亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式探究

        2021-03-22 02:29:01謝鈺璋
        今日財(cái)富 2021年8期
        關(guān)鍵詞:融資資金企業(yè)

        謝鈺璋

        房地產(chǎn)行業(yè)作為我國極為重要的經(jīng)濟(jì)支柱,其行業(yè)的發(fā)展情況與國民經(jīng)濟(jì)具有緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國財(cái)政收入的一項(xiàng)重要途徑,不僅促進(jìn)了現(xiàn)代城市化建設(shè)工作,促使相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展也得到提升,有效改善了當(dāng)前的就業(yè)問題,提供了多個(gè)職位,進(jìn)一步提升了整體生活水平及幸福感。相比于其他形式企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,項(xiàng)目建設(shè)所需資金較多,為此房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)的進(jìn)行是保障其穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵內(nèi)容。同時(shí),隨著我國相關(guān)調(diào)控政策的推行,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生阻力?;诖?,本文從房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式的理論內(nèi)容進(jìn)行概述,分析房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀,提出企業(yè)融資模式的創(chuàng)新優(yōu)化措施,并且列出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的創(chuàng)新融資模式。

        房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高回報(bào)特征的現(xiàn)代企業(yè),其自身發(fā)展與資金的投入具有直接的聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐漸在我國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位,企業(yè)的投資、融資活動(dòng)以及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)都受到各界的重點(diǎn)關(guān)注,其中,融資問題對(duì)于企業(yè)健康發(fā)展具有重要影響,基于我國相關(guān)政策的調(diào)控下,尤其是面對(duì)當(dāng)前縮緊銀根的金融環(huán)境,促使以銀行信貸作為主要途徑的房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了難度,因此,梳理分析房地產(chǎn)企業(yè)融資問題,拓展創(chuàng)新企業(yè)融資模式,對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題具有極為重要的作用。

        一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式理論基礎(chǔ)

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)融資特征

        房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè),不論是生產(chǎn)、消費(fèi)等多個(gè)流程中都需要依靠大量資金實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn),在自身資金不滿足發(fā)展需求的情況下,不斷開展融資模式是必然手段。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)當(dāng)中:

        1.資金所占比例較大

        由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自身價(jià)值較大,在建設(shè)過程中所需資金額度也會(huì)較大。根據(jù)我國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)得出,2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額已經(jīng)超過13.2萬億,面對(duì)這樣大規(guī)模的資金占據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是必然趨勢(shì)。

        2.資金回收期限較長

        由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期性較長,通常情況會(huì)經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、土地開發(fā)、建造以及檢驗(yàn)等多個(gè)階段,這一過程的期限一般都長達(dá)3-5年之久。然而項(xiàng)目資金引進(jìn)階段,直到最終獲得銷售放款階段,其期限至少需要3年。

        3.資金來源過于分散,集中式使用

        目前,房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)通過多種途徑籌集資金,而在獲取土地使用權(quán)限、購置建材時(shí)實(shí)現(xiàn)資金的集中化投入使用。

        4.貸款抵押大多以土地使用權(quán)以及房屋為主

        對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)以土地使用權(quán)限和房屋作為抵押條件時(shí),所獲取的融資數(shù)值也會(huì)相繼增加,而對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說,這種抵押方式會(huì)在一定程度上降低其信貸風(fēng)險(xiǎn)幾率。

        (二)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇原則

        目前,房地產(chǎn)企業(yè)為了提升資金使用效益,面對(duì)多元化的融資模式下,在選取過程中需要遵循以下幾項(xiàng)原則:

        1.效益優(yōu)先

        房地產(chǎn)企業(yè)作為以最大化追求經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)體,在實(shí)際運(yùn)營發(fā)展過程中勢(shì)必會(huì)考慮到成本和實(shí)際效益之間的投入產(chǎn)出比例。企業(yè)在開展融資活動(dòng)過程中,由于首先需要支付一定的成本,而應(yīng)用不同的融資模式時(shí)所需的成本也存在差異性,基于此,則需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)考量成本和預(yù)期效益的關(guān)系,從而選擇出成本相對(duì)較低、預(yù)期效益較高的融資模式。

