李凌云

摘要：目前，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨著更加嚴(yán)峻的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在變化多端和競(jìng)爭(zhēng)加劇的行業(yè)市場(chǎng)中，更好的生存與發(fā)展，就需要認(rèn)識(shí)到資金管理的必要性，并加強(qiáng)對(duì)資金的管理，以此為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供重要的資金保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題

引言

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)所起的作用非常重要。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，國(guó)家為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，出臺(tái)了系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)帶來極大困難，不少房企業(yè)面臨著資金緊張的壓力，發(fā)展受到極大影響。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求大，資金占用多，對(duì)資金管理的要求很高，如何做好資金管理，保證資金運(yùn)行的科學(xué)性，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分掌握好政策變化，根據(jù)市場(chǎng)行情做好應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用效率，從而解決資金困境，助推房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.1政策影響大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，僅憑企業(yè)自有的資金規(guī)模進(jìn)行投入開發(fā)，項(xiàng)目建成的概率極小，因而，對(duì)融資的需求較大，需要從金融部門獲取貸款，或者進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。在政策寬松的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)相對(duì)容易，這有利于項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。而在現(xiàn)階段，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成一定影響，宏觀調(diào)控不斷加碼，房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響極大，不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金緊張，面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管加強(qiáng)，房企資金回籠緩慢，資金周轉(zhuǎn)變慢，資金難以平衡，盈利能力不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間受到擠壓。企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)加劇。

1.2融資渠道收窄，償債風(fēng)險(xiǎn)增加

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括債務(wù)融資及銷售回款。近年來，受銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格管控，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過股權(quán)融資和債券發(fā)行的模式獲得資金，因此銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選。根據(jù)中房網(wǎng)報(bào)道，2019年國(guó)有六大商業(yè)銀行向房地產(chǎn)（包括對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)及個(gè)人住房）投放貸款18.18萬(wàn)億元，較2018年末的19.56萬(wàn)億元有所下降。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房企銷售回款不暢，與房產(chǎn)相關(guān)的建筑施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)下滑，盈利能力下降，這些因素暴露了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)壞賬率，銀行將會(huì)進(jìn)一步收縮房地產(chǎn)業(yè)貸款投放，這使原本就單一的融資渠道變得更為狹窄。企業(yè)被動(dòng)地等待銀行撥款會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期，而高額的利息也進(jìn)一步增加了企業(yè)的融資成本，如果企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)自身的資金平衡，就會(huì)面臨破產(chǎn)危機(jī)。

1.3資金管理模式粗放，資金使用效率低下

許多企業(yè)在建立資金管理制度時(shí)，不具備前瞻性，沒有對(duì)投資項(xiàng)目的收益和損失進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)估。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作時(shí)，并未將資金管理工作提升到這一階段，針對(duì)開發(fā)立項(xiàng)設(shè)計(jì)、報(bào)批建設(shè)、項(xiàng)目進(jìn)度、對(duì)外銷售等重大節(jié)點(diǎn)，沒有提前合理安排和預(yù)測(cè)資金。財(cái)務(wù)部門在編制資金預(yù)算時(shí)，往往只是被動(dòng)接受各部門上報(bào)的資金計(jì)劃進(jìn)行匯總，而一些部門為了增加資金使用的彈性，往往會(huì)夸大資金需求，計(jì)劃大于實(shí)際。在執(zhí)行資金預(yù)算計(jì)劃時(shí)，由于缺乏規(guī)范的資金管理制度，導(dǎo)致資金使用較為隨意，權(quán)責(zé)管理權(quán)限不明確，從而在降低了資金創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，也滋生了貪污腐敗。缺乏監(jiān)督、管理松懈、本末倒置的資金預(yù)算體制，不僅不能對(duì)工程建設(shè)、銷售運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行預(yù)警，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

2.1加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

資金管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的管理體系，在管理的背后體現(xiàn)著政策的變化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視政策環(huán)境的影響，時(shí)刻關(guān)注政策調(diào)整，準(zhǔn)確把握高層動(dòng)向。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目所在的市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研，結(jié)合行業(yè)大環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)解讀，與本企業(yè)的發(fā)展思路相契合，從而做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供保障。一是做好市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境十分復(fù)雜，影響因素較多，房企要對(duì)大環(huán)境進(jìn)行充分評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目小環(huán)境詳細(xì)規(guī)劃，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。二是做好財(cái)務(wù)規(guī)劃：要明確企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，統(tǒng)籌企業(yè)的綜合資源，進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，聚合成可調(diào)動(dòng)的“資金”，形成資金計(jì)劃，確保各個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行都有一定的資金保障;要樹立科學(xué)的資金管理理念，構(gòu)建完善的資金管理體系，加強(qiáng)資金的統(tǒng)一籌劃與監(jiān)督，防范資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理：要以“項(xiàng)目”為載體，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)督，落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理的財(cái)務(wù)責(zé)任;圍繞項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化資金管理，做好項(xiàng)目資金的事前預(yù)測(cè)、事中管控、事后審核工作，從而保證資金管理制度在實(shí)踐中得到有效落實(shí)，確保資金安排有計(jì)劃，使用符合規(guī)程，流程運(yùn)轉(zhuǎn)正常，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

