摘要：2021年對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)是復(fù)雜多變的一年，風(fēng)口上的物業(yè)上市公司估值逐漸回歸理性，行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)逐漸由上市轉(zhuǎn)為并購(gòu)，并購(gòu)風(fēng)起云涌，不確定性增加。通過(guò)對(duì)2021年以來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的并購(gòu)進(jìn)行復(fù)盤(pán)，剖析2021年以來(lái)并購(gòu)的特點(diǎn)及背后驅(qū)動(dòng)因素，為物業(yè)管理企業(yè)收并購(gòu)提供合理化路徑參考。

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略機(jī)遇;品牌擴(kuò)張;服務(wù)品質(zhì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）12-0010-16 收稿日期：2021-11-09

文章來(lái)源：本文由中指研究院供稿。

2021年對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)是復(fù)雜多變的一年，風(fēng)口上的物業(yè)上市公司估值逐漸回歸理性，再加上受部分地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問(wèn)題的影響，使關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)的未來(lái)走向有了不確定性。行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)逐漸由上市轉(zhuǎn)為并購(gòu)，業(yè)內(nèi)茶余飯后的談資都變成了“誰(shuí)被賣(mài)了”“誰(shuí)又買(mǎi)了誰(shuí)”“誰(shuí)又可能會(huì)成為下一個(gè)被獵食的對(duì)象”。而就在日前，融創(chuàng)服務(wù)公告收購(gòu)第一服務(wù)控股32%的股權(quán)，行業(yè)的劇烈變化引發(fā)了很多疑慮和困惑：

并購(gòu)風(fēng)起云涌，轉(zhuǎn)瞬即逝的歷史機(jī)遇期？并購(gòu)不確定性增加，是否應(yīng)該更謹(jǐn)慎？并購(gòu)未來(lái)能否持續(xù)？趨勢(shì)如何？物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)依靠什么擴(kuò)張、壯大？行業(yè)大洗牌，誰(shuí)能生存下來(lái)？如何求生存？

帶著這一系列的疑問(wèn)，本文對(duì)2021年以來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的并購(gòu)進(jìn)行復(fù)盤(pán)，重心不是簡(jiǎn)單梳理各家企業(yè)的并購(gòu)情況，而是通過(guò)剖析今年以來(lái)并購(gòu)的特點(diǎn)及背后驅(qū)動(dòng)因素，盡可能回答眾多物業(yè)同仁的疑問(wèn)，以期為大家撥云見(jiàn)日。

1 63宗并購(gòu)事件，超310億元交易金額創(chuàng)行業(yè)新高

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，2021年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè);交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%;僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件達(dá)15宗，披露交易總金額約115億元，超過(guò)2020年全年總交易額;并購(gòu)標(biāo)的估值水平相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%?？傮w來(lái)看，2021年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、標(biāo)的估值理性的特點(diǎn)。

2021年，剔除專業(yè)服務(wù)類與市政環(huán)衛(wèi)類標(biāo)的企業(yè)，并購(gòu)方涉及增加在管面積總量約8.9億平方米。若按交易金額排序，碧桂園服務(wù)公開(kāi)披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%，領(lǐng)銜其他市場(chǎng)參與者。其中，2021年初54.32億元“聯(lián)姻”藍(lán)光嘉寶，9月一周內(nèi)約133億接連“鯨吞”富良環(huán)球與鄰里樂(lè)控股，也為碧桂園服務(wù)增加潛在在管面積約2.8億平方米。在交易金額、交易宗數(shù)以及并購(gòu)標(biāo)的規(guī)模上，碧桂園服務(wù)成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的“并購(gòu)?fù)酢薄?/p>

2 并購(gòu)風(fēng)起云涌，緊抓歷史性戰(zhàn)略機(jī)遇

2.1 地產(chǎn)變局引發(fā)物業(yè)行業(yè)并購(gòu)節(jié)奏加速，超10億元并購(gòu)案頻發(fā)

