周星宇 徐姝瑩

摘要：“十四五”期間，住房租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注重點(diǎn)，要解決好大城市住房問題，租售并舉依然是趨勢(shì)，各地會(huì)繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房。在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展取得初步成效的同時(shí)，各地也暴露出住房供給結(jié)構(gòu)、交易安全、市場(chǎng)監(jiān)管等方面的問題。為了促進(jìn)我國住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，借鑒發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探索適合我國住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：租賃市場(chǎng);市場(chǎng)監(jiān)管;租購?fù)瑱?quán)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）12-0061-65 收稿日期：2021-10-13

作者簡(jiǎn)介：周星宇，天津大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，總工程師。

徐姝瑩，天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院，副教授。

黨的十九大以來，中央高度重視住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2020年12月黨中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從多元化租賃住房用地供應(yīng)、落實(shí)租賃住房公共服務(wù)和財(cái)稅等支持政策、規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定等多個(gè)方面提出了具體工作要求。隨著國家政策的推動(dòng)，各地也紛紛出臺(tái)了推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的新舉措，在加速發(fā)展的同時(shí)也暴露出在供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交易安全、市場(chǎng)監(jiān)管等方面的問題。在新的形勢(shì)下，面對(duì)租賃需求的不斷增長，本文從加大租賃住房供給、培育專業(yè)化市場(chǎng)主體、強(qiáng)化監(jiān)管平臺(tái)、金融支持、租購?fù)瑱?quán)等方面提出對(duì)策與建議，推動(dòng)我國住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

1 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國各大城市已進(jìn)入存量房時(shí)代，租房已成為與購房并駕齊驅(qū)的住房消費(fèi)模式。近年來，熱點(diǎn)城市房價(jià)普遍上漲，居民首次購房年齡推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至今的34歲。另外相繼進(jìn)入社會(huì)的85后、90后和00后，其結(jié)婚年齡推遲，單身貴族崛起。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2.53億城鎮(zhèn)外來人口中60%攜配偶、子女一起流動(dòng)，在就業(yè)地城市平均居住時(shí)間超過了3年。例如，天津市家庭平均戶規(guī)模從2014年的2.75人/戶，增長到2018年的2.81人/戶。隨著家庭規(guī)模的擴(kuò)大，現(xiàn)有住房在面積和功能上難以滿足舒適生活的需求，形成了大量剛性改善需求，如小房換大房、兩房換多房等。最近幾年，隨著房價(jià)的上漲，住房貸款月增幅較高，但租金增幅低于月供增幅，月供與租金的“剪刀差”不斷擴(kuò)大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)租房人口約1.6億人（2019年），占城鎮(zhèn)常住人口的21%。預(yù)計(jì)到2030年，城鎮(zhèn)住房租賃人口總量將達(dá)到2.7億人，長期租賃人口比例將超過30%。因此，如果將長期租賃、先租后買、短期租賃計(jì)算在內(nèi)，在任何一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民實(shí)際租房的比例都接近50%。未來，隨著“3個(gè)1億人”戰(zhàn)略的實(shí)施：“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，新市民的租房需求將呈爆發(fā)式增長，屆時(shí)租房占比將超過50%。

2 住房租賃市場(chǎng)存在的問題

2.1 住房供給結(jié)構(gòu)不合理

我國現(xiàn)階段，住房供應(yīng)與需求存在布局、戶型、租購的結(jié)構(gòu)性矛盾。局部地區(qū)存在新建商品住房庫存大、去化周期長，群眾需求與供給戶型錯(cuò)配，租購比例不合理等問題。

2.2 租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，租賃基本權(quán)利保障不足

過去幾年快速增長的租賃企業(yè)根基不牢，運(yùn)營成本高，融資能力弱，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大。行業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)隔斷機(jī)制，缺乏對(duì)租金支付和使用的監(jiān)管，一端資金出現(xiàn)問題就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)資金鏈斷裂。租賃基本權(quán)利保障不足，部分社區(qū)對(duì)租戶進(jìn)行歧視性管理，損害租購并舉。大城市公共租賃住房發(fā)展滯后于現(xiàn)實(shí)需求，非戶籍流動(dòng)人口仍然游離在保障之外。

2.3 在交易層面，線上化基礎(chǔ)設(shè)施不足，交易安全存在一定的敞口

我國房地產(chǎn)流通和租賃行業(yè)以線下為主，看房、貸款、繳稅、過戶等絕大多數(shù)流程在線下完成，線上化水平低，背后的原因是存量房流通領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施不足，服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化程度低。不少城市在二手房買賣中沒有實(shí)行資金監(jiān)管，房屋交易資金風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.4 住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)節(jié)薄弱

當(dāng)下“惡意漲租”“租金貸”“租賃機(jī)構(gòu)爆倉跑路”時(shí)有發(fā)生，住房租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范?？绮块T的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制有待加強(qiáng)，對(duì)住房租賃企業(yè)“爆雷”的預(yù)防和化解能力不足。

