易程

頂住新冠疫情防控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的下行壓力陸續(xù)出臺(tái)的“三道紅線”，成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)階段性變化的標(biāo)志。隨著一系列宏觀政策不斷完善并正式落地，加之各地樓市調(diào)控越來(lái)越聚焦細(xì)節(jié)，房企們?cè)?021年正式迎來(lái)生死大考。

“勢(shì)”的變化，讓越來(lái)越多的房企正在認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：一方面，高速城鎮(zhèn)化率帶來(lái)的增長(zhǎng)邊際效應(yīng)減少。預(yù)計(jì)未來(lái)五年，中國(guó)年均新增城鎮(zhèn)住宅需求將保持在12.3億平方米上下，地產(chǎn)業(yè)不再是高速增長(zhǎng)，而是穩(wěn)健增長(zhǎng);另一方面，穿透式監(jiān)管下包括如明股實(shí)債、表內(nèi)表外等情況都將全部被納入監(jiān)管體系，房企的財(cái)務(wù)杠桿遭遇嚴(yán)格控制。

在宏觀調(diào)控升級(jí)至“因地制宜、多策并舉”的精準(zhǔn)化管控階段，盡快去杠桿及通過(guò)組織布局調(diào)整等手段提質(zhì)增效，已成行業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”，而通過(guò)加速業(yè)務(wù)方向的轉(zhuǎn)舵謀求在地產(chǎn)業(yè)“白銀時(shí)代”延續(xù)“黃金時(shí)代”的業(yè)績(jī)及規(guī)模，則成為眾多華南頭部房企近年來(lái)紛紛多元化轉(zhuǎn)型的主要訴求。

頭部房企擁有更雄厚的資金及人才儲(chǔ)備，開(kāi)展多元化的嘗試空間較大。但地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去幾十年的發(fā)展憑借土地紅利、金融紅利帶來(lái)的高額回報(bào)率及市場(chǎng)規(guī)模顯然難以復(fù)制，多元化本身在投入增加的同時(shí)短期內(nèi)難以迅速成長(zhǎng)為“現(xiàn)金奶牛”，如何拿捏，是各家選擇多元化戰(zhàn)略及路徑時(shí)的難題。

“五道紅線”加速房企分化

所謂“三道紅線”，指在2020年8月，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)召集12家房企召開(kāi)相關(guān)會(huì)議，明確了三條政策：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)踩線條數(shù)，監(jiān)管部門(mén)將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%。房企在達(dá)標(biāo)前，融資將受嚴(yán)格限制。

此“三道紅線”原本只指向房地產(chǎn)企業(yè)新增融資層面。2020年最后一天，由相關(guān)監(jiān)管部門(mén)所發(fā)布的一則《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），則相當(dāng)于將開(kāi)發(fā)貸、銷售回款這兩個(gè)房地產(chǎn)資金的主要入口也拉上了紅線。

“‘五道紅線一落地，相當(dāng)于將房企資金的前后門(mén)（從金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資）都量化管控了起來(lái)?！币患以谙愀凵鲜械膬?nèi)地房企相關(guān)人士如此形容，“精度、力度都在歷次調(diào)控中前所未見(jiàn)?！?/p>

看似可選的路徑很多，行業(yè)內(nèi)頭部房企的相關(guān)探索亦已進(jìn)行了近十年。以萬(wàn)科為例：在2012年以前，其專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，于2010年成為世界上第一家年銷售額突破千億元的房企;2012年，萬(wàn)科提出“城市配套服務(wù)商”新戰(zhàn)略;2014年開(kāi)始探索物流、物業(yè)、租賃市場(chǎng)等業(yè)務(wù);2015年涉足冰雪業(yè)務(wù);2016年試水商業(yè)運(yùn)營(yíng)。2018年，萬(wàn)科將戰(zhàn)略升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

進(jìn)一步細(xì)究此輪華南地產(chǎn)企業(yè)多元化的脈絡(luò)，其起源節(jié)點(diǎn)在2018年左右，標(biāo)志是不少房企啟動(dòng)更名工作，去掉“地產(chǎn)”“置業(yè)”字樣，用“集團(tuán)”等取而代之。

依照和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的緊密度不同，房企們的新動(dòng)作大體可分為“跨界多元化（也稱“外延式多元化）”和“相關(guān)多元化”兩大類，后者也往往被形容為“房地產(chǎn)+”，是大多數(shù)房企的主流選擇。