在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的背景下，其影響也被傳導(dǎo)至下游物業(yè)管理行業(yè)：一方面，2021年初房地產(chǎn)行業(yè)在“三道紅線”及“兩個(gè)上限”的宏觀調(diào)控影響下，部分房企為緩解流動(dòng)性壓力選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)，如億達(dá)服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活出售部分核心資產(chǎn)等。

不僅如此，2021年物業(yè)管理并購(gòu)市場(chǎng)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，以財(cái)信發(fā)展為例：2021年6月，財(cái)信發(fā)展公告宣布，擬以1.98億元的價(jià)格收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)，持有僅4個(gè)月后，便以2.1億元的對(duì)價(jià)將其轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。被擺上貨架的富力物業(yè)、新力服務(wù)以及恒大物業(yè)，無(wú)一不是成長(zhǎng)性優(yōu)異、管理規(guī)?？捎^的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，除富力物業(yè)已經(jīng)被碧桂園服務(wù)收入囊中外，其余兩家企業(yè)還在待價(jià)而沽。

2.2 乘資本、抓機(jī)遇，中小型企業(yè)借力實(shí)現(xiàn)“彎道超車(chē)”

2021年，在資本的加持下，公司賬面凈現(xiàn)金彈藥充足的中小型上市物業(yè)企業(yè)，配合自身發(fā)展戰(zhàn)略，在行業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段，也依然有“彎道超車(chē)”的機(jī)會(huì)。這其中最具代表的就是合景悠活與和泓服務(wù)。

2.2.1 合景悠活：上演“蛇吞象”，管理規(guī)模激增6倍

2020年10月上市后，合景悠活加大了對(duì)外擴(kuò)張步伐，接連開(kāi)展收并購(gòu)計(jì)劃，上市一年內(nèi)共成功并購(gòu)3家物業(yè)管理公司，涉及增加管理規(guī)模1.04億平方米，總交易金額20.28億元，基本將公司上市募集資金約24億元全部用于收并購(gòu)擴(kuò)張。

截至2021年6月30日，合景悠活在管面積達(dá)165.1百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約617.8%;合約面積達(dá)到221.7百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)540.8%，管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)了飛躍式增長(zhǎng)，兩筆大規(guī)模并購(gòu)促使合景悠活的毛利率提高了5.2個(gè)百分點(diǎn)至44.2%?？梢钥闯?，通過(guò)合理的收并購(gòu)，合景悠活不僅在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速的規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)入“上億規(guī)模俱樂(lè)部”，所帶來(lái)的儲(chǔ)備面積及優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的也為未來(lái)的業(yè)績(jī)釋放提供了確定性保障。合景悠活6月公告變更上市所得款項(xiàng)用途，再分配7億港元募金用于并購(gòu)。管理層在2021年初道出了合景悠活的發(fā)展戰(zhàn)略：“2021年在管面積達(dá)到2億平方米，3年內(nèi)管理規(guī)模達(dá)到現(xiàn)在的8倍”。

2.2.2 和泓服務(wù)：聚沙成塔，管理規(guī)模增長(zhǎng)2.3倍

和泓服務(wù)于2019年7月在香港資本市場(chǎng)成功上市，上市初在管面積820萬(wàn)平方米，主要布局華北與西南地區(qū)。上市2年來(lái)，抓住資本機(jī)遇，利用收并購(gòu)、戰(zhàn)略合作等方式實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模的跨越式增長(zhǎng)，物業(yè)企業(yè)2021年中期，和泓服務(wù)在管面積已達(dá)到2710萬(wàn)平方米，較上市初增長(zhǎng)2.3倍。此外，和泓服務(wù)先后與同進(jìn)物業(yè)、寶盈物業(yè)、星際物業(yè)等多家物業(yè)公司合作，填補(bǔ)其在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的市場(chǎng)空白，也提升了其在西南、華北、東北的市場(chǎng)份額與社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的協(xié)同。

