái)”，加強(qiáng)政府對(duì)住房租賃的制度保障和市場(chǎng)監(jiān)管。其次，積極引導(dǎo)多方機(jī)構(gòu)和資本參與其中。多家銀行與房企開(kāi)展住房租賃戰(zhàn)略合作，加大授信額度，并與政府共同構(gòu)建“全鏈條”的閉環(huán)服務(wù)。最后，規(guī)范行業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)行為。通過(guò)制定相關(guān)實(shí)施條例，提高中介行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，規(guī)范房屋租賃中介的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部自行管理力度，逐步完善房屋租賃方式，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

2.4 深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

2.4.1 總體狀況

從2018年起，深圳市在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，新增住房市場(chǎng)由“商品房”正式轉(zhuǎn)為“保障房”主導(dǎo)。從短期供應(yīng)分解來(lái)看，2020年底深圳市全面完成“十三五”規(guī)劃中建設(shè)籌集40萬(wàn)套公共住房的目標(biāo)。深圳人才安居集團(tuán)是深圳市專(zhuān)責(zé)從事人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的市屬國(guó)有獨(dú)資公司，具有政策性和功能性屬性，目前正在從投資建設(shè)、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目回購(gòu)等方式多渠道保障政府完成籌集建設(shè)人才安居住房的房源目標(biāo)。

2.4.2 主要經(jīng)驗(yàn)

不同于其他城市，深圳在公共住房市場(chǎng)開(kāi)啟了獨(dú)特的“深圳模式”，由人才安居集團(tuán)指導(dǎo)多渠道房源籌措，構(gòu)建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“三位一體”的運(yùn)作體系，形成了全市人才住房建設(shè)管理的“一盤(pán)棋”格局。對(duì)全國(guó)各城市的公共住房體系構(gòu)建都具有借鑒意義。隨著深圳的高速發(fā)展，越來(lái)越多的人才會(huì)涌入進(jìn)來(lái)，安居工程的推進(jìn)將為他們解決后顧之憂，從而更好地為城市建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

從以上分析可以看出：我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)之所以取得起步晚、發(fā)展快的突出成效，是因?yàn)樵谥袊?guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，將培育和發(fā)展租賃住房提至保障民生、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高度。如今，具有我國(guó)新時(shí)代特點(diǎn)的住房租賃市場(chǎng)初步形成。為全球最大的住房保障體系，增添了厚重的一筆，也為進(jìn)一步發(fā)展完善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)體制機(jī)制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。據(jù)房天下研究院預(yù)計(jì)，至2023年，我國(guó)房屋租賃總面積將達(dá)到83.82億平方米，租賃人口將達(dá)到2.48億人，足見(jiàn)住房租賃市場(chǎng)潛力。

2021年3月5日李克強(qiáng)總理在十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議的政府工作報(bào)告中，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的原則和解決大城市住房問(wèn)題的決心。6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。通過(guò)新市民、青年人在人口凈流入的大城市能夠獲得租得到、租得起的宜居之房，實(shí)現(xiàn)“居住脫貧”，以使我國(guó)住房租賃市場(chǎng)得以發(fā)展完善。