        2.比例適度

        房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在適度的負(fù)債比例有助于提升財(cái)務(wù)杠桿,從而充分發(fā)揮杠桿效用,為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供更多資金支持。但是,如果企業(yè)僅注重利用資金擴(kuò)大運(yùn)營發(fā)展規(guī)模,就會(huì)造成負(fù)債比例提升,引發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于此,房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中需要確保自身資金和借入資金比例的合理性,從而有助于推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

        (一)融資風(fēng)險(xiǎn)控制不足

        目前,房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制力度不足的問題逐漸顯著,而造成這種情況

        的原因主要有以下兩點(diǎn):其一,由于房地產(chǎn)企業(yè)融資難度逐漸增加,造成融資活動(dòng)無法有序進(jìn)行,出現(xiàn)較大資金缺口,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)引發(fā)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)項(xiàng)目的運(yùn)行因?yàn)橘Y金不足無法開展建設(shè),成為企業(yè)經(jīng)營不暢失敗的原因之一;另一方面,由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷提升,加之近年來,銀行貸款利率以及債券利率都出現(xiàn)持續(xù)上升的形勢(shì),基于這種情況,不僅為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)償還能力增加壓力,而且會(huì)導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)因?yàn)槿谫Y成本高承受能力不足,出現(xiàn)各項(xiàng)危機(jī),影響企業(yè)發(fā)展。

        (二)房企有息債權(quán)融資規(guī)模被嚴(yán)格控制

        2020年8月住建部提出房地產(chǎn)行業(yè)融資管理新規(guī),將房企以“三條紅線”進(jìn)行劃分為為“紅、橙、黃、綠”四擋。“三條紅線”分別是1) 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;2) 凈負(fù)債率大于 100%; 現(xiàn)金短債比小于 1 倍。三條線均超出閾值的為“紅色檔”,有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限,不得增加;

        兩條線超出閾值的為“橙色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%;

        一條線超出閾值的為“黃色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 10%;

        三條線都沒有超出閾值,這類公司為“綠色檔”, 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 15%。

        三項(xiàng)指標(biāo)均未超出閾值為“綠色檔”。

        根據(jù)統(tǒng)計(jì),全市場(chǎng)有 224家房企公布了2019年的發(fā)債數(shù)據(jù),這224家房企中有51家均超過這三項(xiàng)預(yù)警線、45家超過了其中的兩項(xiàng)、60家超過了其中的一項(xiàng),68家三項(xiàng)指標(biāo)均沒有超過。換句話說,大多數(shù)房企都已經(jīng)觸線并將受到融資增速的嚴(yán)格限制,而就算沒有觸線,融資增速也將被限制在15%以內(nèi)?!叭龡l紅線”意在控制房企有息債券融資規(guī)模。

        (三)缺乏良好的融資模式創(chuàng)新環(huán)境

        現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的創(chuàng)新環(huán)境依舊不夠理想化,隨著我國“房主不炒”理念的提出,進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地企業(yè)的調(diào)控力度,基于當(dāng)前房價(jià)平穩(wěn)的趨勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部環(huán)境的建設(shè)都不完善,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式造成了嚴(yán)重的阻力。此外,由于我國資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等環(huán)境的發(fā)展缺乏完善性,同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新優(yōu)化融資模式造成一定程度的不利影響。