3 發(fā)達(dá)國家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管

3.1 德國的租金約束和平抑房租政策

德國《民法典》對(duì)于住宅租金的提高做出較為詳細(xì)的規(guī)定，以下列出其中有代表性的三項(xiàng)：（1）房租上限限制：3年之內(nèi)出租人不得提高房和20%以上;（2）2次房租提高的間隔不得小于1年，第1次房租提高必須在承租人入住的15個(gè)月以后;（3）對(duì)于已經(jīng)存在的房屋租住合同，房租不得高于政府給出的“租金參照價(jià)格”，這個(gè)價(jià)格根據(jù)當(dāng)?shù)胤课菰谝欢螘r(shí)間內(nèi)相對(duì)平均價(jià)格由政府測(cè)算。但是，新出租房屋可以超過此價(jià)格的20%。

德國各州政府也根據(jù)各州情況制定了最高房租限制，例如，柏林有如下規(guī)定：自2013年8月1日起，整棟建筑在500～1000平方米，承租人一個(gè)人所租住的空間（通常公寓中一個(gè)房間）的最高租金在房屋在使用燃油、天然氣、集中供暖時(shí)包括暖氣的租金最高依次為419歐元、407歐元、415歐元。詳細(xì)的規(guī)定和解約保護(hù)條款相互作用，最大限度地保障了承租人的合法權(quán)益。

平抑房租政策是近幾年來德國住房政策領(lǐng)域最重要的項(xiàng)目。2015年6月1日起，德國各州政府可以在5年期限內(nèi)各自出臺(tái)限制新租房合同租金額度的法案。法案要求，對(duì)于沒有時(shí)間限制的長期租約，新租房合同不得漲房租超過原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的時(shí)候，不受此法案影響。如果房屋重新徹底修整翻新，則不受此法案影響。在小規(guī)模改造的現(xiàn)代化改造基礎(chǔ)上，也不受影響。租客可以要求房東在簽約后出示所有信息，證明其漲價(jià)的合理性。

3.2 日本從業(yè)人員需要獲得國家資格證，行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行能力強(qiáng)，建有保證金制度

日本住房中介從業(yè)門檻高。在日本從事住房中介業(yè)務(wù)需要通過全國統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅為15%～17%?！罢ㄊ俊敝贫认拗茩C(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張規(guī)模。住房租賃公司設(shè)立分店時(shí)，須聘請(qǐng)具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者或宅建士，以此限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)大規(guī)模，且每五名員工中必須有一個(gè)宅建士，重要事項(xiàng)必須由宅建士解釋說明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。

在日本開設(shè)房地產(chǎn)中介公司必須具備三個(gè)條：第一，以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，其申請(qǐng)開始房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。第二，要聘請(qǐng)擁有國家資格的房地產(chǎn)交易專員，在公司全職工作。原則上，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的員工，每5人就需要配備一名房地產(chǎn)交易員。第三，房地產(chǎn)中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業(yè)保證金，保證金由當(dāng)?shù)胤▌?wù)局管理，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶蒙受損失，法務(wù)局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

中介公司在受到法務(wù)局管制的同時(shí)，日常運(yùn)營還受到不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)的管理，如果中介公司違反合同，客戶可以找協(xié)會(huì)告狀，一經(jīng)核實(shí)協(xié)會(huì)會(huì)上報(bào)管理局，中介公司就會(huì)受到相應(yīng)的懲罰?！叭毡静粍?dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)”不屬于任何政府部門，而是一個(gè)民間團(tuán)體，由全日本不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)中90%以上的中小型不動(dòng)產(chǎn)中介公司聯(lián)合達(dá)成協(xié)議成立，旨在維持全日本不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)中交易的公正、公平。有這個(gè)協(xié)會(huì)在，日本房地產(chǎn)交易信息透明，責(zé)任明確，也就此抑制了房地產(chǎn)亂象。

4 對(duì)策與建議

4.1 深化供給側(cè)改革，形成有效供給、多元化供給主體

新建租賃住房，要調(diào)整住房發(fā)展規(guī)劃，編制租賃住房專項(xiàng)規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模和布局。盤活現(xiàn)有空置率高的城中村、工商業(yè)等住房。特別是在高?？蒲性核?、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集群周邊地區(qū)，要加快租賃住房審批速度，盡快開工建設(shè)，增加租賃住房供應(yīng)。引導(dǎo)企事業(yè)單位和集體經(jīng)濟(jì)組織自建租賃住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位利用工業(yè)用地支持建設(shè)單位出租房屋。開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，探索優(yōu)化試點(diǎn)審批程序，完善集體租賃住房建設(shè)運(yùn)行機(jī)制。

4.2 加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理，加快構(gòu)建經(jīng)營規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)體系

