楊琳琳 陸卓玉

摘要：《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要》的印發(fā)，標志著成渝地區(qū)建設(shè)步伐從城市群范圍收攏聚焦到雙核心都市圈。從經(jīng)濟、人口空間結(jié)構(gòu)成熟度來看，成渝城市群處于城市群建設(shè)初級階段。與國家重點城市群橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，成渝住房市場特征：新房主導，購房壓力最小;城鎮(zhèn)化差異最大，住房條件差異顯著;可租賃住房供給水平最高;核心城市間人口流動最活躍;老齡獨居率最高，住房適老性亟待提升。

關(guān)鍵詞：成渝城市群;成渝雙城經(jīng)濟圈;住房市場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0028-37 收稿日期：2021-11-11

作者簡介：楊琳琳、陸卓玉，貝殼研究院。

1 引言

2005年成渝地區(qū)列入國家“十一五”規(guī)劃，標志著成渝經(jīng)濟區(qū)成功躋身于我國四大經(jīng)濟區(qū);2007年《西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃》明確提出推進成渝經(jīng)濟區(qū)率先發(fā)展，成為帶動和支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地;2011年國務(wù)院正式批復《成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，正式劃定了成渝經(jīng)濟區(qū)范圍;2016年國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》，標志著成渝城市群由國家層面通過規(guī)劃得以正式確立，成渝城市群的發(fā)展由此進入嶄新的時期。

2020年1月中央財經(jīng)委員會召開第六次會議，研究推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)。習近平總書記強調(diào)，要尊重客觀規(guī)律，發(fā)揮比較優(yōu)勢，推進成渝地區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)、人口及各類生產(chǎn)要素合理流動和高效集聚，強化重慶和成都的中心城市帶動作用，使成渝地區(qū)成為具有全國影響力的重要經(jīng)濟中心、科技創(chuàng)新中心、改革開放新高地、高品質(zhì)宜居地，助推西部乃至全國高質(zhì)量發(fā)展。2021年10月20日中共中央、國務(wù)院正式印發(fā)《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要》。

“雙城經(jīng)濟圈”的提出是對于成渝地區(qū)建設(shè)部署、建設(shè)步調(diào)的調(diào)整。特別從習近平總書記的“尊重客觀規(guī)律”的建設(shè)要求看出，成渝地區(qū)的建設(shè)步伐從整體城市群范圍，收攏聚焦到圍繞雙核心的都市圈建設(shè)上來。結(jié)合成渝雙城經(jīng)濟圈規(guī)劃定位迭代的宏觀背景，本文通過區(qū)域房地產(chǎn)市場外生環(huán)境分析、內(nèi)生結(jié)構(gòu)特征研究，預判“十四五”期間成渝市場發(fā)展趨勢，為促進成渝住房市場持續(xù)健康發(fā)展提出政策建議。

2 成渝城市群及雙城經(jīng)濟圈建設(shè)概況

成渝城市群行政地域廣闊，國土空間規(guī)模與長三角、京津冀相當。從經(jīng)濟發(fā)展水平來看，城市群GDP及人均GDP水平較低。人口總量集聚度較高，城市群承載近1億常住人口。城鎮(zhèn)化率及經(jīng)濟發(fā)展水平低于其他三大國家級城市群。見表1。

人口經(jīng)濟方面：城市群人口經(jīng)濟集中度較高，結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡。從常住人口地區(qū)集中度結(jié)構(gòu)來看，人口總量占比超過5%的城市（城區(qū)）共4個。成都市常住人口總量占比21.2%，重慶主城占比10.5%，南充市、達州市分別占比5.7%、5.5%，其余地區(qū)常住人口總量占比均小于5%。從地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)集中度結(jié)構(gòu)來看，成都市占比27.3%、重慶主城占比14.4%，其余地區(qū)生產(chǎn)總值城市群占比均低于5%。見圖1。