        三、房地產(chǎn)多元化融資模式創(chuàng)新措施

        (一)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制

        我國房地產(chǎn)企業(yè)首先需要建立健全的融資風(fēng)險(xiǎn)管控體系,主要用于識(shí)別企業(yè)潛在的融資風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)行評(píng)估,同時(shí)根據(jù)存在的風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,進(jìn)而達(dá)到有效管控企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資風(fēng)險(xiǎn)管控工作時(shí),應(yīng)當(dāng)著重分析融資成本,從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本處于可控范疇之內(nèi)。此外,還應(yīng)當(dāng)對(duì)還款期限進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,從而不僅有效防止出現(xiàn)期限集中化的情況,進(jìn)而有利于確保資金的充足和穩(wěn)定。

        (二)創(chuàng)建完善的融資模式環(huán)境

        房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的主要力量,也是各地方政府部門財(cái)政收入的主要途徑,以房地產(chǎn)調(diào)控原則為基礎(chǔ),同時(shí)需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建創(chuàng)新優(yōu)化融資模式的有力環(huán)境。從金融體制深化改革、普惠金融體系建設(shè)作為著手點(diǎn),不斷健全我國當(dāng)前的金融市場(chǎng)環(huán)境,從而有助于為我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式提供更大空間和選擇渠道,繼而保障房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)有序運(yùn)行。

        四、房地產(chǎn)可選擇的創(chuàng)新型融資模式

        (一)房地產(chǎn)信托

        現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)信托融資模式通常的形式主要有貸款融資模式和股權(quán)融資模式兩種。這兩種都是由信托企業(yè)直接向投資者籌集資金到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中,而投資者從中獲得相應(yīng)的效益。其中不同的是,基于貸款模式下,信托企業(yè)所籌集資金是以貸款方式給予房地產(chǎn)企業(yè),在貸款期限到后還需要按照標(biāo)準(zhǔn)收取利息;基于股權(quán)融資模式下,房地產(chǎn)信托企業(yè)需要根據(jù)所簽訂合同的內(nèi)容,將資金用于房地產(chǎn)企業(yè)的股份,在期限到后將認(rèn)購的股份溢價(jià)賣給企業(yè),從中獲得經(jīng)濟(jì)效益,降低資產(chǎn)負(fù)債率,規(guī)避“三條紅線”的約束。

        相比于其他投資基金方式,房地產(chǎn)企業(yè)投資信托資金具有效益高、風(fēng)險(xiǎn)低的特征,其接受度較高,同時(shí)更是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資資金的重要融資手段之一。

        (二)房地產(chǎn)投資基金

        目前,房地產(chǎn)企業(yè)私募投資基金通常具有資產(chǎn)管理企業(yè)、基金管理企業(yè)以及進(jìn)行房地產(chǎn)投資的投資企業(yè)。

        關(guān)于房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)主要具有以下幾點(diǎn):其一,現(xiàn)階段,國家對(duì)此的局限性較少,從而增加了融資過程的簡單性;其二,有利于引進(jìn)社會(huì)中的閑置資金,投入企業(yè)項(xiàng)目中,同時(shí)有助于這類資金得到充分使用;其三,由于產(chǎn)業(yè)投資金的投資呈現(xiàn)松散化,針對(duì)某一項(xiàng)目的投資不可超出基金凈值,從而有利于改善松散狀態(tài)。

        但是,由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資基金依舊缺乏完善性,存在流動(dòng)性不足、變現(xiàn)能力較低等問題。此外,我國房地產(chǎn)企業(yè)基金的相應(yīng)信息透明度不足,進(jìn)而在投資方和融資方會(huì)出現(xiàn)信息對(duì)稱性不足的情況,降低相關(guān)資金的使用效益。

        (三)資產(chǎn)證券化

        資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持,發(fā)行可交易證券的一種融資形式。目前我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要的操作模式包括“類REITs”、CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)、運(yùn)營收益權(quán)ABS(如酒店收入)、物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS等類型。

        房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化融資有比較突出的優(yōu)勢(shì):發(fā)起人將自身持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)出售”給SPV,能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,不受凈資產(chǎn)40%的限制且滿足中小企業(yè)主體的需求,而且通過信用增級(jí),ABS產(chǎn)品能夠吸引更多的投資者,同時(shí)降低發(fā)行成本。