2.3 買(mǎi)家鮮見(jiàn)國(guó)企身影，以內(nèi)生發(fā)展為主且更謹(jǐn)慎

值得一提的是，2021年的并購(gòu)市場(chǎng)上只有4家國(guó)企背景的物業(yè)企業(yè)參與交易。其中，金融街物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)與華發(fā)物業(yè)服務(wù)共參與并購(gòu)4宗，總交易對(duì)價(jià)不足2億元，且并購(gòu)標(biāo)的主要涉及城市環(huán)衛(wèi)、醫(yī)院物業(yè)、專業(yè)保安等專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。其他大型國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)，如保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活以及招商積余等，并未出現(xiàn)在今年的并購(gòu)名單中，往年案例也寥寥無(wú)幾。

一方面，國(guó)資背景使物業(yè)企業(yè)在收并購(gòu)中更加審慎，業(yè)績(jī)對(duì)賭模式下輕資產(chǎn)并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范相比于民營(yíng)企業(yè)更加高。另一方面，大型國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)賦能優(yōu)勢(shì)明顯，關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商或集團(tuán)資源協(xié)同，使物業(yè)企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)強(qiáng)勁。如中海物業(yè)上市以來(lái)發(fā)起的并購(gòu)案也基本為集團(tuán)內(nèi)資源協(xié)同。如2017年以1.9億對(duì)價(jià)收購(gòu)中國(guó)海外發(fā)展子公司中信物業(yè)100%股權(quán)，2019年收購(gòu)中建捷誠(chéng)物業(yè)。保利物業(yè)在上市之初，募集資金凈額約52億港元，其中計(jì)劃57%用于并購(gòu)，2021年7月將該比例進(jìn)一步下調(diào)至18.5%，繼續(xù)央企審慎的投資風(fēng)格。

2.4 擴(kuò)規(guī)模、增業(yè)態(tài)、拓增值，并購(gòu)帶來(lái)全方位優(yōu)勢(shì)

回顧2021年以來(lái)的60余宗并購(gòu)交易，從開(kāi)年之初合景悠活收購(gòu)雪松智聯(lián)“蛇吞象”開(kāi)始，“大魚(yú)吃小魚(yú)”“大魚(yú)吃大魚(yú)”的行業(yè)并購(gòu)案例層出不窮，并購(gòu)類型以規(guī)模擴(kuò)張為主，同時(shí)強(qiáng)調(diào)多元化業(yè)務(wù)布局。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，涉及到規(guī)模與布局、資源協(xié)同類收購(gòu)共31宗，交易總金額為237.71億元，占比75.46%，其中，以碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云與合景悠活等為代表。涉及到多元業(yè)態(tài)布局類收并購(gòu)共14宗，交易總金額為47.54億元，其中，以恒大物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)與正榮服務(wù)為代表。涉及到專業(yè)服務(wù)與增值服務(wù)類收購(gòu)共18宗，其中，以世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)與雅生活集團(tuán)為代表。

規(guī)模與布局，資源協(xié)同類并購(gòu)，是現(xiàn)階段行業(yè)并購(gòu)的主要類型。類似碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)窗口期積極搶占糧草，繼續(xù)鞏固頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)地位及提升市場(chǎng)占有率，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局顯現(xiàn)，同時(shí)，合景悠活、和泓服務(wù)等規(guī)模相對(duì)較小的物業(yè)企業(yè)，在市場(chǎng)集中度快速提升背景下，抓住機(jī)遇，展現(xiàn)出規(guī)模化發(fā)展的決心和魄力。

涉及到多元業(yè)態(tài)布局類收并購(gòu)，相比于住宅業(yè)態(tài)，非住宅物業(yè)的技術(shù)壁壘與專業(yè)性要求更高，因此物業(yè)企業(yè)普遍通過(guò)收并購(gòu)來(lái)涉足多元業(yè)態(tài)或細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)布局。2021年，此類型14起并購(gòu)標(biāo)的涉及業(yè)態(tài)多為公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)及商寫(xiě)物業(yè)，特色細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)域如碼頭物業(yè)。商業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)由于毛利率高、有一定專業(yè)壁壘，也是非住宅領(lǐng)域的熱門(mén)拓展領(lǐng)域，如碧桂園服務(wù)、正榮服務(wù)、卓越商企服務(wù)均在并購(gòu)市場(chǎng)涉足，見(jiàn)表1。

