徐映雪

案例簡介

案例1：A公司在不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理 a建筑物的首次登記業(yè)務(wù)。登記機構(gòu)在登簿并給A公司頒發(fā)首次登記不動產(chǎn)權(quán)證后，發(fā)現(xiàn)A公司提交的規(guī)劃核實意見書及竣工驗收備案表均系偽造，a建筑物因?qū)嶋H建造與規(guī)劃批準(zhǔn)不符，尚未通過規(guī)劃驗收核實。

案例2：B公司成立于2002年4月，2006年7月，經(jīng)工商行政管理機構(gòu)核準(zhǔn)，企業(yè)名稱變更為C公司。2007年5月，D公司成立，D公司與原B公司同名。2003年，市政府向原B公司頒發(fā)了 a項目的國有土地使用證，同年，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向原 B公司頒發(fā)了a項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2011年 1月，D公司取得了 a項目規(guī)劃核實意見書，并經(jīng)建設(shè)部門審查后通過了竣工驗收備案。2013年 2月，D公司持上述土地、規(guī)劃、竣工驗收等材料向市房管部門申請 a項目1號樓的房屋初始登記，于3月初取得房屋所有權(quán)證。購房群眾張某于 2004年購買了1號樓 b戶的一套房屋，與原 B公司簽訂了商品房買賣合同，不久后發(fā)現(xiàn)，D公司與原 B公司雖然名稱一樣，但不是一個公司，故于 2017 年向人民法院起訴，請求依法判令撤銷 b戶的房屋所有權(quán)證，最終勝訴。張某于 2018年再次向法院起訴，請求判令D公司協(xié)助其將 1號樓 b戶房屋辦理至自己名下，最終勝訴。法院于 2019年向市不動產(chǎn)登記中心發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書，為張某辦理 1號樓 b戶房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

案例分析

兩個案例都屬于因登記錯誤需把首次登記撤銷的情形，登記機構(gòu)應(yīng)如何辦理呢？對登記的撤銷，與對登記進行更正一樣，同屬于對登記成立時存在錯誤或瑕疵的補救與糾正。但與更正登記不同的是，撤銷登記并非一個獨立的登記類型。

《房屋登記辦法》第81條規(guī)定：“司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。”不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記后，不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)及操作規(guī)范規(guī)定了登記的設(shè)立、變更、更正、注銷等，但沒有規(guī)定登記的撤銷。原國土資源部不動產(chǎn)登記中心（國土資源部法律事務(wù)中心）主持編寫的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則釋義》認為，“由于依職權(quán)更正登記實際上已經(jīng)涵蓋了依職權(quán)撤銷登記的情形，故而《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》未對原《房屋登記辦法》第81條規(guī)定的依職權(quán)撤銷登記作出規(guī)定”。

筆者認為，涉及撤銷首次登記錯誤登記的可按更正登記來辦理，根據(jù)具體情況分類進行處理。

第一，不動產(chǎn)不合法需撤銷首次登記的，建議按照更正登記的程序來達到注銷登記的效果。如案例1，A公司在申請辦理 a建筑物的首次登記時，提交的規(guī)劃核實意見書及竣工驗收備案表兩個權(quán)屬來源材料均系偽造，屬于提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的情形（值得注意的是，材料的真?zhèn)尾荒苡刹粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)擅自進行認定，應(yīng)由公安機關(guān)等有關(guān)部門進行認定，或由自然資源局對假材料進行調(diào)查處理后作出相應(yīng)的行政決定）。不動產(chǎn)申請首次登記的權(quán)源材料不實，則不動產(chǎn)合法建造完成的證據(jù)缺失。《民法典》第231條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。反之，如不動產(chǎn)系非合法建筑，則即使房屋建造完成也不產(chǎn)生所有權(quán)，a建筑物雖已建造完成，但其實際建造與規(guī)劃批準(zhǔn)不符，無法通過規(guī)劃驗收核實，屬違法建筑，故 a建筑物不存在所有權(quán)，A公司也不能取得其所有權(quán)。對一個本不應(yīng)存在的所有權(quán)進行撤銷，撤銷后建筑物所有權(quán)消滅，在結(jié)果上屬于注銷登記的范疇。

注銷登記是指不動產(chǎn)權(quán)利消滅而進行的登記?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第28條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：（一）不動產(chǎn)滅失的;（二）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。案例1在結(jié)果上類似于注銷登記，但卻不滿足上述注銷登記的幾種情形，登記撤銷的原因為登記錯誤，在程序上更適用于更正登記。綜上，按照更正登記的程序來使不動產(chǎn)權(quán)利滅失更為妥當(dāng)。

更正登記的程序包括依申請和依職權(quán)兩種情形?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第81條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個工作日后，依法予以更正。案例1中，如登記機構(gòu)通知A公司辦理更正登記30個工作日后仍未提出申請，即可予以公告后依職權(quán)將a建筑物權(quán)利消滅。a建筑物的所有權(quán)滅失后并非再無法取得，待 A 公司依法進行整改并補充完善相關(guān)手續(xù)后，亦可取得其所有權(quán)。此時應(yīng)依據(jù) A公司提供的合法材料，重新辦理首次登記。

