摘要：商業(yè)載體的鋪位分割作為前期規(guī)劃的最后一環(huán)也是關(guān)鍵一環(huán)，其規(guī)劃的合理性對(duì)降低招商難度、開業(yè)后經(jīng)營效益提升以及后期的商業(yè)資產(chǎn)增值均存在較大影響。站在實(shí)操經(jīng)營角度，從動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)需求、消防柱網(wǎng)等維度淺析對(duì)鋪位劃分的影響以及一些實(shí)操實(shí)例。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);鋪面規(guī)劃;改造模式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）12-0052-54 收稿日期：2021-11-30

文章來源：本文由盈石中國（成都）供稿。

1 動(dòng)線脈絡(luò)

商鋪布局劃分與動(dòng)線的發(fā)展脈絡(luò)往往相輔相成，在進(jìn)行平面鋪位劃分時(shí)首要基于合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)使得店鋪具備高可達(dá)性與可視性。

1.1 基于地塊尺度劃分合理的動(dòng)線類型

一字型/單環(huán)形：放棄中庭設(shè)置，形成由單線構(gòu)成的最簡單商業(yè)動(dòng)線，不具有跨層可視性，故只應(yīng)用于受地塊進(jìn)深條件限制情況或局部使用。

字環(huán)形動(dòng)線：圍繞中庭空間形成的環(huán)狀動(dòng)線，店鋪間可視性與可達(dá)性較好，路線清晰明確。

回字形動(dòng)線：適用范圍廣，自身可以形成閉合回路，環(huán)形所形成的中心性利于構(gòu)建中庭空間，循環(huán)度好。

復(fù)合型動(dòng)線：當(dāng)單一的動(dòng)線形式無法組織整個(gè)集中式商業(yè)的水平動(dòng)線時(shí)，就會(huì)形成復(fù)雜多變的動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)，主要用于解決體量較大的商業(yè)建筑動(dòng)線組織問題。

輻射式枝狀動(dòng)線：以核心中庭空間或節(jié)點(diǎn)為中心，向外輻射延伸。當(dāng)?shù)貕K進(jìn)深尺度較大時(shí)更能充分發(fā)揮其導(dǎo)客分流優(yōu)勢(shì)，常見T型、十字形、Y形等。

自由流動(dòng)式動(dòng)線：本質(zhì)是環(huán)形動(dòng)線與一字型動(dòng)線的組合，多為街區(qū)商業(yè)所用。

圖1為部分動(dòng)線形式列舉。

1.2 以可達(dá)性與可視性指數(shù)驗(yàn)證動(dòng)線合理性

可達(dá)性指數(shù)（顧客自然行走路徑總長度/平面路徑總長度）、可視性指數(shù)（顧客自然行走路徑總長度/可見全部店鋪門頭的路徑長度）越高，顧客在最短路徑內(nèi)逛遍樓層所有店鋪的可能性越高，這樣的動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者起到更好的引導(dǎo)作用。

針對(duì)水平動(dòng)線較長的平面，可通過調(diào)整店鋪邊界實(shí)現(xiàn)曲直結(jié)合以加商鋪展示面，改變動(dòng)線的心理長度，避免視覺疲勞（平面動(dòng)線的角度建議圓角>鈍角>直角），見圖2。

1.3 主力店布局將是影響動(dòng)線的決定性因素

可利用主力店強(qiáng)大的進(jìn)深消化能力修正地塊的先天不足：淺進(jìn)深一字型動(dòng)線或L型動(dòng)線，主力店布局宜為兩端紡錘形布局。大進(jìn)深一字型/環(huán)形動(dòng)線，主力店布局宜布局在項(xiàng)目一側(cè)消化大進(jìn)深?；刈中突蜉椛涫街顒?dòng)線，主力店一般置于四角或中間（其中，兒童游樂、KTV、電玩城、創(chuàng)新娛樂等人員密集型的主力店業(yè)態(tài)落位需提前做消防意見征詢），見圖3。

2 商鋪劃分通常以業(yè)態(tài)/業(yè)種作為基礎(chǔ)支撐點(diǎn)

2.1 基于項(xiàng)目前期定位及業(yè)態(tài)策略，各細(xì)分品類劃分合理的面積區(qū)間

鋪位劃分首先需基于定位方向，保證各樓層主力店布局的均衡性，需保證同樓層大小鋪位兼?zhèn)?，兼顧游逛豐富度以及引擎作用，使綜合的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。

表1僅列舉各業(yè)態(tài)常規(guī)細(xì)分品類的普適性面積需求區(qū)間：品牌差異化及創(chuàng)新化打造趨勢(shì)愈發(fā)凸顯，部分創(chuàng)新品牌/品類的面積需求與常規(guī)面積需求區(qū)間會(huì)存在一定差異性。

2.2 確保各業(yè)態(tài)細(xì)分品類合理的店鋪形狀與面寬進(jìn)深比

關(guān)鍵入口/動(dòng)線節(jié)點(diǎn)盡量以大面積商鋪承載優(yōu)質(zhì)品牌的布局，提升品質(zhì)調(diào)性。若考慮租金收益，節(jié)點(diǎn)位置可適量劃分小鋪分割形狀以方正為主，一般店鋪的面寬/進(jìn)深比盡量保持在1：1.5～2，其中餐飲商鋪可以適當(dāng)增加到1：3。針對(duì)進(jìn)深較大導(dǎo)致商鋪適用性較低的區(qū)域，可以中島+小面積鋪位的方式增加空間趣味性，提升空間的通透感（可視性）。

3 店鋪分割需合理協(xié)調(diào)與柱網(wǎng)、消防等各系統(tǒng)之間的關(guān)系，以提升經(jīng)營效率

3.1 平面特殊區(qū)域的鋪位分割，以特殊業(yè)態(tài)選擇或場(chǎng)景打造彌補(bǔ)空間不足

死角商鋪：可在近端設(shè)置休閑區(qū)吸引人流到達(dá)。核心筒正投影下的大面積/異形商鋪：可利用主題街區(qū)方式吸引人流，或?qū)⒋筮M(jìn)深商鋪布局目的性業(yè)態(tài)，釋放優(yōu)質(zhì)的展面資源。

3.2 結(jié)合柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的布局進(jìn)行各鋪位邊界的劃定

盡可能將承重柱劃分至店鋪內(nèi)，避免店鋪門頭近端出現(xiàn)過多裸露的承重柱以影響商鋪對(duì)外展示性。同時(shí)承重柱盡可能不出現(xiàn)在商鋪中間（面寬大于1個(gè)柱距除外），商鋪關(guān)閉線/店鋪間的交接邊界盡量以承重柱為界，降低商戶經(jīng)營界面之間的管理難度。

鋪位分割是極其繁瑣復(fù)雜且需要結(jié)合規(guī)劃各階段輸入條件進(jìn)行系統(tǒng)性思考的一項(xiàng)工作，合理的鋪位分割方案是項(xiàng)目成功運(yùn)營的前提條件，在不脫離定位方向的前提下進(jìn)行量體裁衣，方能在后期經(jīng)營中形成良性循環(huán)。

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