專業(yè)服務(wù)與增值服務(wù)類收購(gòu)，城市服務(wù)領(lǐng)域前景廣闊，但由于城市服務(wù)涉及地下綜合管廊、河流水質(zhì)等新的設(shè)施服務(wù)場(chǎng)景，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力、技術(shù)能力要求更高。因此，對(duì)市政園林、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)生類并購(gòu)標(biāo)的的整合，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)的敲門(mén)磚。2021年，共發(fā)生城市環(huán)衛(wèi)類并購(gòu)9宗，涉及交易對(duì)價(jià)為22.54億元，估值水平為9.74倍，相對(duì)其他類型的收購(gòu)標(biāo)的估計(jì)處于較低水平。其中雅生活集團(tuán)與世茂服務(wù)在并購(gòu)市場(chǎng)上較為活躍，這與他們的發(fā)展戰(zhàn)略密切相關(guān)。

增值服務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)企業(yè)并購(gòu)大多圍繞生活零售、保險(xiǎn)、房屋經(jīng)紀(jì)與家居展開(kāi)。金科服務(wù)收購(gòu)北京壹途20%股權(quán)，旅居業(yè)務(wù)繼續(xù)延伸至因私出入境服務(wù)。

3 多因素導(dǎo)致并購(gòu)變數(shù)迭生，“砸錢(qián)買(mǎi)”的擴(kuò)張能否持續(xù)

在看到并購(gòu)事件層出不窮的同時(shí)，并購(gòu)的不確定性和“變數(shù)”在2021年也格外“顯眼”。如年初彰泰物業(yè)易主融創(chuàng)服務(wù)，隨后新力服務(wù)去向未定，而第一服務(wù)也是停牌近一個(gè)月才于日前公布被融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)部分股權(quán)。一系列的行業(yè)波動(dòng)讓我們不禁思考，未來(lái)企業(yè)間的收并購(gòu)是否還會(huì)持續(xù)？

目前來(lái)看，企業(yè)間的并購(gòu)行為在運(yùn)作過(guò)程中會(huì)面臨許多不確定的因素及風(fēng)險(xiǎn)，使并購(gòu)達(dá)不到預(yù)期的效果。

3.1 政府監(jiān)管

并購(gòu)后企業(yè)所占的市場(chǎng)份額逐漸增大，尤其大型企業(yè)間的收并購(gòu)會(huì)受到更多市場(chǎng)關(guān)注，為避免和防范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力降低，優(yōu)勝劣汰機(jī)制失靈等潛在風(fēng)險(xiǎn)，政府的監(jiān)管也會(huì)愈發(fā)嚴(yán)格，以公正監(jiān)管促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，持續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者的集中反壟斷審查，防止“掐尖式并購(gòu)”，避免絕對(duì)的市場(chǎng)壟斷，進(jìn)而給未來(lái)大型頭部企業(yè)的并購(gòu)帶來(lái)更多不確定性。

3.2 定價(jià)爭(zhēng)議

并購(gòu)是成本與價(jià)值相互博弈的重要過(guò)程，并購(gòu)價(jià)格的最終確定是并購(gòu)企業(yè)愿意出的最高價(jià)和目標(biāo)企業(yè)所愿意接受的最低價(jià)之間談判的結(jié)果，然而談判過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“事與愿違”而合作終止的情況。如恒大物業(yè)先后與碧桂園、萬(wàn)科、合生創(chuàng)展等接觸過(guò)，市場(chǎng)傳可能也因價(jià)格談不攏，先后退出收購(gòu)事宜。

