文/北京工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院 張 建 靳 松

0 引言

在《2009年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告》中提出大力發(fā)展公共租賃住房意見后，完善租賃住房市場(chǎng)的政策不斷推出。在全國(guó)范圍中，2010年6月七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號(hào)），將各地公租房建設(shè)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃予以重點(diǎn)保障。2012年5月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》指出要加強(qiáng)公租房管理，規(guī)范運(yùn)營(yíng)與使用制度。2013年住建部、財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合公布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建?！?013〕178號(hào)），將廉租房納入公共租賃住房體系，并于2014年在各地實(shí)現(xiàn)公租房與廉租房并軌運(yùn)行。2017年8月由原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)）允許包括北京在內(nèi)住房供需矛盾較大的13個(gè)城市在符合規(guī)劃要求的存量集體建設(shè)用地上建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。該方案首次明確規(guī)定可利用集體土地建設(shè)租賃住房，為北京市集體租賃住房的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

1 北京市集體土地建設(shè)租賃住房的意義

1.1 有利于健全北京城鎮(zhèn)居民住房體系，維護(hù)住房市場(chǎng)穩(wěn)定

當(dāng)前，北京市住房“購(gòu)”大于“租”的現(xiàn)象普遍，住房租賃市場(chǎng)滯后，利用集體土地建設(shè)租賃住房補(bǔ)充住房租賃市場(chǎng)，對(duì)完善北京市“租購(gòu)并舉”的住房體系意義重大。此外，北京市早期形成的城鎮(zhèn)住房保障體系保障范圍小，申請(qǐng)保障住房的條件嚴(yán)格，導(dǎo)致部分人群既未達(dá)到申請(qǐng)廉租房的政策要求，也無購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的能力，形成游離于住房保障體系之外的“夾心層”人群。2009年提出大力發(fā)展公租房以前，根據(jù)《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2010》和中國(guó)指數(shù)研究院《2009年中國(guó)主要城市住房交易年報(bào)》的相關(guān)數(shù)據(jù)，推測(cè)2009年北京市“夾心層”人群占全部居民家庭總戶數(shù)的43.08%，保障性住房體系存在漏洞，“夾心層”人群住房困難。截至2019年底北京市享有最低生活保障人數(shù)仍有10.2萬，其中包括6.5萬城市居民和3.7萬農(nóng)村居民，該類人群住房問題嚴(yán)重。利用集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住房可解決該部分人群住房問題，對(duì)維護(hù)北京市城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定至關(guān)重要。

1.2 有利于盤活集體建設(shè)用地的土地活力，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展

隨著北京市城市化進(jìn)程推進(jìn)，農(nóng)村地區(qū)的邊界不斷縮小，因城市擁有比農(nóng)村地區(qū)更完善的配套政策服務(wù)設(shè)施，導(dǎo)致大量人口涌入城市，農(nóng)村地區(qū)人口流失、集體土地上企業(yè)閑置、土地“空心化”等問題嚴(yán)重。因其閑置的集體土地?zé)o法參與市場(chǎng)化配置，使村集體的既有利益受到損失，按照傳統(tǒng)的“國(guó)有征收、補(bǔ)償出讓”土地征收政策，易使村集體組織失去土地的所有權(quán)。利用集體土地建設(shè)租賃住房，無需通過土地征收就可改變土地的使用性質(zhì)，所有權(quán)仍為村集體所有，可避免政府征收土地改變集體土地性質(zhì)。同時(shí)，房屋租賃吸引人口，能為周邊產(chǎn)業(yè)提供部分勞動(dòng)力，所得的租金又能為村集體提供一份穩(wěn)定長(zhǎng)久的收入，有利于提高村民的積極性，對(duì)盤活土地活力意義重大。

1.3 有利于北京集體建設(shè)用地碎片化發(fā)展，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)

北京市集體產(chǎn)業(yè)用地存在數(shù)量龐大、利用率低等問題，在2015年提出的北京市“十三五”規(guī)劃綱要和最新編制的《北京市城市總體規(guī)劃（2016—2035年）》都明確規(guī)定“集體建設(shè)用地減量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)要通過‘拆五占一’的減量標(biāo)準(zhǔn)騰退產(chǎn)業(yè)用地，控制集體土地上產(chǎn)業(yè)用地的占地規(guī)模和建筑規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)用地利用效率”的要求。通過該政策“還建”的集體產(chǎn)業(yè)用地在面積上只有原先的20%，因大多處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域交通條件較好的位置，導(dǎo)致部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地在空間上存在“碎片化”，出現(xiàn)用地面積較小、不適合較大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)象。租賃住房的建設(shè)需要優(yōu)越的區(qū)位、交通條件，同時(shí)其自身特性又能很好的適用不同面積的地塊。利用集體土地建設(shè)租賃住房滿足北京地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，有利于優(yōu)化北京市城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地的空間結(jié)構(gòu)。