整體而言，各家房企在地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域?qū)ふ倚掠鲩L(zhǎng)點(diǎn)繼續(xù)挖潛，目前“相關(guān)多元化”主要包括轉(zhuǎn)向城市更新和舊區(qū)改造、養(yǎng)老地產(chǎn)及適老化住區(qū)，轉(zhuǎn)型綠色建筑、向政策性租賃住房轉(zhuǎn)型及向現(xiàn)代住宅服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型等方面。

表面看來(lái)，“五道紅線”正成為房企“去地產(chǎn)化”的助推器，多元化已變成必選項(xiàng)，不少企業(yè)也正通過(guò)品牌升級(jí)、更名等方式擺脫自身的地產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽。但產(chǎn)學(xué)各界亦有共識(shí)：其他業(yè)務(wù)如不能在房企營(yíng)收占比中超過(guò)個(gè)位數(shù)甚至超越地產(chǎn)主業(yè)，多元化則很難被認(rèn)為成功。

這也與近年來(lái)房企多元化轉(zhuǎn)型的一個(gè)“規(guī)律”有關(guān)：樓市進(jìn)入下行周期，房企便強(qiáng)調(diào)要多元化;隨著樓市回暖，一系列藍(lán)圖則杳無(wú)蹤跡?，F(xiàn)象背后的原因則是，“到現(xiàn)在為止，還沒(méi)有哪家房企找到什么行業(yè)比房地產(chǎn)更容易賺錢(qián)了?！?/p>

這一輪的情況類似：2018年后至今，除少數(shù)頭部企業(yè)仍在描繪自身多元化前景及持續(xù)加碼外，大部分中小型房企在試水多元化時(shí)的態(tài)度已趨于審慎。頭部企業(yè)當(dāng)中的部分企業(yè)，態(tài)度亦變得更加審慎，“未來(lái)支撐所有新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。三年都沒(méi)做成的業(yè)務(wù)，過(guò)去可能會(huì)再給三年的時(shí)間或換個(gè)團(tuán)隊(duì)去做，但在今天需要對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂和聚焦，應(yīng)該及時(shí)關(guān)閉?！?/p>

房企試水多元化態(tài)度差異的原因多重多樣：一方面，在進(jìn)入新領(lǐng)域時(shí)，“所有企業(yè)再次回到同一起跑線上。由于一切歸零，企業(yè)原來(lái)的優(yōu)勢(shì)與做法都可能不成立?！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2020年下半年的一次會(huì)議上曾如此形容。

另一方面，則與資金環(huán)境有關(guān)。中國(guó)地產(chǎn)業(yè)“黃金時(shí)代”的市場(chǎng)規(guī)模足夠大，融資環(huán)境異常寬松，房企們擁有充裕的資金來(lái)覆蓋試錯(cuò)成本。隨著“五道紅線”時(shí)代的來(lái)臨，房企們犯錯(cuò)的空間被大大壓縮。守住基本盤(pán)不被優(yōu)勝劣汰，成為大多數(shù)房企的自然選擇。

分化因此出現(xiàn)：如不做大或積極試水，退守或財(cái)務(wù)投資，或許可以幫助房企保持業(yè)績(jī)，但在日顯“紅?！钡氖袌?chǎng)中，此舉將無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)房企的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及支撐未來(lái)數(shù)年及數(shù)十年的發(fā)展。

物管持續(xù)乘風(fēng)背后

在相關(guān)多元化領(lǐng)域，已成長(zhǎng)為萬(wàn)億級(jí)行業(yè)的物業(yè)管理，被各家房企視為兵家必爭(zhēng)之地。業(yè)內(nèi)人士普遍指出：在房企的手心手背衡量中，物業(yè)板塊和房地產(chǎn)主業(yè)會(huì)逐漸呈現(xiàn)出“此消彼長(zhǎng)”狀態(tài)。

究其原因，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放開(kāi)發(fā)到精細(xì)管理，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)成為了不少房企的目標(biāo)。此外，自2014年彩生活上市以來(lái)，資本、技術(shù)和商業(yè)場(chǎng)景等多重合力，讓物業(yè)管理從開(kāi)發(fā)商的附屬，搖身一變成了香餑餑。“風(fēng)力”之強(qiáng)，使得這一領(lǐng)域在短短數(shù)年內(nèi)就催生出數(shù)十家上市公司。

隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，至今唯有這一領(lǐng)域讓房企們見(jiàn)到了真金白銀。而居民對(duì)于物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)要求逐漸提升，以及新冠肺炎疫情期間物業(yè)在空間服務(wù)、社會(huì)基層治理中凸顯的角色及商業(yè)潛力，也讓這個(gè)行業(yè)沖上了新的價(jià)值高點(diǎn)。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠在近期參加活動(dòng)時(shí)曾指出：物業(yè)管理行業(yè)正不斷突破傳統(tǒng)服務(wù)模式，為滿足居民的需求變化研究出新的服務(wù)體系，借力科技的創(chuàng)新發(fā)展邁向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建新的社區(qū)商業(yè)生態(tài)，加上資本的助推，更賦予了行業(yè)更多的想象空間。

與國(guó)外物管主要聚焦于物業(yè)服務(wù)不同，國(guó)內(nèi)的居住小區(qū)目前大多仍采用封閉式管理模式，物業(yè)可以直接與業(yè)主接觸，離客戶近成為其進(jìn)行社區(qū)增值服務(wù)的基礎(chǔ)，亦成為物業(yè)股動(dòng)輒幾十倍市盈率的空間。

“疫情可能會(huì)讓線下企業(yè)或渠道的數(shù)字化過(guò)程加速數(shù)年，因之前線下渠道是沒(méi)有相關(guān)的運(yùn)營(yíng)能力或經(jīng)驗(yàn)的。社區(qū)渠道的拓展除面對(duì)疫情的應(yīng)急之需，也讓品牌看到了更廣闊的發(fā)展空間，比如以社區(qū)為基礎(chǔ)對(duì)毛細(xì)血管的滲透與基建布局，可發(fā)揮快消品牌的線下運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)?！眹?guó)內(nèi)某知名快消品牌的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)總監(jiān)解析其關(guān)注物業(yè)服務(wù)及社區(qū)的原因。

以碧桂園服務(wù)為例：新冠疫情中，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼，2020年初，社區(qū)團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)比2019年同期大概要產(chǎn)生了接近三倍的增長(zhǎng)。“我們看到了非常多的業(yè)主，對(duì)物業(yè)公司所提供的服務(wù)產(chǎn)生了更多的認(rèn)知，甚至是依賴?！北坦饒@服務(wù)首席戰(zhàn)略官徐彬淮稱。

2021新年伊始，國(guó)家多個(gè)部委的文件再次讓這個(gè)行業(yè)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”：《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》指出：鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，依規(guī)申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。

“物管行業(yè)之所以受到資本青睞，第一，它是輕資產(chǎn)模式;其二，它是服務(wù)類行業(yè)，受政策影響較小，甚至還可以得到政策扶持;其三，在資本市場(chǎng)看來(lái)，這是一個(gè)全新行業(yè)，大家所接受和認(rèn)可的時(shí)間還比較短。而且物管行業(yè)除提供基礎(chǔ)的服務(wù)外，還有增值服務(wù)以及跨行業(yè)的服務(wù)?！北坦饒@服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江稱，“此政策標(biāo)志著政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)同以及（這個(gè)行業(yè)獲得）政策層面的扶持，毫無(wú)疑問(wèn)是利好，現(xiàn)在是各個(gè)物企大顯身手的時(shí)候了?！?/p>

大顯身手的背后，是各方拓展原有優(yōu)勢(shì)搶占地盤(pán)做大規(guī)模。東方證券曾分析測(cè)算：到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億元。

中信證券發(fā)布于2020年10月的一份研報(bào)指出：在“三條紅線”之下，無(wú)論物業(yè)板塊是否已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟，部分房企都急于推動(dòng)其分拆上市，通過(guò)股權(quán)融資補(bǔ)充權(quán)益。這將顯著改善房企杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。

亦有部分人士擔(dān)心：隨著物管企業(yè)上市潮愈演愈烈，資本市場(chǎng)給予的估值越來(lái)越高，甚至遠(yuǎn)超房地產(chǎn)母公司，“藍(lán)?！笨赡茏兂伞凹t?！?。單純依賴母公司，只能給企業(yè)提供穩(wěn)定性，卻不能支撐高速發(fā)展的預(yù)期。而交易所亦會(huì)限定物管公司的關(guān)聯(lián)交易比例，要求物管公司逐步降低關(guān)聯(lián)交易比重以降低風(fēng)險(xiǎn)。

