羅麗莉

房地產(chǎn)企業(yè)想要不斷的擴大經(jīng)濟(jì)效益，投融資是主要的經(jīng)濟(jì)手段，而在投融資的過程中，財務(wù)管理工作水平的高低直接影響到企業(yè)經(jīng)營的成效甚至企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。本文結(jié)合實際，在論述房地產(chǎn)企業(yè)投融資相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，探討了財務(wù)管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)投融資的作用，同時，總結(jié)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中財務(wù)管理存在的重、難點。希望分析之后可以給相關(guān)工作人員提供參考。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，從拿地到立項、從項目開發(fā)到銷售等一系列運作，都需要大量的資金支持，故沒有有效的資金支持和管理，房地產(chǎn)公司就很難快速穩(wěn)定的發(fā)展。也因此，進(jìn)行科學(xué)有效的投融資是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的經(jīng)濟(jì)行為之一。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在投資、融資過程中的財務(wù)管理問題進(jìn)行了探討，同時對房地產(chǎn)行業(yè)投融資過程中財務(wù)管理所面臨風(fēng)險問題進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的解決建議。

一、投融資內(nèi)容淺析

從企業(yè)財務(wù)的角度而言，所謂融資，就是企業(yè)通過多種渠道籌集到實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟(jì)行為。而投資，就是企業(yè)為了獲取未來收益或資產(chǎn)增值將資金或其他資產(chǎn)投放至某一領(lǐng)域內(nèi)的一種經(jīng)濟(jì)形為。通常情況下，企業(yè)的投融資對于企業(yè)是否能夠達(dá)成預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)目的有著直接的關(guān)系。伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)逐步完善，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展契機。正是由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也促使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和投資方向變得多樣化。對于不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)而言，債權(quán)以及股權(quán)融資已經(jīng)成為了非常常見的融資方式，除此而外，預(yù)售融資以及共同開發(fā)融資也是非常重要的融資方式，這些融資渠道不僅保證了企業(yè)融資的效率，讓其在短時間內(nèi)獲取到支撐企業(yè)運營發(fā)展的資金，同時也促使融資風(fēng)險不斷的增大。在具體的投融資過程中，因為接觸到了大量的資金，一旦沒有有效的資金管理措施和管理辦法，就會影響到企業(yè)投融資平臺的有效性和投融資的成果，甚至對于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來負(fù)面的影響，從這一角度而言，在投融資過程中強化財務(wù)管理是非常關(guān)鍵的。

二、房地產(chǎn)行業(yè)投融資過程中加強財務(wù)管理的意義

（一）規(guī)避投融資風(fēng)險

伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較為明顯的成績?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，在從事房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，往往需要大量的流動資金來維持房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，這就需要對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的規(guī)劃和有效的配置，充分評估公司的償債能力和風(fēng)險承受能力，通過科學(xué)有效的財務(wù)管理方法，建立合理的預(yù)警機制，對當(dāng)前投融資行為定期給予分析和評價，并做出相應(yīng)判斷，從而有效的規(guī)避掉企業(yè)的投融資風(fēng)險

（二）有效支撐投融資決策，并提供相應(yīng)依據(jù)

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)中有諸多的企業(yè)在投融資過程中，存在投融資金額不足或者過剩的問題，影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。所以在具體的投融資過程中，除了要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和內(nèi)外部環(huán)境分析等因素，還需要通過一定的財務(wù)計算方法，估算出投融資的資金成本、現(xiàn)金流量等各類財務(wù)指標(biāo)，選擇最為合理且有效的投融資方案，而財務(wù)指標(biāo)分析也成為了投融資決策中非常關(guān)鍵的一個依據(jù)。