2 北京市集體土地建設(shè)租賃住房現(xiàn)狀

北京市集體租賃住房的發(fā)展包括2009—2017年的早期探索時(shí)期和2017年至今的穩(wěn)步推進(jìn)時(shí)期2個(gè)階段，經(jīng)歷了從“自我探索”到“整體推進(jìn)”的過程。自2009年政府工作報(bào)告中提出要求大力發(fā)展公共租賃住房以來，北京市利用集體土地建設(shè)租賃住房建設(shè)排上日程，截至2016年底開展了包括朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)在內(nèi)的5個(gè)試點(diǎn)建設(shè)工作。2017年11月16日，北京市規(guī)劃國(guó)土委和住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（市規(guī)劃國(guó)土發(fā)〔2017〕376號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《有關(guān)意見》）確定朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)西直河集體租賃房項(xiàng)目等17個(gè)地塊的租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)供應(yīng)1000m2集體土地用于發(fā)展租賃住房，住房供應(yīng)量每年約8萬套。

2.1 鄉(xiāng)鎮(zhèn)自我探索時(shí)期集體土地建設(shè)租賃住房現(xiàn)狀

《2009年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告》中提出大力發(fā)展公共租賃住房后，海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、溫泉鄉(xiāng)351、昌平區(qū)北七家4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的5個(gè)地塊開始集體土地上租賃住房的探索。該集體租賃住房項(xiàng)目主要分布在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周邊，具有大量且穩(wěn)定的租賃需求（見表1）。

表1 早期探索時(shí)期北京各集體租賃住房項(xiàng)目區(qū)位條件

該階段建設(shè)資金由村集體自籌，建成后只允許對(duì)外出租，不能出售，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也設(shè)“綠色通道”助推項(xiàng)目順利進(jìn)行。初期因建設(shè)需求強(qiáng)烈，建設(shè)量適中，通過土地征收積累了大量的補(bǔ)償資金，需要尋求實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的投資渠道，建設(shè)過程較順利。隨著一批項(xiàng)目的完工，建設(shè)工程不斷擴(kuò)大，其政策遺留和配套設(shè)施問題凸顯。一方面因集體租賃住房的建設(shè)無明確條文規(guī)定，建設(shè)手續(xù)不完備，存在部分違法占地現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目無法通過相關(guān)部分的審批且實(shí)施主體面臨相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)；另一方面因集體租賃住房的規(guī)劃建設(shè)缺乏與之相對(duì)應(yīng)的上位規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后存在供水、供電無法正常運(yùn)行等市政問題，實(shí)施主體未敷設(shè)相應(yīng)市政管網(wǎng)的權(quán)力，相關(guān)部分無與之對(duì)應(yīng)的政策，集體租賃住房入住率無法保證，村集體面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。

2.2 穩(wěn)步推進(jìn)時(shí)期集體土地建設(shè)租賃住房現(xiàn)狀

2017年《有關(guān)意見》提出后，利用集體土地建設(shè)租賃住房的項(xiàng)目首次有了明文規(guī)定，北京市集體租賃住房建設(shè)開始全面推進(jìn)。同年北京市政府批復(fù)《北京市鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)工作方案》，由北京市規(guī)市委組織，全市各區(qū)選擇1個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，按照“拆五占一”和“拆二建一”標(biāo)準(zhǔn)，開展統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)工作，該試點(diǎn)方案中涉及集體租賃住房項(xiàng)目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括北七家鎮(zhèn)和高句麗營(yíng)鎮(zhèn)，該試點(diǎn)地區(qū)外涉及集體租賃住房項(xiàng)目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括于家務(wù)鄉(xiāng)、十八里店鄉(xiāng)、青云店鎮(zhèn)、馬駒橋鎮(zhèn)和宋莊鎮(zhèn)（見表2）。