交通基礎(chǔ)設(shè)施方面：由于自然條件地域性差異，成渝城市群內(nèi)各地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施布局差異較大。使用各地區(qū)間公路、鐵路客流總量進行地區(qū)間交通連接度描述發(fā)現(xiàn)，交通網(wǎng)絡(luò)整體呈現(xiàn)“雙核、一軸、兩帶”結(jié)構(gòu)，成都、重慶主城區(qū)核心地位突出，雙核之間連接度高形成“一軸”，成德綿樂城市帶及沿長江城市帶交通連接度高。交通網(wǎng)絡(luò)連接度實際發(fā)展建設(shè)水平處于初級階段，次級城市間、外圍城市與次級城市間、外圍城市間連接度較低。見圖2。

總體來看，成渝城市群正由“大中城市”向“城市群化”發(fā)展，單一的“中心-邊陲”結(jié)構(gòu)逐步向“區(qū)域一體化”結(jié)構(gòu)過渡，當前正處于城市群結(jié)構(gòu)建設(shè)初期，核心地區(qū)的周邊地帶經(jīng)濟能級依然較小，多中心空間結(jié)構(gòu)及城市連綿地帶尚未形成。

3 成渝住房市場特征

結(jié)合與國家重點城市群及其核心城市橫向?qū)Ρ龋瑥淖》渴袌鼋Y(jié)構(gòu)、居住品質(zhì)、住房可支付性水平、住房需求空間流動、需求側(cè)等各方面，對成渝住房市場進行特征研究。

3.1 新房主導，購房壓力最小

存量市場深化程度與其他重點城市群核心城市相較發(fā)展程度尚淺，雙核心城市市場以新房為主導，成都新房市場交易總金額（Gross Merchandise Value，簡稱GMV）占比67%、重慶75%，核心周邊城市（區(qū)）同樣以新房市場為主導，綿陽二手GMV占比32%、南充、眉山分別為18%、13%。見圖3。

2019年重慶市和成都市新增商品住宅銷售面積分別位列全國各城市第1和第4位，較高的新房交易量背后是較高的住宅用地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，2002-2019年重慶市和成都市住宅投資總規(guī)模分別位列全國第1和第9位。2008-2020年，重慶市和成都市住宅用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積，在國家重點城市群核心城市中分別位于第1、5位，超過北京、廣州、深圳。見圖4。

供給端供應(yīng)量充足、需求端高住房自有率，兩方面助推成渝雙核心城市住房市場形成緩和的供需關(guān)系，重慶住房自有率78%、成都59%（數(shù)據(jù)來源：重慶為2015年1%人口抽樣調(diào)查，成都為2010年第六次人口普查，各地區(qū)城市家庭戶按住房來源分的戶數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算;數(shù)據(jù)說明：自有住房類型包括購買新建商品房、購買二手房、購買原共有住房、購買經(jīng)濟適用房及兩限房、自建住房，租賃類型包括租賃廉租房、租賃公租房、租賃其他住房）。購房壓力基于房價收入比測算來看，壓力較小，房價收入比均在10以下，處于重點城市群核心城市房價收入比最低水平。見圖5。

3.2 城鎮(zhèn)化差異最大，住房條件差異顯著

成渝城市群住房條件差異顯著，雙城經(jīng)濟圈下轄各城區(qū)人均住房建筑面積最大為重慶市南川區(qū)，人均住房面積51平方米，最小為重慶市主城區(qū)，人均住房面積32平方米。城市群住房條件差異接近20平方米。見圖6。

