戴志鋒

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行了明確限制。《通知》的核心要點為房地產(chǎn)貸款分檔與集中度管理，并設(shè)置了較長的過渡期和差異化的監(jiān)管要求。我們判斷，當(dāng)前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，且考慮到相對溫和的過渡期要求，本次房地產(chǎn)貸款集中度管理對銀行的總體影響有限。從更長期的角度，房地產(chǎn)新政有助于推動銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，且從資本占用角度，新增房地產(chǎn)信貸受限的情況下銀行配置利率債的比例或會提升。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度主要規(guī)范了兩個指標(biāo)：房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比，根據(jù)銀行規(guī)模設(shè)置分檔管理，并綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險表現(xiàn)等因素，適時調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計口徑。具體來看，文件主要有三個要點：

分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)和個人住房貸款占比上限?！锻ㄖ穼鴥?nèi)商業(yè)銀行分為中資大型、中型、小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，每檔采用不同的比例限額，且限額逐檔降低。具體來看，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的占比上限分別為40%、32.5%，中資中型銀行的上限為27.5%和20%，中資小型銀行、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行房地產(chǎn)貸款占比上限則分別不得超過22.5%、17.5%和12.5%（見表1）。

設(shè)置業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，預(yù)留充足的時間和空間。《通知》針對超限銀行設(shè)置了2～4年的過渡期要求，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，經(jīng)央行和銀保監(jiān)會評估后可適當(dāng)延長業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。此外，房地產(chǎn)貸款集中度超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，須制定業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期內(nèi)逐步達(dá)到管理要求的調(diào)整方案，明確向管理要求邊際收斂的具體舉措。

住房租賃和資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。此外，為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。

當(dāng)前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)達(dá)標(biāo)壓力有多大

當(dāng)前銀行業(yè)整體達(dá)標(biāo)壓力不大。從全行業(yè)口徑看，截至2020年底，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬億元，占人民幣各項貸款余額的比重為28.70%;個人住房貸款余額為34.44萬億元，占人民幣各項貸款余額的比重為19.94%，接近第二檔的管理要求。由于中資大型銀行房地產(chǎn)貸款總量及占比較高，因此整體來看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)滿足監(jiān)管要求的壓力不大。前期央行也表示，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，但部分銀行仍存在超限的情況，個別銀行的超限幅度較大。

中型和小型銀行的超標(biāo)情況更為普遍，壓降壓力相對較大。根據(jù)最新可得的2020年中報數(shù)據(jù)，大部分銀行滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，在37家上市銀行中有24家兩項集中度指標(biāo)滿足要求，13家銀行有一項或兩項指標(biāo)不符合要求。在不滿足集中度要求的銀行中，部分銀行的超標(biāo)幅度較大，中資大型銀行超標(biāo)均在2%以下。在中型銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行超標(biāo)幅度較大，招商銀行兩項指標(biāo)分別超標(biāo)5.74%和4.74%，興業(yè)銀行分別超標(biāo)6.23%和5.73%。部分城商行指標(biāo)也有超標(biāo)，成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行以及青農(nóng)商行超標(biāo)較多，面臨較大的壓降比例（見圖1）。

對銀行的影響：結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力，總體影響有限

房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法出臺的背景是我國經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險的集聚和居民杠桿水平的抬升。我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過二十多年的高速發(fā)展后，按揭貸和開發(fā)貸占比在銀行總貸款中的比例提升，同時房地產(chǎn)行業(yè)和居民部門的杠桿率也一直在攀升，主要體現(xiàn)為大型房企負(fù)債率畸高以及居民負(fù)債率不斷走高（見圖2、圖3）。本次對房地產(chǎn)貸款設(shè)立集中度限制，有助于控制銀行信貸的總風(fēng)險敞口，控制系統(tǒng)性風(fēng)險的同時有序引導(dǎo)銀行信貸投向“實體經(jīng)濟(jì)”。從本次政策對房地產(chǎn)貸款實施分檔管理可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款均給予大行政策傾斜，而對于中小型銀行特別是縣域金融機(jī)構(gòu)，政策意圖引導(dǎo)其回歸本源，降低房地產(chǎn)貸款的集中度，將信貸資源更多投放給普惠金融和小微領(lǐng)域。

從短期看，本次房地產(chǎn)貸款集中度管理對銀行的總體影響有限，僅部分銀行存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一方面，當(dāng)前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，雖然個別銀行有一定超標(biāo)，但考慮住房租賃有關(guān)貸款、資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比，超標(biāo)情況會進(jìn)一步縮小。另一方面，從監(jiān)管的角度看，《通知》充分體現(xiàn)了差異化管理，包括實施區(qū)域差異化管理，設(shè)置2～4年差異化的過渡期要求，對于過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，允許適當(dāng)延長業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

從更長期的角度看，房地產(chǎn)新政有助于推動銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。當(dāng)前我國社會融資結(jié)構(gòu)集中于銀行信貸，且銀行信貸發(fā)展慣性強(qiáng)。我國融資結(jié)構(gòu)長期以間接融資為主，信貸資產(chǎn)在金融總資產(chǎn)中的比重超過70%。信貸資源主要集中于傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩行業(yè)、房地產(chǎn)和基建領(lǐng)域（見圖4）。企業(yè)類型層面信貸資源主要集中于國有、大型企業(yè)，民營、小微企業(yè)占比較低。新規(guī)的目的在于控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比，對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，從供給側(cè)抑制銀行的放貸沖動，有助于降低銀行房地產(chǎn)風(fēng)險敞口，促進(jìn)銀行形成自我約束的內(nèi)在機(jī)制，調(diào)整中長期經(jīng)營策略和信貸結(jié)構(gòu)。