（三）有效降低投融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需要并結(jié)合企業(yè)的年度財務(wù)預(yù)決算目標(biāo)，制定相應(yīng)的投融資計劃。通過對市場上的各種投融資方式進(jìn)行綜合的考量和評估，選擇收益相對比較高、成本相對比較低的投融資方式，再通過有效的財務(wù)管理，對于投融資的額度進(jìn)行可行性評估，最后制定合理的投融資方案，確定具體的投融資規(guī)模，這樣就可以有效的促使企業(yè)的投融資成本大大降低 。

三、房地產(chǎn)行業(yè)投融資中財務(wù)管理所面臨風(fēng)險問題

（一）資金鏈斷裂風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)運營管理和發(fā)展過程中，每一個環(huán)節(jié)每一個項目，都需要有足夠的現(xiàn)金流作為支撐，只有這樣才能夠促使企業(yè)實現(xiàn)有效買地、合力開發(fā)和營銷策劃。但是每一個環(huán)節(jié)期間，一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂或者資金異常的情況就會導(dǎo)致企業(yè)無法按照預(yù)期計劃進(jìn)行有效的運營管理，甚至?xí)霈F(xiàn)停工、爛尾等現(xiàn)象，很多豆腐渣建筑以及爛尾樓都是因為資金壓力所導(dǎo)致的，可見企業(yè)是否能夠有效的融資，直接關(guān)系到了企業(yè)的生死存亡，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資困難往往就是導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂的最主要的風(fēng)險之一。

（二）資金成本控制風(fēng)險

資金先行是房地產(chǎn)行業(yè)的典型特點，而在房地產(chǎn)行業(yè)資金籌集和投放使用過程中，如果不能做好資金預(yù)算和資金成本管控，不僅增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，而且還會給企業(yè)帶來具大的資金風(fēng)險。實事上，房地產(chǎn)開發(fā)過程的復(fù)雜性，加上項目前期調(diào)研的有限性，很大程度上制約著房地產(chǎn)項目資金預(yù)算的全面性和準(zhǔn)確性，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在著盲目投融資，盲目拿地，非理性擴張的問題，最后導(dǎo)致投融資成本過高、項目消化困難。究其原因，是因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進(jìn)行一個全盤的管控，沒有對資金動態(tài)成本進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整和分解。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，進(jìn)行有效的資金預(yù)算管理和成本管控，可以提升資金使用的靈活度，最終保證開發(fā)項目的正常開展。

（三）投資風(fēng)險

在變化莫測的市場中，任何投資行為都存在著一定的風(fēng)險，因此在企業(yè)做出投資決策前，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)合理評估自身的經(jīng)濟(jì)資源和經(jīng)濟(jì)能力，分析投資行為是否符合市場的發(fā)展規(guī)律，是否能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等。事實上，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，特別是投資項目在開發(fā)過程中，會遇到多種多樣的問題，例如材料成本大浮增加、因不確定因素導(dǎo)致的債務(wù)增多、市場經(jīng)濟(jì)的變化、政策的調(diào)整等，這些問題直接會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能夠達(dá)成預(yù)期的目標(biāo)和效果。從這一角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了從當(dāng)前時點來看較為合理的投資方案，但在過程中還需要科學(xué)的運用財務(wù)管理辦法進(jìn)行管控，根據(jù)當(dāng)前內(nèi)、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及時調(diào)整財務(wù)預(yù)算、投融資方案等，保證企業(yè)的健康發(fā)展，只有這樣才能夠真正降低企業(yè)的投資風(fēng)險。

（四）資金回籠風(fēng)險

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，會向銀行或其他金融機構(gòu)進(jìn)行貸款，這是一種非常常見的融資方式，在后期的銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會將收取到的銷售款用來歸還欠款和支付利息，這種方式能夠有效的解決房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求問題，并保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期比較長，資金回籠又受到政策法規(guī)、市場環(huán)境、營銷方式等因素的影響，導(dǎo)致回籠周期拉長、回籠難道增大，致使房地產(chǎn)企業(yè)在償還債務(wù)和支付利息方面受到極大的影響，嚴(yán)重會使企業(yè)陷入資金短缺的財務(wù)困境，影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

