日前，國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。該公告明確表示，自2021年1月1日起，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有或租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或其它經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。

《公告》內(nèi)容

該公告的內(nèi)容主要包括：第一，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅;第二，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn);第三，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額;第四，應(yīng)納稅額的計(jì)算公式。納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅，若是出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅;第五，個(gè)人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

《公告》解讀

第一條，對(duì)適用范圍及對(duì)象作了明確，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有房屋或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得的行為，屬于個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)租賃所得的應(yīng)稅行為，納稅人出租或者轉(zhuǎn)租房屋取得所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅;第二條，對(duì)個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收作了強(qiáng)調(diào)，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn);第三條，對(duì)個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅核定征收作了規(guī)定，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額;第四條，對(duì)個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅的計(jì)算公式及稅率作了強(qiáng)調(diào)，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅;第五條，對(duì)個(gè)人一次性收取租金問題作了規(guī)定，個(gè)人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

《公告》對(duì)租房影響

以出租住房為例，若張先生今年1月向劉先生承租一套住房，并依據(jù)一年的合同租期一次性付清整年租金30000元。因?yàn)閯⑾壬谛蘅樂课輹r(shí)沒有取得合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，按照公告發(fā)布之前據(jù)實(shí)征收方式，劉先生需要繳納個(gè)人所得稅2400元，即30000元×（1-20%）×10%，其中20%為稅法規(guī)定可以減除的費(fèi)用;公告發(fā)布后，按照核定征收方式，劉先生需要繳納的個(gè)人所得稅為150元，即30000元×5%×10%，稅費(fèi)比之前大幅減少。

同時(shí)，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)顯示，以云南省會(huì)昆明為例，其2020年12月的房?jī)r(jià)平均價(jià)格為1.44萬元/平米，位于鄭州、泉州及佛山之上。此外，昆明的租金平均總價(jià)為每個(gè)月2253元，也就是每平米每月27元左右，售租比（售租比是房屋售價(jià)與租價(jià)的比值，是指出租多少年可以回本）達(dá)45年。也就是說，昆明一位房主如果想購買一套房產(chǎn)依靠出租賺錢，按當(dāng)前平均售租比來看，就要在出租至少45年后，才可以真正賺到錢。

據(jù)悉，此次國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2021年第1號(hào)是根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)）等規(guī)定制發(fā)了《公告》。該《公告》制發(fā)的目的在于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理，是為進(jìn)一步落實(shí)減稅降費(fèi)政策措施、優(yōu)化稅收營(yíng)商環(huán)境，助力疫情防控和支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以便更好地服務(wù)“六穩(wěn)”“六?！贝缶郑龠M(jìn)云南省房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。