從資本占用角度看，新增房地產(chǎn)信貸受限的情況下銀行配置利率債的比例或會提升。房地產(chǎn)貸款集中度的分檔管理下，控增量不控存量。從上市銀行貸款結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前《通知》中的比例安排是根據(jù)當(dāng)前的銀行信貸集中度現(xiàn)狀設(shè)定的。在達(dá)標(biāo)銀行“保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定”的背景下，新政對于新增房地產(chǎn)信貸增量的調(diào)控力度是較為明顯的。一方面，這會帶來居民按揭貸款利率的上行或者銀行按揭信貸投放門檻的提高;另一方面，考慮按揭貸款資本占用比例僅有50%，如果將按揭信貸增量全部替代為其他信貸會增加銀行的資本消耗，或會提升銀行利率債的配置比例。

房地產(chǎn)貸款新政下2021年貨幣金融政策展望：調(diào)結(jié)構(gòu)、淡總量

金融貨幣政策的核心是“貨幣直達(dá)實體經(jīng)濟(jì)”。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)重點從“?？偭俊鞭D(zhuǎn)為“調(diào)結(jié)構(gòu)”，從“十四五”規(guī)劃建議中可以看到，政策淡化了經(jīng)濟(jì)總量和增速的目標(biāo)，更加著眼于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量?！皩嶓w經(jīng)濟(jì)”的定義就從前期的“重總量增長”轉(zhuǎn)為“在六穩(wěn)六保底線的基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型”，涵蓋了兩方面內(nèi)容，一是推動經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展及轉(zhuǎn)型升級的經(jīng)濟(jì)體，二是保就業(yè)、保民生的經(jīng)濟(jì)體。在這種情況下，貨幣直達(dá)實體經(jīng)濟(jì)的手段，一方面是監(jiān)管銀行信貸投向，鼓勵銀行長期、持續(xù)地向制造業(yè)、小微企業(yè)和普惠金融進(jìn)行信貸投放，同時會在經(jīng)濟(jì)的“底線思維”下限制銀行的錢去房地產(chǎn)和融資平臺;另一方面是直接融資渠道助力經(jīng)濟(jì)升級，主要是發(fā)展資本市場，以注冊制為核心的制度改革持續(xù)推進(jìn)，注重將中長期資金引入資本市場，提升直接融資占比，并將資金引導(dǎo)至新興和高端行業(yè)等。

預(yù)計2021年的貨幣總量環(huán)境會保持平穩(wěn)。一方面，考慮到中小企業(yè)面臨較大經(jīng)營壓力、海外主要經(jīng)濟(jì)體貨幣寬松環(huán)境仍將大概率維持;同時貨幣政策收緊也不利于降低實體融資成本，政策利率上調(diào)也面臨較大阻力，推動國內(nèi)貨幣政策明顯收緊的條件仍不成熟。另一方面，貨幣轉(zhuǎn)向?qū)捤梢埠茈y。經(jīng)濟(jì)短周期仍實現(xiàn)向上增長，總量貨幣的寬松會帶來資金集中流向和使用效率的降低。2021年總量政策或繼續(xù)保持溫和，不會大放大收，利率等價格工具、準(zhǔn)備金率和貸款額度管理等總量工具預(yù)計會較少使用。

預(yù)計未來針對銀行信貸管理的行政化趨勢還會加強(qiáng)。通過健全結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。核心是引導(dǎo)銀行的信貸資源投向小微、普惠、制造業(yè)等“實體經(jīng)濟(jì)”領(lǐng)域，對于地產(chǎn)類、產(chǎn)能過剩行業(yè)的存量和新增貸款余額和占比則是保持穩(wěn)定或緩慢下行。

未來發(fā)展直接融資仍將是政策重點發(fā)力的方向，會從融資、投資兩端采用市場化的方式發(fā)展直接融資。一方面，融資端以注冊制為基礎(chǔ)構(gòu)建多層次資本市場體系。資本市場直融功能的發(fā)揮，注冊制是基礎(chǔ)。通過全面推進(jìn)注冊制，構(gòu)建多層次資本市場體系來拓寬直接融資入口，通過完善退市機(jī)制等配套制度提高上市公司質(zhì)量，夯實直接融資發(fā)展基石，構(gòu)建健康的市場環(huán)境。另一方面，投資端引入長期優(yōu)質(zhì)社會資金。通過完善中長期資金入市基本制度，推進(jìn)交易制度改革，拓展衍生品市場等吸引中長期資金入市，充沛直接融資源頭活水。

最終政策與市場博弈的結(jié)果是總體流動性寬松，但流動性和信用分層會持續(xù)。在去風(fēng)險的背景下，貨幣政策不易輕易轉(zhuǎn)向。因此，權(quán)益市場面臨的宏觀環(huán)境和流動性環(huán)境，不會有大的變化。但經(jīng)濟(jì)和流動性分化會長期持續(xù)。永煤違約和包商銀行事件的共同點在于打破了市場對于某類企業(yè)的剛兌信仰，造成信用估值體系的重塑。未來“分化與分層”是較長趨勢，流動性和信用分層或進(jìn)一步加劇，最終結(jié)果是會出現(xiàn)“點”上的風(fēng)險，而不會出現(xiàn)“面”上的風(fēng)險。

（作者系中泰證券研究所所長）