        資產(chǎn)證券化具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)的特點(diǎn)。第一,以資產(chǎn)證券化方式作為盤活存量資產(chǎn)的突破口,不僅能夠調(diào)整與優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),更能夠有效緩解流動(dòng)資金不足的問題,從而達(dá)到降低企業(yè)融資成本的目的。與此同時(shí),實(shí)現(xiàn)金融資產(chǎn)持有者與風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化配置工作,可以有降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn),提高銀行資產(chǎn)與資金周轉(zhuǎn)速率,推動(dòng)銀行的安全穩(wěn)定運(yùn)行。第二、填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白,拓寬社會(huì)資本投資渠道,提升融資比重,增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金,降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具;長期看,有利于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制,降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿,推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化、規(guī)范化健康發(fā)展。

        2020年5月,針對(duì)倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施、水電氣熱等市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施推出公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)是資產(chǎn)證券化破冰的重大舉措,對(duì)未來在商業(yè)地產(chǎn)和租賃地產(chǎn)REITs的落地提供借鑒意義。

        五、結(jié)語

        總而言之,創(chuàng)新我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式已經(jīng)成為企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的必然趨勢(shì),我國房地產(chǎn)企業(yè)在基于當(dāng)前調(diào)控的形勢(shì)下想要獲得充足的經(jīng)營資金,必須不斷拓寬形成多元化的融資模式。政府部門需要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新拓寬融資渠道,積極推行有利于投資者和房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的融資工具,不斷完善創(chuàng)新性融資模式相應(yīng)的法律法規(guī)內(nèi)容,從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

        (作者單位:東莞市中集云創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園投資管理有限公司)

        猜你喜歡
        融資資金企業(yè)
        融資統(tǒng)計(jì)(1月10日~1月16日)
        融資統(tǒng)計(jì)(8月2日~8月8日)
        企業(yè)
        企業(yè)
        企業(yè)
        敢為人先的企業(yè)——超惠投不動(dòng)產(chǎn)
        融資
        一周超大單資金凈增(減)倉股前20名
        一周超大單資金凈增(減)倉股前20名
        一周超大單資金凈增(減)倉股前20名
        少妇被粗大的猛进69视频| 日本一区二区三区视频国产| 亚洲精品无码专区| 久久棈精品久久久久久噜噜| 国产真实乱XXXⅩ视频| 一区二区亚洲熟女偷拍| 激情综合色综合啪啪开心| 在线亚洲午夜理论av大片| 中文字幕久热精品视频免费| 精品国产麻豆免费人成网站| 少妇被猛烈进入到喷白浆| 亚洲av成人无码网站…| 亚洲日产无码中文字幕| 在线观看国产激情免费视频| 午夜爽爽爽男女免费观看影院| 理论片87福利理论电影| 成人免费无码视频在线网站| 精品少妇人妻av一区二区蜜桃| 少妇熟女天堂网av| 熟妇人妻AV中文字幕老熟妇| 精品国产又大又黄又粗av| 国产亚洲欧美在线播放网站| 亚洲精品一区二在线观看| 99麻豆久久久国产精品免费| 国产午夜影视大全免费观看| 色老汉亚洲av影院天天精品| 中文字幕精品一区二区三区| 男男啪啪激烈高潮cc漫画免费| 国产精品天堂avav在线| 99久久久69精品一区二区三区| 亚洲国产一二三精品无码| 欧美亚洲国产精品久久高清| 国产福利一区二区三区视频在线看| 日韩不卡的av二三四区| 麻豆国产精品va在线观看不卡 | 久久中文字幕人妻熟av女蜜柚m | 狠狠色丁香婷婷久久综合2021| 亚洲一区二区三区日韩在线观看| 国产伦理一区二区| 亚洲日韩精品A∨片无码加勒比| 女同亚洲一区二区三区精品久久|