3.3 支付方式

在并購(gòu)實(shí)施階段，支付方式的選擇也對(duì)企業(yè)的并購(gòu)開(kāi)展起著至關(guān)重要的作用?，F(xiàn)金支付是目前最為普遍且直接的支付方式，但是使用內(nèi)部資金太多，很容易會(huì)增大公司現(xiàn)金流壓力，提高運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，容易減緩甚至中斷企業(yè)并購(gòu)。

3.4 投后管理

由于物業(yè)行業(yè)區(qū)域特征明顯，存在不熟悉新監(jiān)管體制、新市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不熟練、企業(yè)文化差異、被收購(gòu)企業(yè)人員流失、資源及管理層注意力分散等風(fēng)險(xiǎn)，這類不穩(wěn)定的因素所產(chǎn)生的“擔(dān)憂情緒”也會(huì)直接影響到企業(yè)的后期收購(gòu)后的企業(yè)收并購(gòu)的決策。

那么，未來(lái)“砸并購(gòu)”的擴(kuò)張還能走通嗎？答案當(dāng)然是能！

首先，大型物業(yè)企業(yè)還具有充沛的資金，足以開(kāi)展大規(guī)模的收并購(gòu)。截至2021年6月，47家在港上市物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)為1330.71億元，平均值為28.31億元，其中，近三成企業(yè)的現(xiàn)金儲(chǔ)備在平均值以上。頭部物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物依舊充足，足以繼續(xù)支撐今后的高強(qiáng)度收并購(gòu)行動(dòng)。

其次，頭部物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到行業(yè)壟斷的天花板。2020年，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額僅有10%左右，即使是并購(gòu)巨頭碧桂園服務(wù)在完成一系列收并購(gòu)以后，預(yù)計(jì)到2021年年底其市場(chǎng)份額也不足4%。

再次，出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，企業(yè)也永遠(yuǎn)不會(huì)停下擴(kuò)張的步伐。2021年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)先提出未來(lái)三五年的規(guī)模實(shí)現(xiàn)超5～10倍的增長(zhǎng)目標(biāo)，可見(jiàn)擴(kuò)規(guī)模是各家物業(yè)企業(yè)尤其是頭部企業(yè)的主流需求，收并購(gòu)依舊是企業(yè)直接快速獲得交付面積的有效途徑。

未來(lái)，企業(yè)間的收并購(gòu)行為也將越發(fā)謹(jǐn)慎理性，隨著市場(chǎng)上出售標(biāo)的的增多，主動(dòng)權(quán)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，企業(yè)在今后的并購(gòu)之路上，應(yīng)在確定戰(zhàn)略整合目標(biāo)之后，明確途徑、識(shí)別差異、落實(shí)整合目標(biāo)，有利于提高并購(gòu)活動(dòng)的成功概率。其次，隨著越秀服務(wù)、京城佳業(yè)等為代表的地方型國(guó)企更多的在資本市場(chǎng)上嶄露頭角，逐漸崛起，也可能會(huì)迎來(lái)一波屬于國(guó)企間的重組、收購(gòu)潮。

此外，由地產(chǎn)暴雷引發(fā)的部分房地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動(dòng)性問(wèn)題，甚至選擇低于市場(chǎng)價(jià)出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)的資產(chǎn)來(lái)度過(guò)低谷。對(duì)于看好物業(yè)企業(yè)的其他行業(yè)（如家具、家電、裝修等）而言，不失為一種最佳的進(jìn)入機(jī)會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為這些企業(yè)提供寶貴的線下流量入口，而這種跨領(lǐng)域的合作也將能為物業(yè)管理行業(yè)注入更多的資金和復(fù)合型人才，利好行業(yè)發(fā)展。

最后，并購(gòu)后物業(yè)企業(yè)更加注重協(xié)同效應(yīng)，通過(guò)與被并購(gòu)公司的地域協(xié)同、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)協(xié)同和文化協(xié)同，將原有資源的利用效果發(fā)揮到最佳狀態(tài)，其獲得的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)獨(dú)立存在于某個(gè)企業(yè)內(nèi)的水平，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)持續(xù)性，只有并購(gòu)后實(shí)施有效的整合和管理，才能實(shí)現(xiàn)1+1>2，為并購(gòu)后的企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