而相對(duì)積極的觀點(diǎn)則認(rèn)為：在管面積及商業(yè)模式是資本給予物管股票估值的基礎(chǔ)。物管企業(yè)若是龍頭房企的關(guān)聯(lián)公司，每年可輕松獲得大量物管合同，營(yíng)收穩(wěn)定且規(guī)模大。前者相對(duì)可以預(yù)期，后者則看企業(yè)的拓展是否有效。資本驅(qū)動(dòng)下，物管行業(yè)“跑馬圈地”拼規(guī)模，行業(yè)將呈現(xiàn)出“房企強(qiáng)則物業(yè)強(qiáng)”的格局。

目前來(lái)看，在規(guī)模梯隊(duì)內(nèi)，房企巨頭萬(wàn)科、融創(chuàng)旗下的物業(yè)公司尚未現(xiàn)身資本市場(chǎng)，但這并未阻擋它們的擴(kuò)張行動(dòng)。以萬(wàn)科物業(yè)為例：其在2019年?duì)I業(yè)收入127億元，同比增長(zhǎng)29.7%。而郁亮則多次公開(kāi)表示：萬(wàn)科物業(yè)要做到千億市值才考慮上市。

盤(pán)點(diǎn)已經(jīng)上市的物管企業(yè)，自2018年6月上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)是港交所市值最高的物業(yè)管理公司。以其為例：為提升在管面積，碧桂園服務(wù)近年來(lái)持續(xù)增加自身的第三方在管面積。截至2019年底，來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的收入占比已從成立之初的3.5%上升至11.4%。

為降低對(duì)集團(tuán)的業(yè)務(wù)依賴，近年來(lái)碧桂園服務(wù)一直在嘗試拓展多元化業(yè)務(wù)，甚至跨界進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。而這些收購(gòu)與投資的動(dòng)作背后，則是其補(bǔ)齊業(yè)務(wù)短板、完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的意圖：一方面，在毛利結(jié)構(gòu)中，社區(qū)增值服務(wù)占比較高，是盈利質(zhì)量和未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。另一方面，收并購(gòu)一直是物管公司的規(guī)模擴(kuò)張武器，碧桂園服務(wù)也在不斷尋找潛在的收購(gòu)標(biāo)的，以此提升在管面積。

此外，碧桂園服務(wù)還于2018年開(kāi)始與中石油合作推進(jìn)“三供一業(yè)”（供水、供電、供熱和物業(yè)管理）。到2019年底，其“三供一業(yè)”物業(yè)管理業(yè)務(wù)面積達(dá)到84.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.25億元，“三供一業(yè)”供熱業(yè)務(wù)面積達(dá)到40.78萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.9億元，在碧桂園服務(wù)當(dāng)年的總營(yíng)收中分別占比5.4%和10.3%，成為除物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)外的新業(yè)務(wù)板塊。

從農(nóng)業(yè)切入跨界多元化

對(duì)于中小房企而言，如能在養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)或社區(qū)商業(yè)等細(xì)分或自身熟悉的領(lǐng)域中深耕，或許仍有機(jī)會(huì)成為一個(gè)“小清新”市場(chǎng)角色。而仍繼續(xù)堅(jiān)持在農(nóng)業(yè)、科技、汽車等延展甚至跨界產(chǎn)業(yè)鏈中通過(guò)“跨界多元化”來(lái)尋找新市場(chǎng)增量，則是騰挪空間相對(duì)較大的幾家頭部房企標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作外的“自選動(dòng)作”。

總部均地處華南的三家頭部房企碧桂園、恒大與萬(wàn)科，雖分別以開(kāi)展做機(jī)器人、造車與進(jìn)軍養(yǎng)豬業(yè)等新業(yè)務(wù)而備受業(yè)界關(guān)注。而“涉農(nóng)”業(yè)務(wù)如同物管業(yè)務(wù)，均是各家積極進(jìn)軍的領(lǐng)域。

“我們都覺(jué)得需要找到一個(gè)和房地產(chǎn)賺錢(qián)前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，我們沒(méi)有可能找到這樣的行業(yè)?！庇袅猎?018年底舉行的萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議上說(shuō)。他在萬(wàn)科2018年報(bào)的《致股東信》中則稱，“能支持出現(xiàn)千億級(jí)企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域本身不會(huì)特別多，尚未飽和、仍有進(jìn)入空間的更只是其中部分行業(yè)。我們至少需要建立六個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù)，才能再造一個(gè)今天的萬(wàn)科?！?/p>