通過協(xié)整檢驗及面板數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房價收入比與居住水平存在長期協(xié)整關(guān)系，人均GDP對于人均住房面積具有最大彈性系數(shù)，較大住房條件差異映射了地區(qū)內(nèi)較大的城鎮(zhèn)化水平、地區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展水平差異。觀察雙都市圈范圍城市（區(qū)），城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入最高為成都市（45878元），是最低水平綦江區(qū)（33212元）的近1.4倍。城鎮(zhèn)化率最高為重慶主城，城鎮(zhèn)化率達到91%，其中渝中區(qū)城鎮(zhèn)化率100%，最低為成都都市圈內(nèi)資陽市，城鎮(zhèn)化率44%。城市群下轄城市（區(qū)）城鎮(zhèn)化水平差異為國家重點城市群之中最大差異水平，城鎮(zhèn)化率水平相差56.8%，大于珠三角地區(qū)的差異水平（50.9%）。見圖7。

3.3 可租賃住房供給水平最高

一般衡量地區(qū)租賃住房供應(yīng)時使用戶均住房套數(shù)指標。按照國際一般經(jīng)驗，戶均住房套數(shù)小于1表明住房存量整體供不應(yīng)求，1～1.1表明住房供需平衡適度，超過1.1表明城市住房供給過剩。重慶、成都戶均住房套數(shù)分別為1.25、1.22，雙核心城市可租賃住房供給水平均處于過剩狀態(tài)（數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院、各地方統(tǒng)計局）。見圖8。

計算公式：

從租金價格指數(shù)來看，自2018年11月以來，成都租金指數(shù)在100基準點上下浮動，波動范圍在5個百分點以內(nèi)。重慶主城租金價格指數(shù)則呈現(xiàn)持續(xù)波動性下探態(tài)勢，31個月累計下降7.5個百分點。見圖9。

使用租金水平以及城鎮(zhèn)家庭平均可支配收入水平計算各城市的租金收入比（月租金支出占家庭收入比重）對住房支付壓力進行測算（數(shù)據(jù)說明：以城鎮(zhèn)常住人口普通雙職工家庭可支配收入來代替，即使用統(tǒng)計局公布的常住城鎮(zhèn)人口人均可支配收入乘以常住家庭戶戶均人口代表城市普通家庭收入水平;數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院、各地第七次人口普查公報）。

計算公式：

參考國際一般標準，以普通城鎮(zhèn)家庭年可支配收入的30%為臨界值區(qū)分城市租金可支付性的高低，可以看出雙核心城市租賃可支付性處于較高水平，重慶、成都租金收入比分別為22.5%、22.1%。見圖10。

重慶大量公租房供給是重慶租金可支付性高、租金水平保持低位的重要原因。作為全國公租房絕對量最大城市，重慶已累計配租54萬套

〔資料來源：重慶市人民政府，《重慶市人民政府工作報告》（2021年）〕，公租房占整體存量房屋數(shù)量比例全國最高，達7.2%。

3.4 核心城市間人口流動最活躍

一般城市群內(nèi)各個核心城市以虹吸周邊城市人口為主，核心城市之間人口流動不顯著。而成渝城市群，作為我國重點城市群中最典型雙核結(jié)構(gòu)城市群，從租客戶籍結(jié)構(gòu)觀察人口流動情況看到，成渝城市群有別于其他城市群，核心城市之間人口流動表現(xiàn)最為活躍。見圖11。

重慶主城租客籍貫地為重慶占比54%、四川省占比18%，其余29個內(nèi)地省份合計占比28%。四川省下轄主要來源城市包括廣安市、達川地區(qū)、南充市、成都市、內(nèi)江市位列前5位，分別占比18%、15%、9%、7%以及6%，除成都以外，主要以川北成渝交接城市為主。

成都租客四川省內(nèi)籍貫占比67%，為絕對主力。四川戶籍的成都租客戶籍結(jié)構(gòu)分散，成都市戶籍僅占到19%，四川其他地級市合計占比81%，成都于省內(nèi)的吸引力度非常高。非川籍租客合計占比33%，而其中重慶占比4%，為城市群核心城市之間流動最高水平。