四、加強財務(wù)管理的建議

（一）做好預(yù)算工作

房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占有著重要的地位，而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對于財務(wù)管理的要求又特別高，特別是預(yù)算管理工作。為保障房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠有序的進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)各部門應(yīng)根據(jù)項目進(jìn)度、預(yù)期收益和投資計劃等制定合理有效的財務(wù)預(yù)算管理辦法，包括經(jīng)營預(yù)算、資金預(yù)算等。項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，財務(wù)部門要發(fā)揮財務(wù)預(yù)算監(jiān)督管理的職責(zé)，對資金收付、成本費用等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，確保房地產(chǎn)項目朝著既定的、健康的方向發(fā)展，有效降低投資失敗概率，最終實現(xiàn)預(yù)期收益。

（二）嚴(yán)格資金管理

為了有效保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利實施，需要對資金進(jìn)行嚴(yán)格的管理。通過拓寬融資渠道實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將籌集到的資金進(jìn)行科學(xué)有效的管理，進(jìn)而不斷的形成良性循環(huán)，來保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。但是當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面還缺乏豐富的管理經(jīng)驗，尤其是面對銷售不理想、盲目投資、內(nèi)控不建全等情況，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的流通，從這一角度而言，制定科學(xué)有效的資金使用計劃，不斷優(yōu)化企業(yè)的資金使用管理機制，有效加強并進(jìn)行合理的監(jiān)督，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常關(guān)鍵的。

（三）及時分散風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)項目周期比較長，這往往需要科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避措施。通常來說，企業(yè)進(jìn)行投資分散往往能夠有效的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，一般情況下可以按照區(qū)域和時間的不同進(jìn)行有效的投資分散措施，將一個投資區(qū)域分散到諸多個投資區(qū)域中，例如可以將部分一線城市的注意力逐漸的轉(zhuǎn)移到其他等級城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這樣可以有效的規(guī)避因為地區(qū)政策差異或地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣所帶來的一些損失;而有效的、合理的制定投資時點也是非常關(guān)鍵的，這往往會影響到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠及時的回籠資金，同樣也可以有效的避免因為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡所帶來的部分經(jīng)濟(jì)損失，大大降低風(fēng)險。

（四）加強對財務(wù)成本的管理，運用多元化的融資模式

不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，保障財務(wù)成本管理體系的全面升級是非常關(guān)鍵的。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投融資過程中，必須要充分的考慮到各個環(huán)節(jié)的成本投入，需要注意收入以及支出之間的關(guān)系，從而通過合理的管理辦法來實現(xiàn)財務(wù)成本科學(xué)有效的管控，進(jìn)而保障投融資過程中的財務(wù)管理水平。通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)為了有效地規(guī)避掉資金與經(jīng)營風(fēng)險，有效地降低財務(wù)成本，需要根據(jù)自身的情況和實際的需求，選擇多元化的融資模式。例如，為融合多方資源、規(guī)避獨自承擔(dān)風(fēng)險而選擇合作開發(fā)的股權(quán)融資模式;為緩解資金壓力、促進(jìn)企業(yè)資金流通而選擇多家金融機構(gòu)貸款的債權(quán)融資模式。在過程中，還需及時的基于內(nèi)外部的社會環(huán)境做出有效的調(diào)整，并不斷地拓寬融資渠道，從而有效的保障企業(yè)的健康發(fā)展，萬科作為我國最大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就是通過強化財務(wù)成本管理，和多元化的投融資模式來實現(xiàn)其資金運轉(zhuǎn)順暢的。

五、結(jié)語

總而言之，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投融資是企業(yè)發(fā)展壯大非常重要的一種經(jīng)濟(jì)手段，而對投融資進(jìn)行有效的財務(wù)管理，可以促使企業(yè)投融資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，很大程度上能夠降低投融資成本，減少資金風(fēng)險，并有效的提升資金利用率，對于企業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

（作者單位：重慶昊天投資有限公司）