表2 穩(wěn)步推進(jìn)時(shí)期集體租賃住房建設(shè)現(xiàn)狀

多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)將交通、區(qū)位條件較好的地塊用于發(fā)展租賃住房，其服務(wù)人群也多為周邊工作人員，但大多因?qū)徟^程中出現(xiàn)問題導(dǎo)致項(xiàng)目停留在方案研究階段。以北京某鎮(zhèn)試點(diǎn)為例，具體說明“一區(qū)一鎮(zhèn)”試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中集體租賃住房的建設(shè)現(xiàn)狀（見表3）。該試點(diǎn)因地理位置特殊，有較多的規(guī)劃管控限制。初版集體租賃住房的規(guī)劃方案將產(chǎn)業(yè)用地布局在4個(gè)地塊內(nèi)，全部位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)外，其中3塊地用于發(fā)展集體租賃住房。該地塊面積占全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地的1/2以上，區(qū)位選擇于主要發(fā)展軸兩側(cè)，交通便利，條件較優(yōu)越，且建設(shè)適宜程度較高，便于吸引人口入住，利于租賃住房的長(zhǎng)久發(fā)展。但由于相關(guān)規(guī)劃管控要求的限制，導(dǎo)致只有地塊3的方案通過審批，可進(jìn)行建設(shè)，其他地塊的控規(guī)雖已編制，但因集體租賃住房配套政策的缺失和滯后，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府缺少建設(shè)項(xiàng)目的操作依據(jù)和實(shí)施路徑，項(xiàng)目推進(jìn)頻頻受阻。此外，集體租賃住房建設(shè)需通過多部門審批，事權(quán)劃分不明晰導(dǎo)致各部門在項(xiàng)目編制審批時(shí)自成體系，項(xiàng)目進(jìn)程變緩。

表3 某試點(diǎn)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用產(chǎn)業(yè)用地地塊詳情

2.3 “大興試點(diǎn)”集體土地建設(shè)租賃住房現(xiàn)狀

“大興試點(diǎn)”是2015年全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）開展的集體建設(shè)用地使用制度改革工作，大興區(qū)政府組織編制了《大興區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)規(guī)劃研究》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)》），并提出“問題導(dǎo)向、統(tǒng)籌兼顧、規(guī)劃先行、成本控制、農(nóng)民主體、市場(chǎng)運(yùn)作”的6項(xiàng)原則。在該《試點(diǎn)》運(yùn)作的推進(jìn)下，大興區(qū)開始集體租賃住房建設(shè)的探索。2017年12月，瀛海鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)先后推出5塊集體建設(shè)用地租賃住房地塊，其中4塊地為協(xié)議出讓，1塊地為土地作價(jià)入股。青云店鎮(zhèn)推出4塊集體建設(shè)租賃住房項(xiàng)目地塊，并取得入市規(guī)劃條件，完成相關(guān)市政專項(xiàng)規(guī)劃編制，拿到市政府關(guān)于用地批復(fù)。目前，4個(gè)地塊正同步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、供減掛測(cè)繪、地價(jià)評(píng)估報(bào)告編制工作，待完成土地流轉(zhuǎn)后辦理土地使用權(quán)證。截至目前，大興區(qū)有7塊集體建設(shè)用地租賃住房地塊已成交，但只有西紅門鎮(zhèn)的魯能領(lǐng)寓項(xiàng)目拿到施工許可證。預(yù)計(jì)建成后總建筑面積11.7萬m2，建筑密度約20%，綠地率可達(dá)30%，居住條件適宜。大興地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌利用從區(qū)級(jí)層面開始，其項(xiàng)目審批較其他試點(diǎn)地區(qū)快，相較以上兩種情況，“大興試點(diǎn)”地區(qū)集體租賃住房建設(shè)處問題較少且項(xiàng)目推進(jìn)最快。

3 北京市集體土地建設(shè)租賃住房問題探索

自2017年利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的政策提出后，集體租賃住房的建設(shè)得到北京市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的積極響應(yīng)。目前，北京市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體租賃住房相關(guān)建設(shè)不足，對(duì)現(xiàn)存問題進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)其主要包括3個(gè)方面。