3.5 老齡獨居率最高，住房適老性亟待提升

人口結(jié)構(gòu)上65%以上人口占比迅速提升。第七次人口普查（2020年）數(shù)據(jù)來看，重慶常住人口老齡化程度（23.4%）高于成都（18.0%），僅次于上海處于各城市群核心城市中高水平，并高于全國60歲及以上人口占比（18.7%）3個百分點。見圖12。與老齡化伴生的則是老齡獨居問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年我國獨居人口（以全國人口普查或國家統(tǒng)計年鑒的人口部分“一人戶”家庭戶的統(tǒng)計口徑為準。其中，根據(jù)全國人口普查資料說明，家庭戶是以家庭成員關(guān)系為主，居住一處共同生活的人口，作為一個家庭戶。單身居住獨自生活的，也作為一個家庭戶）已近9000萬人，獨居率（是指一人戶的家庭數(shù)在總家庭數(shù)中的占比，以此指標進行國際橫向比較）達18.5%，即全國大約每5個家庭中有1個是獨居家庭。從第六次人口普查（2010年）一人戶年齡結(jié)構(gòu)來看，川渝地區(qū)獨居狀態(tài)的50歲以上人口占比接近半數(shù)，高于全國平均水平，并遠高于上海、北京。成渝地區(qū)老齡獨居問題值得關(guān)注 （“一人戶”以全國人口普查或國家統(tǒng)計年鑒的人口部分“一人戶”家庭戶的統(tǒng)計口徑為準。根據(jù)全國人口普查資料說明，家庭戶是以家庭成員關(guān)系為主，居住一處共同生活的人口，作為一個家庭戶。獨居作為“一人家庭戶”（即“一人戶”）進行統(tǒng)計）。

觀察房屋適老性品質(zhì)，基于2020年存量市場交易數(shù)據(jù)，重慶地區(qū)50歲以上購房人平均購房面積84.09平方米，比全齡段平均購房面積小1.5平方米。50歲以上購房人購買老舊小區(qū)房屋（建成年代在2000年以前房屋）占比6.8%，比全齡段（2.5%）高出4個百分點。購買房屋中接近2成房屋無電梯，41%房屋所在商圈中無醫(yī)院配套設(shè)施。成都50歲以上購房人所購的房屋18%房屋無電梯，超過3成不具備物業(yè)資質(zhì)。伴隨老齡化程度加深，老齡獨居率的不斷攀升，雙核心城市住房適老性亟待提升。

4 “十四五”時期住房發(fā)展趨勢與挑戰(zhàn)

2021年10月《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要》正式印發(fā)，對成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的建設(shè)工作部署了五大目標：第一，雙城經(jīng)濟圈發(fā)展格局堅持基于成渝發(fā)展主軸的雙核引領(lǐng)，強化重慶都市圈與成都都市圈互動，加快相向發(fā)展。第二，基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)方面建設(shè)軌道上的雙城經(jīng)濟圈，重點通過成渝中線高鐵建設(shè)實現(xiàn)成渝1小時通達。第三，產(chǎn)業(yè)方面優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，初步形成相對完整的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈體系，呈現(xiàn)世界級先進制造業(yè)集群雛形。第四，降低制度性交易成本，完善跨行政區(qū)利益共享和成本共擔機制，統(tǒng)一開放的市場體系基本建立。第五，生態(tài)宜居水平協(xié)同提高。

城鎮(zhèn)化提升推動市場穩(wěn)健增長。未來5年區(qū)域人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將以雙城為核心、成渝連線為主軸，人口持續(xù)向核心城市（區(qū)）流入并逐步向都市圈周邊城市（區(qū)）擴散，住房需求迅速提升。隨綜合交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)深化，人口產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟要素流動交互將提速，住房需求也將同步加速流動。預計2030年成渝雙城經(jīng)濟圈常住人口總量將達到6190萬，較2020年增加1112萬人，雙城經(jīng)濟圈整體一二手市場住房交易面積約1.08億平方米。隨存量市場逐步深化，新房交易面積占整體住房交易面積按65%測算，2030年城市群新房市場GMV預計將達到1.19萬億元。