2020年5月，萬(wàn)科新設(shè)立的食品事業(yè)部通過(guò)發(fā)布招聘信息的形式得以“浮出水面”：萬(wàn)科于當(dāng)年3月成立食品事業(yè)部，并列為單獨(dú)的BU（業(yè)務(wù)單元）。此外，雖其業(yè)務(wù)在開(kāi)展初期主要布局在三大領(lǐng)域（生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲），但本輪招聘重點(diǎn)放在生豬養(yǎng)殖。

2018年起，非洲豬瘟曾重創(chuàng)中國(guó)養(yǎng)豬業(yè)，使得豬肉價(jià)格一度呈現(xiàn)持續(xù)性瘋漲狀態(tài)。自此至今，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)豬業(yè)成為熱門(mén)話題。2020年底，一家傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)企業(yè)的董事長(zhǎng)在參加由中國(guó)畜牧業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“中國(guó)畜牧業(yè)高質(zhì)量發(fā)展論壇暨首屆生豬產(chǎn)業(yè)峰會(huì)”時(shí)曾如此吐露：“過(guò)去一年多的時(shí)間，僅從房地產(chǎn)過(guò)來(lái)跨界養(yǎng)豬的企業(yè)就超過(guò)1000家?！?/p>

萬(wàn)科在食品業(yè)務(wù)鏈上的探索已有數(shù)年時(shí)間。但萬(wàn)科并未在過(guò)去幾年的年報(bào)中披露更多信息，無(wú)論是農(nóng)業(yè)還是食品，均未作為拓展業(yè)務(wù)明顯提及，其如何養(yǎng)豬，目前亦尚未公開(kāi)路線圖。

公開(kāi)資料顯示：2018年是萬(wàn)科農(nóng)業(yè)投資較為活躍的一年。當(dāng)年4月，萬(wàn)科與深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，約定雙方成立聯(lián)合工作小組，推動(dòng)從田間到餐桌的全程供應(yīng)鏈建設(shè)，涉及新零售及城市食品安全產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品流通綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品種植養(yǎng)殖基地建設(shè)等領(lǐng)域。

宏觀層面，萬(wàn)科在2018年將其企業(yè)戰(zhàn)略由“城市配套服務(wù)商”升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，這被外界廣泛解讀為意味著不僅要關(guān)注城市，也要關(guān)注鄉(xiāng)村，關(guān)注城市和鄉(xiāng)村的良性互動(dòng)。其關(guān)注農(nóng)業(yè)、食品等業(yè)務(wù)并不讓人感到奇怪。

恒大管理層對(duì)農(nóng)業(yè)的投入節(jié)奏曾一度頻繁，但在2020年左右則出現(xiàn)調(diào)整。“恒大率先進(jìn)入糧油、乳業(yè)、礦泉水產(chǎn)業(yè)，但經(jīng)過(guò)探索，我們發(fā)現(xiàn)一年銷售幾億、幾十億元的產(chǎn)業(yè)體量，跟恒大年銷售6000億元的規(guī)模是不匹配的。恒大在多元化產(chǎn)業(yè)選擇上，一定要是非常大的產(chǎn)業(yè)。”其選擇的新方向，則是新能源造車這一重資產(chǎn)投入領(lǐng)域。

總部地處佛山的碧桂園，從2018年起確定了除地產(chǎn)外的兩大新主攻方向：農(nóng)業(yè)與機(jī)器人。在前一領(lǐng)域，2018年5月，碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司注冊(cè)成立。在近年經(jīng)營(yíng)中幾乎在農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈布局，包括研發(fā)、育種、生產(chǎn)、加工、物流、銷售等;在后一領(lǐng)域，碧桂園重點(diǎn)圍繞建筑機(jī)器人+BIM+新型裝配式，搭建系統(tǒng)化研發(fā)體系，進(jìn)行建筑機(jī)器人及相關(guān)智能施工設(shè)備、裝配式等的研發(fā)、生產(chǎn)與應(yīng)用，同步實(shí)施系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)布局，以信息化、數(shù)字化、智能化為手段，打造全周期的智能建造體系。