3.1 相關(guān)配套文件容錯(cuò)率不足，文件銜接程序繁雜

北京市早期探索集體租賃住房的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因建設(shè)時(shí)間倉(cāng)促，無科學(xué)合理的實(shí)施路徑，建成后的租賃住房手續(xù)不完善及部分建設(shè)占用耕地的現(xiàn)象普遍。當(dāng)時(shí)因手續(xù)不完備，既未安排新增建設(shè)用地和農(nóng)用地專用指標(biāo)，又未實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡，建設(shè)過程存在違法用地現(xiàn)象，在建成后項(xiàng)目無法通過自然資源部和發(fā)改委的審批使得項(xiàng)目處于閑置狀態(tài)，在2017年正式印發(fā)的《試點(diǎn)方案》中也未對(duì)該情況作出相應(yīng)的政策指導(dǎo)，導(dǎo)致早期建設(shè)的項(xiàng)目仍不能通過相關(guān)部門審批，項(xiàng)目被擱置，相關(guān)實(shí)施主體面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。北京市近些年探索的租賃住房大多處于方案探索階段，雖大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)早已敲定規(guī)劃方案，但因政策指導(dǎo)不明晰，未具體到各審批部門的分工，導(dǎo)致方案審批過程中各部門存在交叉管理的情況，拖慢手續(xù)辦理進(jìn)度，影響項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)實(shí)施工作。

3.2 配套文件存在漏洞，市政公服設(shè)施配置不完善

因住宅屬性的特質(zhì)，集體租賃住房建設(shè)需配套設(shè)施的支撐，相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的配置完善程度直接影響集體租賃住房的入住率。集體租賃住房項(xiàng)目由發(fā)改委立項(xiàng)，但發(fā)改委對(duì)其他集體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目尚未有立項(xiàng)依據(jù)，且北京市相關(guān)文件未對(duì)配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)范要求和建設(shè)實(shí)施主體作出詳細(xì)說明，導(dǎo)致在已完工的集體租賃住房項(xiàng)目中配套設(shè)施方面不達(dá)標(biāo)，無法滿足居民日常的生活需求，入住居民人數(shù)不斷減少，村集體利益受到損失。朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)西直河集體租賃住房項(xiàng)目目前處于建設(shè)階段，基地周邊全部為空地，市政設(shè)施條件相對(duì)落后，項(xiàng)目建成仍需補(bǔ)充大量市政公服設(shè)施。但集體租賃住房的土地性質(zhì)為集體土地，相關(guān)職能部門未在集體土地上鋪設(shè)市政設(shè)施的政策依據(jù)，企業(yè)本身又無鋪設(shè)市政設(shè)施的資質(zhì)，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)過程中區(qū)域內(nèi)的水、氣、電等市政管網(wǎng)無法與周邊國(guó)有土地上的市政管網(wǎng)工程有效對(duì)接，供水、供氣、供電等方面存在問題，預(yù)期該地區(qū)新建的集體租賃住房使用率將會(huì)受到影響，導(dǎo)致住房出現(xiàn)“空心化”現(xiàn)象。

3.3 集體租賃住房標(biāo)準(zhǔn)限制與人群實(shí)際需求相悖

為促進(jìn)公租房的建設(shè)和管理，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)同多部門于2010年編制《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》(以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)導(dǎo)則》)，對(duì)租賃住房包括套型面積、供水、供電在內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行限制要求和設(shè)計(jì)說明，集體租賃住房建設(shè)也參照該《技術(shù)導(dǎo)則》（見表4）。以套型設(shè)計(jì)面積為例，《技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定，租賃住房的套型設(shè)計(jì)分單居套型、小套型、中套型和大套型4類，最大面積控制在60m2以下。集體租賃住房作為集體產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)設(shè)施，使用情況通常與周邊企業(yè)工作人員的生活需求相關(guān),“一刀切”的政策要求不利于租賃住房的高效、穩(wěn)定發(fā)展，導(dǎo)致部分集體租賃房閑置。例如，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地方案中，集體租賃住房作為高精尖科技創(chuàng)新企業(yè)未來科學(xué)城的住房配套設(shè)施，其住房使用面積需求遠(yuǎn)大于60m2，需求面積大于供給面積成為該地區(qū)租賃住房閑置的重要原因之一。