人口流動性提升。在“成都東進重慶西擴”“相向發(fā)展”的城市發(fā)展方向要求下，隨著成渝間實現(xiàn)高鐵公交化運營1小時直達，公交、軌道“一碼”通乘，區(qū)域內(nèi)人口流動性將進一步提升。包括重慶主城與成都兩主核心之間人口加速流動，以及兩都市圈范圍內(nèi)核心與外圍城市（區(qū)）之間人口加速流動。

中短期流動增加，租賃需求加速流動導致?lián)Q租率提升。成都、重慶兩地平均租期自2017年至2020年呈現(xiàn)逐步縮短趨勢，分別由15個月縮短至13個月。伴隨著成渝主軸、雙經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)更新布局與交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，雙圈交互及圈內(nèi)人口流動將進一步提升。中短期人口流動將同步帶動短期租賃需求的流動，因此換租率將進一步提升。這一趨勢對租賃市場的區(qū)域供給協(xié)同、新市民租賃住房保障一體化提出更高要求。

長期流動增加，異地購房人比重上升，換房鏈條滾動推動換手率提升。目前重慶存量市場異地購房人來源最多城市為廣安市，成都的異地購房人來源最多城市為南充市，從空間關(guān)系看，廣安市、南充市均位于四川省東北部，與重慶墊江縣、長壽區(qū)相連，并非位于雙核主軸，也不屬于兩圈范圍內(nèi)重點節(jié)點城市。伴隨雙城經(jīng)濟圈建設(shè)的逐步深化，雙核心主軸及雙都市圈人口流動加速化與普遍化，短期流入人口向長期流入過度過程中，租賃市場與購房市場聯(lián)動將深化，成渝雙核心城市以及資陽、璧山、遂寧、潼南等重點節(jié)點城市異地購房人比例將提升，換房鏈條滾動推動換手率提升。這一趨勢對住房公積金一體化以及住房相關(guān)交易流程、市民待遇、教育配套協(xié)同一體化提出更高挑戰(zhàn)。

5 促進成渝住房市場持續(xù)健康發(fā)展的建議

面對持續(xù)涌入的新市民人口以及不斷動態(tài)生長的城市群、都市圈空間結(jié)構(gòu)，短期保障性租賃住房快速供應(yīng)調(diào)整、長期區(qū)域住房保障協(xié)同深化是加速成渝雙城經(jīng)濟圈進入成熟城市群發(fā)展階段的關(guān)鍵所在。

完善城市群人口動態(tài)監(jiān)測與預測。探索互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)工具在人口流動監(jiān)測、人口趨勢預判等方面的運用。研判城市群住房需求的總量及結(jié)構(gòu)變化趨勢，在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，基于商品房、租賃房、住房保障三大住房供給體系，建立城市群住房供應(yīng)和調(diào)控協(xié)調(diào)機制。

完善各地住房保障體系。逐步從“補磚頭”向“補人頭”多種方式并存轉(zhuǎn)變，通過擴大貨幣化補貼范圍實現(xiàn)住房保障覆蓋面擴圍與效率提升。在新市民流動自由度進一步提升的當下，仍沿用提供實體房屋新增保障的路徑，可能將進一步引發(fā)供需空間及居住品質(zhì)的錯配。建議探索將部分保障房交給市場機構(gòu)運營，打通租賃型保障房與產(chǎn)權(quán)型保障房之間的通道阻礙，完善退出機制。

加速房屋及社區(qū)適老化改造探索。老齡化背景下，多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求逐步受到關(guān)注。當前建設(shè)重點主要集中在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，如助浴、助餐、助醫(yī)等。從存量市場交易情況來看，房屋及社區(qū)適老性水平仍然較低。未來應(yīng)深化適老化改造規(guī)范、標準，推進住房及社區(qū)公共空間適老化改造市場化、深化企業(yè)參與。

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