2.2多形式、多渠道解決融資問題

房地產(chǎn)企業(yè)以銀行開發(fā)貸款為主，在此基礎(chǔ)上利用信托類資金引入企業(yè)投入，該類資金用款相對(duì)靈活，但是資金成本遠(yuǎn)高于銀行開發(fā)貸款，因此需要有良好的項(xiàng)目匹配?；蛘咭劳衅髽I(yè)的良好信用，發(fā)行債券或股權(quán)融資;項(xiàng)目開發(fā)中包含的政策性項(xiàng)目，尋求專項(xiàng)貸款;利用票據(jù)結(jié)算、信用保函為企業(yè)延遲現(xiàn)金支付的時(shí)間，達(dá)到短期融資的目的，多渠道多手段為企業(yè)解決資金問題。

2.3加強(qiáng)資金預(yù)算管理，提高資金利用效果

要落實(shí)資金，對(duì)資金進(jìn)行有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視發(fā)揮預(yù)算的作用，做好資金預(yù)算及其執(zhí)行工作，應(yīng)對(duì)資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的利用效果。為此，必須抓好如下幾點(diǎn)：一是構(gòu)建全面的資金預(yù)算管理體系：要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，分析業(yè)務(wù)所需的資金需求量;同時(shí)，對(duì)企業(yè)的資源來源做好詳細(xì)確認(rèn)，做好調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作，確保資金收入有穩(wěn)定保證;在此基礎(chǔ)上，編制完整的資金預(yù)算，將資金計(jì)劃落實(shí)到各個(gè)責(zé)任單位，收入單位要按進(jìn)度保證資金及時(shí)歸集到企業(yè)銀行賬戶，實(shí)行集中統(tǒng)一管理，支出單位要按項(xiàng)目進(jìn)度提交項(xiàng)目支出預(yù)算與資金支付申請(qǐng)，按照資金審批撥付權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一支付，做好結(jié)算工作。二是做好資金日常管理：財(cái)務(wù)部要嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃，對(duì)資金進(jìn)行準(zhǔn)確核算，銀行對(duì)賬清晰，保證資金數(shù)額真實(shí)、準(zhǔn)確，便于管理層對(duì)資金進(jìn)行集中調(diào)度。三是不斷優(yōu)化資金使用方案：對(duì)收入要及時(shí)收攏，對(duì)支出要從嚴(yán)控制，對(duì)資金撥付要嚴(yán)格管理，對(duì)資金結(jié)存要詳細(xì)分析;根據(jù)資金計(jì)劃與結(jié)存情況，對(duì)結(jié)存資金可進(jìn)行短期運(yùn)作，進(jìn)行短期投資或購(gòu)買短期理財(cái)產(chǎn)品，閑置資金增值。

2.4加強(qiáng)資金管理的信息化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施資金管理工作的過程中，應(yīng)該盡量避免人為因素對(duì)資金管理工作準(zhǔn)確性和效率的影響，隨著會(huì)計(jì)電算化的實(shí)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重加強(qiáng)資金管理的信息化建設(shè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)先進(jìn)資金管理軟件的引入，并更新相關(guān)工作人員的工作理念，定期的組織相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)先進(jìn)資金管理軟件的操作技巧，以此形成統(tǒng)一的資金管理制度和統(tǒng)一的資金管理平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)資金一體化管理。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)資金管理信息化建設(shè)所需的設(shè)施設(shè)備的投入，并在企業(yè)內(nèi)部建立局域網(wǎng)，以此為企業(yè)隨時(shí)的將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的及時(shí)匯集和資金流向的隨時(shí)查詢奠定更加完善的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)，從而最大限度的避免因?yàn)槿藶椴僮?，而出現(xiàn)的報(bào)表填制錯(cuò)誤，進(jìn)而確保資金管理工作的效率和質(zhì)量，為企業(yè)管理階層的決策提供準(zhǔn)確的信息。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，資金管理工作的有效開展對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展有著非常重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化整體工作人員的資金管理意識(shí)，并構(gòu)建完善的資金管理制度，促使資金管理工作的開展更加的規(guī)范化、合理化，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的優(yōu)化，以此確保資金管理工作的全面落實(shí)。

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