4 資本擴(kuò)張之外，品牌擴(kuò)張或才是企業(yè)未來(lái)安身立命之本

收并購(gòu)事件頻現(xiàn)的背后，驅(qū)動(dòng)力源于物業(yè)企業(yè)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的需求。除了收并購(gòu)直接的擴(kuò)張方式之外，物業(yè)企業(yè)還可通過(guò)以下方式擴(kuò)大規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：

首先，目前來(lái)看企業(yè)間的股權(quán)收購(gòu)基本上屬于現(xiàn)金收購(gòu)，同時(shí)也存在通過(guò)資產(chǎn)換股建立戰(zhàn)略合作關(guān)系的方式。這種合作方式對(duì)于收購(gòu)方不需要支付大量現(xiàn)金，又可根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)選擇契合的標(biāo)的企業(yè)開(kāi)展合作，對(duì)于被收購(gòu)方，如果其不具備上市條件或錯(cuò)過(guò)最佳上市時(shí)期，其最好的選擇就是換成上市公司或擬上市公司的股份，換股后仍能保留所有者權(quán)益，共同分享彼此成長(zhǎng)后的溢價(jià)，也不失為一種互惠雙贏共同發(fā)展的舉措。

其次，專業(yè)實(shí)力疊加優(yōu)質(zhì)資源，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成立合資公司。物業(yè)企業(yè)可通過(guò)與優(yōu)質(zhì)的屬地化資源、較為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司合資新設(shè)公司持續(xù)裝入第三方的拓展面積。通過(guò)成立合資公司雙方保留合作身份進(jìn)行資源互換，進(jìn)行企業(yè)間的戰(zhàn)略合作，進(jìn)一步提升管理規(guī)模并豐富管理經(jīng)驗(yàn)，承接未來(lái)新增交付的項(xiàng)目，共同尋求未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的利益。

再次，除了傳統(tǒng)規(guī)模擴(kuò)張路徑，品牌擴(kuò)張也將會(huì)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要趨勢(shì)之一。企業(yè)以品牌拓展的方式實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)，凸顯企業(yè)多品牌聯(lián)動(dòng)發(fā)展的集群效應(yīng)，這部分企業(yè)將更加注重與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新，探尋新業(yè)務(wù)、發(fā)展新模式，品牌聯(lián)合的對(duì)象將從物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部擴(kuò)展到其他行業(yè)，如與房地產(chǎn)行業(yè)、科技企業(yè)、零售企業(yè)的聯(lián)合等，這種聯(lián)合大大擴(kuò)張了品牌物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍，也更好地鍛煉了自身的品牌內(nèi)涵。在積極探索自身合適的進(jìn)入模式的同時(shí)，亦需重構(gòu)自身能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展模式的煥新升級(jí)。

最后，在政策持續(xù)收緊下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地速度進(jìn)一步被限制，轉(zhuǎn)而進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)企業(yè)不得不在有限的市場(chǎng)空間中廝殺爭(zhēng)奪。在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)變化中，服務(wù)品質(zhì)仍是立身之本，未來(lái)企業(yè)如何以高品質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)品牌口碑等穩(wěn)固自身的市場(chǎng)地位，以尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展路徑，都對(duì)企業(yè)提出了更高的要求。

5 行業(yè)整合加速，格局迎變，以不變應(yīng)萬(wàn)變

物業(yè)行業(yè)的整合進(jìn)入了新的發(fā)展階段，即大型企業(yè)間的收并購(gòu)、上市企業(yè)間的吞并，將市場(chǎng)爭(zhēng)奪推向白熱化，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加速演進(jìn)。目前，行業(yè)呈現(xiàn)三大梯隊(duì)的分化，企業(yè)發(fā)展路徑呈現(xiàn)出高度統(tǒng)一的“先增規(guī)模再提效”的現(xiàn)象，見(jiàn)圖1。