全面推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度。升級(jí)住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，引入人臉識(shí)別、身份驗(yàn)證、大數(shù)據(jù)分析、區(qū)塊鏈等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)住房租賃交易身份核驗(yàn)、網(wǎng)簽備案、大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)分析、公共服務(wù)聯(lián)通等全流程服務(wù)體系，為群眾租房提供便捷、安全的服務(wù)保障。

規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。對(duì)住房租賃企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記、備案、開業(yè)報(bào)告嚴(yán)格管理。構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。完善住房租賃市場(chǎng)主體信用管理體系建設(shè)，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、從業(yè)人員、出租人、承租人各方主體形成動(dòng)態(tài)的信息檔案，住建、發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管、網(wǎng)信等部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行規(guī)范管理，形成聯(lián)合激勵(lì)懲戒機(jī)制，建立和完善住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展的長效機(jī)制，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序。

推進(jìn)住房租賃街道和社區(qū)網(wǎng)格化常態(tài)管理。住房出租日常管理和登記備案權(quán)限下放到街道、社區(qū)，實(shí)行出租房屋社區(qū)網(wǎng)格化管理。通過充分發(fā)揮網(wǎng)格長、網(wǎng)格管理員的作用，定期開展出租房屋清查，掌握出租房屋動(dòng)態(tài)信息，監(jiān)督不規(guī)范的出租行為，及時(shí)排查房屋租賃糾紛，做好矛盾化解。

發(fā)展住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)自律作用。以市場(chǎng)化手段規(guī)范企業(yè)行為，由行業(yè)協(xié)會(huì)組織經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住房租賃企業(yè)、從業(yè)人員公開承諾守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，接受社會(huì)公眾和輿論監(jiān)督，進(jìn)行信用公示與評(píng)價(jià)等級(jí)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

4.3 加大住房租賃市場(chǎng)金融支持

加大住房租賃金融支持。支持向新建租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項(xiàng)債券等公司信用類債券用于租賃住房建設(shè)和自持經(jīng)營。支持保險(xiǎn)資金參與租賃住房建設(shè)。

加強(qiáng)住房租賃企業(yè)融資管控。指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，根據(jù)承租人意愿將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。加大對(duì)“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。

加大公積金支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展力度。鼓勵(lì)住房公積金支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，擴(kuò)大個(gè)人租房提取住房公積金范圍，滿足租房提取住房公積金多元化需求。在風(fēng)險(xiǎn)可控、確保資金安全的前提下，探索使用住房公積金發(fā)放租賃住房項(xiàng)目貸款，增加租賃住房供給。建設(shè)住房公積金租賃住房業(yè)務(wù)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享，方便群眾辦理業(yè)務(wù)。

4.4 規(guī)范住房租賃當(dāng)事人行為，保護(hù)租賃主體合法權(quán)益，形成良好住房租賃制度體系

根據(jù)《民法典》，要加快房屋租賃地方立法，建立住房租賃實(shí)名交易、出租住房基本要求、住房租賃合同備案、住房租金價(jià)格發(fā)布、住房租賃資金監(jiān)管、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)則、住房租賃執(zhí)法監(jiān)管、授權(quán)地方政府在特殊時(shí)期采取階段性措施等住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)制，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，形成住房租賃行為規(guī)范、市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分住房租賃制度體系，實(shí)現(xiàn)住有所居，努力讓人民群眾的獲得感成色更足、幸福感更可持續(xù)、安全感更有保障。

4.5 探索推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”

充分借鑒公產(chǎn)房、企業(yè)產(chǎn)房屋管理的經(jīng)驗(yàn)，建立以長期租賃關(guān)系為基礎(chǔ)的租售同權(quán)機(jī)制，加快完善長租房政策，以穩(wěn)定、和諧、長期的租賃關(guān)系為基礎(chǔ)，明確規(guī)定租賃主體的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)各方權(quán)益，租賃周期不低于5年不超過20年，推動(dòng)形成長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。進(jìn)一步探索推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)，使承租人在公共服務(wù)上享受同等權(quán)利。承租人在本市租賃住房并按規(guī)定辦理登記備案的，按照有關(guān)規(guī)定在津享受子女教育、居住證積分、公積金提取、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保險(xiǎn)、公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、證照辦理、社區(qū)事務(wù)、科技申報(bào)、職業(yè)資格評(píng)定、評(píng)選表彰等本市基本公共服務(wù)。

4.6 住房租賃納入政府公共服務(wù)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)社會(huì)關(guān)系平衡

將住房租賃作為政府部門供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品范圍。探索將新流入、新就業(yè)大學(xué)生、特定行業(yè)職工租房需求列入公共服務(wù)內(nèi)容，作為住房保障的一部分，納入公共財(cái)政。加大為社會(huì)做出貢獻(xiàn)人群的住房保障力度。

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