同時(shí)進(jìn)行相關(guān)多元化及跨界多元化嘗試的大手筆投入背后，碧桂園希望堅(jiān)持的核心邏輯是圍繞“幸福生活”相關(guān)的多元化。因此，在最新的“碧桂園是什么”定義中，楊國(guó)強(qiáng)稱其要發(fā)展成“為社會(huì)創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合性企業(yè)”。

這也與碧桂園的市場(chǎng)地位所帶來(lái)的能力和資源有關(guān)。據(jù)其2020年全年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：盡管遭受外部環(huán)境沖擊，集團(tuán)及聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?nèi)詣?chuàng)新高。第三方數(shù)據(jù)顯示，碧桂園全口徑銷售額由2016年的3088.4億元上升到了2020年約7888億元，增幅150.29%;2016年-2019年，碧桂園營(yíng)業(yè)收入由1530.9億元增至4859.1億元，增幅217%;凈利潤(rùn)則由約137億元增長(zhǎng)至612億元，增幅約347%。

從“郊區(qū)大盤(pán)”制造者開(kāi)始，碧桂園就并非將自身定位為單純的地產(chǎn)商，而是逐漸搭建起建筑、設(shè)計(jì)、裝修等一條龍的多維度復(fù)合型產(chǎn)業(yè)鏈，還提供配套的學(xué)校、酒店、超市等服務(wù)。例如，受益于配套學(xué)校對(duì)于銷售住宅的推動(dòng)，碧桂園的很多社區(qū)都引入了學(xué)校，經(jīng)過(guò)多年培育，其旗下教育品牌“博實(shí)樂(lè)教育集團(tuán)”已于2017年在美國(guó)分拆上市。

同樣依靠其自身龐大的社區(qū)規(guī)模，在物業(yè)服務(wù)迅速壯大的基礎(chǔ)上，為繼續(xù)深入社區(qū)服務(wù)，2016年，碧桂園進(jìn)軍社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域。作為其旗下社區(qū)生活服務(wù)品牌，鳳凰優(yōu)選主打特色生鮮食品、日用品和增值服務(wù)。

以地產(chǎn)為基礎(chǔ)逐漸擴(kuò)張的社區(qū)使得前述跨界嘗試不斷累積經(jīng)驗(yàn)，逐漸形成了一個(gè)正在延展并成熟的多元化共生體系。以農(nóng)業(yè)為例：中國(guó)農(nóng)業(yè)的痛點(diǎn)是如何將產(chǎn)品賣出去，賣產(chǎn)品就需要穩(wěn)定的供應(yīng)鏈體系。從中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品近年來(lái)依然受困于“重生產(chǎn)、輕銷售”的現(xiàn)狀來(lái)看，從農(nóng)業(yè)下游向上游逐漸打通的模式或能成為解決“痛點(diǎn)”的邏輯之一。在最初版本中，碧桂園進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品，可借助鳳凰優(yōu)選的既有銷售渠道實(shí)現(xiàn)最初的低成本消費(fèi)者觸達(dá)。

類似做法正成為擁有物業(yè)及客戶雙重優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)企業(yè)涉農(nóng)時(shí)的標(biāo)配：在此領(lǐng)域相對(duì)成型的案例比如華潤(rùn)置地，其母公司華潤(rùn)集團(tuán)擁有華潤(rùn)五豐、華潤(rùn)萬(wàn)家的銷售渠道，形成了一條產(chǎn)業(yè)鏈。而碧桂園的鏈條則更加延展，從育種出發(fā)，到“公司+農(nóng)戶”為模式的中端生產(chǎn)，最后在自有“新零售”終端進(jìn)行銷售。

受制于地少人多的國(guó)情，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展有其特殊性。此前亦有地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入過(guò)類似的健康糧油領(lǐng)域，但最終和其他資金入農(nóng)的過(guò)程類似，結(jié)果難言理想。碧桂園為免交或少交“學(xué)費(fèi)”，亦在嘗試新的突圍邏輯：除自主投資外，為成為行業(yè)資源的整合者、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升者和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的服務(wù)者，著力打造科技型、平臺(tái)型、國(guó)際型農(nóng)業(yè)企業(yè)。

據(jù)碧桂園相關(guān)資料顯示：其在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域目前已形成研發(fā)服務(wù)、智慧種業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、海外大農(nóng)業(yè)、社區(qū)生鮮門(mén)店等五大核心業(yè)務(wù)板塊。在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)打下龐大骨架、布局全產(chǎn)業(yè)鏈條后，積極與其他企業(yè)進(jìn)行合作，則是碧桂園在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)謀求突圍的核心邏輯之一：