第二，權(quán)利主體不合法但不動產(chǎn)合法的，建議按更正登記刪除權(quán)利人。在具體操作時保留已做過首次登記的不動產(chǎn)登記簿，將權(quán)利人刪除，使其為空。如案例2，雖然D公司與原B公司名稱一樣，但是不同的兩個獨立個體，分別具有獨立取得建筑物所有權(quán)的權(quán)利。a項目的土地證及規(guī)劃證為原B公司所有，具有合法性，但D公司持原 B公司的土地證及規(guī)劃證而取得的規(guī)劃核實意見書及竣工驗收備案表，均屬于申請權(quán)利主體錯誤，不具有法律效力。在部分登記權(quán)源材料申請主體錯誤的情況下，把a項目1號樓登記給D公司，屬于權(quán)利主體不合法。

第三，此外，a項目1號樓具有合法的土地及規(guī)劃手續(xù)，雖然規(guī)劃核實意見書及竣工驗收備案材料的權(quán)利人錯誤（實際應(yīng)由C公司持土地、規(guī)劃及工商行政管理機構(gòu)核準(zhǔn)名稱變更的通知等材料申請規(guī)劃核實及竣工驗收，產(chǎn)權(quán)應(yīng)登記為C公司所有），但除此之外的其他內(nèi)容均無錯誤，建筑物非違法建筑。此時如參照案例1將建筑物的權(quán)利歸于消滅，明顯不適用。但需注意的是，此時不能直接把1號樓的權(quán)利人從D公司更正到C公司，只可把登記簿中首次登記的權(quán)利人刪除，其余登記信息保持不變。登記機構(gòu)應(yīng)同步在門戶網(wǎng)站發(fā)布原權(quán)屬證書作廢公告，并將原權(quán)屬證書在登記簿上作失效處理。此外，如1號樓存在查封、抵押等限制性信息的，登記機構(gòu)在登簿后應(yīng)保持限制性信息不變，并函告相關(guān)查封人及抵押權(quán)人。

待C公司依法取得規(guī)劃核實意見書、竣工驗收備案等材料后，可重新申請首次登記，符合條件的，登記機構(gòu)將首次登記的權(quán)利人登記為C公司。如C公司尚未申請首次登記前，張某即持法院民事調(diào)解書、執(zhí)行裁定書等生效法律文書來登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)可依據(jù)法院發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知書，為張某直接辦理轉(zhuǎn)移登記。

思考與啟示

從上述兩個案例可知，部分開發(fā)企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟利益，不惜鋌而走險，偽造或騙取申請登記的權(quán)源材料，以非法手段取得不動產(chǎn)權(quán)證書。登記機構(gòu)稍有不慎，即面臨因登記錯誤而被起訴的風(fēng)險。為了避免此類問題的發(fā)生，建議從以下幾點著手。

一是登記機構(gòu)工作人員要提升自身的業(yè)務(wù)水平和責(zé)任感，謹審慎查，對提供的虛假材料應(yīng)有一定的辨識力。同時，善于總結(jié)，注重對各項申請材料的邏輯性進行合理審慎審查。如案例2，根據(jù)《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》第21 條的規(guī)定，企業(yè)被撤銷滿3年或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被吊銷滿3年的，原企業(yè)名稱即可被新申請登記注冊企業(yè)使用。從D公司提交的申請材料可看出，國有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)時間為2003年，營業(yè)執(zhí)照上企業(yè)注冊時間卻為2007年，明顯不符合邏輯關(guān)系。如工作人員在審核時注意了這一點，即可避免上述錯誤。

二是登記部門應(yīng)加強與房地產(chǎn)商會及企業(yè)之間的聯(lián)系溝通，以座談會、講座等方式，了解企業(yè)訴求，同時加強企業(yè)的法律意識。有些企業(yè)委托申請辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)辦人為初入社會的年輕人，法律意識淡薄，為了自己的工作業(yè)績，覺得違犯點兒法律法規(guī)也無關(guān)緊要，殊不知自己偽造國家機關(guān)公文的行為已觸犯了《刑法》第280條，情節(jié)輕微的，處 3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利，并處罰金;情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以上10年以下有期徒刑，并處罰金。登記機構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)此類行為，應(yīng)在告知開發(fā)單位的同時向公安部門進行舉報。

三是加大開發(fā)單位的違法成本，建立完善企業(yè)誠信共享機制。隨著國家征信建設(shè)的不斷發(fā)展，在以大數(shù)據(jù)計算、云儲存為特點的移動互聯(lián)新時代，建立完善企業(yè)誠信共享服務(wù)平臺已刻不容緩。該平臺保存各企業(yè)的誠信檔案，與社會各領(lǐng)域信息共享互聯(lián)，企業(yè)一旦失信，即處處受戒，無法安身，最終使其“不愿失信、不想失信、不敢失信”。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）