A區(qū)間，碧桂園服務(wù)一騎絕塵，其他企業(yè)難以望其項(xiàng)背。

B區(qū)間，特色業(yè)態(tài)領(lǐng)先的企業(yè)，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活和卓越商企服務(wù)單平效益實(shí)現(xiàn)躍升，也被市場(chǎng)賦予了更高的發(fā)展預(yù)期，未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)戴維斯雙擊;同時(shí)，住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域，部分企業(yè)規(guī)模增速相對(duì)行業(yè)有所放緩，運(yùn)營(yíng)效率也未能跟上，有跌入C區(qū)間的傾向。

C區(qū)間的發(fā)展延續(xù)了此前的趨勢(shì)，小而美的企業(yè)繼續(xù)保持著高運(yùn)營(yíng)效率，難以保持高成長(zhǎng)的企業(yè)要么選擇被收購(gòu)，要么扎根城市，提升項(xiàng)目密度和服務(wù)濃度，將業(yè)務(wù)做深做透。

總體而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛選擇了以降低整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的代價(jià)擴(kuò)大規(guī)模，“規(guī)模為王”，在確定了面積優(yōu)勢(shì)后，再提升運(yùn)營(yíng)效率的發(fā)展策略，在短期體現(xiàn)為收入“增量不增效”，長(zhǎng)期看，對(duì)企業(yè)的投后管理團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目整合能力提出了新的挑戰(zhàn)。

綜合TOP10企業(yè)公布的2021年在管面積目標(biāo)、2021年收并購(gòu)情況以及關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目供給情況等各項(xiàng)因素，經(jīng)測(cè)算，TOP10企業(yè)的市場(chǎng)份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額則會(huì)由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實(shí)現(xiàn)占比過(guò)半，行業(yè)馬太效應(yīng)開(kāi)始突顯。

在大者逾大、強(qiáng)者逾強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局下，不同類型的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)針對(duì)性制定符合自身實(shí)際情況的發(fā)展策略，做優(yōu)品質(zhì)、選好賽道、做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，在行業(yè)黃金十年實(shí)現(xiàn)蝶變躍升、跨越發(fā)展，見(jiàn)圖2。

針對(duì)大而強(qiáng)的企業(yè)，一方面可以充分利用手頭富裕的資金，繼續(xù)去市場(chǎng)上收購(gòu)符合自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、產(chǎn)品定位的中小型物業(yè)企業(yè)，擴(kuò)大管理規(guī)模;另一方面也可以憑借品牌效應(yīng)，與物業(yè)管理能力有限的中小型開(kāi)發(fā)商及不具備物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的當(dāng)?shù)卣顿Y機(jī)構(gòu)合作，從戰(zhàn)略合作的角度實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模持續(xù)提升。此外，大型物業(yè)企業(yè)還可適時(shí)進(jìn)入老舊小區(qū)這一藍(lán)海領(lǐng)域，針對(duì)老舊小區(qū)痛難點(diǎn)開(kāi)出破題清單，拓展小區(qū)改造、服務(wù)升級(jí)業(yè)務(wù)，將社會(huì)責(zé)任融入品牌核心價(jià)值之中，努力彰顯社會(huì)擔(dān)當(dāng)。

針對(duì)中小型企業(yè)，則需要另一種經(jīng)營(yíng)思路，開(kāi)辟一方新天地。首先，繼續(xù)在自己的“一畝三分地”上精耕細(xì)作，積極拓展盈利性好的項(xiàng)目，適時(shí)將那些經(jīng)營(yíng)不善但項(xiàng)目資源較為優(yōu)質(zhì)的蚊型企業(yè)收入囊中;其次，提供差異化服務(wù)，充分挖掘和不斷培育現(xiàn)有管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)、多樣的增值服務(wù)，贏得市場(chǎng)認(rèn)可;最后，對(duì)于規(guī)模特別小、又沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的物業(yè)企業(yè)（如管理規(guī)模在100萬(wàn)平方米以下），可采用分包、合作等方式，主動(dòng)選擇與大型物業(yè)企業(yè)合作，分享資源、共享收益。

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