為布局智慧種業(yè)，其已在武漢建立“中國(guó)種谷”，推進(jìn)中國(guó)種業(yè)發(fā)展;與黑龍江省建三江管理局簽訂合作備忘錄，將建設(shè)規(guī)模達(dá)1000公頃的大型無(wú)人作業(yè)示范農(nóng)場(chǎng)，推動(dòng)中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械現(xiàn)代化、無(wú)人化發(fā)展進(jìn)程;攜手湖南國(guó)家雜交水稻中心，與馬達(dá)加斯加共和國(guó)共同簽訂了三方農(nóng)業(yè)合作框架協(xié)議，助力非洲實(shí)現(xiàn)糧食安全。

長(zhǎng)期高投入、見(jiàn)效慢，是農(nóng)業(yè)與機(jī)器人領(lǐng)域的共性難題。在機(jī)器人領(lǐng)域，碧桂園亦選擇了與進(jìn)軍農(nóng)業(yè)類似的合作邏輯：2019年11月，為打造世界一流機(jī)器人研發(fā)基地，做全球領(lǐng)先的特種機(jī)器人服務(wù)商，基于優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，博智林與國(guó)內(nèi)外知名高校清華大學(xué)、香港科技大學(xué)、浙江大學(xué)、華南理工大學(xué)、東北大學(xué)、大連理工大學(xué)等深度合作，相繼成立了清華大學(xué)-博智林機(jī)器人聯(lián)合研究院、香港科技大學(xué)-博智林聯(lián)合研究院、東北大學(xué)研究生培養(yǎng)與產(chǎn)學(xué)研協(xié)同創(chuàng)新基地，充分依托和發(fā)揮相關(guān)領(lǐng)域的科研創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化、人才儲(chǔ)備、資源市場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)，圍繞機(jī)器人核心部件、人工智能、大數(shù)據(jù)、智能制造等領(lǐng)域，廣泛開(kāi)展產(chǎn)學(xué)研項(xiàng)目合作、技術(shù)創(chuàng)新人才聯(lián)合培養(yǎng)、政府科技項(xiàng)目聯(lián)合申報(bào)等方面合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)建立，共同推進(jìn)相關(guān)科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化。

在機(jī)器人領(lǐng)域，碧桂園將主要打造兩種用途的工業(yè)機(jī)器人，一種用于建筑工地（博智林機(jī)器人），另一種則用于餐廳（千璽餐飲機(jī)器人）。其均與碧桂園的多元化邏輯相關(guān)：前者旨在提高建筑安全、質(zhì)量、效率的同時(shí)降低成本。后者則通過(guò)產(chǎn)地直采模式搭建前端的供應(yīng)鏈體系，機(jī)器人餐廳和單機(jī)設(shè)備亦能為包括碧桂園社區(qū)、酒店、教育、商業(yè)項(xiàng)目在內(nèi)的全社會(huì)提供智慧化餐飲服務(wù)。

對(duì)于碧桂園目前的跨界多元化實(shí)踐及其效果，地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞曾發(fā)表研報(bào)指出：碧桂園“三駕馬車”業(yè)務(wù)相互獨(dú)立又相互支撐，一方面可以借助優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)賦能，提升地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力，抓住城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇;另一方面多元化業(yè)務(wù)在地產(chǎn)板塊的支撐下發(fā)展難度相對(duì)降低，可以增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，進(jìn)而大大降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本，減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。

“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型或者說(shuō)多元化已是戰(zhàn)略性問(wèn)題。而正確的戰(zhàn)略則是把握準(zhǔn)‘想做、‘可做、‘能做的交集。‘想做是能為客戶創(chuàng)造價(jià)值，‘可做是機(jī)會(huì)成本低，競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)有來(lái)的時(shí)候還有機(jī)會(huì)做，‘能做則是有能力，有基因去做?！痹诮馕霰据喨A南房企紛紛進(jìn)行多元化嘗試的邏輯時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

如今看來(lái)，前述各家頭部房企們的“想做”新業(yè)務(wù)愿景已然浮出水面，其是否能與“可做”、“能做”找到理想的交集從而成功多元化，則依然處于“在路上”狀態(tài)。