表4 公共租賃住房各套型使用面積

4 優(yōu)化改進(jìn)策略

4.1 完善集體租賃住房配套政策，強(qiáng)化政府部門監(jiān)督工作

在利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房時(shí)要考慮規(guī)劃先行，統(tǒng)籌處理好該區(qū)域及周邊地區(qū)的整體發(fā)展，對(duì)整個(gè)地區(qū)的租賃房布局模式、人口預(yù)測(cè)、市政公服配套設(shè)施等方面制定合理的規(guī)劃。還需考慮新出臺(tái)政策是否與之前的政策矛盾，對(duì)因政策導(dǎo)致出現(xiàn)歷史遺留問題的項(xiàng)目給予相應(yīng)補(bǔ)償，后出臺(tái)的政策應(yīng)考慮到舊政策的相關(guān)內(nèi)容，避免出現(xiàn)前后矛盾。在項(xiàng)目方案編制和建設(shè)實(shí)施過程中，應(yīng)強(qiáng)化各相關(guān)部門在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用。集體租賃住房建設(shè)相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)由有建筑資質(zhì)的相關(guān)單位編制實(shí)施。相應(yīng)市政、公服等配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)通過合理的預(yù)測(cè)，制定符合建設(shè)地區(qū)人群使用情況的方案，同時(shí)也應(yīng)符合該地區(qū)的政策要求，相關(guān)監(jiān)管部門在整個(gè)建設(shè)過程中應(yīng)對(duì)各建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.2 制定針對(duì)集體租賃住房導(dǎo)則，滿足各類人群住房需求

目前沒有專門針對(duì)集體租賃住房的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，在項(xiàng)目審批過程時(shí)完全參照住宅標(biāo)準(zhǔn)但集體租賃住房受眾面較廣，故租戶在選擇租賃住房時(shí)會(huì)結(jié)合自身習(xí)慣和條件選擇適合自己性價(jià)比較高的房屋。建議制定針對(duì)集體租賃住房的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，放寬審批條件，增加設(shè)計(jì)類型，可針對(duì)同一租賃住房項(xiàng)目劃分不同類型的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，部分房屋滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，部分房屋只需滿足公寓標(biāo)準(zhǔn)即可，使不同人群可以根據(jù)實(shí)際情況找到更適合自身?xiàng)l件的租賃住房。一方面可保證開發(fā)商、租戶和村鎮(zhèn)三方之間各求所需，滿足各方實(shí)際需求；另一方面也能在一定程度上保障租賃住房項(xiàng)目建成后住宅入住率，在當(dāng)前北京市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資源緊缺的條件下盡量節(jié)約用地，保證用地效率。

4.3 改建部分現(xiàn)有村鎮(zhèn)自建房屋，節(jié)約建設(shè)成本

北京市部分村莊存在村民自建或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)一建設(shè)的房屋，其中部分因建設(shè)環(huán)境差、戶型設(shè)計(jì)不合理或手續(xù)審批方面存在問題，人員入住率較低，存在被拆除的可能性。鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用集體土地建設(shè)租賃住房時(shí)可考慮與第三方單位合作對(duì)這些房屋進(jìn)行升級(jí)改建。新改造的房屋需滿足租賃住房的各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)解決先前存在的住房隱患。既可合理利用村莊現(xiàn)有資源，減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地的浪費(fèi)，達(dá)到集體租賃住房項(xiàng)目的探索建設(shè)，又可減少房屋拆除所需要的成本，因沒有拆建、談判、等待等繁雜的程序，開發(fā)成本低于拆除重建，減少建設(shè)資金的回籠時(shí)間。北京市大興區(qū)某村莊因早期遷址由政府負(fù)責(zé)自建一批統(tǒng)建樓，目前大部分用于外來人員租賃使用。此批統(tǒng)建樓，按人均每戶80m2的規(guī)模共建造6棟，套型和環(huán)境都優(yōu)于其他民宅，為滿足人員租賃住房的需求可將該類房屋重新進(jìn)行改造用于租賃住房的使用，既節(jié)約拆除重建房屋的成本，又減少租賃住房的建造時(shí)間。

5 結(jié)語

利用集體土地建設(shè)租賃住房是未來住房體系發(fā)展的必然趨勢(shì)，當(dāng)前集體租賃住房的發(fā)展仍處于初期探索時(shí)期。研究通過對(duì)北京市集體土地發(fā)展租賃住房的案例進(jìn)行實(shí)地調(diào)查分析，總結(jié)現(xiàn)有集體租賃住房存在的問題并提出針對(duì)性的解決措施。未來關(guān)于該方面的探索研究應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注全鎮(zhèn)域統(tǒng)籌模式和合理開發(fā)利用方面，以期更好建構(gòu)我國(guó)住房制度體系。